農(nóng)用地轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地相關(guān)法律問題研究——以某土地租賃合同糾紛案為例.pdf

1、隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及市場經(jīng)濟(jì)體制的確立，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地及其后續(xù)流轉(zhuǎn)已成為農(nóng)村土地市場的普遍現(xiàn)象，而其引發(fā)的諸多矛盾也已成為全國性的問題。出于國家糧食安全與社會福利保障等政策的考慮，我國農(nóng)用地的非農(nóng)化進(jìn)程始終在與耕地保護(hù)的明爭暗斗中艱難前進(jìn)，而集體建設(shè)用地二級市場也在法律的限制下碎片化的發(fā)展，與國有建設(shè)用地可在一級市場自由流轉(zhuǎn)不在同一次元。隨著工業(yè)化與城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，尤其是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)興起與房地產(chǎn)開發(fā)等因素的推動，集體建設(shè)用地的

2、需求愈來愈大，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用仍將持續(xù)一段較長的時間。一方面，傳統(tǒng)的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)在技術(shù)水平上達(dá)到頂峰而難以取得突破性的進(jìn)展，在巨大經(jīng)濟(jì)利益的誘惑下，農(nóng)民開始興辦村鎮(zhèn)企業(yè)以提高收入；另一方面，土地的工業(yè)建設(shè)與農(nóng)業(yè)耕種所帶來的收益相差甚巨，這給農(nóng)用地轉(zhuǎn)用帶來了反向激勵。工業(yè)化城鎮(zhèn)化對集體建設(shè)用地使用權(quán)的首次與再次流轉(zhuǎn)創(chuàng)造了機(jī)遇與挑戰(zhàn)。但是，法律對農(nóng)用地轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地以及后續(xù)流轉(zhuǎn)的限制已滯后于社會實踐，加之立法的沖突、價值取向的模糊、公民法治觀念淡薄

3、以及土地規(guī)劃行政控制缺陷等因素，集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)出現(xiàn)了違法違規(guī)以及規(guī)避政策的混亂場面，而其產(chǎn)生的糾紛又在行政與司法機(jī)關(guān)之間無謂的徘徊中塵埃難定。雖然，為適應(yīng)社會發(fā)展的需要，我國各地紛紛開啟了以地方政府規(guī)章形式放開集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的立法例，但其效力層次較低，適用范圍有限，各規(guī)則間又缺乏協(xié)調(diào)性和內(nèi)在一致性，不可能從根本上解決問題。因此，如何實現(xiàn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)換為集體建設(shè)用地與后續(xù)流轉(zhuǎn)的有序進(jìn)行以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的優(yōu)質(zhì)城鎮(zhèn)化、工業(yè)化，都是現(xiàn)階段

4、我國亟待解決的社會性難題。
　　維持耕地總量的動態(tài)平衡與市場對集體建設(shè)用地日益增長的需求之間的矛盾，是完善當(dāng)下我國土地制度所必然面臨的困境。重視和研究這一問題不僅關(guān)乎我國耕地總量的供給，農(nóng)村秩序的穩(wěn)定與未來的發(fā)展，還會影響我國整個社會發(fā)展模式的選擇。本文試圖從現(xiàn)有的司法案例分析入手深入剖析我國集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，并指出農(nóng)用地轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地及其后續(xù)流轉(zhuǎn)中的相關(guān)法律問題及其產(chǎn)生的原因。立足我國實際，在結(jié)合相關(guān)理論與實踐經(jīng)驗并