杭州市商品房市場調(diào)控政策的系統(tǒng)動力學(xué)仿真研究.pdf

1、自2003年國家將房地產(chǎn)業(yè)定位為支柱產(chǎn)業(yè)以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了飛速的發(fā)展，近十年來房價(jià)與銷售量同時(shí)大幅上漲，引起了社會各界的廣泛關(guān)注。國家也出臺了一系列的措施進(jìn)行調(diào)控，但是結(jié)果卻并不理想。因此，全面分析我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展與宏觀調(diào)控作用，構(gòu)建政策對房地產(chǎn)市場影響的仿真模型是十分必要的。本文以杭州市商品房市場為例，建立系統(tǒng)動力學(xué)仿真模型，對政策調(diào)控作用下的杭州市商品房市場進(jìn)行模擬，并通過政策實(shí)驗(yàn)，提出較有效的政策建議。本文的主要工作及

2、結(jié)論有:
　　首先，在總結(jié)國內(nèi)外當(dāng)前研究成果的基礎(chǔ)上，針對房地產(chǎn)市場復(fù)雜多變的特性，選擇對處理高階次、非線性、多重反饋的系統(tǒng)問題具有優(yōu)勢的系統(tǒng)動力學(xué)方法進(jìn)行本研究的模型構(gòu)建與仿真。以杭州市商品房市場為例，將其劃分為價(jià)格子系統(tǒng)、供給子系統(tǒng)和需求子系統(tǒng)（其中，需求子系統(tǒng)又區(qū)分自主性需求與投資性需求），繪制因果反饋圖和系統(tǒng)流圖，尋找因素間的關(guān)系以及各因素對系統(tǒng)的影響力，建立杭州市商品房市場系統(tǒng)動力學(xué)仿真模型。
　　定義變量，運(yùn)用多

3、元回歸、打分賦值等方法對杭州市商品房市場系統(tǒng)動力學(xué)仿真模型進(jìn)行參數(shù)估計(jì)和指標(biāo)估算，列出DYNAMO方程，運(yùn)用計(jì)算機(jī)軟件VensimPLE6.2對模型運(yùn)算，并進(jìn)行真實(shí)性檢驗(yàn)，通過對比仿真值與實(shí)際值，發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)模型的整體仿真性能較好，平均誤差都能保證在10％以內(nèi)，可以認(rèn)為模型是有效的。根據(jù)模型的仿真結(jié)果，2013年杭州市區(qū)商品房均價(jià)的預(yù)測值為18734元/m2。
　　最后，調(diào)整模型參數(shù)，進(jìn)行政策實(shí)驗(yàn)。結(jié)果表明:人口政策對商品房價(jià)格的影響

4、較小，但對需求的刺激作用明顯。寬松的貨幣政策會帶動房價(jià)的上漲，而緊縮的貨幣政策并不會抑制房價(jià)的上升。按揭政策對商品房市場的影響最大，特別是寬松的按揭政策會推動房價(jià)和需求大量抬升，緊縮的按揭政策則會打壓房價(jià)，同時(shí)減少需求量，但是變化幅度遠(yuǎn)不及寬松的政策作用，并且當(dāng)政策的緊縮性到達(dá)一定的臨界值時(shí)，繼續(xù)加大調(diào)控力度對抑制價(jià)格的邊際作用是有限的。新房購置契稅稅率的調(diào)整幾乎對商品房市場沒有太大影響，無論是提高還是降低稅率對商品房市場的成交量和價(jià)格