武漢市住宅特征價(jià)格實(shí)證分析-碩士論文

1、<p><b>　　摘要</b></p><p>　　近幾年來(lái),不斷上漲的住宅價(jià)格己經(jīng)成為整個(gè)社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn),而剖析住宅價(jià)格空間分異形成的影響因素及其內(nèi)在原因,并對(duì)各影響因素的影響方式進(jìn)行探討,其成果對(duì)相關(guān)政策的制定、開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的定位與定價(jià)和消費(fèi)者選擇合適的住宅都具有較高的參考價(jià)值。</p><p>　　本文以區(qū)位理論和特征價(jià)格理論為基礎(chǔ),構(gòu)建了住宅特征價(jià)

2、格模型,并以武漢市住宅價(jià)格為對(duì)象進(jìn)行了實(shí)證研究。本文選取2016年武漢市7個(gè)片區(qū)中21個(gè)的住宅小區(qū)為研究對(duì)象，收集了各個(gè)樓盤(pán)的詳情數(shù)據(jù)，根據(jù)城市特征價(jià)格理論建立影響武漢住宅價(jià)格空間分異的影響因素，并通過(guò)SPSS統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)行逐步回歸分析影響房?jī)r(jià)的主要因素。得出的主要結(jié)論為: ①武漢住宅價(jià)格空間分異顯著，武漢市住宅價(jià)格的高值區(qū)均集中在商圈或水域綠地附近,江漢，江岸，武昌區(qū)，中值區(qū)主要分布在漢陽(yáng)與洪山區(qū)，低值區(qū)則分布在青山區(qū)。②影響住宅價(jià)格的

3、三大特征中，區(qū)位特征變量對(duì)武漢住宅價(jià)格影響是最大的，其次為建筑特征，影響武漢住宅房?jī)r(jià)的的主要因素為建筑面積、所在樓層、教育配套、物業(yè)費(fèi)和裝修情況。③武漢各片區(qū)的新建住宅的房?jī)r(jià)均價(jià)差異顯著，最高值區(qū)域的房?jī)r(jià)相對(duì)于最低值區(qū)域的房?jī)r(jià)每平米要高出8000元以上。</p><p>　　針對(duì)研究結(jié)果，提出相應(yīng)的政策建議：①對(duì)購(gòu)房者而言，可結(jié)合各區(qū)具體的房?jī)r(jià)情況，選擇自己最為滿(mǎn)意的住宅；②對(duì)于政府和開(kāi)發(fā)商而言，應(yīng)結(jié)合武漢市房?jī)r(jià)

4、空間分異情況，制定合理土地規(guī)劃方案，開(kāi)發(fā)更適宜居住的住宅，選擇匹配的物業(yè)管理企業(yè)；③對(duì)于消費(fèi)者而言，選擇精裝修還是毛坯房應(yīng)該從自身的實(shí)際條件去考慮。</p><p>　　關(guān)鍵詞：特征價(jià)格模型；住宅價(jià)格；空間分異；武漢市</p><p><b>　　ABSTRACT</b></p><p>　　In recent years, rising ho

5、use prices have become the focus of attention of the whole society, and analysis of the influence factors and the internal reasons of the formation of the spatial differentiation of housing price, and the influence facto

6、rs were discussed, The results of the relevant policies, developers of the project positioning and pricing and consumer's choice of housing has high reference value.</p><p>　　This paper is based on the l

7、ocation theory and hedonic price theory, constructs the housing hedonic price model, and through empirical research on the housing price in Wuhan is carried out. This paper selects Wuhan city in 2016, 21 of the 7 residen

8、tial areas as the research object, the details of each real estate data collection, according to the characteristics of city price theory to establish the influence of Wuhan housing prices spatial differentiation factors

9、, and through statistical softwa</p><p>　　According to the research results, the corresponding policy recommendations are put forward: For property buyers, can be combined with the specific price of the Dist

10、rict, the choice of their most satisfied with the residential; For the government and developers, should be combined with the Wuhan city housing price differences, the development of a reasonable land planning program, t

11、he development of more suitable for residential living, select the matching of property management companies; For c</p><p>　　KEYWORDS: Hedonic price model; Housing price; Spatial differentiation; Wuhan</p

12、><p><b>　　目錄</b></p><p><b>　　摘要I</b></p><p>　　ABSTRACTII</p><p><b>　　1 緒論1</b></p><p>　　1.1 研究的背景及意義1</p><

13、;p>　　1.1.1 研究的背景1</p><p>　　1.1.2 研究的目的和意義1</p><p>　　1.2 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀2</p><p>　　1.2.1 國(guó)外研究現(xiàn)狀2</p><p>　　1.2.2 國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀3</p><p>　　1.3 研究方法和技術(shù)路線(xiàn)3</p

14、><p>　　1.3.1 研究的方法3</p><p>　　1.3.2研究技術(shù)路線(xiàn)4</p><p>　　1.4 主要研究?jī)?nèi)容6</p><p>　　1.5 創(chuàng)新之處6</p><p>　　2 研究的基礎(chǔ)理論7</p><p>　　2.1 住宅價(jià)格空間分異7</p>

15、;<p>　　2.1.1 住宅價(jià)格7</p><p>　　2.1.2 空間分異7</p><p>　　2.2 區(qū)位理論9</p><p>　　2.3 特征價(jià)格法10</p><p>　　2.4 特征價(jià)格模型11</p><p>　　2.4.1 模型應(yīng)用的前提條件12</p&g

16、t;<p>　　2.4.2 特征價(jià)格模型函數(shù)形式13</p><p>　　3 數(shù)據(jù)的獲取與處理15</p><p>　　3.1 研究區(qū)域15</p><p>　　3.2 變量選取17</p><p>　　3.2.1 自變量的選取17</p><p>　　3.2.2 因變量的選取17

17、</p><p>　　3.3 數(shù)據(jù)來(lái)源與量化18</p><p>　　3.3.1 數(shù)據(jù)來(lái)源18</p><p>　　3.3.2 數(shù)據(jù)量化19</p><p>　　4 武漢市住宅特征價(jià)格實(shí)證分析25</p><p>　　4.1 武漢市住宅價(jià)格均價(jià)及空間分異情況25</p><p&g

18、t;　　4.2 武漢市住宅特征價(jià)格模型的建立27</p><p>　　4.2.1 模型的選擇27</p><p>　　4.2.2 模型估計(jì)與檢驗(yàn)27</p><p>　　4.3 武漢市住宅特征價(jià)格分析32</p><p>　　5 結(jié)論與建議33</p><p>　　5.1 研究結(jié)論33</

19、p><p>　　5.2 政策建議33</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)35</b></p><p><b>　　致謝37</b></p><p><b>　　1 緒論</b></p><p>　　1.1 研究的背景及意義</p>

20、<p>　　1.1.1 研究的背景</p><p>　　自1998年我國(guó)實(shí)行住宅市場(chǎng)化改革以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，占GDP和固定房地產(chǎn)投資總額的比重也逐年上升,加上我國(guó)長(zhǎng)久以來(lái)的傳統(tǒng)觀念,住宅產(chǎn)業(yè)成為了政府和民眾所共同關(guān)注的焦點(diǎn)話(huà)題。住宅價(jià)格不僅直接反映了住宅商品本身所在的區(qū)位、環(huán)境和品質(zhì)，更是住宅商品所處城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與居民收入狀況的市場(chǎng)表現(xiàn)。住宅價(jià)格問(wèn)題不是簡(jiǎn)單的價(jià)高價(jià)低問(wèn)

21、題，而是經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生活、政策等的集中體現(xiàn)。因此，研究城市住宅價(jià)格的變動(dòng)具有重要意義。</p><p>　　城市的住宅價(jià)格受很多因素的影響,不僅受當(dāng)?shù)爻鞘械慕?jīng)濟(jì)、人口及百姓消費(fèi)水平與偏好等因素的影響。另外,地理位置的不同也會(huì)造成同一城市不同位置住宅價(jià)格的差異,除去住宅的建筑面積、房型結(jié)構(gòu)以及建筑質(zhì)量等內(nèi)在因素的影響,住宅小區(qū)所處的區(qū)位會(huì)使不同的住宅小區(qū)之間價(jià)格差異巨大:臨近商業(yè)中心或傳統(tǒng)市中心的住宅價(jià)格一般要高于

22、城郊的住宅價(jià)格,臨近軌道交通站點(diǎn)或旅游景點(diǎn)、公園綠地的住宅小區(qū)價(jià)格往往要高于沒(méi)有處于這些地段住宅小區(qū)的價(jià)格。這些現(xiàn)象說(shuō)明了城市住宅價(jià)格在空間上存在差異,并且這種差異已經(jīng)呈現(xiàn)分化的趨勢(shì)。分析房?jī)r(jià)的變化有助于市民買(mǎi)到廉價(jià)住房，也有助于政府對(duì)住房?jī)r(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控。</p><p>　　1.1.2 研究的目的和意義</p><p>　　住宅市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)，具有較強(qiáng)的地域性和區(qū)位性。影響住

