2資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

1、資產(chǎn)評(píng)估,2024年3月21日星期四,,第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法,,第一節(jié) 市場(chǎng)法,第二節(jié) 成本法,第三節(jié) 收益法,第四節(jié) 評(píng)估方法的比較,,第一節(jié) 市場(chǎng)法,一、市場(chǎng)法的基本涵義,二、市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件和 適用范圍,三、市場(chǎng)法的基本程序,四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法,五、對(duì)市場(chǎng)法的評(píng)價(jià) P49,,第一節(jié) 市場(chǎng)法,一、市場(chǎng)法的基本涵義,比照與被評(píng)估對(duì)象相同或相似的資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，來(lái)確定被

2、評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種方法,二、市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件和適用范圍,（一）市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件,1、活躍的公開市場(chǎng)2、有可比的已經(jīng)交易的資產(chǎn),資產(chǎn)及其交易的可比性具體體現(xiàn)在哪幾個(gè)方面 P39,DOU DAN X,,（二）市場(chǎng)法的適用范圍,適用于單項(xiàng)資產(chǎn),不適用于,沒有可比參照物的資產(chǎn),沒有市價(jià)的資產(chǎn),,DOU DAN X,,第一節(jié) 市場(chǎng)法,三、市場(chǎng)法的基本程序,1、選擇參照物,2、在評(píng)估對(duì)象與參照物間選擇比照因素,3、指標(biāo)對(duì)比、量

3、化差異,4、在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異,5、綜合分析確定評(píng)估結(jié)果,,第一節(jié) 市場(chǎng)法,四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法,市場(chǎng)法,,直接比較法,類比調(diào)整法,,,?,?,?,?,?,?,,1、現(xiàn)行市價(jià)法,2、市價(jià)折扣法,3、功能價(jià)值類比法,4、價(jià)格指數(shù)法,5、成新率價(jià)格調(diào)整法,6、成本市價(jià)法,7、市盈率乘數(shù)法,?,,,,第一節(jié) 市場(chǎng)法,（一）直接比較法,1、現(xiàn)行市價(jià)法：評(píng)估對(duì)象具有市場(chǎng)上相同的參照物，如股票、債卷,

4、2、市價(jià)折扣法：市價(jià)折扣法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ) , 考慮到評(píng)估對(duì)象在銷售 條件、銷售時(shí)限等方面的不利因素 , 憑評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門的規(guī)定 , 設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。,例如 , 某企業(yè)急需現(xiàn)金 , 擬快速變現(xiàn)某資產(chǎn) , 在評(píng)估時(shí)點(diǎn)與其完全 相同的正常變現(xiàn)價(jià)為 20 萬(wàn)元 , 經(jīng)評(píng)估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為 30%, 因此 , 擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 =20X（1-30%)=14 萬(wàn)

5、元〉,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 = 參照物成交價(jià)格 X(1 一折扣率〉,,第一節(jié) 市場(chǎng)法,3. 功能價(jià)值類比法 ：功能價(jià)值類比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ) , 參考參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法 。,（1 ）資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況 , 通常被稱作生產(chǎn)能力比例法。,例：評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸 , 參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力 為 120 噸 , 評(píng)估時(shí)點(diǎn)參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為 10 萬(wàn)元

6、 , 由 此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值為：資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 =10X90 ÷ 120=7.5 〈萬(wàn)元〉,,第一節(jié) 市場(chǎng)法,（2）資產(chǎn)價(jià)值及其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況 , 通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法,例： 被評(píng)估資產(chǎn)年生 產(chǎn)能力為 90 噸 , 參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為 120 噸 , 評(píng)估時(shí)點(diǎn)參照資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬(wàn)元 , 該類資產(chǎn)的功能價(jià)值指數(shù)為 0.7，由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 =lOX （90 &

