萬科物業(yè)新項目承接查驗操作手冊

1、物業(yè)新項目承接查驗操作手冊深圳市萬科物業(yè)服務(wù)有限公司第1頁共67頁物業(yè)新項目承接查驗操作手冊物業(yè)新項目承接查驗操作手冊本手冊物業(yè)承接驗收是指在物業(yè)正式接管項目之前，地產(chǎn)、物業(yè)聯(lián)合組成房屋承接驗收小組，對房屋建造質(zhì)量、使用功能、管理資料等進行的綜合性驗收。物業(yè)承接驗收是物業(yè)管理進入實質(zhì)操作階段的第一步、是協(xié)助地產(chǎn)梳理項目遺留問題點、把握施工質(zhì)量的重要關(guān)口，同時，物業(yè)承接驗收制度是《物業(yè)管理條例》重要制度之一，是為了維護業(yè)主的合法權(quán)益，明確

2、物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目業(yè)主各自的責(zé)任，避免物業(yè)服務(wù)中因物業(yè)質(zhì)量責(zé)任不清而導(dǎo)致的物業(yè)服務(wù)糾紛進而影響到正常的物業(yè)管理秩序、影響到地產(chǎn)的質(zhì)量口碑，造成不必要的品牌損失。2011年1月1日起，建設(shè)部《物業(yè)承接查驗辦法》正式生效實施，前期介入組綜合公司多年經(jīng)驗、例行做法、現(xiàn)行國家規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等結(jié)合《物業(yè)承接查驗辦法》要求梳理編制本手冊，期待對我們新項目物業(yè)承接查驗工作有所幫助。期待各位在實踐中提供寶貴意見，方便我們持續(xù)調(diào)整、豐

3、富本手冊的內(nèi)容，謝謝。新項目片區(qū)前期介入組二零一零年十一月物業(yè)新項目承接查驗操作手冊深圳市萬科物業(yè)服務(wù)有限公司第3頁共67頁第一部分第一部分1.1.物業(yè)承接查驗總體要求物業(yè)承接查驗總體要求規(guī)范公司內(nèi)新建物業(yè)的承接查驗工作，確保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在集中交付后能安全、正常地投入使用，規(guī)避重大安全風(fēng)險或嚴(yán)重影響客戶安全使用的情況。2.2.物業(yè)承接查驗工作原則物業(yè)承接查驗工作原則2.1.新建項目在房屋集中交付前都必須進行共用部位承接查驗

4、，并確保共用部位能在完好無損、功能齊備、達(dá)到安全和使用要求的情況下進行完整移交。2.2.地產(chǎn)與物業(yè)應(yīng)本著有利于客戶安全使用、有利于安全風(fēng)險的有效規(guī)避、有利于萬科品牌的維護和提升的原則，按要求對新建物業(yè)的共用部位實施承接查驗工作，并防止工程未完工、未完成竣工驗收及未到達(dá)安全底線標(biāo)準(zhǔn)的情況下進行承接查驗及交付。2.3.地產(chǎn)必須將共用部位承接查驗和交付工作列入項目分期開發(fā)節(jié)點計劃中，且須邀請物業(yè)共同協(xié)商確定計劃時間節(jié)點。2.4.由于需要進行相

5、關(guān)問題的整改、項目整體保潔開荒和集中交付前的各項準(zhǔn)備工作，地產(chǎn)與物業(yè)在制定承接查驗工作計劃時應(yīng)預(yù)留合理時間，并在房屋集中交付10個工作日前完成承接查驗、整改和移交工作。對經(jīng)地產(chǎn)和物業(yè)共同確認(rèn)可延后完成整改的質(zhì)量缺陷，應(yīng)在承接查驗協(xié)議中明確約定整改完成時間。2.5.地產(chǎn)與物業(yè)根據(jù)質(zhì)量缺陷中重要和緊急程度的不同，共同協(xié)商確定相關(guān)質(zhì)量缺陷的整改完成時間。對于涉及安全底線標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量缺陷，必須在地產(chǎn)移交給物業(yè)前完成整改；對于不涉及安全底線標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)

6、量缺陷，若無法在移交前全部整改完畢，應(yīng)確保在房屋集中交付后的1個月內(nèi)完成整改。2.6.如果出現(xiàn)以下情況之一的，物業(yè)應(yīng)及時書面上報給集團工程采購管理部、物業(yè)事業(yè)本部和客戶關(guān)系管理部：A.交付使用前不進行物業(yè)承接查驗工作；B.工程未完工、未完成竣工驗收就進行承接查驗；C.存在有部分功能性設(shè)備設(shè)施整體不進行承接查驗工作；D.在承接查驗中發(fā)現(xiàn)功能性質(zhì)量缺陷或不符合安全底線標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量缺陷；E.在承接查驗過程中拖延時間進度，造成對房屋集中交付產(chǎn)生嚴(yán)

7、重影響的。出現(xiàn)上述出現(xiàn)上述A、B、C、D情況之一的，物業(yè)有權(quán)拒絕接管，地產(chǎn)需承擔(dān)由此造成的管理風(fēng)險和相情況之一的，物業(yè)有權(quán)拒絕接管，地產(chǎn)需承擔(dān)由此造成的管理風(fēng)險和相應(yīng)成本。應(yīng)成本。2.7.2.7.若由物業(yè)協(xié)助地產(chǎn)完成若由物業(yè)協(xié)助地產(chǎn)完成相關(guān)質(zhì)量缺陷的整改工作，按以下原則處理：相關(guān)質(zhì)量缺陷的整改工作，按以下原則處理：2.7.1.若由集團或區(qū)域確定需物業(yè)協(xié)助完成涉及安全底線標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量缺陷的整改，地產(chǎn)須向物業(yè)支付實際完成工作成本的5倍價格作為