論我國的預(yù)告登記制度.pdf

1、預(yù)告登記，即為保全一項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)的不動產(chǎn)登記。在不動產(chǎn)交易中，如商品房預(yù)售，買方常常處于弱勢，而賣方常常處于強勢，當(dāng)雙方簽訂預(yù)售合同后，由于登記條件暫不具備，買受人因未完成登記而無法取得所有權(quán)，此時買方取得的只是合同法上的請求權(quán)，在賣方“一物二賣”時，只能要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任，極不公平。有必要建立預(yù)告登記制度，來保護買受人的利益。 2007年3月通過的《物權(quán)法》確立了預(yù)告登記制度，這是我國第一次在法律

2、上承認(rèn)了預(yù)告登記這個概念。預(yù)告登記制度在國外已經(jīng)是成熟和完善的一種不動產(chǎn)登記制度，但對于我國來說還是比較陌生的制度，《物權(quán)法》第二十條只用了一百多字規(guī)定這一制度，是比較概括的規(guī)定，預(yù)告登記制度在今后的實踐中仍有很多值得探討之處。 本文首先詮釋了預(yù)告登記的概念，明確了預(yù)告登記與幾個概念的同異，分析了預(yù)告登記制度的價值；其次分析了預(yù)告登記的性質(zhì)，認(rèn)為預(yù)告登記是一種特殊的物權(quán)性擔(dān)保方式；在明確性質(zhì)的前提下，提出了該如何理解預(yù)告登記的適

3、用范圍；接著分析了物權(quán)法規(guī)定的預(yù)告登記的成立要件和失效情況，并指出了幾點建議；緊接著分析了預(yù)告登記的效力，指出了適用預(yù)告登記效力應(yīng)該注意的幾點問題，并指出預(yù)告登記效力的相對性導(dǎo)致預(yù)告登記具有從屬性；最后分析了預(yù)告登記的其他問題，如登記義務(wù)人的抗辯權(quán)與解除權(quán)，并指出預(yù)告登記在程序方面應(yīng)該進一步完善。 預(yù)告登記制度是為保全一項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)的不動產(chǎn)登記制度。作為不動產(chǎn)物權(quán)登記的一種特殊類型，不動產(chǎn)預(yù)告登記制度

4、是一項重要的物權(quán)制度，是能用物權(quán)法的手段解決不動產(chǎn)的一物兩賣行為，防止和減少此類糾紛的比較可行的制度。關(guān)于預(yù)告登記制度，在大陸法系的德國、瑞士、日本、韓國及我國臺灣地區(qū)的民法中均有立法例，主要用其保全以不動產(chǎn)物權(quán)變動為標(biāo)的的債權(quán)請求權(quán)。 《物權(quán)法》第一次確立了預(yù)告登記制度，預(yù)告登記第一次在法律上得到認(rèn)可。相對其他國家和地區(qū)而言，我國預(yù)告登記制度是一種新的不動產(chǎn)登記類型。在我國物權(quán)法頒布實施之際，對預(yù)告登記制度進行研究，具有一定的

5、理論及實踐意義。 本文由引言、預(yù)告登記的基礎(chǔ)理論、預(yù)告登記的性質(zhì)及適用范圍、預(yù)告登記的成立及失效、預(yù)告登記的效力及從屬性、預(yù)告登記的其他問題和結(jié)論等部分構(gòu)成： 第一部分主要介紹了預(yù)告登記的基礎(chǔ)理論，從詮釋預(yù)告登記的概念入手，將預(yù)告登記與本登記、異議登記及商品房登記備案進行比較分析，得出預(yù)告登記制度與這些制度與眾不同的特質(zhì)，從而進一步明確預(yù)告登記制度的價值，探索預(yù)告登記制度的立法動因。 第二部分是關(guān)于預(yù)告登記性質(zhì)及

6、其適用范圍的闡述，在分析各種關(guān)于預(yù)告登記性質(zhì)的學(xué)說的基礎(chǔ)上，提出了本文關(guān)于預(yù)告登記性質(zhì)的觀點——預(yù)告登記是一種特殊的物權(quán)性擔(dān)保方式；在分析預(yù)告登記所保全債權(quán)請求權(quán)的特點的基礎(chǔ)上，提出關(guān)于我國預(yù)告登記制度適用范圍的幾點建議：一是我國今后采用的應(yīng)該是狹義的預(yù)告登記；二是應(yīng)該進一步明確預(yù)告登記的適用范圍；三是一些特殊的動產(chǎn)也應(yīng)該納入預(yù)告登記的適用范圍。 第三部分析了預(yù)告登記的成立條件及其失效情況。在明確了物權(quán)法所規(guī)定的預(yù)告登記的成立條

7、件后，指出預(yù)告登記的成立條件應(yīng)該擴大，而且應(yīng)該明確預(yù)告登記的申請人。物權(quán)法只是簡單規(guī)定了預(yù)告登記消滅的兩種情況，本文在這部分具體闡述了該如何理解適用這兩種情況，如“能夠進行不動產(chǎn)登記之日”從哪一天起算；而且指出了在預(yù)告登記消滅后應(yīng)該完成預(yù)告登記的注銷程序，才能達(dá)到預(yù)告登記消滅的法律效果；分析了如果未經(jīng)過注銷程序，預(yù)告登記也可以適用善意取得。 第四部分結(jié)合實際情況，論述分析了預(yù)告登記的效力及從屬性。提出在適用預(yù)告登記的效力過程中應(yīng)

8、該注意的幾個問題：一是應(yīng)該完善預(yù)告登記的效力，增加預(yù)告登記的順位效力，破產(chǎn)保護效力，預(yù)警效力；二是從幾種情況分析了預(yù)告登記后的中間處分行為不應(yīng)該像物權(quán)法所規(guī)定的那樣絕對無效；三是分析了國家強制行為與預(yù)告登記效力之間的關(guān)系，提出預(yù)告登記對于法院判決、國家征收、強制執(zhí)行等處分不動產(chǎn)行為是否有對抗效力應(yīng)具體分析區(qū)別對待。第四部分的最后指出了正是由于預(yù)告登記效力的相對性，所以預(yù)告登記具有從屬性。 第五部分分析了預(yù)告登記的其他問題，主要包

9、括：一是預(yù)告登記的立法例，指出我國的預(yù)告登記制度應(yīng)該采取的是一種折中的綜合式立法模式；二是分析了預(yù)告登記義務(wù)人的抗辯權(quán)和解除權(quán)，得出預(yù)告登記義務(wù)人的抗辯權(quán)和解除權(quán)并不因為預(yù)告登記而受到限制；三是分析了預(yù)告登記在一些具體程序方面的規(guī)定，應(yīng)該禁止預(yù)告登記的重復(fù)登記，統(tǒng)一規(guī)定申請請預(yù)告登記所應(yīng)該提交的文件及準(zhǔn)許預(yù)告登記后的證明文件，規(guī)范登記機關(guān)在核準(zhǔn)預(yù)告登記過程中所應(yīng)該審查的內(nèi)容。 在今后的實踐過程中，在今后的立法過程中，在物權(quán)法和登