7、#247; 120） =8.18( 萬(wàn)元 ),0.7,,第一節(jié) 市場(chǎng)法,4. 價(jià)格指數(shù)法：價(jià)格指數(shù)法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ) ， 考慮參照物的成交時(shí)間 與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響 , 利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 = 參照物成交價(jià)格 X（1+ 物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）或 : 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 = 參照物成交價(jià)格 X 價(jià)格指數(shù),例：與評(píng)估對(duì)象完全相同的參照物資產(chǎn) 4 個(gè)月前的成交價(jià)格

8、為 10 萬(wàn)元 ,4 個(gè)月間該類資產(chǎn)的價(jià)格上升了 13%, 則 : 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 = lOX（1+13%） =10.3 〈萬(wàn)元〉,,第一節(jié) 市場(chǎng)法,5. 成新率價(jià)格調(diào)整法：是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ) , 考慮參照物與 評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異 , 通過(guò)成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。,6. 成本市價(jià)法：是以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ) , 利用參照物的成本市價(jià)比率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象的價(jià)值的方法,資產(chǎn)評(píng)

9、估價(jià)值,,,評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行成本,,,參照物成交價(jià)格,參照物現(xiàn)行合理成本,,P45,例：評(píng)估時(shí)點(diǎn)某參照住宅的成本市價(jià)率150%，被估全新住宅現(xiàn)行成本20萬(wàn)元,則：,被評(píng)對(duì)象價(jià)值(資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值),,20X150%=30萬(wàn)元,,注：成本市價(jià)率=交易價(jià)/成本,,第一節(jié) 市場(chǎng)法,7. 市盈率乘數(shù)法：是以參照物（企業(yè)） 的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù) ), 以此 乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象 ( 企業(yè) ) 的收益額相乘估算評(píng)估對(duì)象 ( 企業(yè) ) 價(jià)值的方 法。,資產(chǎn)

10、評(píng)估價(jià)值 = 評(píng)估對(duì)象（企業(yè)）收益額 X 參照物 （企業(yè)）市盈率,例：某被估企業(yè)的年凈利潤(rùn)為1000萬(wàn)元，評(píng)估時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上同類企業(yè)平均市盈率為20,則：,被評(píng)對(duì)象價(jià)值(資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值),,,1000X20 20000萬(wàn)元,注：此方法適用于企業(yè)整體評(píng)估,,,,第一節(jié) 市場(chǎng)法,（二）類比調(diào)整法：參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面 基本相同或相似，通過(guò)對(duì) 比分析調(diào)整參照

11、物與評(píng)估對(duì)象之間的差異， 在參照物 成交價(jià)格基礎(chǔ)上調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值。,應(yīng)用廣泛,,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值,,,參照物售價(jià),功能差異值,…,時(shí)間差異值,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值,,,參照物售價(jià),,,功能差異修正系數(shù),,,,,…,時(shí)間差異修正系數(shù),或,,,,,,,參照物的主要差異因素有5種,,,交易時(shí)間差異因素,區(qū)域差異因素,,功能差異因素,交易情況差異因素,個(gè)別差異因素,,注意：各種差

12、異因素可以共同存在，也可以單獨(dú)存在。,,第一節(jié) 市場(chǎng)法,1、交易情況差異因素：主要包括交易的市場(chǎng)條件和交易條件。市場(chǎng)條件主要是指參照物成交時(shí)的市場(chǎng)條件與評(píng)估時(shí)的市場(chǎng)條件是屬于公開市場(chǎng)或非公開市場(chǎng)以及市場(chǎng)供求狀況。交易條件主要包括交易批量、動(dòng)機(jī)、時(shí)間等。,2、交易時(shí)間差異因素：是指參照物交易時(shí)間與被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間上的不一致所導(dǎo)致的差異。,3、區(qū)域差異因素：是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響差異。地域因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影

13、響尤為突出,4、功能差異因素：是指資產(chǎn)實(shí)體功能過(guò)剩和不足對(duì)價(jià)格的影響。,5、個(gè)別差異因素：主要包括資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號(hào)等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平。,案例1：某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150噸。評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年2月1日。評(píng)估人員收集的信息：（1）從市場(chǎng)上收集到一個(gè)該類設(shè)備近期交易的案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場(chǎng)成交價(jià)格為160萬(wàn)元。