23、宅價(jià)格的區(qū)位因素很多，包括環(huán)境的不同、交通通達(dá)度、基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施等，并且這種區(qū)位性的影響是不能通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)達(dá)到空間上的均衡的。揭示住宅價(jià)格空間分異的模式及因素是進(jìn)行住宅價(jià)格預(yù)測(cè)的基礎(chǔ),這對(duì)于政府為市場(chǎng)制定合理的</p><p>　　管理政策、開(kāi)發(fā)商住宅對(duì)住宅項(xiàng)目的選擇和營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格的制定以及購(gòu)房者對(duì)住宅置業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)位的選擇都有十分積極的意義。</p><p>　　研究城市住宅價(jià)格的空間分

24、布規(guī)律及其原因,可為城市的科學(xué)管理提供依據(jù)。政府部門(mén)一方面可依據(jù)市內(nèi)不同地區(qū)住宅價(jià)格的情況,確定保障房的價(jià)格和土地出讓價(jià)格,以提高政府對(duì)住宅市場(chǎng)的控制力;另一方面可以根據(jù)住宅價(jià)格的分布情況及影響因素,為正確引導(dǎo)土地規(guī)劃和開(kāi)發(fā)提供決策依據(jù),從而使得城市規(guī)劃布局更趨合理。為居民更好了解房地產(chǎn)運(yùn)行情況、理性選擇提供科學(xué)幫助；還可為政府完善房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，分析住宅價(jià)格與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的關(guān)系，進(jìn)一步建立起房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系提供科學(xué)基礎(chǔ)。&l

25、t;/p><p>　　1.2 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀</p><p>　　1.2.1 國(guó)外研究現(xiàn)狀</p><p>　　國(guó)外學(xué)者對(duì)城市住宅價(jià)格的研究相對(duì)較早,研究成果也較為成熟。對(duì)住宅價(jià)格空間分異影響因素的研究,國(guó)外普遍采用Hedonic模型作為研究方式。自20世紀(jì) 60年代以來(lái)，特征價(jià)格模型在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用逐漸變的普遍，多被用于分析住宅特征與住宅價(jià)格之間的相互

26、關(guān)系,對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格(特別是住宅價(jià)格)空間特性的研究常利用住宅特征價(jià)格模型(Hedonic Model)進(jìn)行。如Rodriguez M(1994)基于多元回歸分析方法,對(duì)弗吉尼並州費(fèi)爾法克斯縣1985—1991年的房屋出售數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析,得到的結(jié)果表明臥室數(shù)、浴室數(shù)和其他房間數(shù)等建筑特征對(duì)住宅價(jià)格的貢獻(xiàn)率為72.9%; Forrest D和Glen J (1996)通過(guò)對(duì)大曼徹斯特地區(qū)的795個(gè)有效樣點(diǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,認(rèn)為除臥室數(shù)外,地下室

27、和車(chē)庫(kù)的有無(wú)與住宅價(jià)格成顯著的正相關(guān)關(guān)系; Stevenson(2004)在波士頓1995—2000年的6441個(gè)住宅樣本中,選擇了30個(gè)變量證實(shí)了住宅價(jià)格與住宅年齡間的關(guān)系;Jim C.Y. (2010)在調(diào)查了香港1471場(chǎng)購(gòu)房交易后發(fā)現(xiàn),社區(qū)公園增加周邊房?jī)r(jià)的16.8%。</p><p>　　1.2.2 國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀</p><p>　　國(guó)外學(xué)者對(duì)城市住宅價(jià)格的研究相對(duì)較晚，但隨著

28、近些年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快</p><p>　　速發(fā)展，對(duì)于城市住宅價(jià)格的研究也越來(lái)越熱。杜德斌、徐建剛(1997)的研究表明,南京路、市中心、淮海路是影響上海市地價(jià)空間分布的主要影響因素,并且具有明顯的的向心性; 王紅揚(yáng)(1999)主要從區(qū)位結(jié)構(gòu)特征方面研究了蘇州城鎮(zhèn)土地機(jī)制;鄭芷青(2001)的研究表明廣州市的住宅價(jià)格呈現(xiàn)出中心向外圍遞減的分布規(guī)律,城市功能分區(qū)、交通、公共服務(wù)、綠地、地價(jià)等是主要的影響因素;徐燕、

29、王曉梅(2002)完成了北京市住宅出讓地價(jià)的區(qū)位劃分；杜小婭、陸躍進(jìn)(2004)利用SPSS軟件建立了回歸模型,對(duì)南京市區(qū)住宅價(jià)格和區(qū)位因子之間的的關(guān)系做了定量分析; 溫海珍(2003)通過(guò)Hedonic模型研究影響住宅價(jià)格的各住宅變量時(shí)得出交通條件與住宅價(jià)格成明顯的正相關(guān)關(guān)系；魏博(2007)運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析方法研究住宅價(jià)格時(shí),得出周邊福利設(shè)施、地鐵因素、CBD距離對(duì)住宅價(jià)格的影響作用最明顯。馬思新、李昂(2003)利用Hedonic

30、模型,選擇區(qū)位等9個(gè)住宅特征變量對(duì)相關(guān)住宅價(jià)格進(jìn)行實(shí)證研究,結(jié)果認(rèn)為,對(duì)住宅價(jià)格影響最顯著的因素為區(qū)位變量；鄭永鋒(2007)認(rèn)為寬敞程度、樓層、房齡和裝修程度對(duì)住宅價(jià)格分布的影響明顯,</p><p>　　1.3 研究方法和技術(shù)路線(xiàn)</p><p>　　1.3.1 研究的方法</p><p>　　本文采用研究方法包括文獻(xiàn)查閱、網(wǎng)絡(luò)資料收集、統(tǒng)計(jì)分析和地統(tǒng)計(jì)分析

31、等。</p><p>　　(1)文獻(xiàn)查閱。廣泛收集并研讀國(guó)內(nèi)外的各種文獻(xiàn)資料,了解住宅價(jià)格研究相關(guān)的理論基礎(chǔ),總結(jié)研究進(jìn)展情況,特別是對(duì)空間分異理論和特征價(jià)格理論的前沿知識(shí)和最新動(dòng)態(tài)進(jìn)行跟蹤了解。</p><p>　　(2)網(wǎng)絡(luò)資料收集。通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)收集武漢市住宅的交易信息,經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的篩選整理,確定要進(jìn)行分析的抽樣點(diǎn)。收集武漢市地圖及相關(guān)空間屬性數(shù)據(jù),完成城市基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫(kù)的構(gòu)建和數(shù)據(jù)矢量化

32、工作。 </p><p>　　(3)統(tǒng)計(jì)分析。本文中利用 SPSS 統(tǒng)計(jì)分析軟件對(duì)相關(guān)的調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析,構(gòu)建特征價(jià)格模型,并且對(duì)模型進(jìn)行估計(jì)和檢驗(yàn),保證模型的準(zhǔn)確性,根據(jù)構(gòu)建的模型確定對(duì)住宅價(jià)格空間分異影響較大的因素。</p><p><b>　　研究技術(shù)路線(xiàn)</b></p><p>　　本文的技術(shù)路線(xiàn)如圖1-1所示</p>

33、<p>　　圖1-1 技術(shù)路線(xiàn)圖</p><p>　　1.4 主要研究?jī)?nèi)容</p><p>　　分析住宅價(jià)格空間分異的模式及因素是進(jìn)行住宅價(jià)格預(yù)測(cè)的基礎(chǔ),這對(duì)于政府為市場(chǎng)制定合理的管理政策、開(kāi)發(fā)商住宅對(duì)住宅項(xiàng)目的選擇和營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格的制定以及購(gòu)房者對(duì)住宅置業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)位的選擇都有十分積極的意義。本文以武漢市幾個(gè)片區(qū)住宅樓盤(pán)作為研究對(duì)象，研究住宅價(jià)格空間分布差異，并以特征價(jià)格理論為

34、基礎(chǔ)，通過(guò)spss統(tǒng)計(jì)分析軟件建立數(shù)學(xué)模型，分析影響武漢住宅房?jī)r(jià)的各種因素。</p><p><b>　　1.5 創(chuàng)新之處</b></p><p>　　本文利用武漢市普通住宅價(jià)格數(shù)據(jù)對(duì)武漢市住宅價(jià)格的空間分異及影響因素做積極的探索：</p><p>　?。?）在理論方面，由于目前利用地理學(xué)的研究方法，在空間上對(duì)武漢市住宅價(jià)格研究極少，因此本文

