2021全新定價(jià)法

1、住宅工程定價(jià)方法探討 住宅工程定價(jià)方法探討(1) (1)在住宅工程定價(jià)實(shí)踐中，其定價(jià)方法較多，其中主要有本錢加成定價(jià)法，它指的是在 工程單位本錢的根底上加上一定比例的目標(biāo)利潤作為工程的單位售價(jià)，其公式為P=CX(1+ n)[i]，但這種定價(jià)方法僅僅考慮本錢與企業(yè)的目標(biāo)利潤，而不考慮需求和市場競爭狀況， 其結(jié)果是住宅要么賣不出去，要么企業(yè)不能獲取較大的利潤。競爭定價(jià)法，它指的是以競 爭 對手的價(jià)格作為根底的定價(jià)方法，這種方法考慮了市

2、場需求和行業(yè)競爭狀況，在房地產(chǎn) 競爭 劇烈的今天，其住宅的需求彈性較小和供大于求的情況下，為了不破壞整個(gè)市場價(jià)格 的平衡， 這是一種較常采用的定價(jià)方法，但這種方法僅從競爭對手價(jià)格這一單一指標(biāo)進(jìn)行 考慮，這樣 就顯得過于籠統(tǒng)，沒有很好地按區(qū)域、住宅物業(yè)形態(tài)等因素進(jìn)行市場細(xì)分，故 在工程定價(jià)實(shí) 際應(yīng)用中將會遇到障礙。此外，還有尾數(shù)定價(jià)法，以及差異定價(jià)法。在本文 中，主要介紹一 種能夠運(yùn)用于房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)際可操作的定價(jià)方法，它其實(shí)是對競爭定價(jià)

3、 法的一種深化和延 伸。在這里，稱之為類比量化定價(jià)法。該定價(jià)方法指的是對住宅價(jià)格有影響的主要因素按其影響因素的不同分別確定權(quán)重，并 對其中的每一單個(gè)因素根據(jù)其優(yōu)劣賦予不同的分值，然后選擇與本工程類似的工程進(jìn)行類比 后分別一一賦予分值，其次根據(jù)權(quán)重乘以相應(yīng)分值求和得出各工程的總分，再次通過所得出 的各工程的總分與工程的均價(jià)按最小二乘法建立函數(shù)關(guān)系式得出擬售住宅工程的均價(jià)，最后 根據(jù)位置、樓層、景觀、朝向等進(jìn)行價(jià)風(fēng)格整確定出每一單元的擬售價(jià)

4、格。該方法其優(yōu)越性 在于將其定價(jià)影響因素進(jìn)行了量化，而賦予的分值又僅僅是通過調(diào)查比照得出，而不是采取 專家打分法使得分值的隨意性和波動性都比擬大，而且充分考慮了市場需求和行業(yè)競爭狀 況。一、影響因素、指標(biāo)及其分值確實(shí)定 、影響因素、指標(biāo)及其分值確實(shí)定筆者共列出了12個(gè)主要影響因素，分別是位置、價(jià)格、配套、交通、物業(yè)管理、周邊 環(huán)境(景觀、污染)、窗體頂端城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、建筑風(fēng)格及立面、戶型、開展商品牌和 實(shí)力、廣告，其分值分別為1

5、、2、3、4、5。分值越大，表示等次越高，詳見下表1。 表1住宅工程影響因素、指標(biāo)與分值[2]筆者運(yùn)用價(jià)值工程中的0?9評分法來確定權(quán)重。表2住宅工程影響因素權(quán)重計(jì)算表（0?9評分 法）[3]原響因素 位置價(jià)格配套交通..物 業(yè) 管 理城 市 機(jī) ?劃統(tǒng) 格 立 面建風(fēng) 段 正戶 型開 發(fā) 商 品 牌r告芬一 權(quán)重位置 X4..55 6 6 6 6 ‘I ‘I '3 '3 5 974.30.1尊，價(jià)格 4.3又 5. 6

6、 6 7 8 9 74.30.125配登 4 4 X 3 5 5 電 7 ■7 ■7 & 3'64. 64.00.1 0.1□8-文逋 3' 4 X 4.5 .心 G ■6 ■6 7. 754.50.0?2,物業(yè)管理 3 3 4 4.5X 4.5 4.5 5 .6 7 7 54■50.092：周邊環(huán)境 3- .■3.' 4 4. 4.5 X 45 .5 登 7 7皿50.0見城市規(guī)劃 3. 3. 3. 3

7、. 44.545' 45' 45 45 X .5' .5' 6. 6. 0 ? 754.50.092樓盤規(guī)模 .2 ) 3. 4 4 4 4 X 5： 5 咨 645.00.076建筑風(fēng)格 及立面 1 1 2： 氣 3' 專 4- 4- X4.55 534.50.0耘|.戶型 1 1 2 3 r 3 3 ■4 ■4■- ■-4,5 4,5 X 5 5 ；＞. 0.0開發(fā)商品牌.0 0- 1 2 2