14、（2）將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進(jìn)行對(duì)比并尋找差異。（3）發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參照設(shè)備成交到評(píng)估基準(zhǔn)日之間，該類設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。,類比調(diào)整法應(yīng)用實(shí)例：,分析：由于待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，可采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可通過(guò)調(diào)整功能差異來(lái)估算該資產(chǎn)的價(jià)值。評(píng)估值=160×150/210=114.29(萬(wàn)元),案例2：某待估資產(chǎn)

15、為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時(shí)間為1989年，位置在某市鬧市區(qū)，評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾發(fā)生過(guò)房屋交易活動(dòng)，交易價(jià)格為58000元。經(jīng)調(diào)查和分析，評(píng)估人員認(rèn)為該居住用房所處位置、面積、建造時(shí)間、交易的市場(chǎng)條件等方面與待估資產(chǎn)基本相同。,分析：由于可以找到待估資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例，應(yīng)采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在交易時(shí)間這一指標(biāo)上，所以只對(duì)時(shí)間差異進(jìn)行調(diào)整即可推

16、算出被估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)調(diào)查，2003年居住用房?jī)r(jià)格與2001年相比上升了9.3%，則：資產(chǎn)評(píng)估值=58000×(1+9.3％)=63394(元),案例3：某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進(jìn)行破產(chǎn)清算，其中有一套機(jī)器設(shè)備需拍賣。評(píng)估人員從市場(chǎng)上搜集到正常交易情況下的一個(gè)交易案例，該交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號(hào)、性能、新舊程度基本相同，成交時(shí)間為2002年6月，成交價(jià)格為365.2萬(wàn)元。評(píng)估基準(zhǔn)日為2002年8月。,分析：待估資產(chǎn)與參照

17、資產(chǎn)的差異僅僅在市場(chǎng)交易條件這一指標(biāo)上，可通過(guò)調(diào)整交易條件來(lái)估算該套待估設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)評(píng)估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價(jià)格將低于正常售價(jià)的30%，則待估資產(chǎn)的評(píng)估值為：資產(chǎn)評(píng)估值=365.2×(1—30％)=255.64（萬(wàn)元）,案例4：待估資產(chǎn)為某機(jī)器設(shè)備，其生產(chǎn)時(shí)間為1990年，評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年1月。搜集到一交易案例，該機(jī)器設(shè)備和待估設(shè)備型號(hào)相同，屬同一廠家生產(chǎn)，交易時(shí)間為2002年12月，交易價(jià)格為1240

18、00元，該機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)時(shí)間為1995年。,分析：資產(chǎn)的市場(chǎng)交易案例易于選取，應(yīng)采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在新舊程度這一指標(biāo)上，可通過(guò)對(duì)成新率指標(biāo)的調(diào)整來(lái)估算待估資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)調(diào)查了解，待估設(shè)備的尚可使用年限為13年，則待估資產(chǎn)的成新率為：待估資產(chǎn)成新率=待估資產(chǎn)尚可使用年限/（待估資產(chǎn)已使用年限+待估資產(chǎn)尚可使用年限）×100%=13÷(7.5+13) =63%,參照資產(chǎn)已使用年限

19、為8年，尚可使用年限為15年，則參照資產(chǎn)的成新率參照資產(chǎn)的成新率=15÷(8+15) ×100%=65%則待估資產(chǎn)的評(píng)估值可通過(guò)下式計(jì)算：資產(chǎn)評(píng)估值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象成新率/參照物成新率）該待估設(shè)備的評(píng)估值為：評(píng)估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元),,第一節(jié) 市場(chǎng)法,類比調(diào)整法應(yīng)用實(shí)例：,待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地面積為6

