58資產(chǎn)評估2基本方法

1、2 資產(chǎn)評估的基本方法,2.1市場法2.1.1市場法的基本涵義 市場法也稱市場價格比較法。是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。 市場法體現(xiàn)替代原則 市場法是資產(chǎn)評估中最為直接，最具說服力的評估方法之一,2.1.2市場法應(yīng)用的理論依據(jù) 在市場經(jīng)濟(jì)條件下，商品（資產(chǎn)）的價格受供求規(guī)律的影響。具

2、體說來，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)中總需求大于總供給時，資產(chǎn)的市場價格會上升；反之，資產(chǎn)的市場價格會下降。同樣道理，任何時點的商品（資產(chǎn)）的價格反映了當(dāng)時市場的供求狀況。所以按照同類資產(chǎn)的市場價格判斷被評估資產(chǎn)的價值，能夠充分考慮市場供求規(guī)律對資產(chǎn)價格的影響，易于被資產(chǎn)交易雙方接受。,2.1.3市場法應(yīng)用的前提條件 需要有一個充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場 參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的 （1）參照物與評估對象在功能上具有

3、可比性，包括用途、性能上的相同或相似（2）參照物與被評估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關(guān)系、競爭狀況和交易條件等（3）參照物成交時間與評估基準(zhǔn)日間隔時間不能過長，應(yīng)在一個適度范圍內(nèi)，同時，時間對資產(chǎn)價值的影響是可以調(diào)整的,2.1.4市場法的評估程序明確評估對象 進(jìn)行公開市場調(diào)查，收集相同或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參照物 分析整理資料并驗證其真實性，判斷選擇參照物 把被評估資產(chǎn)與參照物比較

4、單項資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素主要有資產(chǎn)的功能、資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量、市場條件和交易條件。指標(biāo)對比、量化差異在參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異綜合分析，做出結(jié)論,2.1.5市場法的具體評估方法（1）直接比較法 主要有：現(xiàn)行市價法、市價折扣法、功能類比法、價格指數(shù)法和成新率價格法等（2）類比調(diào)整法 主要有：市場售價類比法、成本市價法和市盈率乘（倍）法 不論是單項資產(chǎn)或是整體資產(chǎn)的交易

5、實例都可以為運用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估提供可資參照的評估依據(jù)和資料 通常，參照物的主要差異因素有以下幾個方面 ：時間因素 、區(qū)域因素、功能因素 、交易情況 、個別因素,2.1.6市場法的優(yōu)缺點 市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、最有效的方法，其優(yōu)點表現(xiàn)在:（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格;（2）評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。市場法的缺點表現(xiàn)在:（1

6、）需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用;（2）不適用于專用機(jī)器設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。,2.2收益法,2.2.1收益法的基本涵義 收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。 基本原理:一個理智的投資者在購置或投資于某一資產(chǎn)時，他所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會高于他所購置或投資的資產(chǎn)在未來能給他帶來的回報。,

7、2.2.2收益法的理論依據(jù) 效用價值論：收益決定資產(chǎn)的價值收益越高，資產(chǎn)的價值越大。資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為一定時期內(nèi)的收益流，而收益有時間價值，因此為了估算資產(chǎn)的現(xiàn)時價值，需要把未來一定時期內(nèi)的收益折算為現(xiàn)值，這就是資產(chǎn)的評估值。,2.2.3收益法的計算公式 式中: Ri——未來第i個收益期的預(yù)期受益額，收益期有限時，Ri中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額; n——收益年期 r——折現(xiàn)率,,2.2.3 收益法的計算公式收

8、益法的基本要素：預(yù)期收益、折現(xiàn)率（資本化率）、收益的持續(xù)時間。（一）未來收益有限期 1.每期收益不等額 2.每期收益等額,,（二）未來收益無限期 根據(jù)未來收益是否穩(wěn)定分為兩種方法: 1.穩(wěn)定化收益法（年金化法） 穩(wěn)定化收益A的估算方法： （1） （2）歷史收益加權(quán)平均法 計算評估基準(zhǔn)日以前若干年收益的加權(quán)平均數(shù) （3）注意: 方法（2）更具客觀性

