1、“以買賣合同作為借款擔保以買賣合同作為借款擔?!钡男袨榈男袨樾ЯπЯ?0142014年第年第1212期的《最高人民法院公報》登載了期的《最高人民法院公報》登載了“朱俊芳與山西嘉和泰房朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案”(20112011)民提字第)民提字第344344號判號判決,有分析認為,該案通過決,有分析認為,該案通過“以房抵債以房抵債”協(xié)議的特殊約定,規(guī)避物權(quán)法協(xié)議的特殊約
2、定,規(guī)避物權(quán)法對“流押流押”的禁止,得到了最高法的認可。但是,針對幾乎完全相同的的禁止,得到了最高法的認可。但是,針對幾乎完全相同的案情和法律關(guān)系,最高法機關(guān)刊《人民司法》案情和法律關(guān)系,最高法機關(guān)刊《人民司法》20142014年第年第1616期引用的期引用的“廣西嘉美房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司與楊偉鵬商品房買賣合同糾紛案西嘉美房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司與楊偉鵬商品房買賣合同糾紛案”(20132013)民提字第)民提字第135135號判決卻做出
3、了截然相反的結(jié)論。號判決卻做出了截然相反的結(jié)論。兩份不同結(jié)論的判決引起的爭論點是:以買賣合同作為借貸合同的擔兩份不同結(jié)論的判決引起的爭論點是:以買賣合同作為借貸合同的擔保,是否違法了法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定。具體規(guī)定指《物權(quán)法》第保,是否違法了法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定。具體規(guī)定指《物權(quán)法》第186186條“禁止流押禁止流押”條款:抵押權(quán)人在債務履行期屆滿前,不得與抵押人約條款:抵押權(quán)人在債務履行期屆滿前,不得與抵押人約定債務人不履行到期債務
4、時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。定債務人不履行到期債務時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。禁止流押(質(zhì))旨在防止債權(quán)人利用優(yōu)勢地位損害債務人的利益,造成禁止流押(質(zhì))旨在防止債權(quán)人利用優(yōu)勢地位損害債務人的利益,造成對抵押人實質(zhì)上的不公平。對抵押人實質(zhì)上的不公平。在(在(20132013)民提字第)民提字第135135號案交易模式下,債權(quán)人通過房地產(chǎn)買賣合同號案交易模式下,債權(quán)人通過房地產(chǎn)買賣合同在債務到期之前就固定了擔保物的價值,且由于預售登記的存在,債務
5、在債務到期之前就固定了擔保物的價值,且由于預售登記的存在,債務人不可能另行通過交易途徑實現(xiàn)擔保物的市場價值,房地產(chǎn)買賣合同事人不可能另行通過交易途徑實現(xiàn)擔保物的市場價值,房地產(chǎn)買賣合同事實上達到了實上達到了“流押(質(zhì))流押(質(zhì))”契約的效果,有違強制性規(guī)定。契約的效果,有違強制性規(guī)定。根據(jù)該條第二款可知,在案件作出判決后,借款人不履行生效判決確定根據(jù)該條第二款可知,在案件作出判決后,借款人不履行生效判決確定的債務,出借人可以申請拍賣買賣
6、合同的標的物。也就是說,關(guān)于買賣的債務,出借人可以申請拍賣買賣合同的標的物。也就是說,關(guān)于買賣合同中涉及到的標的物,需要經(jīng)過執(zhí)行拍賣程序方能對債務進行清償。合同中涉及到的標的物,需要經(jīng)過執(zhí)行拍賣程序方能對債務進行清償。當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保法當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保法律效力如何?律效力如何?民間借貸司法實踐中,出現(xiàn)了一些新的擔保形式,有的債權(quán)人為民間借貸司法實踐中,出現(xiàn)了一些新的擔保形式,有的債權(quán)人
7、為了避免債務人到期無力償還借款,同時為了增加自己債權(quán)實現(xiàn)的了避免債務人到期無力償還借款,同時為了增加自己債權(quán)實現(xiàn)的可能性,在與借款人簽訂借款合同的同時,同時又會與借款人簽可能性,在與借款人簽訂借款合同的同時,同時又會與借款人簽訂買賣合同,實踐中以房屋買賣合同居多,約定當債務人不能償訂買賣合同,實踐中以房屋買賣合同居多,約定當債務人不能償還債務時,則債務人的房屋出賣給債權(quán)人以償還債務,還債務時,則債務人的房屋出賣給債權(quán)人以償還債務,在這種
8、情在這種情況下,買賣合同實際是為借款設定的擔保,在國外立法中,這種況下,買賣合同實際是為借款設定的擔保,在國外立法中,這種擔保方式又被稱呼為擔保方式又被稱呼為讓與擔保讓與擔保。此類案件中如何認定合同的性質(zhì)和效力、如何加以處理,關(guān)系到此類案件中如何認定合同的性質(zhì)和效力、如何加以處理,關(guān)系到人民法院裁判的統(tǒng)一,關(guān)系到當事人切身利益的維護。同時,正人民法院裁判的統(tǒng)一,關(guān)系到當事人切身利益的維護。同時,正確處理此類案件,對于防范虛假訴訟,健全擔
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