小區(qū)物業(yè)共有權(quán)研究.pdf

1、隨著城市化進(jìn)程的加快，人地關(guān)系日趨緊張，物業(yè)小區(qū)的出現(xiàn)有助于緩解這種緊張關(guān)系。不同與我國(guó)傳統(tǒng)住宅形式——平房，物業(yè)小區(qū)往往由不同人共同擁有，共有部分大大增多，由于共有部分不像專有部分那樣界限清晰、權(quán)利義務(wù)關(guān)系較易厘清，同時(shí)涉及的部分較多，牽扯的利益關(guān)系也很廣泛，導(dǎo)致權(quán)利人之間的關(guān)系更為復(fù)雜。實(shí)踐中大多數(shù)住宅糾紛往往也因此產(chǎn)生。因此，本文從重新界定小區(qū)物業(yè)共有權(quán)的性質(zhì)入手，明確小區(qū)物業(yè)共有權(quán)的集合共有權(quán)性質(zhì)，并揭示小區(qū)物業(yè)共有權(quán)中蘊(yùn)涵的社

2、會(huì)民主精神。通過(guò)小區(qū)物業(yè)共有權(quán)性質(zhì)的重新界定，將集合共有的理論和社會(huì)民主精神運(yùn)用于小區(qū)物業(yè)共有權(quán)的產(chǎn)生、主體、機(jī)構(gòu)和侵犯小區(qū)物業(yè)共有權(quán)的救濟(jì)等具體制度建構(gòu)中。全文主要由三個(gè)部分組成，對(duì)小區(qū)物業(yè)共有權(quán)進(jìn)行了系統(tǒng)分析和研究。 第一部分科學(xué)選擇“小區(qū)物業(yè)共有權(quán)”這一稱謂。關(guān)于“小區(qū)物業(yè)共有權(quán)”，我國(guó)一般使用“建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)”這一術(shù)語(yǔ)來(lái)表達(dá)。通過(guò)對(duì)日本學(xué)者、我國(guó)臺(tái)灣學(xué)者和大陸學(xué)者對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)所作概念的分析，可以發(fā)現(xiàn)學(xué)者們

3、界定的建筑物區(qū)分所有權(quán)是以單幢建筑物為其存在前提的，但在實(shí)際生活中，是以物業(yè)小區(qū)為其存在依托的，往往呈兩幢或兩幢以上建筑物區(qū)分所有權(quán)群態(tài)。它涵蓋了學(xué)者所論述的內(nèi)容，但在以小區(qū)形態(tài)存在的建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)又大大超出了單幢建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利內(nèi)容。因此筆者在結(jié)合我國(guó)語(yǔ)言習(xí)慣和社會(huì)實(shí)踐基礎(chǔ)上，采用“小區(qū)物業(yè)共有權(quán)”這一稱謂。“小區(qū)”表明該共有權(quán)適用的空間范圍，而非僅僅限制在單幢建筑物上；“物業(yè)”概括該共有權(quán)適用的多種用途，可以用于居住

4、，也可以用于它途?！肮灿袡?quán)”表明權(quán)利的性質(zhì)。 第二部分述評(píng)小區(qū)物業(yè)共有權(quán)性質(zhì)界定的各種學(xué)說(shuō)，并將小區(qū)物業(yè)共有權(quán)性質(zhì)界定為集合共有。既有的關(guān)于小區(qū)物業(yè)共有權(quán)性質(zhì)界定學(xué)說(shuō)都存在不同程度的缺陷?？傆姓f(shuō)的種種限制與物權(quán)設(shè)立的目的多有悖異，也與崇尚個(gè)人主義的現(xiàn)代價(jià)值觀格格不入，已為現(xiàn)代社會(huì)拋棄。而對(duì)于共同共有和按份共有而言，在傳統(tǒng)的民法理論中，這兩種典型共有都可以采取如實(shí)物分割、變價(jià)分割、作價(jià)補(bǔ)償?shù)姆绞竭M(jìn)行分割，因此不存在不可分割的共有物

5、，分割是共有的基礎(chǔ)和最終結(jié)局。而這樣的界定與小區(qū)物業(yè)共有權(quán)格格不入，小區(qū)物業(yè)共有權(quán)具有不同于上述各學(xué)說(shuō)的特性。筆者認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)共有權(quán)性質(zhì)的界定與傳統(tǒng)民法中的共有理論密切相關(guān)。傳統(tǒng)的共有理論存在著重大的理論缺陷。因此，必須對(duì)傳統(tǒng)的共有理論進(jìn)行重構(gòu)。在傳統(tǒng)共有理論兩分法(按份共有和共同共有)的基礎(chǔ)上，增加一種新型的共有形式，即集合共有。據(jù)此，將小區(qū)物業(yè)共有權(quán)界定為集合共有。并深入探討了小區(qū)物業(yè)共有權(quán)與集合共有在權(quán)利的平等性、完全性、自由開(kāi)

6、放性、客體的永不分割性和權(quán)利行使民主性的契合性問(wèn)題。 第三部分深入探討將小區(qū)物業(yè)共有權(quán)性質(zhì)的重新界定和其中所蘊(yùn)涵的社會(huì)民主精神運(yùn)用于小區(qū)物業(yè)共有權(quán)運(yùn)作的制度構(gòu)建中。這些制度構(gòu)建主要包括小區(qū)物業(yè)共有權(quán)的產(chǎn)生、小區(qū)物業(yè)共有權(quán)的主體、小區(qū)物業(yè)共有權(quán)的運(yùn)行機(jī)構(gòu)和侵害小區(qū)物業(yè)共有權(quán)的救濟(jì)。隨著小區(qū)業(yè)主取得小區(qū)專業(yè)部分的所有權(quán)后，便自動(dòng)獲得了成員權(quán)，基于該成員權(quán)，業(yè)主可以取得小區(qū)物業(yè)共有權(quán)。業(yè)主整體作為自治共同體，人數(shù)眾多，必須借助一定的機(jī)

7、關(guān)即業(yè)主自治團(tuán)體行使共有權(quán)，而業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)只是業(yè)主自治團(tuán)體的權(quán)力機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)。它們按照社會(huì)民主的精神進(jìn)行運(yùn)作，并遵循社會(huì)民主的三大原則。第一是多數(shù)原則，即對(duì)小區(qū)物業(yè)共有部分行使共有權(quán)的時(shí)候，一般應(yīng)當(dāng)按照少數(shù)服從多數(shù)的原則處理。第二是少數(shù)原則，即當(dāng)小區(qū)物業(yè)共有權(quán)的行使按多數(shù)原則進(jìn)行時(shí)，在特殊的情況下，可能侵犯少數(shù)人的合法權(quán)益。因此，為實(shí)現(xiàn)矯正的正義，在該種情況下可賦予少數(shù)人以救濟(jì)的權(quán)利。第三是程序原則，即在小區(qū)物業(yè)共有權(quán)行使過(guò)程