9、，但缺乏預(yù)測性。 收益法要求收益額是預(yù)期收益、客觀收益。,,,,2.分段法 若預(yù)期未來收益不穩(wěn)定，但收益又是持續(xù)的， 則需采用分段法。,,前期 （設(shè)n=5） 后期,,,選擇前期期限的基本原則 （1）延至企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)入穩(wěn)態(tài)； （2）盡可能長，但也不宜過長。,,3.純收益按等比例級數(shù)變化（遞增或遞減）,,,4.純收益按等差級數(shù)變化（遞增或遞減）,（三）未來收益有限期下的特

10、殊計算公式,1.分段法2.純收益按等比級數(shù)變化3.純收益按等差級數(shù)變化（遞增或遞減）,,2.2.4收益法的基本前提 （1）被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益可預(yù)測并可以用貨幣衡量。（2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可預(yù)測并可以用貨幣衡量。（3）被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測,2.2.5收益法的基本程序 第一，搜集并驗證與評估對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營前景、財務(wù)狀況、市場形勢以及經(jīng)營風(fēng)險等；第二，分析測

11、算被評估對象未來預(yù)期收益；第三，確定折現(xiàn)率或本金化率；第四，用折現(xiàn)率將評估對象未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值；第五，分析確定評估結(jié)果。,八、案例分析例1：假設(shè)某企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營下去，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓，聘請評估師估算其價值。經(jīng)預(yù)測，該企業(yè)每年的預(yù)期收益為1200萬元，折現(xiàn)率為4%。請估算該企業(yè)的價值。評估值=1200/4%=30000（萬元）例2：某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營6年，營業(yè)終止后用于抵沖債務(wù)，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)預(yù)測得出6年預(yù)期收益均為900萬元，折

12、現(xiàn)率為8%，請估算該企業(yè)的評估值。P=（900/8%）[1-1/(1+8%)6] =900×4.6229=4160.59（萬元）,練習(xí)： 某企業(yè)進(jìn)行股份制改組，根據(jù)企業(yè)過去經(jīng)營情況和未來市場形勢，預(yù)測其未來五年的收益額分別是13萬元、14萬元、11萬元、12萬元和15萬元。根據(jù)銀行利率及經(jīng)營風(fēng)險情況確定其折現(xiàn)率和資本化率分別為10％和11％。試采用年金資本化法確定該企業(yè)的重估價值。,2.3成本法,

13、2.3.1成本法的基本涵義 成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。 以被評估資產(chǎn)的重置價值，扣除從資產(chǎn)的形成并開始投入使用至評估基準(zhǔn)日這段時間內(nèi)的損耗得到資產(chǎn)的評估價值。它是從成本取得和成本構(gòu)成的角度對被評估資產(chǎn)的價值進(jìn)行的分析和判斷,2.3.2成本法的理論依據(jù) （1）資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。 資產(chǎn)的原始成本越高，資產(chǎn)的原始價值越大，反之

14、則小，二者在質(zhì)和量的內(nèi)涵上是一致的。 （2）資產(chǎn)的價值是一個變量。 資產(chǎn)的價值隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應(yīng)變化。影響資產(chǎn)價值量變化的因素，除了市場價格以外，還有:實體性貶值 、功能性貶值 、經(jīng)濟(jì)性貶值 。,2.3.3成本法的前提條件 第一，被評估資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于持續(xù)使用狀態(tài)；第二，應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料；第三，形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的。,2.3.4成本法中的基本要素 資產(chǎn)的重置成本

15、資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得的成本。資產(chǎn)的實體性貶值資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起的資產(chǎn)的價值損失。資產(chǎn)的功能性能貶值由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損失資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值損失。,2.3.5成本法的基本計算公式及其各項指標(biāo)的計算,基本公式：① 被評估資產(chǎn)評估值＝重置成本－實體性貶值－功能性貶值－

16、 經(jīng)濟(jì)性貶值 ② 被評估資產(chǎn)評估值＝重置成本×綜合成新率,,（一）重置成本及其計量△ 相同點：均采用現(xiàn)行價格和費用計算?！鞑煌c：采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計等方面存在差異。但是并未改變基本功能。△有條件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比復(fù)原重置成本便宜（超額投資成本）；（2）用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能可改進(jìn)（超額運營成本）。,,重置核算法

17、按資產(chǎn)的成本構(gòu)成，以現(xiàn)行市價為標(biāo)準(zhǔn) 重置成本＝直接成本+間接成本 直接成本一般包括：購買支出、運輸費、安裝調(diào)試費等。 評估實踐中需據(jù)具體情況而定。 間接成本主要指企業(yè)管理費、培訓(xùn)費等。 采用核算法的前提是能夠獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價。該方法可用于估算復(fù)原重置成本，也可用于估算更新重置成本。,功能系數(shù)法 如果無法獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價，就只能尋找與被估資產(chǎn)