20、00平方米，地形為長(zhǎng)方形，請(qǐng)?jiān)u估1997年10月的公平市場(chǎng)交易價(jià)。,評(píng)估過(guò)程：,1、選擇評(píng)估方法-----市場(chǎng)法,2、搜集有關(guān)評(píng)估資料,（1）搜集待估土地資料,（2）搜集交易實(shí)例,3、交易情況修正,4、交易時(shí)間修正,5、區(qū)域因素修正,6、個(gè)別因素修正,7、初步計(jì)算評(píng)估對(duì)象的價(jià)格,8、求評(píng)估結(jié)果-----算術(shù)平均法,★,★,★,★,5種修正因素只用了4種,JISUAN,不做功能因素修正,評(píng)估對(duì)象（待估土地）資料,交易實(shí)例,,,第一節(jié)

21、市場(chǎng)法,修正因素一 交易情況修正,A：價(jià)格正常-----無(wú)需修正,B：價(jià)格偏低-----約低2%,C：價(jià)格偏低-----約低3%,D：價(jià)格正常-----無(wú)需修正,?,?,交易價(jià)X 100/97,交易價(jià)X 100/98,,第一節(jié) 市場(chǎng)法,修正因素二 交易時(shí)間修正,根據(jù)調(diào)查 2006年10月以來(lái)土地價(jià)格平均每月上漲1%,A：修正率為 1%X6=6%,B：修正率為 1%X7=7%,C：修正率為 1%

22、X12=12%,D：修正率為 1%X10=10%,A和B：與評(píng)估對(duì)象臨近，無(wú)須修正,修正因素三 區(qū)域因素修正,,第一節(jié) 市場(chǎng)法,區(qū)域因素修正結(jié)論,A：修正系數(shù) 100/100,B：修正系數(shù) 100/88,C：修正系數(shù) 100/108,D：修正系數(shù) 100/100,?,?,評(píng)估對(duì)象 / 交易實(shí)例,評(píng)估對(duì)象 / 交易實(shí)例,,第一節(jié) 市場(chǎng)法,（1）：待估土地面積較大有利于充分利 用

23、，判定比各交易實(shí)例價(jià)格高2%,（2）年限修正 設(shè)折現(xiàn)率為8%,,,,1—,,1,（1+8%）,年限修正系數(shù)=,30,,,,÷,,,,1—,,1,（1+8%）,35,,,,=0.9659,修正因素四 個(gè)別因素修正,個(gè)別因素不止一種呵！,855,X,,100,97,X,112,,,,100,X,X,X,100,108,102,100,0.9659,=,901,870,X,,100,100,X,106,,,,100,

24、X,X,X,100,100,102,100,0.9659,=,909,820,X,,100,98,X,107,,,,100,X,X,100,88,102,100,=,1038,840,X,,100,100,X,110,,,,100,X,X,100,100,102,100,=,942,,,,,,,,第一節(jié) 市場(chǎng)法,求評(píng)估對(duì)象的評(píng)估結(jié)果-----算術(shù)平均法,土地評(píng)估單價(jià)=(909+1038+901+9422)/4

25、 =948(元/平方米),土地評(píng)估總價(jià)=600X948 =568800(元),作例題P47,,第一節(jié) 市場(chǎng)法,五、對(duì)市場(chǎng)法的評(píng)價(jià) P49,優(yōu)點(diǎn)：（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估 的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能 反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格；（2）評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。,缺點(diǎn)：（1）需要有公開活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)

26、，有時(shí)因缺 少可對(duì)比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用；（2）不適用于專用機(jī)器設(shè)備和大部分的無(wú)形資 產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些 資產(chǎn)評(píng)估。,第二節(jié) 收益法,,一、收益法的基本涵義,三、收益法應(yīng)用的基本計(jì)算公式,二、收益法的基本前提和適用范圍,四、收益法各項(xiàng)基本參數(shù)的確定,,第二節(jié) 收益法,收益法：通過(guò)估測(cè)被估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值 的方法的總

