以不動產(chǎn)投資入股的涉稅問題資料

1、以不動產(chǎn)投資入股的涉稅問題以不動產(chǎn)投資設(shè)立新公司和以不動產(chǎn)做為投資入股原公司除工商辦理為設(shè)立登記和變更登記的區(qū)別，在稅務(wù)問題中所涉及稅費一致，也有公司與公司之間不動產(chǎn)投資，如果一方為一般納稅人的情況下，考慮到增值稅款的抵扣，都會選擇投資入股原公司。現(xiàn)將以不動產(chǎn)投資入股的涉稅問題分析如下：一、個人所得稅個人不動產(chǎn)投資入股到公司名下，作為認繳資本，是否需要繳納個人人得稅個人將不動產(chǎn)投資到公司名下，是以不動產(chǎn)為對等價換取了被投資企業(yè)的股權(quán)，屬

2、于有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，應(yīng)按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅。但是，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。因此，王達成以房產(chǎn)投資入股，則在發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)按評估后的公允價值確認房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除該房產(chǎn)原值及合理稅費后的余額為應(yīng)納稅所得額，按財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得繳納個人所得稅。但是，如果王達成轉(zhuǎn)讓的是自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房，則免征個人所得稅。二、增值稅王達成將自己購買的房產(chǎn)作價入股，

3、投資到公司名下，作為認繳資本，是否需要繳納增值稅根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十條規(guī)定：“銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)?！薄稜I業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十一條規(guī)定：“有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益?！币虼?，以不動產(chǎn)投資，是以不動產(chǎn)為對等價換取了被投資企業(yè)的股權(quán)，取得了“其他經(jīng)濟利益”，應(yīng)當繳納增值稅。但是，如果投資入股的房產(chǎn)為“住房”的，按下列情況特殊處理：1、如果投資

4、入股的房產(chǎn)為個人購買不足2年的住房，按照5%的征收率全額繳納增值稅2、如果投資入股的房產(chǎn)為個人購買2年以上(含2年)的，免征增值稅。上述1、2點政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。3、如果投資入股的房產(chǎn)為購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅4、如果投資入股的房產(chǎn)為購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅5、如果投資入股的房產(chǎn)為購買2

5、年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述3、4、5點政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。三、土地增值稅王達成將自己購買的房產(chǎn)作價，投資入股到公司名下，作為認繳資本，是否需要繳納土地增值稅根據(jù)土地增值稅相關(guān)定規(guī)，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。所謂取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。七、土地使用稅王達成將自己購買的房產(chǎn)作價入股，投資到公司名

6、下，作為認繳資本。該房產(chǎn)是否需要繳納土地使用稅根據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，應(yīng)當依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。另外，根據(jù)國家稅務(wù)局關(guān)于檢發(fā)《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》的通知((1988)國稅地字第15號)相關(guān)規(guī)定，個人所有的居住房屋及院落用地，土地使用稅的征免稅，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。因此，1、王達成如果投資入股的

7、房產(chǎn)是非住房，則需要根據(jù)土地使用稅相關(guān)規(guī)定繳納土地使用稅，2、如果投資入股的房產(chǎn)是住房，屬于企業(yè)所有時，若不符合其他相關(guān)免征土地使用稅規(guī)定的，應(yīng)自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征城鎮(zhèn)土地使用稅。政策依據(jù)1、財政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人非貨幣性資產(chǎn)投資有關(guān)個人所得稅政策的通知》(財稅〔2015〕41號)2、國家稅務(wù)總局《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]10