18、相類似的處于全新狀態(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價作為參照，通過調(diào)整功能差異，獲得被估資產(chǎn)的重置成本。稱功能系數(shù)法，即根據(jù)功能與成本的函數(shù)關(guān)系，確定重置成本。,（1）功能價值法若功能與成本呈線性關(guān)系，計算公式：（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系，計算公式：該方法計算的一般是更新重置成本。,,,,物價指數(shù)法如果與被估資產(chǎn)相類似的參照物的現(xiàn)行市價也無法獲得，就只能采用物價指數(shù)法。（1）定基物價指數(shù)（2）環(huán)比物價

19、指數(shù)注意問題 物價指數(shù)法計算的是復(fù)原重置成本。,,,統(tǒng)計分析法（點面推算法）當(dāng)被估資產(chǎn)單價較低，數(shù)量較多時，為降低評估成本，可采用此方法?！?計算步驟：（1）將被估資產(chǎn)按一定標(biāo)準(zhǔn)分類。（2）抽樣選擇代表性資產(chǎn)，并選擇適當(dāng)方法計算其重置成本。（3）計算調(diào)整系數(shù)K。（4）據(jù)K值計算被估資產(chǎn)重置成本。 某類資產(chǎn)重置成本＝某類資產(chǎn)原始成本×K,,（二）有形損耗及其計量  計量方法

20、:觀察法 被估資產(chǎn)的有形損耗＝重置成本×（1－成新率）使用年限法 實際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率 對于經(jīng)過更新改造的資產(chǎn)，需計算加權(quán)平均已使用年限。,,有形損耗率,,修復(fù)費用法如果資產(chǎn)的實體性損耗是可以修復(fù)的，那么修復(fù)的費用就反映了資產(chǎn)的實體性貶值。通過估算修復(fù)費用估算貶值。,（三）功能性損耗及其計量,功能性損耗的兩種形態(tài) (1)超額投資成本 (2)超

21、額運營成本（物耗、能耗、工耗等）超額運營成本的計算步聚： (1)計算被評估資產(chǎn)的年超額運營成本 (2)計算年凈超額運營成本 年凈超額運營成本＝年超額運營成本×（1－所得稅率） (3)據(jù)被評估資產(chǎn)的剩余壽命和折現(xiàn)率將年凈超額運營成本折現(xiàn)，計算其功能性貶值額:被估資產(chǎn)功能性貶值額＝年超額運營成本×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）,（四）經(jīng)濟(jì)性損耗及其計量經(jīng)濟(jì)性損耗的含義

22、因資產(chǎn)的外部環(huán)境變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值而非資產(chǎn)本身的問題。表現(xiàn)形式 ①資產(chǎn)利用率下降 ②資產(chǎn)年收益額減少,計算方式（1）因資產(chǎn)利用率下降導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計量 經(jīng)濟(jì)性貶值額＝重置成本×經(jīng)濟(jì)性貶值率（2）因收益額減少而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計量 經(jīng)濟(jì)性貶值額＝年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）,,（五）綜合成新率及其計量含義: 資產(chǎn)的現(xiàn)行價值/資產(chǎn)的重置成本

23、計量方法(1) 觀察法(2) 使用年限法(3) 修復(fù)費用法,,,,三、對重置成本法的評價,從成本耗費角度評估資產(chǎn)價值。運用一般沒有嚴(yán)格的前提條件。并非所有評估對象都適合采用成本法。,2.3評估方法的選擇,2.3.1資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系 從整體上來說，評估方法是由互相關(guān)聯(lián)的、內(nèi)在相關(guān)的不可分割的技巧和程序組成的，其共同目標(biāo)就是獲得令人信服的可靠的評估價值。成本和市場銷售數(shù)據(jù)的分析通常是收益法運用中不可缺少的部

24、分;同樣的，折現(xiàn)和本金化的運用也時常運用于市場法和成本法中。例如，市場法中分析和調(diào)整參照物價格與被評估資產(chǎn)價格的差異因素，會用到折現(xiàn)和本金化的技巧;在成本法中，對功能性貶值等的確定也要采用折現(xiàn)和本金化的方法。一般來說，成本法、收益法的運用都是建立在現(xiàn)行市價基礎(chǔ)之上的，只是它們的運用不象市場法運用表現(xiàn)的那么直接而已。,2.3.2市場法與成本法的區(qū)別 （1）成本法是按現(xiàn)行市場價格確定重新購買該項資產(chǎn)的價值，而市場法則是按市場上該項資產(chǎn)的交

