淺析市場比較法在房地產(chǎn)評估中應(yīng)注意的問題

1、淺析市場比較法在房地產(chǎn)評估中應(yīng)注意的問題【摘要】在房地產(chǎn)估價(jià)中，市場比較法因最能體現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)的基本原理、最直觀、適用性最廣、也最容易準(zhǔn)確把握的特點(diǎn)成為估價(jià)師運(yùn)用最多的方法。當(dāng)然，市場比較法在房地產(chǎn)估價(jià)運(yùn)用中，應(yīng)該注意房地產(chǎn)市場不規(guī)范、不成熟、信息不對稱、信息不透明、交易背景不透明、估價(jià)經(jīng)驗(yàn)不足等問題。本文從房地產(chǎn)是一種特殊商品的角度出發(fā)，分析在運(yùn)用市場比較法應(yīng)注意的問題，旨在指導(dǎo)估價(jià)員在運(yùn)用市場比較法時(shí)能避免不必要的問題，準(zhǔn)確無誤地獲

2、取估價(jià)結(jié)果，減少損失?！娟P(guān)鍵詞】市場比較法；房地產(chǎn)；評估；問題市場法（MarketComparativeMethod），又稱市場比較法、市價(jià)比較法、交易實(shí)例比較法，是通過類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法，較具體地說，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比較，對它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r(jià)對象價(jià)值的方法。是房地產(chǎn)估價(jià)三大方法之一，其理論基礎(chǔ)為替代理論。市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的

3、實(shí)際成交價(jià)格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。但房地產(chǎn)評估價(jià)格并不是對實(shí)際成交價(jià)格的簡單的歸納、整理、修工兩者無論在理論上還是在實(shí)際表現(xiàn)上均有一定的差異。下面對兩者的差異進(jìn)行分析。依據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理相同的商品具有相同的價(jià)格。但房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格并非如此，相間房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格并非完全一致，這主要是由于的影響，同一宗房地產(chǎn)會(huì)有不同的成交價(jià)格，因而建立在房地產(chǎn)成交價(jià)格基礎(chǔ)上的市場比較法的評估價(jià)格具有個(gè)確定性。因此，采用市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估，對

4、其評估價(jià)格應(yīng)有明確的定義，否則就失去了意義。房地產(chǎn)評估價(jià)格的定義，應(yīng)主要明確以下幾點(diǎn)：（1）不同的評估目的具有不同的價(jià)格定義例如房地產(chǎn)抵押價(jià)格評估。因考慮到房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力及擔(dān)保債權(quán)期間房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)回素，評估價(jià)格一般保守，其評估價(jià)格應(yīng)是在整體出售并且出售時(shí)的價(jià)格。而對于一般的資產(chǎn)評估如股份制改造、現(xiàn)值評估等，其價(jià)格定義與抵押價(jià)格評估就有所不同。同一宗房地產(chǎn)在不同評估日目的的評估價(jià)格不同。（2）房地產(chǎn)價(jià)格評估應(yīng)是特定時(shí)點(diǎn)時(shí)的評估價(jià)

5、格隨著時(shí)間的不同，房地產(chǎn)自身狀況、房地產(chǎn)市場狀況等因素隨之變化，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之變化，因而房地產(chǎn)評估價(jià)格必須有確定的時(shí)間點(diǎn)。（3）在具體的房地產(chǎn)價(jià)格計(jì)估中，評估人員對具體的價(jià)格定義應(yīng)有明確的認(rèn)識房地產(chǎn)評估人員必須明確評估出的房地產(chǎn)價(jià)格是很容易成交時(shí)的價(jià)格、較易成交時(shí)的價(jià)格、較難成交時(shí)的價(jià)格還是有行無市時(shí)的價(jià)格?？傊康禺a(chǎn)評估價(jià)格并不是簡單的對房地產(chǎn)成交實(shí)例價(jià)格做交易日期、區(qū)域因素等因素修正，而要結(jié)合其房地產(chǎn)評估的價(jià)格定義、評估目的對比