35、在一定程度上為武漢市住宅價(jià)格的研究提供了新的思路。</p><p>　　（2）本文站在新的角度對(duì)政府引導(dǎo)住宅價(jià)格、政府管理住宅交易市場(chǎng)、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)、制訂保障性住房指導(dǎo)價(jià)、保障性住房的選址、開(kāi)征物業(yè)稅和收取增值稅，乃至合理進(jìn)行城市規(guī)劃等等提供一定參考，同時(shí)也會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、確定營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格提供新的依據(jù)，也給居民根據(jù)自己的意愿選購(gòu)住宅提供了新的參考。</p><p>　　2

36、研究的基礎(chǔ)理論</p><p>　　2.1 住宅價(jià)格空間分異</p><p>　　2.1.1 住宅價(jià)格</p><p>　　住宅價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問(wèn)題之一,具有非常重要的作用和地位。住宅價(jià)格是地租資本化和房屋商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn),是土地價(jià)格和住宅建筑物價(jià)格的統(tǒng)一,也是在完全市場(chǎng)化的商品住宅市場(chǎng)內(nèi),各經(jīng)濟(jì)主體從自身利益最大化目標(biāo)出發(fā),互相博弈下的住宅交易市場(chǎng)價(jià)格

37、。住宅價(jià)格實(shí)現(xiàn)了住宅房屋所有權(quán)與使用權(quán)的統(tǒng)一,也對(duì)住宅市場(chǎng)的正常運(yùn)行和資源的優(yōu)化配置具有至關(guān)重要的作用。</p><p>　　住宅價(jià)格具有雙重屬性,即由住宅價(jià)值形成過(guò)程體現(xiàn)的過(guò)程價(jià)格屬性,以及由住宅價(jià)格形成過(guò)程中體現(xiàn)的即時(shí)價(jià)格屬性。過(guò)程價(jià)格屬性表現(xiàn)在住宅的價(jià)值形成過(guò)程,體現(xiàn)住宅形成過(guò)程中住宅的成本,而且該成本將可能成為交易價(jià)格形成的最低界限。而即時(shí)價(jià)格體現(xiàn)了住宅價(jià)格的形成過(guò)程,由于受市場(chǎng)供求關(guān)系、經(jīng)營(yíng)策略、消費(fèi)者

38、偏好和競(jìng)爭(zhēng)程度等因素的影響,即時(shí)價(jià)格反映的是住宅商品自身價(jià)值以外,交易雙方實(shí)際達(dá)成的交易價(jià)格。所以,住宅價(jià)格是商品過(guò)程價(jià)格和即時(shí)價(jià)格的統(tǒng)一。</p><p>　　由于住宅的不可移動(dòng)性、生產(chǎn)周期長(zhǎng)、異質(zhì)性等特點(diǎn),住宅價(jià)格與其它商品的價(jià)格有所不同:一是相同質(zhì)量和規(guī)模的住宅價(jià)格受周邊環(huán)境的影響較大:二是由于承載住宅的土地的稀缺性,住宅價(jià)格具有不斷上漲的趨勢(shì);三是異質(zhì)性導(dǎo)致交易主體對(duì)住宅的選擇具有個(gè)人偏好性,從而影響交易

39、價(jià)格。</p><p>　　2.1.2 空間分異</p><p>　　“分異” 一詞源于地理學(xué)中的“地域分異”概念,是指地理環(huán)境整體及其組成要素在某個(gè)確定的方向上保持特征的相對(duì)一致性,而在另一確定方向表現(xiàn)出差異性,因而發(fā)生更替的規(guī)律?？臻g分異的相關(guān)研究已經(jīng)滲透到多個(gè)學(xué)科的研究領(lǐng)域,這即包括傳統(tǒng)研究中的地理學(xué),也包括現(xiàn)代研究中的城市規(guī)劃、城市社會(huì)地理、地理經(jīng)濟(jì)等學(xué)科中的相關(guān)研究。綜合多個(gè)學(xué)

40、科對(duì)“空間分異”的研究總結(jié),可知這種分異是因?yàn)楦鞣N資源在區(qū)域上的差異分布而引起的,也造成區(qū)域由于資源的影響,從而在空間分布上出現(xiàn)了明顯的差異。</p><p>　　社會(huì)學(xué)多是從居住分異、隔離的角度研究空間分異,最具代表性的為人類(lèi)生態(tài)學(xué)派,主要探討城市空間社會(huì)環(huán)境。他們將自然生態(tài)學(xué)的基本理論體系嘗試性地運(yùn)用于對(duì)人類(lèi)居住社區(qū)的研究,并將導(dǎo)致城市空間使用變化的現(xiàn)實(shí)條件歸入10個(gè)生態(tài)過(guò)程,即吸收、合并、集中、集聚、分散、

41、離散、隔離、專(zhuān)門(mén)化、侵入、接替,這10個(gè)過(guò)程在人與人之間的相互作用關(guān)系中得到全面演擇,并揭示了城市空間演進(jìn)過(guò)程中的本質(zhì)內(nèi)容。因此,空間分異的眾多定義也都是借用人類(lèi)生態(tài)學(xué)的概念進(jìn)行解釋。例如王波（2006）將“空間分異”定義為一定地域范圍內(nèi)組成要素及其綜合體在空間上的差別,其相關(guān)要素不僅是物質(zhì)實(shí)體,而且還包含著社會(huì)發(fā)展不同階段所產(chǎn)生的居民之間在經(jīng)濟(jì)、文化、距離上的分異在空間上的表現(xiàn),居住空間分異是在考察布局現(xiàn)狀和特征的基礎(chǔ)上,通過(guò)對(duì)城市中

42、不同空間上居住社區(qū)有關(guān)要素的比較來(lái)考察居住社區(qū)在空間上的差別及其特征。劉璐（2006）認(rèn)為城市“居住空間分異”是城市居民不同類(lèi)型的居住場(chǎng)所在空間上的分割居住場(chǎng)所是城市空間中若干場(chǎng)所中的一種,城市居住空間是城市空間的子集。張作等（2008）認(rèn)為城市居住空間分異是一種客觀社會(huì)現(xiàn)象,這種社會(huì)現(xiàn)象是由城市居民社會(huì)地</p><p>　　1980年代,以特征價(jià)格模型為理論基礎(chǔ)的住宅空間分異研究逐漸流行。學(xué)者們認(rèn)為在單一市場(chǎng)

43、中,特征數(shù)量在空間上分布不均衡會(huì)造成住宅價(jià)格的空間分異;如果不是單一市場(chǎng),即存在住宅子市場(chǎng)的情況下,特征數(shù)量和特征價(jià)格的空間分布不均衡也都會(huì)造成住宅價(jià)格的空間分異。本文將住宅價(jià)格在空間分布上的顯著不均衡稱(chēng)為住宅價(jià)格空間分異。</p><p><b>　　2.2 區(qū)位理論</b></p><p>　　區(qū)位反映的是人類(lèi)社會(huì)活動(dòng)與地理位置間的聯(lián)系和作用。住宅區(qū)位不僅包括住

44、宅的地理區(qū)位還包括經(jīng)濟(jì)、交通、文化及其周邊環(huán)境等影響該住宅區(qū)位的因素。區(qū)位理論主要有同心圓理論、扇形理論和權(quán)衡理論。</p><p><b>　　1.同心理論</b></p><p>　　在1925年.美國(guó)社會(huì)學(xué)家伯吉斯提出了同心圓理論,是一種土地使用空間方式的圖示表達(dá):該理論認(rèn)為城市的功能分區(qū)模型是以城市中心為圓心,并以同心圓形式逐線(xiàn)句外擴(kuò)展的。因此可用同心圓的圖形

45、表示城市的功能用地形式,如圖2-1所示:同心圓模式共形成了 5個(gè)同心圓用地結(jié)構(gòu),從中心到外圍依次為:1中心商業(yè)區(qū)、2過(guò)渡帶、3工人居住區(qū)、4高級(jí)住宅區(qū)和5通勤居民區(qū)。最中心的環(huán)帶是中心商業(yè)區(qū),這個(gè)環(huán)形是城市政治、經(jīng)濟(jì)、文化集中區(qū)域,區(qū)域內(nèi)交通發(fā)達(dá),社會(huì)活動(dòng)集中;第二個(gè)環(huán)帶是過(guò)渡帶,此環(huán)帶最早是富人的居住區(qū)域,但隨著越來(lái)越多的商業(yè)、工業(yè)開(kāi)發(fā),造成了區(qū)域內(nèi)環(huán)境水平下降,居住條件惡化,使得區(qū)域內(nèi)的貧民現(xiàn)象嚴(yán)重,社會(huì)治安變差；第三個(gè)環(huán)帶是工人居

46、住區(qū),該區(qū)域的居民多是工廠的工人,區(qū)域位置與市中心較近,便于居民工作,且該區(qū)域的社會(huì)治安與經(jīng)濟(jì)條件較過(guò)渡帶有了很大的提高;第四個(gè)環(huán)帶是高級(jí)住宅區(qū),該區(qū)域的住宅多是高級(jí)公寓、獨(dú)棟別墅和高級(jí)酒店,治安和生活環(huán)境良好;第五個(gè)環(huán)帶是通勤居民區(qū),居民使用通勤工具到達(dá)市區(qū),附近常有高速交通線(xiàn)路。</p><p>　　這一理論最為關(guān)鍵的一點(diǎn)是,這些圓環(huán)不是固定和靜止的,在正常的城市增長(zhǎng)的條件下,每一個(gè)圓形通過(guò)向外圍的圓形的重