27、稱,一、收益法的基本涵義,理論基礎(chǔ)------效用價(jià)值論：收益決定資產(chǎn)的價(jià)值收益越高，資 產(chǎn)的價(jià)值越大。資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為一定時(shí)期內(nèi)的收益流，而收益有時(shí)間價(jià)值，因此為了估算資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值，需要把未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)的收益折算為現(xiàn)值，這就是資產(chǎn)的評(píng)估值。,,第二節(jié) 收益法,,,,通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)

28、值的一種評(píng)估思路。收益法是基于“現(xiàn)值”規(guī)律，即任何資產(chǎn)的價(jià)值等于其預(yù)期未來(lái)收益的現(xiàn)值之和,基本思路,,第二節(jié) 收益法,,,一個(gè)理智的投資者在購(gòu)置或投資于某一資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會(huì)高于他所購(gòu)置或投資的資產(chǎn)在未來(lái)能給他帶來(lái)的回報(bào)。,基本原理,,,,第二節(jié) 收益法,應(yīng)用收益法的前提：,1、被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量,2、資產(chǎn)所有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測(cè)并 也可以用貨幣衡量,3、

29、被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè),二、收益法的基本前提和適用范圍：,收益法三要素：,1、預(yù)期收益額2、折現(xiàn)率3、收益期,適用范圍：,1、企業(yè)價(jià)值評(píng)估2、能獨(dú)立計(jì)算收益額 的單項(xiàng)資產(chǎn),,,,,第二節(jié) 收益法,三、收益法應(yīng)用的基本計(jì)算公式：,純收益不變,1、收益年期無(wú)限,2、收益年期有限，資本化率大于0,3、收益年期有限，資本化率等于0,（一）,P=A/ r,P----評(píng)估值（收益額）,A----等額年金,r----折現(xiàn)

30、率或資本化率,P=,A,,r,,,,1-,,1,（1+ r）,n,,,,成立條件：純收益每年不變 資本化率固定且大于0 收益年期有限,n----收益年限,P=A X n,成立條件：純收益每年不變 資本化率為0 收益年期有限,,,純收益在若干年后保持不變,（二）,1、收益年期無(wú)限,P=,,（1+ r）,i,∑,i

31、=1,n,R,i,,（1+ r）,n,+,A,r,成立條件：純收益前n年（含第n年）有變化， n年后不含第 n年）不變 r﹥0 收益年期無(wú)限,2、收益年期有限,P=,,（1+ r）,i,∑,i=1,t,R,i,,（1+ r）,t,+,A,r,,,,1-,,1,（1+ r）,n-t,,,,成立條件：純收益前t年（含第t年）有變化， t年后不含第t 年）不變 r﹥0

32、 收益年期有限n,,,,,,t,,n,,i,,,,,,n,,i,注意與教材的區(qū)別,,第二節(jié) 收益法,（三）已知未來(lái)若干年后資產(chǎn)的價(jià)格,P=,,r,,,,1-,,1,（1+ r）,,,,成立條件：純收益在第 t年（含第 t年）保持不變 預(yù)知第 t 年的價(jià)格為 r﹥0 收益年期有限,A,,（1+ r）,P,+,P,t,t,t,t,,第二節(jié)

33、 收益法,四、收益法各項(xiàng)基本參數(shù)的確定,（一）預(yù)期收益,（1）基本含義是指由被評(píng)估資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸產(chǎn)權(quán)主體的所得額。,（2）主要特點(diǎn)①收益額是資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額；②收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資 產(chǎn)的實(shí)際收益；,有關(guān)收益額內(nèi)容的主要觀點(diǎn),①稅后凈利潤(rùn)②現(xiàn)金凈流量③利潤(rùn)總額,,第二節(jié) 收益法,（二）折現(xiàn)率和資本化率,1. 二者無(wú)本質(zhì)區(qū)別 2. 內(nèi)涵上略

