房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查重點解析

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查要點解析房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查要點解析房地產(chǎn)企業(yè)在收入確認方面存在許多問題。一般來講，稅務(wù)稽查會重點關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的如下計稅收入：一、是否有延遲確認收入的行為《企業(yè)會計準則——收入》規(guī)定，銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制；（3）收入的金額能夠可靠地計量；（4）相關(guān)的經(jīng)濟利

2、益很可能流入企業(yè)；（5）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。通常房地產(chǎn)企業(yè)會計確認收入的條件是：1.辦理了商品房實物移交手續(xù)。2.取得了買方付款證明。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)確認收入的時間一般是在交樓時。但是，稅法對房地產(chǎn)企業(yè)確認收入比會計規(guī)定要提前：1、2008年前：國稅發(fā)[2006]31號文件第二條第（二）項規(guī)定，發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預(yù)售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)

3、轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之支出的基數(shù)，但在會計處理時，將預(yù)售房收入轉(zhuǎn)為銷售收入的年度，不可以重復(fù)計算業(yè)務(wù)招待費和廣告費支出的基數(shù)。另外，這里要特別提醒房地產(chǎn)企業(yè)注意的是，國稅發(fā)[2009]31號文第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并

4、計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。“計入當期應(yīng)納稅所得額”應(yīng)理解為“實際征收”，不是預(yù)征稅款的概念，不是預(yù)征稅款就沒有多退少補的過程，房地產(chǎn)企業(yè)不按稅法的規(guī)定申報預(yù)收賬款的收入就屬于虛假申報，屬于偷稅行為。二、預(yù)收的定金、誠意金是否按規(guī)定征稅1、定金所謂“定金”，其法律定義是指合同當事人為保證合同履行，由一方當事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的