生育沖擊、人口結(jié)構(gòu)與商品房市場(chǎng).pdf

1、自1998年住房全面市場(chǎng)化改革以來(lái)，我國(guó)商品房市場(chǎng)在銷售量和銷售價(jià)格上均呈現(xiàn)出了大幅上漲的態(tài)勢(shì)。這一期間，我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)正經(jīng)歷著“80后”逐步進(jìn)入婚育期、人口紅利的集中釋放期以及城鎮(zhèn)化的快速增長(zhǎng)期，這些來(lái)自人口要素的沖擊都將對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生較大的影響。根據(jù)1998年后我國(guó)商品房市場(chǎng)的表現(xiàn)，本研究從生育沖擊和人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的視角來(lái)探究人口這一驅(qū)動(dòng)因素對(duì)我國(guó)商品房市場(chǎng)的影響。結(jié)合我國(guó)的現(xiàn)實(shí)背景，本文通過(guò)理論分析、規(guī)范分析和實(shí)證分析論證了不同代

2、際生育水平、人口年齡結(jié)構(gòu)以及人口空間結(jié)構(gòu)如何影響商品房市場(chǎng)。
　　本文主要的研究結(jié)論如下:
　　第一，在財(cái)富代際轉(zhuǎn)移的作用下，中年代的人口沖擊及其較低的生育水平是是推動(dòng)近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲的重要影響因素。由于存在財(cái)富代際轉(zhuǎn)移的可能，不同代際生育水平的變化將會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生較大的影響?；诖?，本研究構(gòu)建了包含不同代際生育水平的世代交疊模型，從理論上分析代際生育水平的變化以及財(cái)富代際轉(zhuǎn)移行為如何影響商品房?jī)r(jià)格。理論分析和實(shí)證研究結(jié)果均表明

3、，中年代生育水平越低，轉(zhuǎn)移到每個(gè)青年代個(gè)體的財(cái)富水平越高，這些財(cái)富會(huì)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)并引發(fā)房?jī)r(jià)的上漲。
　　第二，在人口年齡結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，現(xiàn)階段橄欖型的人口年齡分布恰好是有利于商品房市場(chǎng)發(fā)展的人口結(jié)構(gòu)，這是商品房市場(chǎng)的“人口紅利”?；谖⒂^數(shù)據(jù)和宏觀數(shù)據(jù)的研究均表明:在總?cè)丝诤愣ǖ臈l件下，更少的少年人口會(huì)引發(fā)商品房銷售量和銷售價(jià)格的增長(zhǎng)，而受老年人口多樣化住房需求的影響，現(xiàn)階段老年人口的少許增多不但不會(huì)抑制商品房市場(chǎng)的繁榮，反而

4、會(huì)促進(jìn)商品房銷售量和銷售價(jià)格的上漲。
　　第三，人口空間結(jié)構(gòu)中的城鎮(zhèn)化水平和人口遷移均是城市商品房市場(chǎng)的推動(dòng)因素?；诔鞘袑用嫒丝谄詹閿?shù)據(jù)和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的實(shí)證研究結(jié)果表明:城鎮(zhèn)化率以及遷移人口占比會(huì)對(duì)商品房銷售量和銷售價(jià)格產(chǎn)生顯著的正向影響，且商品房?jī)r(jià)格對(duì)人口遷移的彈性更大，能否吸納更多外來(lái)人口將是未來(lái)城市商品房市場(chǎng)能否持續(xù)發(fā)展的重要籌碼。
　　本文的研究具有較強(qiáng)的理論意義和實(shí)踐意義。在理論上，本研究拓寬了人口轉(zhuǎn)變理論的研究視野