47、疊、占用擴(kuò)大范圍,從而揭示了城市擴(kuò)張的內(nèi)在機(jī)制和過(guò)程。</p><p><b>　　2.扇形理論</b></p><p>　　霍伊特(Homer Hoyt)于1939年提出的扇形理論,是同心圓學(xué)說(shuō)的進(jìn)一步發(fā)展。該理論在土地均質(zhì)的基礎(chǔ)上考慮了交通作用對(duì)功能區(qū)的影響,即線(xiàn)性易達(dá)性和定向慣性的影響,使得城市用地呈現(xiàn)出了不規(guī)則的外擴(kuò)形式。扇形理論具有動(dòng)態(tài)性,使得城市周邊易于新

48、增居民活動(dòng),城市發(fā)展由市中心向沿線(xiàn)的主要交通干線(xiàn)或通暢的道路向外呈扇形擴(kuò)展。扇形理論中城市的易達(dá)性分為基本易達(dá)性和附加易達(dá)性,前者是指與城市中心的可達(dá)程度十分便捷,后者指的是依靠交通線(xiàn)路</p><p>　　產(chǎn)生的易達(dá)性。以中心商業(yè)區(qū)為中心,向外以扇形方式擴(kuò)展,其次為批發(fā)與輕工業(yè)區(qū):該區(qū)域十分依賴(lài)沿線(xiàn)交通且呈楔形兩邊凸起;低收入住宅區(qū):該區(qū)域分布在商業(yè)區(qū)域周邊;最后為中高收入住宅區(qū),此區(qū)域分布在交通沿線(xiàn)、水域沿岸

49、或高地,并且獨(dú)立成區(qū),不受低收入住宅區(qū)域的影響,不與之重疊,并有向城市郊外擴(kuò)展的趨勢(shì)。扇形的不平滑是由于低收入?yún)^(qū)的人口增加,往外擴(kuò)展的過(guò)程中不能與中高收入住宅區(qū)重合而朝無(wú)此限制的方向發(fā)散而形成的結(jié)構(gòu)布局。</p><p><b>　　3.權(quán)衡理論</b></p><p>　　從20世紀(jì)60年代開(kāi)始,W.Alonso和W.Evans等學(xué)者從城市內(nèi)部土地使用和交通系統(tǒng)的關(guān)

50、系來(lái)碎究住宅區(qū)位問(wèn)題,并建立了權(quán)衡理論(trade off theory)。該理論的娛設(shè)條件為:城市是一個(gè)封閉的城市,不與外部發(fā)生來(lái)往;城市的商業(yè)中心簡(jiǎn)化為一個(gè)點(diǎn),城市的勞動(dòng)者均在該點(diǎn)工作且都有一定的報(bào)酬;交通作用的影響僅取決于勞動(dòng)者的住宅與城市的距離,住的越遠(yuǎn),所花的交通費(fèi)用便越多。權(quán)街理論的結(jié)論是:由于商業(yè)中心的影響及土地買(mǎi)賣(mài)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果,城市的土地價(jià)格由城市中心向外圍遞減,交通費(fèi)用是隨著與城市中心距離的增加而增加;住宅的租用費(fèi)用與交

51、通費(fèi)用影響著人們對(duì)住宅區(qū)位的選擇,而這兩者又由家庭收入決定,當(dāng)人們的家庭收入的增加大于對(duì)住宅面積需求的增加時(shí),會(huì)將住宅選擇在城市的外圍區(qū)域,當(dāng)人們的家庭收入的增加小于對(duì)住宅面積需求的增加時(shí),則會(huì)將住宅選擇在城市的中心區(qū)域;在交通費(fèi)用保持不變的情況下,離城市中心越近,住宅的租用費(fèi)用越高,距離越遠(yuǎn),租用費(fèi)用則越低;因而人們的住宅區(qū)位的最佳選擇是在交通費(fèi)用與租用費(fèi)用總和的最小處。</p><p>　　2.3 特征價(jià)格

52、法</p><p>　　特征價(jià)格法,又稱(chēng)Hedonic模型法和效用估價(jià)法,認(rèn)為房地產(chǎn)由眾多不同的特征組成,而房地產(chǎn)價(jià)格是由所有特征帶給人們的效用決定的。由于各特征的數(shù)量及組合方式不同,使得房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生差異。因此,如能將房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素分解,求出各影響因素所隱含的價(jià)格,在控制地產(chǎn)的特征(或品質(zhì))數(shù)量固定不變時(shí),就能將房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的品質(zhì)因素拆離,以反映純粹價(jià)格的變化。特征價(jià)格法的基本思路是:將房地產(chǎn)商品的價(jià)

53、格分解,以顯現(xiàn)出其各項(xiàng)特征的隱含價(jià)格,在保持房地產(chǎn)的特征不變的情況下,將房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)中的特征因素分解,從價(jià)格的總變動(dòng)中逐項(xiàng)剔除特征變動(dòng)的影響,剩下的便是純粹由供求關(guān)系引起的價(jià)格變動(dòng)。特征價(jià)格理論認(rèn)為,一種多樣性商品具有多方面的不同特征或品質(zhì)(如房地產(chǎn)商品的面積、樓層、朝向和是否有保安服務(wù)等特征),商品價(jià)格則是所有這些特征的綜合反映和表現(xiàn)。當(dāng)商品某一方面的特征改變時(shí),商品的價(jià)格也會(huì)隨之改變。</p><p>　　

54、對(duì)函數(shù)的各個(gè)特征變量分別求偏導(dǎo)數(shù),就取得各特征的變動(dòng)對(duì)商品價(jià)格的影響幅度,并假定這種影響的關(guān)系在一定的時(shí)間內(nèi)固定不變。這樣,在缺乏同質(zhì)商品的情況下,可以用非同質(zhì)的房地產(chǎn)在基期與報(bào)告期之間進(jìn)行比較,這樣計(jì)算的價(jià)格指數(shù)便是基于特征價(jià)格法的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。</p><p>　　回歸分析是確定兩種或兩種以上變數(shù)間相互依賴(lài)的定量關(guān)系的一種統(tǒng)計(jì)分析方法。運(yùn)用十分廣泛,回歸分析按照涉及的自變量的多少,可分為一元回歸分析和多元回

55、歸分析;按照自變量和因變量之間的關(guān)系類(lèi)型,可分為線(xiàn)性回歸分析和非線(xiàn)性回歸分析。如果在回歸分析中,只包括一個(gè)自變量和一個(gè)因變量,且二者的關(guān)系可用一條直線(xiàn)近似表示,這種回歸分析稱(chēng)為一元線(xiàn)性回歸分析。如果回歸分析中包括兩個(gè)或兩個(gè)以上的自變量,且因變量和自變量之間是線(xiàn)性關(guān)系,則稱(chēng)為多元線(xiàn)性回歸分析。</p><p>　　2.4 特征價(jià)格模型</p><p>　　特征價(jià)格模型(hedonic pr

56、ice model),是一種國(guó)外處理異質(zhì)產(chǎn)品差異特征與產(chǎn)品價(jià)格間關(guān)系常釆用的模型,特別是在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到了廣泛應(yīng)用。特征住宅價(jià)格法認(rèn)為:住宅由眾多不同的屬性組成,價(jià)格由所有屬性帶給人們的效用決定。例如一套住宅具有多方面的不同特征或品質(zhì)(如房地產(chǎn)商品的面積、樓層、朝向和是否有保安服務(wù)等特征),商品價(jià)格則是所有這些特征的綜合反映和表現(xiàn)。當(dāng)商品某一方面的特征改變時(shí),商品的價(jià)格也會(huì)隨之改變。由于各屬性的數(shù)量及組合方式不同,住宅價(jià)格產(chǎn)生差異,通過(guò)

57、分析每增加一單位屬性,消費(fèi)者愿意額外支付的費(fèi)用,就可以評(píng)估這種影響因素的隱含價(jià)格。特征價(jià)格模型的理論基礎(chǔ)被稱(chēng)為特征價(jià)格理論(hedonic price theory),主要包含兩方面內(nèi)容(溫海珍,2005)。</p><p><b>　　1．消費(fèi)者理論</b></p><p>　　這是美國(guó)學(xué)者Lancaster于1966年提出的,這種理論由新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)消費(fèi)者理論拓展而

