經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的影響分析

1、1經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的影響分析【摘要】房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)評(píng)估二者互相依存，共同發(fā)展。本文分析了經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的影響。【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)外部性；房地產(chǎn)評(píng)估；影響因素中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：近年來(lái)，在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的時(shí)候，對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果通常是以報(bào)告的形式出現(xiàn)。但是，在整個(gè)評(píng)估過(guò)程中，由于需要進(jìn)行評(píng)估的要素很多，涉及和使用到的標(biāo)準(zhǔn)比較多，評(píng)估本身也要受到諸多因素的影響。在這種情形下，有時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)對(duì)于同一個(gè)

2、標(biāo)的物，不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)給出不同的評(píng)價(jià)結(jié)果，甚至結(jié)果相差非常大。因此了解經(jīng)濟(jì)外部性對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的影響是很有必要的。房地產(chǎn)估價(jià)主要有三個(gè)基本方法：重置成本法；市場(chǎng)比較法；收益現(xiàn)值法。此外還有假設(shè)開(kāi)發(fā)法、路線價(jià)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、殘余法、購(gòu)買(mǎi)年法、利潤(rùn)法、分配法等。它們都是上述三個(gè)基本方法的派生。在房地產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)的效用決定著人們的投資決策，因此效用評(píng)價(jià)在房地產(chǎn)估價(jià)中占有重要地位。傳統(tǒng)的三個(gè)基本估價(jià)方法都是對(duì)房地產(chǎn)公平市場(chǎng)價(jià)值的一種推斷，基

3、本上是從房地產(chǎn)本身的特性出發(fā)，如房屋的設(shè)計(jì)、位置、土地價(jià)格等，按照房地產(chǎn)本身特征給予消費(fèi)者的效用進(jìn)行估價(jià)，即從內(nèi)部效用來(lái)估價(jià)房地產(chǎn)。不過(guò)，在房地產(chǎn)評(píng)估中除注意內(nèi)部效用外，還要重視其經(jīng)濟(jì)外部性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)外部性可為房地產(chǎn)消費(fèi)者帶來(lái)效用3性；外部性應(yīng)該是在某項(xiàng)活動(dòng)的主要目的以外派生出來(lái)的影響；外部性是不同經(jīng)濟(jì)個(gè)體之間的一種非市場(chǎng)聯(lián)系（或影響），這種聯(lián)系往往并非有關(guān)方面自愿協(xié)商的結(jié)果，或者說(shuō)非一致同意而產(chǎn)生的一種結(jié)果；外部性有正有負(fù)或?yàn)榱?；?/p>

4、部性包括對(duì)生態(tài)環(huán)境等與社會(huì)福利有關(guān)的一切生物與非生物的影響。經(jīng)濟(jì)外部性的影響：外部性的存在，使個(gè)人成本和個(gè)人收益與社會(huì)成本和社會(huì)收益相背離。生產(chǎn)者和消費(fèi)者在決策時(shí)雖然可做到個(gè)體最優(yōu)，但很難達(dá)到社會(huì)最優(yōu)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)外部性對(duì)其他消費(fèi)者的效用將產(chǎn)生一定的影響。就房地產(chǎn)評(píng)估而言，經(jīng)濟(jì)外部性通過(guò)影響消費(fèi)者的個(gè)人效用進(jìn)而影響房地產(chǎn)估價(jià)。它主要是通過(guò)其他經(jīng)濟(jì)主體的活動(dòng)、消費(fèi)者與其他經(jīng)濟(jì)主體的相互關(guān)系（互補(bǔ)關(guān)系或競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系）以及環(huán)境來(lái)影響消費(fèi)者的個(gè)人效用。

5、它對(duì)效用的影響分為直接影響和間接影響。直接影響是其他經(jīng)濟(jì)主體的行為直接作用于消費(fèi)者的效用函數(shù)，如，住戶的鄰居喂養(yǎng)了一只狗，每天不停的亂叫，會(huì)嚴(yán)重影響消費(fèi)者的正常生活，這樣會(huì)降低消費(fèi)者的效用。間接影響是指其他經(jīng)濟(jì)主體的行為導(dǎo)致了某種結(jié)果，而消費(fèi)者的效用受到這種結(jié)果的影響，如，某企業(yè)排放有害氣體造成大氣污染，影響周?chē)沫h(huán)境，進(jìn)而降低消費(fèi)者使用該房地產(chǎn)的個(gè)人效用。經(jīng)濟(jì)外部性的評(píng)估：由于經(jīng)濟(jì)外部性的存在會(huì)影響其他經(jīng)濟(jì)主體的效用，進(jìn)而會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)