25、易價格確定的。前者主要從買者角度，即以購建某項資產(chǎn)的耗費來確定;后者則是從賣者角度，即市場上銷售價格來確定。（2）市場法中的現(xiàn)行市價指的是資產(chǎn)的獨立的價格，是交易過程中采用的。而重置成本不僅包括該項資產(chǎn)的自身價格（購建價格），還包括該項資產(chǎn)的運雜費、安裝調(diào)試費等。（3）市場法的運用與原始成本沒有直接聯(lián)系，而成本法中的某些計算，則要利用被評估資產(chǎn)的原始成本和原始資料。,（4）成本法是按全新資產(chǎn)的購建成本扣除被評估資產(chǎn)的各項損耗（或貶值

26、）后確定評估價值;市場法則是按參照物價格，并考慮被評估資產(chǎn)與參照物的各項差異因素并進(jìn)行調(diào)整來確定評估值。兩種方法具有不同的操作程序，資料的獲得和指標(biāo)確定有著不同的思路。,某企業(yè)將某項資產(chǎn)與國外企業(yè)合資，要求對該資產(chǎn)進(jìn)行評估。具體資料如下： 該資產(chǎn)賬面原值270萬元，凈值108萬元，按財務(wù)制度規(guī)定，該資產(chǎn)折舊年限為30年，已計折舊年限20年。經(jīng)調(diào)查分析確定：按現(xiàn)在市場材料價格和工資費用水平．新建造相同構(gòu)造的資產(chǎn)的全部費用支出為480萬

27、元。經(jīng)查詢原始資料和企業(yè)記錄，該資產(chǎn)截止評估基準(zhǔn)目的法定利用時間為57 600小時，實際累計利用時間為50 400小時。經(jīng)專業(yè)人員勘察估算，該資產(chǎn)還能使用8年。又知該資產(chǎn)由于設(shè)計不合理，造成耗電量大，維修費用高，與現(xiàn)在同類標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)比較，每年多支出營運成本3萬元(該企業(yè)所得稅率為33％，假定折現(xiàn)率為10％)。 根據(jù)上述資料，采用成本法對該資產(chǎn)進(jìn)行評估。,2.3.2資產(chǎn)評估方法的選擇 從理論上講，在相對完善的市場中，對

28、于可以在市場上公開交易的資產(chǎn)，如果資產(chǎn)的購建成本與效用是對稱的，那么采用三種方法評估同一資產(chǎn)的公允市價，其評價結(jié)果不應(yīng)存在太大差異。 由于市場總是存在一定的缺陷；不同的評估對象具有不同的特點，因此不同的資產(chǎn)業(yè)務(wù)存在最適評估方法的選擇問題。資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng) 資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng),與評估對象相適應(yīng)在評估時首先應(yīng)區(qū)別被估資產(chǎn)是： 單項/整體，有形/無形，通用/專用，可

29、復(fù)制/不可復(fù)制一般講：受可搜集到的數(shù)據(jù)和信息資料的制約選擇評估方法還要納入不同評估途徑中統(tǒng)籌考慮,,,成本法適宜評估,,可復(fù)制的資產(chǎn)專用資產(chǎn)單項資產(chǎn),收益法適宜評估,,資源性資產(chǎn)無形資產(chǎn)整體資產(chǎn),市場法：具有一定通用性能在公開市場出售的資產(chǎn),3 資產(chǎn)評估程序,3.1資產(chǎn)評估程序概述 廣義的資產(chǎn)評估程序開始于承接資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評估基本事項環(huán)節(jié)，中止于資產(chǎn)評估報告書提交后的資產(chǎn)評估文件歸

30、檔管理資產(chǎn)評估程序的重要性資產(chǎn)評估程序是規(guī)范資產(chǎn)評估行為、提高資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量和維護(hù)資產(chǎn)評估服務(wù)公信力的重要保證資產(chǎn)評估程序是相關(guān)當(dāng)事方評價資產(chǎn)評估服務(wù)的重要依據(jù)恰當(dāng)執(zhí)行資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員防范職業(yè)風(fēng)險、保護(hù)自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一,3.2資產(chǎn)評估具體程序3.2.1明確資產(chǎn)評估業(yè)基本事項（1）委托方和相關(guān)當(dāng)事方基本情況（2）資產(chǎn)評估目的（3）評估對象基本情況（4）價值類型及定義（5）資產(chǎn)評估基