58、來(lái),又被稱(chēng)為L(zhǎng)ancaster偏好理論。與薩繆爾森等經(jīng)濟(jì)學(xué)家在考察偏好和效用時(shí)從個(gè)體行為出發(fā)的做法不同,Lancaster從產(chǎn)品的差異出發(fā),分析了構(gòu)成產(chǎn)品的基本“元素”空間,認(rèn)為對(duì)產(chǎn)品的需求并不是基于產(chǎn)品本身,而是因?yàn)楫a(chǎn)品所內(nèi)含的特征,并且認(rèn)為商品(特別是像住宅、汽車(chē)和勞動(dòng)力這樣的異質(zhì)商品)具有一系列的特征,這些特征結(jié)合在一起形成影響效用的特征包,商品是作為內(nèi)在特征的集合來(lái)出售的。家庭購(gòu)買(mǎi)和使用這些商品,把它們轉(zhuǎn)化為效用,效用水平的高低

59、取決于商品所包含的各種特征的數(shù)量和質(zhì)量。這樣的市場(chǎng)難以用傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)模型來(lái)分析,因?yàn)樗鼈儾荒軆H僅由一個(gè)價(jià)格來(lái)表征,而應(yīng)該采用一系列價(jià)格來(lái)對(duì)應(yīng)產(chǎn)品的品質(zhì)或者說(shuō)它所包含的特征,我們把它稱(chēng)之為特征價(jià)格。產(chǎn)品的價(jià)格由特征價(jià)格構(gòu)成,各產(chǎn)品特征對(duì)應(yīng)各自的隱含價(jià)格(市場(chǎng)不能直接觀察到),對(duì)于產(chǎn)品而言特征價(jià)格形成一個(gè)價(jià)格結(jié)構(gòu)(Lancaster,KJ., 1966)。</p><p><b>　　2．供需均衡模型<

60、/b></p><p>　　這是美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Rosen于1974年就產(chǎn)品特征提出了供需均衡模型,從此特征價(jià)格理論發(fā)展為一種基本完善的理論。在市場(chǎng)完全競(jìng)爭(zhēng)的條件下,Rosen以消費(fèi)者效用最大化和生產(chǎn)者利潤(rùn)最大化作為目標(biāo),從理論上分析了差異產(chǎn)品市場(chǎng)的短期均衡和長(zhǎng)期均衡,為特征價(jià)格理論的建模、特征價(jià)格函數(shù)的估計(jì)奠定了基礎(chǔ)(Rosen,S.,1974)。根據(jù)Rosen的理論,我們可以運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法(如多元回歸技

61、術(shù))將產(chǎn)品特征的隱含價(jià)格分離出來(lái),分析產(chǎn)品特征的需求等等。后來(lái)眾多的學(xué)者在Rosen研究的基礎(chǔ)上,對(duì)模型處理技術(shù)進(jìn)行了完善和大量的實(shí)證研究。</p><p>　　2.4.1 模型應(yīng)用的前提條件</p><p>　　應(yīng)用特征價(jià)格模型的前提條件有三個(gè):</p><p><b>　　1.統(tǒng)一的市場(chǎng)</b></p><p>　

62、　一般來(lái)說(shuō),在不同的市場(chǎng)中,消費(fèi)者具有不同的需求結(jié)構(gòu);而對(duì)于具有多個(gè)子市場(chǎng)的市場(chǎng)而言,由于不同的子市場(chǎng)具有不同的特點(diǎn),容易造成消費(fèi)者只對(duì)自己所在的子市場(chǎng)信息了解充分,而忽視其它的子市場(chǎng)。因此,'需要合理區(qū)分子市場(chǎng),針對(duì)不同的市場(chǎng)和子市場(chǎng)上確定相應(yīng)的特征價(jià)格函數(shù),求取不同特征的邊際隱含價(jià)格。</p><p><b>　　2.市場(chǎng)均衡</b></p><p>　　

63、市場(chǎng)均衡指的是在給定的價(jià)格下,消費(fèi)者達(dá)到其效用最大化。即在給定價(jià)格向量的前提下,使市場(chǎng)的參與者正好得到其愿意持有的產(chǎn)品數(shù)量,保證供給均衡。但欲達(dá)到這種情況,則又需要滿(mǎn)足兩個(gè)條件:消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品價(jià)格及其特征擁有充分信息及市場(chǎng)交易成本為零;價(jià)格能對(duì)市場(chǎng)上的供給和需求做出迅速調(diào)節(jié),即任何時(shí)間產(chǎn)品價(jià)格都是由該時(shí)點(diǎn)的存量產(chǎn)品決定的。</p><p><b>　　3.產(chǎn)品異質(zhì)</b></p>

64、<p>　　特征價(jià)格理論認(rèn)為,商品是多重特性的組合,不同的商品之間既有相同的特性,也可能包含完全不同的特性,消費(fèi)者根據(jù)自身需求選擇效用最大的商品特性組合。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō),可以根據(jù)個(gè)人需求和偏好選購(gòu)多重特性組合的商品,不同的特征組合產(chǎn)生的效用不同。也就是說(shuō),商品是有差異的,異質(zhì)性是特征價(jià)格模型應(yīng)用的前提條件之一。對(duì)于住宅市場(chǎng),由于區(qū)位條件、建筑結(jié)構(gòu)、鄰里環(huán)境等特征的不同,很難生產(chǎn)出完全相同的住宅產(chǎn)品。因此,對(duì)于城市住宅市場(chǎng)運(yùn)用

65、特征價(jià)格模型進(jìn)行分析符合產(chǎn)品異質(zhì)的要求。</p><p>　　2.4.2 特征價(jià)格模型函數(shù)形式</p><p>　　特征價(jià)格法的基本思路是：將房地產(chǎn)商品的價(jià)格分解，以顯現(xiàn)出其各項(xiàng)特征的隱含價(jià)格，在保持房地產(chǎn)的特征不變的情況下，將房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)中的特征因素分解，從價(jià)格的總變動(dòng)中逐項(xiàng)剔除特征變動(dòng)的影響，剩下的便是純粹由供求關(guān)系引起的價(jià)格變動(dòng)。</p><p>　　一種

66、多樣性商品具有多方面的不同特征或品質(zhì)(如房地產(chǎn)商品的面積、樓層、朝向和是否有保安服務(wù)等特征)，商品價(jià)格則是所有這些特征的綜合反映和表現(xiàn)。當(dāng)商品某一方面的特征改變時(shí)，商品的價(jià)格也會(huì)隨之改變。當(dāng)商品的某一方面的特征改變時(shí)，其價(jià)格也會(huì)隨之發(fā)生改變。對(duì)函數(shù)的各個(gè)特征變量分別求偏導(dǎo)數(shù)，就取得各特征的變動(dòng)對(duì)商品價(jià)格的影響幅度，并假定這種影響的關(guān)系在一定的時(shí)間內(nèi)固定不變。這樣，在缺乏同質(zhì)商品的情況下，可以用非同質(zhì)的房地產(chǎn)在基期與報(bào)告期之間進(jìn)行比較，從

67、價(jià)格的總變動(dòng)中逐項(xiàng)剔除特征變動(dòng)的影響，最后剩下的便是純粹由供求關(guān)系引起的價(jià)格變動(dòng)了，這樣計(jì)算的價(jià)格指數(shù)便是基于特征價(jià)格法的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。</p><p>　　特征價(jià)格模型可以將住宅價(jià)格表示為與各個(gè)特征變量有關(guān)的函數(shù)：P=f(X1，X2,,,Xn)，Xi為樓盤(pán)的各個(gè)變量，可能包含有裝修情況、生活便利程度、交通條件和基礎(chǔ)設(shè)施完備度等。主要有3種函數(shù)形式。</p><p><b>　

68、　線(xiàn)性特征價(jià)格方程</b></p><p>　　P=α+β1X1+β2X2+…βnXn…………………(2.1)</p><p>　　α為截距項(xiàng)，表示除特征變量外其他影響價(jià)格的常量之和，通常是由影響房?jī)r(jià)的一般因素決定的；βi反映各特征變量的隱含價(jià)格，即假定其他變量不變，某一變量變動(dòng)一個(gè)單位而導(dǎo)致房?jī)r(jià)平均變動(dòng)的程度。因?yàn)樵摲匠虨榫€(xiàn)性，假設(shè)住宅變量的邊際收益不變，即βi不隨Xi的增加

69、而變化。</p><p><b>　　雙對(duì)數(shù)特征價(jià)格方程</b></p><p>　　lnP=lnα+β1lnX1+β2lnX2+…+lnβnXn……(2.2)</p><p>　　系數(shù)βi表示住宅價(jià)格P對(duì)住宅的屬性Xi的彈性，即Xi增加1%住宅價(jià)格P增加的百分比。對(duì)數(shù)形式解決了住宅屬性的邊際收益不變的局限。</p><p&

