華潤競品項(xiàng)目調(diào)研分析

1、【華潤 ● 歡樂頌】,松北市場分析報(bào)告,,華潤·歡樂頌,,區(qū)域市場分析競品市場分析重點(diǎn)個(gè)案分析,土地市場成交較為活躍，近年土地持續(xù)增加放量，未來區(qū)域土地供應(yīng)充足；住宅市場成交波動(dòng)上漲，11年集中備案現(xiàn)象明顯實(shí)際當(dāng)年成交約為60萬平左右；,土地供應(yīng)充足，預(yù)計(jì)將出現(xiàn)項(xiàng)目集中入市可能，目前住宅成交仍不屬主力成交區(qū)域。,區(qū)域市場,區(qū)域市場,2011年松北土地供應(yīng)放量168萬平米（用地面積），成交224萬平米；2011年松北商品

2、住宅供應(yīng)189萬平米，成交84萬平米；,2011年松北土地市場求大于供，商品房市場供大于求，供求比僅為0.44。,區(qū)域市場,2011年松北恒大綠洲、中關(guān)國際、地中海陽光成為區(qū)域銷售TOP排名靠前的熱點(diǎn)項(xiàng)目。,注：修正后數(shù)據(jù),2011年哈爾濱市松北區(qū)商品房銷售TOP排名,區(qū)域市場,,,2011年松北區(qū)新增推案面積是189.04萬㎡，占全年總體新增推案面積的32.6%，推案個(gè)數(shù)是21個(gè)。,2012年松北區(qū)域商品住宅預(yù)計(jì)上市面積為150-20

3、0萬㎡。,,華潤·歡樂頌,,區(qū)域市場分析競品市場分析重點(diǎn)個(gè)案分析,發(fā)展方向：松北新區(qū)是城市主要發(fā)展方向之一，隨著城市化進(jìn)程不斷完善，板塊內(nèi)項(xiàng)目數(shù)量在穩(wěn)定增加。,板塊劃分：可分為三個(gè)板塊，以一線臨江項(xiàng)目價(jià)格較高，遠(yuǎn)離江位置相對較低，第一至第三板塊價(jià)格依次遞減。,主要客戶：分布在道里、南崗、松北區(qū)域，主要是剛需客戶為主。絕大部分為江南客戶，區(qū)域內(nèi)客戶相對較少。,,,第一板塊,第二板塊,第三板塊,項(xiàng)目分布,區(qū)域項(xiàng)目較多，整體可分

4、為三個(gè)板塊，且價(jià)格區(qū)分較為明顯。,板塊內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目產(chǎn)品形式多元化。高層與小高差價(jià)較小，各板塊價(jià)格差異相對較大。,項(xiàng)目盤點(diǎn),,,,,,,,,,板塊項(xiàng)目價(jià)格主要集中在6000-8000元/㎡，僅一個(gè)高層臨江項(xiàng)目價(jià)格相對較高超過萬元。,,,臨江項(xiàng)目突破萬元，成為價(jià)格天花板,,,,產(chǎn)品價(jià)格,,華潤·歡樂頌,,區(qū)域市場分析競品市場分析重點(diǎn)個(gè)案分析,項(xiàng)目位于松北板塊虎林園對面，恒大在哈市首開項(xiàng)目——恒大綠洲項(xiàng)目。,恒大綠洲,重點(diǎn)個(gè)案,面

5、積配比及戶型,三房絕對主力，從面積配比看屬于改善剛需兼顧的項(xiàng)目，戶型動(dòng)線不清晰，亮點(diǎn)較少。,,,兩房,三房,三房,四房,重點(diǎn)個(gè)案,恒大綠洲,面積配比及戶型,重點(diǎn)個(gè)案,恒大綠洲,完全三房產(chǎn)品供應(yīng)，130、150三房設(shè)計(jì)相對較好，明室明廳明衛(wèi)設(shè)計(jì)，112小三房戶型不通透，且存在暗衛(wèi)暗臥，產(chǎn)品力相對弱一些。,重點(diǎn)個(gè)案,恒大綠洲,去 化 分 析,目前恒大綠洲已推出房源中剩余庫存350套，預(yù)計(jì)今年將再加推372套房源，去化情況相對較好。,項(xiàng)

6、目主要亮點(diǎn)：1、相對較低的價(jià)格優(yōu)勢（6700元/㎡）2、精裝修產(chǎn)品3、示范間、售樓處包裝、現(xiàn)場展示品牌導(dǎo)入等4、項(xiàng)目自身規(guī)劃配套優(yōu)勢5、打擊競品比較分析營銷策略,恒大強(qiáng)勢入駐哈市松北，憑借自身高性價(jià)比、配套優(yōu)勢，并采取打擊競品策略，在區(qū)域內(nèi)成功脫穎而出，成就區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目。,重點(diǎn)個(gè)案,恒大綠洲,重點(diǎn)個(gè)案,恒大綠洲,付款方式,總價(jià),單價(jià),面積,居住區(qū)域,認(rèn)知途徑,客戶成交分析,可見，短信、報(bào)告是最有效的宣傳方式，客戶多為江南和外埠

7、客戶，地緣性客戶較少。,重點(diǎn)個(gè)案,恒大綠洲,銷售動(dòng)態(tài)：恒大綠洲項(xiàng)目于2011年10月7日盛大開盤，截至11年底銷售442套房源，累計(jì)銷售金額達(dá)3.23億元，目前該項(xiàng)目由于市場原因于2012年2月18日開始封盤，預(yù)計(jì)4月將恢復(fù)正常銷售。,該項(xiàng)目現(xiàn)已封盤，預(yù)計(jì)2012年4月解封。,中關(guān)國際緊鄰松花江天然河道，坐擁市政府后花園祥瑞寶地的板式高層社區(qū)。,重點(diǎn)個(gè)案,中關(guān)國際,重點(diǎn)個(gè)案,面積配比及戶型,中關(guān)國際,,,,售罄,在售,會(huì)所及商服,中關(guān)

8、國際1#-3#已經(jīng)售罄，目前在售房源為4#、5#兩棟住宅。,重點(diǎn)個(gè)案,面積配比及戶型,中關(guān)國際,4#,5#,中關(guān)國際4#、5#在售，主力面積為兩房產(chǎn)品，12年至今去化2套房源銷售情況較為慘淡。,重點(diǎn)個(gè)案,去 化 分 析,目前中關(guān)國際已推出房源中剩余庫存362套，去化情況相對良好。,中關(guān)國際,項(xiàng)目主要亮點(diǎn)：1、相對較低的價(jià)格優(yōu)勢（7200元/㎡）2、項(xiàng)目緊鄰景觀河道3、優(yōu)質(zhì)戶型深受客戶認(rèn)可4、生活配套相對完善5、精裝修大堂