房地產(chǎn)項(xiàng)目私募融資操作實(shí)務(wù)研究

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目私募融資操作實(shí)務(wù)研究房地產(chǎn)項(xiàng)目私募融資操作實(shí)務(wù)研究房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資渠道和方式多種多樣，作為房地產(chǎn)企業(yè)，必須根據(jù)市場(chǎng)的環(huán)境要素、自身的特點(diǎn)和需求以及市場(chǎng)規(guī)則擬定符合企業(yè)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略的融資事務(wù)安排。一種普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為：私募融資(PrivatePlacement)，是相對(duì)于股票公募(PublicOffering)的公開(kāi)發(fā)行而言，即指通過(guò)非正規(guī)金融市場(chǎng)的手段定向引入具有戰(zhàn)略價(jià)值的股權(quán)投資人，引入風(fēng)險(xiǎn)投資者和策略投資者。本文延引“

2、私募融資”的概念恰恰想修正這一“理論”定義，試圖在我國(guó)實(shí)際的融資需求和真實(shí)的融資交易中間找到符合國(guó)情的一種含義，更多地要表明在中國(guó)的融資環(huán)境和需求中，它主要的就是指向民間融資的范疇而非由西方資本市場(chǎng)和理論推導(dǎo)出的金融產(chǎn)品和投融資服務(wù)形式，同時(shí)基本表現(xiàn)形式為財(cái)務(wù)融資和股權(quán)融資這兩種權(quán)益融資模式。由于宏觀政策調(diào)控的后作用力，直接的后果就是房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售增速普遍下滑，其導(dǎo)致的最為普遍的現(xiàn)象就是開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源大大減少，即，樓市定金、銷(xiāo)售預(yù)收

3、款、個(gè)人住房貸款等三個(gè)主要資金來(lái)源渠道的流量大幅度下降。同時(shí)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)企業(yè)貸款并沒(méi)有政策和趨勢(shì)證明已經(jīng)得到緩解。這種局面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的后果就是，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)周期延長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)延緩甚至停滯，資金內(nèi)部收益率(IRR)大大降低工程建設(shè)進(jìn)度緩慢，銷(xiāo)售量徘徊不前，價(jià)格維持在現(xiàn)有水平，價(jià)格策略難以奏效，新開(kāi)樓盤(pán)定價(jià)猶疑不而從房地產(chǎn)行業(yè)投資分析結(jié)構(gòu)來(lái)看，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目中土地購(gòu)入成本占項(xiàng)目投入的構(gòu)成比例是2035%.我們可以理解國(guó)家這一政策

4、規(guī)定的出發(fā)點(diǎn)是為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本風(fēng)險(xiǎn)控制，即試圖通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的要求來(lái)防范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)資金嚴(yán)重不足導(dǎo)致行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和過(guò)分依賴銀行信貸資金。在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)等前期環(huán)節(jié)，特別是土地招標(biāo)和項(xiàng)目報(bào)建階段，房地產(chǎn)企業(yè)基本都可以達(dá)到這一指標(biāo)要求，實(shí)際上也有許多房地產(chǎn)項(xiàng)目并不完全真實(shí)具備35%的自有資金比例，主要通過(guò)銀行資信證明(甚至是復(fù)印本)或企業(yè)內(nèi)外部的資金騰挪。從項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)以及融資的角度來(lái)分析，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目35%比例自有

5、資金的真實(shí)與來(lái)源，無(wú)論是從政策審查還是市場(chǎng)信譽(yù)，房地產(chǎn)企業(yè)都必須有透明的信息披露，特別重要的是必須具備和提供可信的財(cái)務(wù)資料，包括供獨(dú)立第三方審計(jì)。這一點(diǎn)既是市場(chǎng)融資規(guī)則完善和風(fēng)險(xiǎn)防范的需要，也時(shí)前述自有資金比例政策施行有效保障的基本路徑。另一方面，它也能夠反映一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)估值和融資談判的定價(jià)能力(PricingPower)的基礎(chǔ)。2、另一類是資本市場(chǎng)股權(quán)融資——發(fā)行股票及債券主要指上市公司通過(guò)增發(fā)、配股、等股票流通方式以及發(fā)行可轉(zhuǎn)