70、gt;<b>　　半對(duì)數(shù)特征價(jià)格方程</b></p><p>　　lnP=lnα+β1X1+β2X2+…+βnXn…………… (2.3)</p><p>　　對(duì)數(shù)模型可以避免對(duì)數(shù)形式函數(shù)中自變量取值為0時(shí)出現(xiàn)的無(wú)意義情況，此時(shí)βi表示住宅屬性Xi增加一個(gè)單位時(shí)，住宅價(jià)格P的增長(zhǎng)率。</p><p>　　3 數(shù)據(jù)的獲取與處理</p>

71、<p><b>　　3.1 研究區(qū)域</b></p><p>　　武漢市是湖北街的省會(huì),是中部地區(qū)的中心城市。武漢市現(xiàn)有13個(gè)轄區(qū),其中江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū),漢陽(yáng)區(qū)、武昌區(qū)、洪山區(qū)、青山區(qū)7個(gè)為中心城區(qū),東西湖區(qū)、黃陂區(qū)、蔡甸區(qū)、江夏區(qū)、新洲區(qū)、漢南區(qū)6個(gè)為新城區(qū)。根據(jù)2010—2020年武漢市城市總體規(guī)劃,武漢市的主城區(qū)以三環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)地區(qū)為主,包括局部外延的沛口、廟山和武鋼

72、地區(qū),總面積約678平方公里,是全省的政治、經(jīng)濟(jì)、科教、信息、文化和旅游中心。武漢市的主城區(qū)的區(qū)域范圍涉及武漢三鎮(zhèn),雖然三鎮(zhèn)是相對(duì)獨(dú)立的地理結(jié)構(gòu),但由于長(zhǎng)江、漢江將三鎮(zhèn)聯(lián)通,使得主城區(qū)的住宅市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定和一致。</p><p>　　本文選擇武漢市主城區(qū)范圍內(nèi)的江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū),漢陽(yáng)區(qū)、武昌區(qū)、洪山區(qū)、青山區(qū)7個(gè)城區(qū)作為研究區(qū)域。該區(qū)域住宅市場(chǎng)發(fā)育較為成熟,既包括傳統(tǒng)中心區(qū)域也包括新型經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)域,是武漢市城

73、市經(jīng)濟(jì)和住宅市場(chǎng)迅速發(fā)展的地帶,能夠代表武漢住宅市場(chǎng)總體的發(fā)展水平。因此,將此區(qū)域作為本文的研究范圍能夠使得研究具有代表性。另外,由于東西湖區(qū)等其余六區(qū)地處武漢市郊,距離主城區(qū)較遠(yuǎn),與主城區(qū)并未形成價(jià)格聯(lián)動(dòng)的、統(tǒng)一的住宅市場(chǎng),因而不在本文的研究范圍之內(nèi)。</p><p>　　圖3-1 武漢市主城區(qū)用地規(guī)劃圖</p><p><b>　　3.2 變量選取</b>&l

74、t;/p><p>　　3.2.1 自變量的選取</p><p>　　關(guān)于Hedonic模型中變量選擇的部分有關(guān)研究中都有比較細(xì)致全面的總結(jié)。通常影響住宅價(jià)格的因素有三大類(lèi):建筑特征、鄰里特征、區(qū)位特征。</p><p>　　Sirmans etc. (2005) 總結(jié)出了 Hedonic模型中常用的房齡、面積、裝修程度、房間數(shù)目等20個(gè)特征變量。本文參照有關(guān)研究,并考

75、慮武漢市住宅市場(chǎng)的實(shí)際情況及數(shù)據(jù)的可得性,采用的住宅特征變量有:建筑特征包括建筑面積、生活設(shè)施、所在樓層、朝向狀態(tài)、裝修程度5個(gè)變量;鄰里特征包括綠化率、容積率、物業(yè)費(fèi)、教育配套、生活配套5個(gè)變量;區(qū)位特征包括CBD距離、公交線(xiàn)路2個(gè)變量。</p><p>　　3.2.2 因變量的選取</p><p>　　通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外現(xiàn)有的特征價(jià)格模型進(jìn)行研究，會(huì)發(fā)現(xiàn)可供選擇的房?jī)r(jià)一般包括房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)

76、估價(jià)格、住戶(hù)自身的估計(jì)價(jià)格、實(shí)際的成交價(jià)格和中介掛牌價(jià)格等。國(guó)外一些學(xué)者曾經(jīng)使用住房自身的對(duì)房產(chǎn)的估計(jì)價(jià)格作為因變量進(jìn)行研究。結(jié)果發(fā)現(xiàn)與實(shí)際交易際價(jià)格偏差較大，價(jià)格被嚴(yán)重抬高；經(jīng)過(guò)評(píng)估人員修正后的房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格可能會(huì)更準(zhǔn)確地反映出市場(chǎng)信息，但存在著樣本數(shù)量偏少、樣本收集難度大和其它特征不充足的情況；中介掛牌價(jià)格不僅最容易獲取，而且通過(guò)網(wǎng)上交易的平臺(tái)，還能連帶獲取到有關(guān)的住宅詳情數(shù)據(jù)，因此，也在國(guó)內(nèi)的研究中運(yùn)用的最多。</p&

77、gt;<p>　　本文所用的Hedonic模型中,住宅價(jià)格是指樓盤(pán)的單價(jià)。樓盤(pán)單價(jià)的報(bào)價(jià)一般會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)公司的對(duì)房產(chǎn)的估價(jià)、市場(chǎng)的行情以及住宅本身的建筑、區(qū)位、鄰里特征所決定,一套住宅的報(bào)價(jià)與實(shí)際成交價(jià)格有著比較穩(wěn)定的聯(lián)系。本文以調(diào)查所得的樓盤(pán)單價(jià)作為特征價(jià)格模型的因變量。</p><p>　　3.3 數(shù)據(jù)來(lái)源與量化</p><p>　　3.3.1 數(shù)據(jù)來(lái)源</p&

78、gt;<p>　　本文所釆用的數(shù)據(jù)主要來(lái)自二手房出售掛牌數(shù)據(jù)、小區(qū)詳情數(shù)據(jù)和電子地圖數(shù)據(jù)。其中二手房出售掛牌數(shù)據(jù)直接從相關(guān)二手房網(wǎng)站取得,包括住宅價(jià)格、建筑面積、朝向狀態(tài)等;小區(qū)詳情數(shù)據(jù)主要釆用安居客網(wǎng)公布的小區(qū)數(shù)據(jù),有住宅小區(qū)綠化率、容積率和文體設(shè)施等相關(guān)數(shù)據(jù);利用電子地圖測(cè)算小區(qū)到最近CBD的道路距離,還可獲取公交線(xiàn)路條數(shù)、生活便利條件、教育配套等相關(guān)數(shù)據(jù)。此外,通過(guò)對(duì)研究區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查,對(duì)網(wǎng)上所獲數(shù)據(jù)進(jìn)行

79、修正。研究中在武漢市選取了7個(gè)區(qū)21個(gè)典型住宅小區(qū),根據(jù)網(wǎng)上掛牌情況,每個(gè)住宅小區(qū)在2016年1月-2016年4月期間搜集3-4個(gè)住宅樣點(diǎn)。由于數(shù)據(jù)來(lái)源不同,對(duì)上述方式獲得的數(shù)據(jù)進(jìn)行了適當(dāng)?shù)恼?共得到84個(gè)住宅樣本數(shù)。</p><p>　　表3-1 武漢市21個(gè)住宅小區(qū)樣本</p><p>　　表3-2 掛牌出售信息示例</p><p>　　3.3.2 數(shù)據(jù)

80、量化</p><p>　　通常影響住宅價(jià)格的因素有三大類(lèi)，建筑特征、鄰里特征和區(qū)位特征。本文參考有關(guān)研究（王璐，2013），并考慮武漢市住宅市場(chǎng)的實(shí)際情況以及數(shù)據(jù)的可得性，采用的住宅特征變量有:建筑特征包括建筑面積、生活設(shè)施、所在樓層、朝向狀態(tài)、裝修程度5個(gè)變量;鄰里特征包括綠化率、容積率、物業(yè)費(fèi)、教育配套、生活配套5個(gè)變量;區(qū)位特征包括CBD距離、公交線(xiàn)路2個(gè)變量。</p><p>　　

81、所在樓層對(duì)住宅價(jià)格的影響比較復(fù)雜,多層樓房的中間樓層價(jià)格最高,對(duì)于小高層和高層而言,樓層越高,采光、通風(fēng)、視野越好,住宅價(jià)格越貴,因此樓層對(duì)住宅價(jià)格的影響還不明確。變量朝向狀態(tài)中,住宅以南北通透為宜,采光通風(fēng)俱佳,符合人們的生活習(xí)慣,因此南北通透的住宅預(yù)期價(jià)格更高,南北朝向賦值1，其余</p><p>　　為0。裝修程度對(duì)住宅價(jià)格的影響,一般是裝修程度越好,住宅價(jià)格越高。精裝修賦值3，普通裝修賦值2，毛坯賦值1。

