論小產(chǎn)權房的政府管制.pdf

1、小產(chǎn)權房問題的出現(xiàn)，受到社會、經(jīng)濟和法律等諸多因素的影響。其存在于我國現(xiàn)行法律法規(guī)的“夾縫”之中，但又頗受一部分主體的青睞。國家雖然三令五申地嚴厲禁止小產(chǎn)權房，但是其發(fā)展之勢始終沒有受到影響，政府對小產(chǎn)權房的管制沒有產(chǎn)生應有的效果。本文旨在通過了解小產(chǎn)權房政府管制的基本理論，對我國小產(chǎn)權房政府管制的必要性進行分析，指出我國小產(chǎn)權房政府管制存在的問題和成因，并提出完善我國小產(chǎn)權房政府管制的建議。圍繞著小產(chǎn)權房政府管制這一中心問題，論文分為

2、三大部分：
　　第一部分：介紹了小產(chǎn)權房政府管制的基本理論。此部分分別介紹了政府管制的概念、分類及發(fā)展史、基本理論等內(nèi)容，并通過分析不同學者對小產(chǎn)權房的認識概括總結出小產(chǎn)權房的概念和特征，著重對小產(chǎn)權房實行政府管制的必要性進行分析。政府管制是指政府管制主體為達到經(jīng)濟和社會效益最大化的目的，彌補市場失靈，促進市場的良好運行及規(guī)范企業(yè)的行為，憑借法律法規(guī)的授權，采取調節(jié)、監(jiān)管和干預等措施對社會經(jīng)濟主體的經(jīng)濟活動和一些特定的非經(jīng)濟領域進

3、行的限制與調控。政府管制主要分為經(jīng)濟性管制、反壟斷管制和社會性管制三大類。
　　通過分析不同學者對小產(chǎn)權房所下的定義，本文認為小產(chǎn)權房是建立在集體組織土地之上，即未經(jīng)國家統(tǒng)一規(guī)劃也未繳納土地出讓金，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會組織開發(fā)并頒發(fā)產(chǎn)權證書，面向非本集體組織成員銷售的房屋，是我國土地二元制度下的產(chǎn)物。其具有非法律性、價格低廉性和城鄉(xiāng)分布性的基本特征。通過分析我們可得知小產(chǎn)權房涉及到農(nóng)民、開發(fā)商、地方政府、集體經(jīng)濟組織和城鎮(zhèn)居民五方

4、利益主體，這些主體的博弈貫穿于小產(chǎn)權房的開發(fā)、銷售、監(jiān)管等一系列過程之中。小產(chǎn)權房還存在著負外部性和信息不對稱等情況，這些都體現(xiàn)出了政府對小產(chǎn)權房進行管制的必要性。
　　第二部分：主要通過介紹現(xiàn)階段我國政府對小產(chǎn)權房的管制現(xiàn)狀，分析了在這一過程中存在的主要問題，并著重探討這些問題所產(chǎn)生的原因。雖然我國現(xiàn)行法律法規(guī)對于小產(chǎn)權房沒有明確的規(guī)定，但是從相關規(guī)定中也能探尋到和小產(chǎn)權房有關聯(lián)的間接規(guī)定。這些規(guī)定嚴格控制了集體土地的使用權流轉

5、，原則上來看，小產(chǎn)權房是不可能出現(xiàn)的。農(nóng)村集體土地非法流轉行為時常發(fā)生，國家相關部門紛紛出臺了有關集體土地流轉的通知、政策和規(guī)定等文件。這些文件也對小產(chǎn)權房的交易作出了風險提示，為消費者做出了正確引導。目前政府對小產(chǎn)權房的管理采取主要方式是“一手禁一手管”，即一方面阻止農(nóng)村集體組織興建和出售小產(chǎn)權房，另一方面對已經(jīng)建成的小產(chǎn)權房進行查處。但是管制效果并不良好，小產(chǎn)權房交易市場也沒因此而冷落。
　　在政府的管制過程中，存在著許多問題

6、，本文認為主要體現(xiàn)在政策與法律法規(guī)相互沖突、管制行為失靈、管制具有被動性、法律救濟途徑缺失四個方面。但是，要想真正解決這些問題，我們不得不深究問題背后所隱藏的深層次的原因。本文把這些問題成因歸納為以下三個方面：第一，管制法律法規(guī)缺失。近年來，國家相關部門出臺了對于小產(chǎn)房管制的相關政策，我國現(xiàn)行法律對小產(chǎn)權房本來就沒有明確的規(guī)定，對其進行管制的依據(jù)也是散見于多不同的法律法規(guī)之中，且僅僅是間接的體現(xiàn)。關于小產(chǎn)權房管制的范圍、手段和程序更是無

7、法律明確規(guī)定。第二，對小產(chǎn)權房進行管制，我國政府采用的是命令強制性為主的管制方式。實踐證明，小產(chǎn)權房雖然一直處在風口浪尖之上，但政府的這些措施并沒有使其元氣大傷，跌沉海底，反而更有激發(fā)之勢。在對小產(chǎn)權房的管制過程中，管制方式失靈之后，政府并沒有及時調整、尋求最佳管制方式。第三，管制權力配置失衡。小產(chǎn)權房的監(jiān)管涉及國土資源管理部門、建設部門、甚至農(nóng)業(yè)部門等部門管制權力的行使，管制權力分配不明確，但是這些部門在管制的過程中沒有明確的分工和責

8、任分配，看似管制主體很多，實際上卻是誰都沒有真正實行有效和全面的管理。出現(xiàn)問題之后，多個管制主體有可能會互相推卸責任。管制權力缺少制衡直接導致政府管制的越權、缺失以及腐敗問題的出現(xiàn)。司法審查監(jiān)督和公眾參與監(jiān)督在政府對小產(chǎn)權房的監(jiān)管過程中也沒有充分有效地實現(xiàn)。國土資源部門、建設部門對城市商品房的監(jiān)管體系相對健全，但這些部門的監(jiān)管權主要針對的是國有土地。
　　第三部分：提出了完善小產(chǎn)權房政府管制體系的建議。解決管制中的問題，首先要確立

9、管制的基本原則。對于小產(chǎn)權房，既不能簡單的強拆，也不能熟視無睹任由其發(fā)展。我們應針對形成于不同時期、不同類型的小產(chǎn)權房區(qū)別對待，這就要求要堅持運用行政比例原則、依法行政原則、保持社會穩(wěn)定原則和可持續(xù)發(fā)展原則。第二，健全管制法律法規(guī)則是政府實施管制的基本依據(jù)和根本保證。把小產(chǎn)權房的法律地位，通過相關法律法規(guī)確立下來，明確規(guī)定農(nóng)村集體土地的使用和規(guī)劃也應由國家統(tǒng)一行使規(guī)劃權。建立小產(chǎn)權房的行為，也應出臺相關條例加以明確規(guī)定，予以禁止。在小產(chǎn)

10、權房開發(fā)過程中責任主體及承擔責任的范圍、形式都應通過相關法律法規(guī)確立下來。對于政府管制本身，要求通過法律來確定管制的主體、范圍、方式程序以及責任分配、監(jiān)督機制等內(nèi)容。第三，加強管制機構的建設至關重要。設立獨立的管制機構并建立起有效的監(jiān)督機制，使管制主體更為明確、責任分配也更為清晰。規(guī)范農(nóng)村基層干部職能、明確政府相關部門責任，充分發(fā)揮群眾輿論監(jiān)督效用能有效監(jiān)督管制權力的行使，確保管制目標的實現(xiàn)。第四，改進小產(chǎn)權房的管制方式，能促使管制目標