31、準(zhǔn)日（6）資產(chǎn)評估限制條件和重要假設(shè)（7）其他需要明確的重要事項,3.2.2簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書 業(yè)務(wù)約定書必須符合《中華人民共和國合同法)的規(guī)定，并具有法定約束力 簽約各方的名稱:指委托方與資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的全稱;委托資產(chǎn)評估的目的:應(yīng)寫明委托的資產(chǎn)評估是為了滿足委托方的何種需要，及其經(jīng)濟(jì)行為類型等 資產(chǎn)評估范圍:須簡要寫明納人評估范圍的資產(chǎn)類型，如流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)及其他特殊資產(chǎn)等，以及資產(chǎn)分

32、布情況和資產(chǎn)特性等,簽約雙方權(quán)利與義務(wù):應(yīng)在業(yè)務(wù)約定書中載明委托人與資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)各自應(yīng)享有的權(quán)利和履行的義務(wù);委托人應(yīng)享有按約定時間獲得完整報告書的權(quán)利，同時應(yīng)履行支付評估費用和提供必要的工作條件的義務(wù);評估機(jī)構(gòu)應(yīng)享有要求委托方提供有關(guān)評估資料的權(quán)利以及獲取評估費用的權(quán)利，并履行完成資產(chǎn)評估報告的義務(wù) 在約定書中應(yīng)寫明評估基準(zhǔn)目的具體日期。評估基準(zhǔn)日應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)根據(jù)經(jīng)濟(jì)行為的性質(zhì)與委托方協(xié)商確定，并盡可能與評估目的的實現(xiàn)日接近 出具

33、資產(chǎn)評估報告書的時間要求:指評估機(jī)構(gòu)完成整個評估工作并出具報告書的具體時間,資產(chǎn)評估收費:在評估業(yè)務(wù)約定書中必須寫明委托方支付的評估費用，費用支付方式，支付時間 約定書的有效期限:約定書的有效期限應(yīng)為完成評估報告書，并且委托方支付完評估費后為其終止時間違約責(zé)任:在約定書中，應(yīng)根據(jù)對等原則明確寫出雙方違約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，應(yīng)賠償?shù)膿p失;發(fā)生爭議應(yīng)按照國家有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處理。,評估業(yè)務(wù)約定書甲方: ××公司乙方:

34、××資產(chǎn)評估事務(wù)所甲方因股票上市需進(jìn)行資產(chǎn)評估，甲、乙雙方遵照國家有關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本約定書。一、委托評估目的甲方因公開發(fā)行上市股票的需要，委托乙方對公司全部資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行價值評估，從而確定資產(chǎn)價值。二、評估范圍甲方委托乙方評估資產(chǎn)的范圍為甲方經(jīng)會計師審計后的資產(chǎn)負(fù)債表上列示××公司的各項資產(chǎn)和負(fù)債。三、評估基準(zhǔn)日根據(jù)上市工作的安排確定為:二OO五年四月三十日。,四、委托

35、期限甲方向乙方提供資產(chǎn)評估申報表及相關(guān)批文、權(quán)屬證明以及相應(yīng)的資料;乙方收到甲方提供的全部評估申報資料后 日內(nèi)完成甲方委托的評估工作，并向甲方提供正式的(資產(chǎn)評估報告書)。若因不可抗力因素需延長或提前完成評估工作，甲、乙雙方需另行協(xié)商。五、乙方指派×××注冊評估師等×××人承辦該項業(yè)務(wù)，以確保工作順利;甲方對乙方評估人員中涉及與甲方有利害關(guān)系的人員有權(quán)提出回避。

36、六、收費標(biāo)準(zhǔn)及付款方式1．收費標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)國家規(guī)定及此次評估之特定目的，經(jīng)協(xié)商收取評估服務(wù)費總額×××萬元人民幣。2．本約定書簽字生效后，甲方預(yù)付×××萬元人民幣，其余款項在乙方提交資產(chǎn)評估報告書的同時一次性付清。,七、甲方的權(quán)利和義務(wù)1．按約定的日期為乙方提供與評估相關(guān)的文件、資料，并對提供的文件、資料的真實性、準(zhǔn)確性和合法性負(fù)責(zé);2．乙方評估人員到甲方現(xiàn)場工作，甲方應(yīng)

