城市住宅的特征價格：理論分析與實證研究

1、浙江大學博士學位論文城市住宅的特征價格：理論分析與實證研究姓名：溫海珍申請學位級別：博士專業(yè)：企業(yè)管理指導教師：賈生華20040401浙江大學博士學位論文論文第三章構建了住宅特征價格的理論模型。對模型變量選擇的文獻回顧表明，住宅的特征主要分為建筑特征、鄰里特征、區(qū)位特征三大類。沿用這種分析框架，結合杭州市的實際情況，筆者與杭州市1 5 家單位2 1 位專業(yè)人士進行了深入訪談，并對杭州市西湖區(qū)的住宅市場進行了試調查，采用2 3 9 個住宅

2、樣本初步驗證了特征價格模型的可行性，最后選擇了1 8 個住宅特征作為模型的自變量。其中：建筑特征變量7 個，為建筑面積、住宅年齡、朝向狀態(tài)、裝修程度、所在樓層、有無車位、有無閣樓；鄰里特征變量7 個，為自然環(huán)境、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)瞥理、文體設施、生活配套、教育配套、鄰近大學；區(qū)位特征變量3 個，為C B D距膏、西湖距離、交通條件；其它特征變量1 個，為時間因素。此外，房間數(shù)目、生活設施和治安環(huán)境三個住宅特征變量作為各擇變量。在此基礎上，對

3、實證研究中可能采用的線性和對數(shù)等函數(shù)形式、模型的估計方法進行了分析和闡述。論文第四章論述了研究數(shù)據(jù)的獲取和量化方法。本文以杭州市主城區(qū)內的上城區(qū)、下城區(qū)、西湖區(qū)、拱墅區(qū)、江干區(qū)等5 個行政區(qū)為研究區(qū)域，研究數(shù)據(jù)的來源主要分為四類：住宅出售掛牌數(shù)據(jù)、住宅成交價格數(shù)據(jù)、住宅小區(qū)調查數(shù)據(jù)以及基于G I S 的杭州市電子地圖數(shù)據(jù)。筆者對研究區(qū)域內的2 9 0 個住宅小區(qū)進行了實地調查，從房地產中介公司獲得4 0 6 3 個住宅掛牌交易樣本。通過

4、對樣本數(shù)據(jù)的檢查和住宅小區(qū)調查資料的整合，得到有效樣本2 4 7 3 個，時間跨度為2 0 0 3 年1 月1 曰至2 0 0 3 年7 月3 1 日。最后，采用四種方式( 實際觀察數(shù)據(jù)、分等級賦值、綜合評價打分、虛擬變量) 對研究樣本的相關變量進行了編碼和量化。論文第五章把杭州市住宅市場作為單一市場進行實證研究，通過基本模型和對數(shù)模型分別得到1 4 個住宅特征的特征價格和1 5 個住宅特征的邊際價格。實證研究表明，住宅特征對住宅價格的

5、影響程度是有差異的。按照影響程度從大到小排序，依次為建筑面積、西湖距囊、小區(qū)環(huán)境、C B D 距■、交通條件、有無車庫、有無閣樓，裝修程度、自然環(huán)境、秘業(yè)管理、所在櫻屠、文體設施、時間因素、鄰近大學。在此基礎上，對C B D 距膏和西湖距膏兩個區(qū)位特征變量進行了更為詳細的研究。研究發(fā)現(xiàn)，無論是采用直線距離還是實際距離來衡量C B D距離，模型的基本參數(shù)、回歸系數(shù)等均無較大差異，兩種測度方法基本上具有同樣的效果，采用實際距離的測度方法并沒