34、有區(qū)別: 折現(xiàn)率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 一般用于收益年期有限 本金化率＝折現(xiàn)率－未來(lái)年收入的增長(zhǎng)率 若資產(chǎn)年收入增長(zhǎng)率為零，則二者相等。 一般用于收益年期無(wú)限,比照同期國(guó)債利率,折現(xiàn)率的形式折現(xiàn)率：未來(lái)有限期收益折算成現(xiàn)值 的比例本金化率：未來(lái)無(wú)限期收益折算成現(xiàn)

35、 值的比例,（三）收益期,資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間P66,收益期估測(cè)方法以法律、法規(guī)的規(guī)定時(shí)間為基礎(chǔ)進(jìn)行估測(cè)以合同規(guī)定的時(shí)間為基礎(chǔ)估測(cè)根據(jù)產(chǎn)品壽命周期進(jìn)行估測(cè),,第二節(jié) 收益法,例1： 假設(shè)某企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓，聘請(qǐng)?jiān)u估師估算其價(jià)值。經(jīng)預(yù)測(cè)，該企業(yè)每年的預(yù)期收益為1200萬(wàn)元，折現(xiàn)率為4%。請(qǐng)估算該企業(yè)的價(jià)值。評(píng)估值=1200/4%=30000（萬(wàn)元）,收益法應(yīng)用案例：,例2： 某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)6年，

36、營(yíng)業(yè)終止后用于抵沖債務(wù)，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓。經(jīng)預(yù)測(cè)得出6年預(yù)期收益均為900萬(wàn)元，折現(xiàn)率為8%，請(qǐng)估算該企業(yè)的評(píng)估值。P=（900/8%）[1-1/（1+8%）6] =900×4.6229=4160.59（萬(wàn)元）,收益法應(yīng)用案例：,例3：某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)五年收益額分別是12萬(wàn)元、15萬(wàn)元、13萬(wàn)元、11萬(wàn)元和14萬(wàn)元。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬(wàn)元，確定的折現(xiàn)率和本金化率為10%。分別確定該收益性資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營(yíng)條件

37、下和經(jīng)營(yíng)50年條件下的評(píng)估值。,收益法應(yīng)用案例：,,第二節(jié) 收益法,（1）永續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下的評(píng)估過(guò)程：首先，確定未來(lái)五年收益額的現(xiàn)值。計(jì)算中的現(xiàn)值系數(shù)，可從復(fù)利現(xiàn)值表中查得。其次，將第六年以后的收益進(jìn)行本金化處理，即：14/（10%）=140（萬(wàn)元）最后，確定該企業(yè)評(píng)估值：企業(yè)評(píng)估價(jià)值=49244.2+140×0.6209 =136.17（萬(wàn)元）,,第二節(jié) 收益法,第二章第三節(jié),資產(chǎn)

38、評(píng)估,授課： 鄭 平,第二章 第三節(jié) 成本法,一、成本法的基本涵義,二、成本法的應(yīng)用前提：,三、成本法中的基本要素（4個(gè)要素）,四、成本法中各要素的估算方法,成本法學(xué)習(xí)路線：,深刻理解4要素,要素1—重置成本計(jì)算方法,要素1—功能性貶值計(jì)算方法,要素1—經(jīng)濟(jì)性貶值計(jì)算方法,要素2—實(shí)體性貶值計(jì)算方法,,,,,,評(píng)估值,,,,,第三節(jié) 成本法,,,,,重置成本,實(shí)體性損耗,功能性損耗,經(jīng)濟(jì)性損耗,評(píng)

39、估值,一、成本法的基本涵義,基本思路 ： 以被評(píng)估資產(chǎn)的重置價(jià)值，扣除從資產(chǎn)的形成并開始投入使用至評(píng)估基準(zhǔn)日這段時(shí)間內(nèi)的損耗得到資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。它是從成本取得和成本構(gòu)成的角度對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行的分析和判斷。,,第二節(jié) 成本法,成本法：首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值的方法,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值,,,資產(chǎn)的重置成本,-,資產(chǎn)實(shí)體性貶值,-,資產(chǎn)經(jīng)