37、提供食宿、交通費用 (這兩項費用的支付可采取兩種支付方式，或含在評估費用中或由甲方另行支付)及必要的辦公條件，并給予協(xié)助;3．乙方在評估工作中需甲方配合的，特別是在進(jìn)行現(xiàn)場勘察或資產(chǎn)清查核實工作時，甲方應(yīng)指定相應(yīng)專業(yè)的技術(shù)人員及其他有關(guān)人員積極配合，使評估工作順利進(jìn)行;4．甲方應(yīng)為乙方在工作過程中協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)部及與評估有關(guān)的外部管理部門的關(guān)系創(chuàng)造良好條件。,八、乙方的義務(wù)和權(quán)利1．在評估工作過程中，堅持獨立、客觀、公正的原則進(jìn)行評估

38、，認(rèn)真執(zhí)行有關(guān)法律和法規(guī)，對出具的(資產(chǎn)評估報告書)負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任;2．遵守職業(yè)道德，對甲方提供的內(nèi)部資料和評估結(jié)果，嚴(yán)守秘密;3．乙方有義務(wù)主動作好與其他中介機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)工作，并指派專人指導(dǎo)甲方人員編制資產(chǎn)評估立項確認(rèn)申報表;4．乙方按約定時間提交 (資產(chǎn)評估報告書)。若因甲方不能按規(guī)定時間提供資料，乙方有權(quán)延長交付報告書時間;5．在評估過程中，若因甲方原因提出重大更改，造成乙方返工，雙方應(yīng)另行協(xié)商加收評估費用和延長出具(資產(chǎn)

39、評估報告書)時間。,九、違約責(zé)任1．如乙方無故終止履行本約定，所收評估費用應(yīng)退還甲方;如甲方無故終止本約定書，乙方有權(quán)終止評估并且不退還評估費用;2．甲乙雙方如一方違反本約定書，應(yīng)根據(jù) "合同法"的有關(guān)規(guī)定，向?qū)Ψ街Ц哆`約金，違約金投評估服務(wù)費的 支付;造成經(jīng)濟(jì)損失的，還應(yīng)進(jìn)行賠償。十、爭議的解決因本約定書或執(zhí)行本約定書產(chǎn)生的任何爭議，應(yīng)當(dāng)由甲乙雙方協(xié)商解決，如協(xié)商不成，應(yīng)將爭議提交XX仲裁委員會仲裁

40、，仲裁結(jié)果對雙方均具有約束力。十一、本約定書一式四份，甲、乙雙方各兩份，經(jīng)雙方法定代表人簽字加蓋公章后生效。如遇特殊情況，其末盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商議定。,甲方 （蓋章） 乙方 （蓋章）法定代表人:經(jīng)手人 （簽字）電話:傳真:地址:郵編: 法定代表人:經(jīng)手人 （簽字）電話:傳真:地址:郵編: 二00五 年 月 日二00五 年 月 日,3.2.3編

41、制資產(chǎn)評估計劃（一）前期調(diào)查 （1）與評估目的相關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為的法律依據(jù)、交易特點及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。 （2）委托方對評估報告的要求。 （3）有關(guān)產(chǎn)權(quán)歸屬證明文件 （4）生產(chǎn)工藝及技術(shù)。 （5）被評估方評估基準(zhǔn)目的會計報表情況。 （6）實物或無形資產(chǎn)的狀況 （7）所在行業(yè)的簡要情況 （8）其他與編制評估計劃相關(guān)的重大情況,（二）要素分析（1）評估目的、評估對象、評估范圍及評估的價值類型。 （2）評估風(fēng)險、評估項目的規(guī)模

42、和業(yè)務(wù)復(fù)雜程度。 （3）相關(guān)法律、法規(guī)或政策以及宏觀經(jīng)濟(jì)因素的近期發(fā)展變化對評估對象的影響。 （4）所涉及資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、類別、數(shù)量及分布。 （5）與評估有關(guān)的資料的齊備情況及搜集的難易程度。 （6）委托人以前接受評估的經(jīng)驗、委托方的誠信程度及其提供預(yù)測數(shù)據(jù)的可信程度。（7）評估小組成員的業(yè)務(wù)能力、評估經(jīng)驗及其優(yōu)化組合。 （8）對專家及其他評估人員的合理使用。,（三）制定評估綜合計劃 （1）評估項目的背景。（2）評估的目的、

