商業(yè)項目內(nèi)部交通動線設計

1、商業(yè)項目內(nèi)部交通動線設計商業(yè)項目內(nèi)部交通動線設計投資者在選擇商業(yè)項目時，要將商業(yè)項目的內(nèi)部交通動線納入商業(yè)考察的重點環(huán)節(jié)。一、講評要點1.五大要素奠定商業(yè)設施內(nèi)部交通成功前提。2.垂直交通和平面交通組成內(nèi)部交通網(wǎng)絡。3.業(yè)態(tài)規(guī)劃的合理性將對引導人流起到關鍵作用。二、案例分析位于王府井大街的東方新天地，商場營業(yè)面積達12萬平方米，分為地鐵層、首層及平臺層三層。作為京城著名的商業(yè)項目，開業(yè)幾年來，東方新天地人流持續(xù)獲得至少雙位數(shù)增長，目前商

2、場人流每日達15至20萬人次，假期更可達到25萬人次。據(jù)悉，目前東方新天地的出租率高達95%，有些店面的月租金更是已經(jīng)達到每平方米260美元，且有上調(diào)空間。東方新天地能取得如此好的經(jīng)營業(yè)績，與其規(guī)劃合理的內(nèi)部交通動線設計密不可分。東方新天地的內(nèi)部交通設計，充分考慮了人的生活習慣和人流交通組織，力求達到使用上的無障礙和靈活性。其內(nèi)街式交通布局，使商場內(nèi)的平面交通更具識別性和通暢性，實現(xiàn)各種功能相互間的互動。同時，地鐵一號線的王府井站和東單

3、站就設在該項目地鐵層，可以使進入該商業(yè)體的購物者，在不必經(jīng)歷日曬雨淋就能享受到購物街式的舒適購物享受。東方新天地的合理內(nèi)部交通動線布局，在很大程度上奠定了吸引其人流的先決條件。三、專家講評五一期間，消費者因為商業(yè)內(nèi)部交通擁擠，而放棄購物的現(xiàn)象，說明了科學合理的內(nèi)部交通組織，不但能直接影響顧客消費時的切身感受，又會間接影響商家的經(jīng)營獲利。因此，對于投資者而言，分析商業(yè)項目的內(nèi)部交通環(huán)境，將有助于對未來是否實現(xiàn)商業(yè)贏利的判斷。商業(yè)規(guī)劃合理內(nèi)

4、部交通成功前提一般情況下，顧客在商場購物的時間不會超過3小時，超過這個時間就容易處于疲勞狀態(tài)。所以合理的內(nèi)部交通路線設計，可以在空間、時間上最大化地挽留人流量。通常情況下，商業(yè)項目的規(guī)劃前期，會從以下五個方面進行設計，為吸引人流、實現(xiàn)內(nèi)部交通的便利性奠定基礎。第一，商業(yè)項目的出入口設置。商業(yè)項目的出入口要與周邊的市政交通相配合，實現(xiàn)內(nèi)部交通動線與外部交通體系的溝通。另外，商場的主要出入口的外部，應該設置一定的緩沖空間，一般為10米10米

5、的廣場，以容納從各個方向來的人流。而在主入口內(nèi)要設置前廳，使人流能從這個聚集點分散到各個業(yè)態(tài)分區(qū)，以實現(xiàn)商業(yè)利益的最大化。第二，人車分流。某些商業(yè)項目，由于進深與面寬較為狹小，可能會出現(xiàn)車流和人流交叉的現(xiàn)象，在一定程度上影響人流動線的走向。因此，投資者在審視商業(yè)項目時，要注以保證顧客在不擁擠的條件下，選購合適商品。而小商品批發(fā)市場則會將次級通道設置在1.5米左右，其目的是盡可能劃分更多的商鋪，為市場制造出足夠的人氣。此外，為了有效拉動次

6、級通道商鋪的人流量，可將收銀臺、衛(wèi)生間、樓層休息區(qū)等部分功能分布在次級通道上，以拉升次級通道的人流量，同時也可降低將其設立在主要通道旁，占用黃金鋪面的損失。綜合而言，主次干道的設計要避免讓顧客走重復的路，盡量采用圍繞中廳的雙環(huán)回型結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)可以增加商場的通透感，最大化的增加顧客視線內(nèi)的商鋪數(shù)量，避免商鋪人流死角，有利于最大限度地吸引人流，使商鋪價值達到最大化。如果商場面積過大，那么除了保證主次通道間的暢通及聯(lián)系外，還應該在商鋪前后都

7、設立出入口，既方便顧客快捷的往返前后通道，又能緩解人流的擁堵，提升人流平均到達率。合理業(yè)態(tài)規(guī)劃實現(xiàn)人流變財流除了垂直、平面交通動線設計外，商業(yè)體的合理業(yè)態(tài)規(guī)劃，不僅能方便消費者選購不同檔次、不同式樣的產(chǎn)品，又能發(fā)揮業(yè)態(tài)的聚集效應，從而達到“112”的效果。商場的業(yè)態(tài)規(guī)劃，一般是按照消費者的購物目的進行劃分，對于經(jīng)營誘導性商品、季節(jié)性商品、時尚類商品的業(yè)態(tài)類型，適宜分布在較低的樓層，通過商品的展示達到吸引消費者購買的目的。而對于經(jīng)營目的性

8、較強的業(yè)態(tài)類型適宜分布在較高樓層，一般而言，辦公用品、家用電器、娛樂等適宜分布在較高樓層上。北京商場業(yè)態(tài)規(guī)劃，普遍都是第一層化妝品、珠寶，二層女裝，三層男裝，四層家用電器，五層美食，地下一層超市，這種業(yè)態(tài)規(guī)劃的合理配比，是引導商鋪內(nèi)部人流的關鍵所在。此外，投資者在考察業(yè)態(tài)規(guī)劃對商鋪人流的影響效應時，還要考慮自己選擇的商鋪與主力店之間距離。主力店是吸引人流的主要來源，對組織人流發(fā)揮著重要的作用，它把人流從一個磁極吸引到另一個磁極，在這個過

9、程中引導購物者經(jīng)過所有承租戶的門口。因此，核心商店的位置非常關鍵，如果將其設在入口附近，將損失后邊商鋪的人流到達率，但如果將主力店放置在商場的中后端，在人流的影響下會極大的拉動前邊商鋪的價值。世紀金源mall的慘淡經(jīng)營，除了巨大的商業(yè)體量不能獲得足夠的消費人群支持外，也與其主力店設計的不科學有關。世紀金源mall主力店的商業(yè)面積比例占到了60%以上，而金源新燕莎是金源Mall中最大的一個主力店，它在68萬平方米商業(yè)面積中承租達18萬平方