土地使用權(quán)期限問題法律研究.pdf

1、如果從1987年我國出讓的第一塊地算起，我國土地有償有期限的使用制度實施也才近20年的時間，當離土地使用權(quán)期限尚遠時市場上對不同土地使用權(quán)剩余年限的房屋價格反應尚不敏感，但隨著期限的臨近，土地使用權(quán)期限的規(guī)定問題就會影響到人們對土地使用權(quán)的制度預期、房地產(chǎn)開發(fā)商的投資方式、產(chǎn)權(quán)人對房屋的禮遇方式以及不動產(chǎn)交易。盡管專家學者們從適當延長土地使用權(quán)的年限、制定補償標準和賦予土地使用權(quán)人選擇權(quán)等方面提出了不同的看法，但這些都不能從根本上解決我

2、國的現(xiàn)實問題。然而在土地改革中一支新生的力量引起我們的關(guān)注，那便是土地年租制。雖然有效的法律文件中對其并無明確一致的規(guī)定，但一些地方已經(jīng)開始推廣了年租制并取得了可喜的成就。 由于歷史的原因，我國大量經(jīng)營性用地的使用權(quán)還屬于行政劃撥性質(zhì)，這些土地中有相當數(shù)量未得到充分利用。一方面，企業(yè)要進入市場，就要使用其資產(chǎn)從事各種經(jīng)營活動，其中包括對土地資產(chǎn)的市場利用。禁止這種利用，勢必限制企業(yè)的生存和發(fā)展，并且往往是屢禁而不止。而現(xiàn)行的“先

3、交出讓金再入市”規(guī)則，在企業(yè)普遍缺少資金的情況下，實際上是難以操作的。另一方面，機關(guān)和事業(yè)單位以國家財政收入不足為由，也紛紛自行將自己使用的劃撥土地投入經(jīng)營性用途。這樣便形成了所謂的“土地隱形市場”。而且由于取得劃撥土地的成，本很低，加上對劃撥土地入市的限制措施在實施過程中的軟化，在增量土地的供應中，目前存在著、今后還必然存在著人們竭力爭取劃撥土地使用權(quán)的現(xiàn)象。不少地方擅自以“公共利益”為由，無度征用農(nóng)村集體用地，低價征高價賣，興起了以

4、地方政府為主導的，以開發(fā)區(qū)、大學城、工業(yè)園等為對象的新一輪的“圈地運動”。這樣土地隱形市場就會越演越烈。采取土地年租制，降低了入市門檻，為土地使用者所接受，對于規(guī)范土地交易秩序，培育土地交易市場起著積極作用。而且，對于這些劃撥土地實行年租制就能促使用地單位節(jié)約利用土地，要么加強土地利用，要么把閑置的土地退還給國家，從而促進我國土地利用由粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變。從另一個角度來看，土地使用需要繳納租金，由于地段用途不同會引起租金的變化，用地單

5、位不得不考慮用地成本，因此，可以通過年租制調(diào)節(jié)土地使用，從而優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)。 本文共有三大部分。首先，在文章的緒論部分，通過對相關(guān)法律法規(guī)的分析提出土地使用權(quán)期限問題是我國立法無法回避的難題；第一部分，通過對分析我國現(xiàn)行法律以及《物權(quán)法》對土地使用權(quán)期限的規(guī)定，了解了我國在該問題上的立法現(xiàn)狀，指出了我國土地使用權(quán)期限制定的依據(jù)和意義，并主要分析了現(xiàn)行法對土地使用權(quán)期限的規(guī)定所存在的問題，從最高年限規(guī)定過短、地上物所有權(quán)的恒久性與土

6、地使用權(quán)的有限性的沖突、土地使用權(quán)期限屆滿后地上物的歸屬問題、土地使用權(quán)期滿后權(quán)利的優(yōu)先序位、續(xù)期規(guī)定模糊、申請續(xù)期的權(quán)利主體、續(xù)期出讓金的確定七個方面展開論述；第二部分，比較了國外或地區(qū)在土地使用權(quán)期限上的制度安排，并分析了其與我國國情的相容與否的問題，同時對我國國內(nèi)學者的觀點進行梳理與評價，在此基礎(chǔ)上提出了自己的見解，并引出了土地使用權(quán)年租制。第三部分，重點分析了土地使用權(quán)年租制。通過年租制的相關(guān)概念、年租制的理論基礎(chǔ)、年租制的實踐