房價預(yù)期對土地城鎮(zhèn)化的影響機制研究.pdf

1、2000～2014年十五年間，我國商品房平均售價上漲199.43％，住宅商品房銷售面積增加534.8％?？焖倥噬姆績r使得社會形成房價上漲預(yù)期，進而刺激了房地產(chǎn)市場供需全面擴張。土地市場作為房地產(chǎn)上游市場，呈持續(xù)升溫態(tài)勢。我國各地“地王”頻現(xiàn)，全國土地價格指數(shù)在這十五年間上漲134％。同期我國城鎮(zhèn)建成區(qū)面積擴張121.81％，而對應(yīng)的城鎮(zhèn)人口僅增加63.19％。我國城鎮(zhèn)土地空間隨房地產(chǎn)泡沫的膨脹快速擴張，表現(xiàn)出“不計成本”的特征，嚴(yán)重脫

2、離了城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展和人口增長對土地的客觀實際需求。
　　由房價上漲預(yù)期引發(fā)的房地產(chǎn)投機行為，是這一時期城鎮(zhèn)土地高成本快速擴張的重要支撐。對“房價上漲預(yù)期-城鎮(zhèn)土地擴張”這一傳導(dǎo)路徑機制的研究，可以解釋我國土地城鎮(zhèn)化進程中已經(jīng)出現(xiàn)問題，同時預(yù)判房地產(chǎn)政策調(diào)整對土地城鎮(zhèn)化進程的影響，進而為相關(guān)調(diào)控提供決策依據(jù)。論文研究首先梳理國內(nèi)外關(guān)于土地城鎮(zhèn)化成因的相關(guān)研究，并在此基礎(chǔ)上確定研究方向、研究思路和方法，進而對我國房地產(chǎn)熱背景下土地城鎮(zhèn)化

3、的問題特征進行總結(jié)，為構(gòu)建理論去解釋現(xiàn)象問題做好鋪墊。繼而文章從購房者、開發(fā)商以及政府的預(yù)期-行為傳導(dǎo)機制出發(fā)，構(gòu)建理論框架。通過理論分析可以發(fā)現(xiàn)，房價上漲預(yù)期引發(fā)需求的前涌效應(yīng)和投資替代效應(yīng)，帶動住宅投資品化，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的“價量齊升”。而開發(fā)商作為房地產(chǎn)市場與土地市場的傳導(dǎo)中介，將住宅需求轉(zhuǎn)化為土地需求，引發(fā)地價預(yù)期上升，帶動土地投資品化。土地投資品化導(dǎo)致土地市場的“價量齊升”，我國土地城鎮(zhèn)化由此得以高成本快速推進。文章采用面板回