43、評估對象和范圍及評估的價值類型和評估基準(zhǔn)日。（3）重要的評估對象、重要的評估程序及主要評估方法。 （4）評估小組成員及人員分工。（5）評估進(jìn)度、各階段的時間和費用預(yù)算。（6）評估資料的搜集和準(zhǔn)備以及委托方應(yīng)提供的協(xié)助和配合。 （7）對專家和其他評估人員的合理使用。 （8）對評估風(fēng)險的評價及控制手段。 （9）報告撰寫的組織、格式規(guī)定、完成時間以及委托方制定的特別分類或披需要求。（10）評估工作協(xié)調(diào)會議安排,（三）編制資產(chǎn)評

44、估程序計劃 （1）評估工作目標(biāo) （2）工作內(nèi)容、方法、步驟 （3）執(zhí)行人 （4）執(zhí)行時間 （5）評估工作底稿的索引 （6）其他。,3.2.4資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查 不同種類的資產(chǎn)繁簡有別。具體情況可參考以下要求: 對于建筑物要逐棟進(jìn)行勘察核實，并了解其使用、維修和現(xiàn)狀，以及做好勘察記錄。 對于機(jī)器設(shè)備，主要看評估對象的數(shù)量，對于較小的項目，設(shè)備數(shù)量不多的情況，要對待估設(shè)備逐一核查。如果評估項目較大，設(shè)備種類繁多，數(shù)量較多時

45、，可先按ABC分類法得出評估重點，對A類設(shè)備要逐一核查并做技術(shù)鑒定;對B類設(shè)備也應(yīng)盡量逐一核查;對C類設(shè)備可采取抽樣核查。 對流動資產(chǎn)的核查程度與委托方的管理水平和自查的程度有關(guān)。如對存貨進(jìn)行抽查，抽查數(shù)量應(yīng)達(dá)40%以上，價值比例達(dá)60%以上，其中殘次、變質(zhì)、積壓及待報廢的應(yīng)逐項核查。 對于無形資產(chǎn)、長期投資、遞延資產(chǎn)等資產(chǎn)要逐筆核查。涉及到評估凈資產(chǎn)的，要對負(fù)債進(jìn)行逐筆審核。,3.2.5收集資產(chǎn)評估資料評估立項通知書 (不需立項

46、者，此項可取消) 資產(chǎn)占有單位管理機(jī)構(gòu)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估的決議、協(xié)議、申請、上級主管部門的批文; 各類資產(chǎn)負(fù)債清查表、登記表、評估申報明細(xì)表; 資產(chǎn)、負(fù)債清查情況及調(diào)整說明 產(chǎn)權(quán)證明文件，其中主要的產(chǎn)權(quán)證明文件包括 （1）有關(guān)房地產(chǎn)的土地使用證、房產(chǎn)執(zhí)照、建設(shè)規(guī)劃許可證、用地規(guī)劃許可證、項目批準(zhǔn)文件、開工證明、出讓及轉(zhuǎn)讓合同、購買合同、原始發(fā)票等。（2）有關(guān)在建工程的規(guī)劃、批文。（3）有關(guān)設(shè)備的購買合同、原始發(fā)票等。（4）

47、有關(guān)無形資產(chǎn)的專利證書、專利許可證，專有技術(shù)許可證、特許權(quán)許可證、商標(biāo)注冊證、版權(quán)許可證等等。（5）有關(guān)長短期投資合同。（6）有關(guān)銀行借款的合同。,技術(shù)資料，其中主要技術(shù)資料包括 （1）有關(guān)房地產(chǎn)的圖紙、預(yù)決算資料。（2）有關(guān)在建工程的種類、開工時間、預(yù)計完工時間、承建單位、籌資單位、籌資方式;成本構(gòu)成、工程基本說明或計劃等。（3）有關(guān)設(shè)備的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、生產(chǎn)能力、生產(chǎn)廠家、規(guī)模型號、取得時間、啟用時間、運行狀況、大修理次數(shù)、大修

48、理時間、大修理費用、設(shè)備與工藝要求的配套情況等。（4）有關(guān)存貨的數(shù)量、計價方式、存放地點、主要原材料近期進(jìn)貨價格統(tǒng)計表等。（5）有關(guān)應(yīng)收及預(yù)付款的賬齡統(tǒng)計表，主要賒銷客戶的信譽(yù)及經(jīng)營情況、壞賬準(zhǔn)備政策、應(yīng)收款回收計劃等。,（6）有關(guān)長期投資的明細(xì)表，包括:被投資企業(yè)、投資金額、投資期限、起止時間、投資比例、年收益、收益分配方式、賬面成本等。（7）原始證據(jù)，主要包括評估基準(zhǔn)目的會計報表、盤點表、對賬單、調(diào)節(jié)表、應(yīng)收及應(yīng)付詢證函、盤盈