82、生活設(shè)施的完備程度對(duì)房?jī)r(jià)也有直接的影響，生活設(shè)施完備程度：天然氣，電梯，儲(chǔ)物間，暖氣，每項(xiàng)1分。鄰里特征變量中,變量綠化率和容積率都是對(duì)小區(qū)環(huán)境的評(píng)價(jià)指標(biāo),綠化率越高的住宅小區(qū),其住宅價(jià)格越高,故綠化率對(duì)住宅價(jià)格是正影響;容積率越高的小區(qū),其建筑密度越大,居民舒適度越低,住宅價(jià)格也越低,因而容積率對(duì)住宅價(jià)格是負(fù)影響。住宅小區(qū)內(nèi)小區(qū)周邊環(huán)境中教育配套、生活配套等與居民的日常生活密切相關(guān),對(duì)居民生活的舒適性和便利性有著重要的影響,這些配套設(shè)

83、施的完善與住宅價(jià)格一般成正相關(guān)關(guān)系，教育配套以周邊學(xué)校數(shù)目為數(shù)據(jù)。生活配套參照已有的研究將居民日常生活半徑定為1000米。區(qū)位特征變量中,變量CBD距離通過(guò)住宅小區(qū)到附近商業(yè)中心的道路距離來(lái)衡量小區(qū)所在區(qū)域的繁華程度,一般來(lái)說(shuō),距離CBD越近,物質(zhì)、能量密集程度越高,土地利用價(jià)值越高,住宅價(jià)格也越高。本文CBD距離采用小區(qū)到商業(yè)中心的道路距離遠(yuǎn)近程度區(qū)分，近3分、較近2分、較遠(yuǎn)1分。武漢道路公交化程度很高,公交是目前武漢市民出行的重要交

84、通方式,本文</p><p>　　住宅價(jià)格特征變量的量化及變量對(duì)住宅價(jià)格的預(yù)期影響如表3-3所示;武漢84個(gè)樓盤(pán)調(diào)查數(shù)據(jù)如表3-4所示。</p><p>　　表3-3 建筑特征變量的量化</p><p>　　表3-4 樓盤(pán)調(diào)查數(shù)據(jù)</p><p><b>　　續(xù)表</b></p><p>&l

85、t;b>　　續(xù)表</b></p><p>　　X1建筑面積,單位：平方米。X2生活設(shè)施：天然氣，電梯，儲(chǔ)物間，暖氣，每項(xiàng)1分。X3所在樓層，單位：層。X4朝向狀態(tài)：南北朝向賦值1，其余為0。X5裝修程度：精裝3分普裝2分毛坯1分。X6綠化率。X7容積率。X8物業(yè)費(fèi)，單位：元/月.平方米。X9教育配套：小區(qū)內(nèi)或附近學(xué)校數(shù)目，單位：個(gè)。X10生活配套：小區(qū)內(nèi)或附近1000m內(nèi)有無(wú)超市、餐飲、銀行和醫(yī)

86、院每項(xiàng)計(jì)1分。X11CBD距離：根據(jù)小區(qū)距市中心的距離：近3分、較近2分、較遠(yuǎn)1分。X12公交線(xiàn)路，單位：條。Y樓盤(pán)單價(jià)，單位：元/平方米。</p><p>　　4 武漢市住宅特征價(jià)格實(shí)證分析</p><p>　　4.1 武漢市住宅價(jià)格均價(jià)及空間分異情況</p><p>　　本文選擇武漢市主城區(qū)范圍內(nèi)的江岸區(qū)、江漢區(qū)、硚口區(qū),漢陽(yáng)區(qū)、武昌區(qū)、洪山區(qū)、青山區(qū)7個(gè)城

87、區(qū)作為研究區(qū)域。研究中在武漢市選取了7個(gè)區(qū)21個(gè)典型住宅小區(qū),根據(jù)網(wǎng)上掛牌情況,每個(gè)住宅小區(qū)在2016年1月-2016年4月期間搜集3-4個(gè)住宅樣點(diǎn)。此外，通過(guò)對(duì)研究區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，對(duì)網(wǎng)上所獲取的數(shù)據(jù)進(jìn)行修正。整理所選小區(qū)的平均價(jià)格，由此測(cè)算該片區(qū)的住宅均價(jià)，分析武漢市住宅價(jià)格空間分異情況。表4-1及圖4-1都是2016年第一季度的數(shù)據(jù)。</p><p>　　表4-1 住宅樓盤(pán)均價(jià)（單位：元/平方米

88、）</p><p>　　圖4-1 住宅樓盤(pán)均價(jià)分布圖（單位：元/平方米）</p><p>　　由圖4-1可見(jiàn)，武漢市住宅價(jià)格跨幅較大并大致呈現(xiàn)三個(gè)層次。商圈、綠地及水域附近的住宅小區(qū),其住宅價(jià)格往往較高,武漢市住宅價(jià)格的高值區(qū)均集中在商圈或水域綠地附近,江漢，江岸，武昌區(qū)住宅均價(jià)在12000-14000元，屬于第一個(gè)層次。漢陽(yáng)與洪山區(qū)居住的市民較多，而且地理位置很好，價(jià)格普遍較高，均價(jià)在

89、10000元上下，屬于第二個(gè)層次。青山區(qū)地理位置比較偏，住宅價(jià)格較低，均價(jià)在8000元上下，屬于第三個(gè)層次。</p><p>　　4.2 武漢市住宅特征價(jià)格模型的建立</p><p>　　4.2.1 模型的選擇</p><p>　　考慮到選用的樓盤(pán)特征中含有“是否為南北朝向”等啞元變量，為了方便自變量的取值，使特征價(jià)格方程更加直觀，選擇線(xiàn)性特征方程。且樓盤(pán)數(shù)據(jù)的

90、收集主要集中在1-3月份，主要選擇的是微觀因素，不考慮多數(shù)宏觀因素的影響。式（4.1）為本文所選擇的模型形式。</p><p>　　P = α+β1X1+β2X2+…+β12X12………………….（4.1）</p><p>　　4.2.2 模型估計(jì)與檢驗(yàn)</p><p>　　從實(shí)證的角度，以SPSS統(tǒng)計(jì)軟件為平臺(tái)，采用“逐步篩選”回歸方式進(jìn)行多

91、元回歸分析。“逐步法”首先根據(jù)方差分析結(jié)果選擇符合判據(jù)的自變量，并將對(duì)因變量貢獻(xiàn)最大的進(jìn)入回歸方程，將模型中F值最小的、符合剔除的變量排除，這樣就剔除了不顯著的變量，這樣重復(fù)進(jìn)行直至沒(méi)有可剔除的變量為止。</p><p><b>　　(1)變量篩選</b></p><p>　　表4-2 變量的篩選</p><p>　　由上表可知，12個(gè)變量由

92、逐步法進(jìn)行篩選后得到5個(gè)顯著變量，分別是X1建筑面積、X3所在樓層、X9教育配套、X8物業(yè)費(fèi)和X5裝修情況這五個(gè)變量。</p><p>　　(2)模型擬合度檢驗(yàn)</p><p>　　表4-3 模型擬合度檢驗(yàn)</p><p>　　由上表知，在第5組模型中R值為0.914，R Square值為0.835，調(diào)整的R方為0.824，都接近于1，所以其模型擬合度較

93、好，說(shuō)明該回歸模型對(duì)樣本數(shù)據(jù)的代表程度比較大。</p><p>　　(3)方差分析顯著性F檢驗(yàn) </p><p>　　表4-4 方差分析顯著性F檢驗(yàn)</p><p>　　在第5組模型中回歸方程方差分析的顯著性檢驗(yàn)值為0.000,說(shuō)明方程是高度顯著的,拒絕全部系數(shù)均為0的原假設(shè),全部回歸系數(shù)同時(shí)為零的概率小于0.001。說(shuō)明因變量Y住宅價(jià)格與自變量建筑面積、所在樓層

94、、教育配套、物業(yè)費(fèi)和裝修情況的線(xiàn)性關(guān)系顯著，顯著性檢驗(yàn)通過(guò)，可以用這6個(gè)變量組合的線(xiàn)性模型描述它們與均價(jià)之間的線(xiàn)性關(guān)系。</p><p>　　(4)回歸變量相關(guān)系數(shù)及檢驗(yàn)</p><p>　　表4-5 回歸變量相關(guān)系數(shù)及檢驗(yàn)</p><p>　　根據(jù)回歸的結(jié)果，在第5組模型中，X1、X3、X9、X8和X5的Sig值都明顯小于0.1,所以回歸系數(shù)的顯著性檢驗(yàn)通過(guò)，自

95、變量Y與因變量X1、X3、X9、X8和X5的線(xiàn)性關(guān)系顯著。得到的樓盤(pán)單價(jià)Y與各個(gè)變量的函數(shù)關(guān)系式為：</p><p>　　Y=-7443.012+110.302X1+118.189X3+140.843X9+1775.949X8</p><p>　　+1099.114X5…………… (4.2)</p><p>　　4.3 武漢市住宅特征價(jià)格分析</p>

