重慶地區(qū)進(jìn)城人口購房驅(qū)動機(jī)制研究——基于農(nóng)地三權(quán)抵押貸款.pdf

1、一線城市房價追高的同時，二、三、四線城市囤積了大量存量房。政府為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，提出了提高城鎮(zhèn)化率、深化住房制度改革、加快農(nóng)民工市民化、擴(kuò)大有效需求、消化房地產(chǎn)庫存等五大目標(biāo)。重慶2017年城鎮(zhèn)化率為60.94％，根據(jù)諾瑟姆“S曲線”理論，重慶正處于城鎮(zhèn)化加速階段，未來將有大量的農(nóng)村人口涌入城市，成為房地產(chǎn)去庫存的主要力量。但城市高房價與進(jìn)城人口的低購買力，抑制了進(jìn)城人口購房需求。大量農(nóng)村人口進(jìn)城必然會導(dǎo)致農(nóng)村土地資源閑置浪費(fèi)，而農(nóng)地三

2、權(quán)抵押貸款可增加進(jìn)城人口的財產(chǎn)性收入，進(jìn)而驅(qū)動進(jìn)城人口消化房地產(chǎn)庫存。因此，本文將探討基于農(nóng)地三權(quán)抵押貸款的進(jìn)城人口購房驅(qū)動機(jī)制。
　　首先，本文基于重慶市2002年至2016年的農(nóng)村常住人口人均可支配收入和人均居住支出數(shù)據(jù)，運(yùn)用收入需求彈性模型分析了重慶市進(jìn)城人口的購房收入需求狀況。結(jié)果表明，重慶市進(jìn)城人口的住房需求與其可支配收入成正比關(guān)系，提高可支配收入是提升農(nóng)村居民進(jìn)城購房需求的根本途徑。
　　然后，基于農(nóng)地三權(quán)抵押貸

3、款可增加農(nóng)村進(jìn)城人口財產(chǎn)性收入，對農(nóng)地三權(quán)抵押貸款的融資收益機(jī)制、抵押物評估機(jī)制、抵押物處置機(jī)制結(jié)合重慶市實(shí)際情況進(jìn)行了探索性研究。結(jié)果表明，農(nóng)地三權(quán)抵押貸款在增加進(jìn)城人口可支配收入上，具有法律可行性、操作可行性以及經(jīng)濟(jì)可行性。
　　最后，基于重慶地區(qū)進(jìn)城人口購房驅(qū)動影響因素的調(diào)查數(shù)據(jù)，利用逐步回歸法對影響因素進(jìn)行篩選，并對篩選后的影響因素運(yùn)用廣義定序logit模型分析了農(nóng)地三權(quán)抵押貸款對進(jìn)城人口購房驅(qū)動的關(guān)鍵影響因素及其驅(qū)動情況

4、。結(jié)果表明，農(nóng)地三權(quán)抵押貸款對進(jìn)城人口購房有較強(qiáng)的驅(qū)動作用，其中家庭人口數(shù)及特征、進(jìn)城務(wù)工頻繁度、受訪者性別、家庭年均支出和購房行為特征等為關(guān)鍵影響因素。
　　針對研究結(jié)論，本文提出了相應(yīng)的措施建議:第一，可用農(nóng)地三權(quán)抵押貸款提升進(jìn)城人口購房需求，解決進(jìn)城人口的住房短缺問題，并提高其住房質(zhì)量;第二，農(nóng)地三權(quán)抵押貸款可作為房地產(chǎn)去庫存的新動力，以促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城購房;第三，鼓勵農(nóng)戶轉(zhuǎn)變生產(chǎn)方式，由農(nóng)業(yè)生產(chǎn)向非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)延伸;第四，將貸款人