49、及盤虧、報廢資產(chǎn)情況說明及證明材料等。（8）作價依據(jù)，包括詢價記錄、有關(guān)費用定額標(biāo)準(zhǔn)、取費依據(jù)等。（9）委托方聲明，包括有關(guān)被評估資產(chǎn)所有權(quán)、處置權(quán)的真實性，產(chǎn)權(quán)限制以及所提供的數(shù)據(jù)資料真實性的承諾等。（10）委托方營業(yè)執(zhí)照副本及其他材料等。,與被評估資產(chǎn)有關(guān)的市場信息和統(tǒng)計資料，包括: （1）與被評估資產(chǎn)相同和類似參照物的市場交易信息。（2）有關(guān)參照物成交時間、結(jié)構(gòu)功能、新舊程度和地理位置等方面的信息。（3）影響被評估資產(chǎn)

50、市場供求關(guān)系因素的信息，如人口、就業(yè)、收入、利率和稅收等方面的統(tǒng)計資料。（4）如涉及無形資產(chǎn)和企業(yè)價值評估，還應(yīng)搜集相關(guān)行業(yè)的資料。,舉例 某企業(yè)整體資產(chǎn)評估（收益法）資料清單:（一）總體資料1．企業(yè)發(fā)展史概述;2．企業(yè)組織機(jī)構(gòu)圖;3．企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照;4．企業(yè)章程、協(xié)議及管理制度。（二）企業(yè)基本情況1．企業(yè)地理位置、主要產(chǎn)品或服務(wù);2．企業(yè)的管理體制、人員構(gòu)成及專家 (顧問)網(wǎng)絡(luò)名單;3．企業(yè)獲獎產(chǎn)品、勞務(wù)清單

51、;4．企業(yè)無形資產(chǎn)清單，包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)、專營權(quán)、進(jìn)出口許可證、專有技術(shù)、銷售網(wǎng)絡(luò)、顧客名單等;,5．企業(yè)近3一5年的收益表;6．市場分析，包括市場占有率、預(yù)期市場份額、預(yù)期市場價格以及實現(xiàn)上述目標(biāo)的有利因素和不利因素;7．企業(yè)的技術(shù)現(xiàn)狀和開發(fā)潛力，以及國內(nèi)國際相關(guān)技術(shù)發(fā)展趨勢分析;8．財務(wù)指標(biāo)及其分析，包括行業(yè)投資收益率、行業(yè)平均成本利潤率、銷售 (營業(yè))收人利潤率、企業(yè)投資收益率、資金利潤率、成本利潤率、流動比

52、率、存貨周轉(zhuǎn)率等;9．企業(yè)適用的稅種、稅率、享受那些稅收優(yōu)惠及其限制性條件;10．企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，包括新增投資計劃、技改計劃、融資籌資計劃、生產(chǎn)經(jīng)營計劃及銷售計劃以及相應(yīng)的可行性研究報告;11．企業(yè)未來5年的收益預(yù)測表及其說明。,（三）相關(guān)資料1．有關(guān)企業(yè)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件及其他替代性文件;2．有關(guān)企業(yè)經(jīng)營、租賃、資產(chǎn)抵押合同文件;3．有關(guān)重要資產(chǎn)的購買協(xié)議、付款憑證和照片;4．企業(yè)執(zhí)行的會計制度、會計政策、成本核算方法等;

53、5．委托方或被評估企業(yè)對所提供的資料的真實性、完整性的承諾。（四）評估機(jī)構(gòu)及評估人員認(rèn)為需要搜集的其他資料,3.2.6評定估算對宜采用兩種以上資產(chǎn)評估方法的評估項目，應(yīng)當(dāng)適用兩種以上評估方法3.2.7編制和提交資產(chǎn)評估報告書3.2.8資產(chǎn)評估工作檔案歸檔,3.3執(zhí)行資產(chǎn)評估程序的基本要求3.4資產(chǎn)評估中信息收集與分析方法3.4.1執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程中需要收集的信息3.4.2信息的來源 內(nèi)部、外部（市場、政府部