96、<p>　　建筑特征中,變量建筑面積影響房?jī)r(jià)程度很大，在其他特征變量不變的情況下,建筑面積每增加1平方米,樓盤(pán)單價(jià)價(jià)將增加110.302元,樓層每增加1層，樓盤(pán)均價(jià)增加118.189元，高樓層有著許多優(yōu)點(diǎn)猶如景觀佳、吵雜聲少、房子保值性高、隱閉性高私密性足、安全性高等，而且現(xiàn)在大多數(shù)小區(qū)都裝有電梯不會(huì)給住戶(hù)帶來(lái)麻煩。在建筑特征中，住宅的裝修程度同樣對(duì)樓盤(pán)均價(jià)有著顯著的影響，變量住宅裝修程度在表4-5所示的系數(shù)為1099.11

97、4，說(shuō)明在其它特征變量不變的情況下，精裝修相比普通裝修或者普通裝修相比毛坯房會(huì)使樓盤(pán)均價(jià)增加1099.114元?？梢?jiàn)，住宅裝修程度越高會(huì)使樓盤(pán)的均價(jià)越高。精裝修是現(xiàn)代購(gòu)房的時(shí)尚選擇，主要是為了滿(mǎn)足那些生活節(jié)奏快、有經(jīng)濟(jì)實(shí)力但無(wú)裝修精力的消費(fèi)者。開(kāi)發(fā)商在對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行裝修時(shí)，精裝修相比毛坯房所需要投入的的成本更大，而這種成本最終也將轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上就是樓盤(pán)均價(jià)的相應(yīng)提高。</p><p>　　鄰里特征中的

98、物業(yè)費(fèi)變化所引起的住宅價(jià)格的變化量較大。物業(yè)費(fèi)每增加1元，樓盤(pán)均價(jià)增加1775.949元?，F(xiàn)如今，越來(lái)越多的購(gòu)房者在挑選樓盤(pán)的過(guò)程中考慮到物業(yè)管理的問(wèn)題，并且會(huì)在選定地點(diǎn)、價(jià)位等方面兼顧物業(yè)因素，因?yàn)閷?duì)于購(gòu)房者而言，物業(yè)和業(yè)主的生活起居可以說(shuō)是息息相關(guān)的，從這個(gè)角度說(shuō)，購(gòu)房者決不遷就那些雖然收取較低物業(yè)費(fèi)但物業(yè)服務(wù)水平卻也不高的樓盤(pán)，因此開(kāi)發(fā)商也會(huì)挑選那些物業(yè)服務(wù)水平較高的公司，希望通過(guò)廣大消費(fèi)者所喜愛(ài)并樂(lè)于接受的物業(yè)來(lái)為樓盤(pán)增色?？梢?jiàn)

99、，物業(yè)費(fèi)本身體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平和信譽(yù)，物業(yè)費(fèi)越高，服務(wù)水平就越高，樓盤(pán)均價(jià)也就越高。周邊學(xué)校每增加1所，樓盤(pán)均價(jià)增加140.843元，說(shuō)明了住戶(hù)對(duì)教育的重視程度。</p><p><b>　　5 結(jié)論與建議</b></p><p><b>　　5.1 研究結(jié)論</b></p><p>　　本文通過(guò)研究

100、武漢市七個(gè)片區(qū)的住宅樓盤(pán)均價(jià)數(shù)據(jù)，分析其空間分布規(guī)律，并構(gòu)建了住宅特征價(jià)格模型量化住宅價(jià)格的影響因素，從而揭示影響住宅價(jià)格的原因。本文得到的主要結(jié)論有如下幾點(diǎn):</p><p>　?。?）武漢住宅價(jià)格空間分異顯著，武漢市住宅價(jià)格的高值區(qū)均集中在商圈或水域綠地附近,江漢，江岸，武昌區(qū)，中值區(qū)主要分布在漢陽(yáng)與洪山區(qū)，低值區(qū)則分布在青山區(qū)。</p><p>　?。?）影響住宅價(jià)格的三大特征中，區(qū)

101、位特征變量對(duì)武漢住宅價(jià)格影響是最大的，其次為建筑特征，影響武漢住宅房?jī)r(jià)的的主要因素為建筑面積、所在樓層、教育配套、物業(yè)費(fèi)和裝修情況。</p><p>　?。?）根據(jù)回歸分析的結(jié)果，可以得出各住宅變量對(duì)武漢住宅價(jià)格的具體影響。其他因素不變，物業(yè)費(fèi)每增加1元，樓盤(pán)均價(jià)增加1775.949元；精裝修相比普通裝修或者普通裝修相比毛坯房會(huì)使樓盤(pán)均價(jià)增加1099.114元；建筑面積每增加1平方米,住宅總價(jià)將增加110.302

102、元,樓層每增加1層，樓盤(pán)均價(jià)增加118.189元；周邊學(xué)校每增加1所，樓盤(pán)均價(jià)增加140.843元。</p><p>　?。?）武漢各片區(qū)的新建住宅的房?jī)r(jià)均價(jià)差異顯著，最高值區(qū)域的房?jī)r(jià)相對(duì)于最低值區(qū)域的房?jī)r(jià)每平米要高出8000元以上。</p><p><b>　　5.2 政策建議</b></p><p>　　(1)對(duì)購(gòu)房者而言，可結(jié)合各區(qū)具體

103、的房?jī)r(jià)情況，選擇自己最為滿(mǎn)意的住宅。根據(jù)本文的研究結(jié)果，武漢住宅價(jià)格存在著明顯的空間分異，江漢，江岸，武昌區(qū)這三個(gè)房?jī)r(jià)最高值片區(qū)的房?jī)r(jià)均價(jià)普遍已經(jīng)超過(guò)了每平米12500元，對(duì)于消費(fèi)者而言，存在著相當(dāng)大的購(gòu)房難度，因此建議有著剛性住房需求的消費(fèi)者可以多考慮原特區(qū)外的幾個(gè)片區(qū)的住宅，如青山區(qū)、洪山區(qū)等。這些片區(qū)的住宅價(jià)格在武漢的平均房?jī)r(jià)水平中還處于中下水平、而且配套設(shè)施還在不斷地完善、未來(lái)具有相當(dāng)好的居住前景。</p><

104、;p>　?。?）對(duì)于政府和開(kāi)發(fā)商而言，應(yīng)結(jié)合武漢市房?jī)r(jià)空間分異情況，制定合理土地規(guī)劃方案，開(kāi)發(fā)更適宜居住的住宅。由于住宅房?jī)r(jià)高值區(qū)面臨著土地緊缺、價(jià)格居高不下等問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)難度巨大、因此建議政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以將更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃在房?jī)r(jià)的中值區(qū)和低值區(qū)內(nèi)實(shí)施，如青山、洪山等片區(qū)，這些片區(qū)土地資源相對(duì)充裕具有很大的開(kāi)發(fā)前景，開(kāi)發(fā)商可以更多的在這些區(qū)域進(jìn)行新建樓盤(pán)項(xiàng)目選址。</p><p>　?。?）對(duì)

105、開(kāi)發(fā)商而言，應(yīng)結(jié)合樓盤(pán)情況，選擇更為匹配的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，與住戶(hù)的生活有著密切的聯(lián)系，物業(yè)管理企業(yè)主要從事著對(duì)房屋及配套設(shè)施和公共場(chǎng)所的養(yǎng)護(hù)、管理和維修等工作，并要維持環(huán)境衛(wèi)生以及保證住戶(hù)的財(cái)產(chǎn)安全，因此一個(gè)好的物業(yè)管理企業(yè)是住戶(hù)所十分看重的，而物業(yè)費(fèi)也能從另一個(gè)側(cè)面衡量出小區(qū)設(shè)備的完善程度，如果小區(qū)設(shè)備完善，其相關(guān)的維護(hù)和管理費(fèi)用就會(huì)更高，為此物業(yè)費(fèi)就會(huì)更高，小區(qū)的設(shè)備越完善，業(yè)主所擁有的服務(wù)就越多

106、，房?jī)r(jià)也就越高?；谖飿I(yè)費(fèi)的影響，開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)公司的選擇也應(yīng)當(dāng)“門(mén)當(dāng)戶(hù)對(duì)”，若是高品質(zhì)的樓盤(pán)必定要選擇商譽(yù)和服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)秀的物業(yè)公司，在物業(yè)費(fèi)的表現(xiàn)上也就略高于其他樓盤(pán)。</p><p>　?。?）對(duì)于消費(fèi)者而言，選擇精裝修還是毛坯房應(yīng)該從自身的實(shí)際條件去考慮。適合選擇毛坯房的消費(fèi)者有兩種，一是經(jīng)濟(jì)能力有限、工作并不繁忙、請(qǐng)假相對(duì)方便的工薪階層；二是經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、追求奢華及時(shí)尚、個(gè)性裝修的精英們。精裝修住房則比較適