40、濟(jì)性貶值,資產(chǎn)功能性貶值,-,或,,,資產(chǎn)的重置成本,X 成新率,在條件允許的情況下，任何一個(gè)潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付的價(jià)格不會(huì)超過(guò)購(gòu)建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購(gòu)建成本。,,第三節(jié) 成本法,二、成本法的應(yīng)用前提：,1、正在使用或假定正在使用2、有可用的歷史資料3、有耗費(fèi),采用成本法還必須具備以下幾個(gè)前提條件：P50,1、被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能必須與假設(shè) 的重置全新資產(chǎn)具有可比性2、被評(píng)估

41、資產(chǎn)必須是可以再生的或是可以復(fù)制的3、被評(píng)估資產(chǎn)必須隨時(shí)間推移具有貶值特征,DOU DAN X,DOU DAN X,,第三節(jié) 成本法,三、成本法中的基本要素（4個(gè)要素）,,,,,重置成本,實(shí)體性損耗,功能性損耗,經(jīng)濟(jì)性損耗,評(píng)估值,評(píng)估值＝重置成本－實(shí)體性損耗－功能性損耗－經(jīng)濟(jì)性損耗,口訣：照樣描 不能用 不好用 不許用,,,第三節(jié) 成本法,（一）資產(chǎn)的重

42、置成本,資產(chǎn)的現(xiàn)行取得成本,1、復(fù)原重置成本,,采用與評(píng)估對(duì)象完全相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)實(shí)價(jià)格重新構(gòu)建所發(fā)生的費(fèi)用,2、更新重置成本,采用與評(píng)估對(duì)象不同的新材料、新建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)實(shí)價(jià)格重新構(gòu)建所發(fā)生的費(fèi)用,△ 相同點(diǎn)：均采用現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算?！?不同點(diǎn)：采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)等方面存在差異。但是 并未改變基本功能?！?有條件情況下，盡可能選

43、擇更新重置成本,要素1概念,,第三節(jié) 成本法,重置成本評(píng)估方法,重置核算法價(jià)格指數(shù)法功能價(jià)值類比法統(tǒng)計(jì)分析法,生產(chǎn)能力比例法規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法,,,,,,,復(fù)原重置成本 更新重置成本,,,要素1,,要素1計(jì)算,（一）重置成本的估算方法,,第三節(jié) 成本法,（一）重置成本的估算方法,重置成本,購(gòu)買型,自建型,現(xiàn)行買價(jià)運(yùn)雜費(fèi)安調(diào)費(fèi)其他,料工費(fèi)資金成本其他,,,,,,,例：P53 一臺(tái)含有附屬和配套

44、設(shè)施的機(jī)器設(shè)備，現(xiàn)行市價(jià)為20萬(wàn)，運(yùn)雜費(fèi)1萬(wàn)，安裝調(diào)試費(fèi)4萬(wàn)，設(shè)計(jì)費(fèi)0.4萬(wàn)，材料費(fèi)1.2萬(wàn)，人工費(fèi)0.8萬(wàn)，其他費(fèi)用0.2萬(wàn)則：,該機(jī)器設(shè)備的重置成本=20+1+4+0.4+1.2+0.8+0.2=27.6萬(wàn),1、重置核算法,要素1計(jì)算,,第三節(jié) 成本法,2、價(jià)格指數(shù)法,利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將被估資產(chǎn)的歷史成本（帳面原值）調(diào)整為重置成本的一種方法,重置成本,,,帳面原值,,,1+,物價(jià)變動(dòng)指數(shù),﹙ ﹚,重置成本

45、,,,帳面原值,,,價(jià)格指數(shù),,,,,第二節(jié) 成本法,案例： 被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)2年前購(gòu)置的機(jī)器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該機(jī)器設(shè)備目前還沒有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗(yàn)資料，該設(shè)備賬面原值為10.2萬(wàn)元，其中，購(gòu)買價(jià)為8萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)1.6萬(wàn)元，安裝費(fèi)中直接成本0.4萬(wàn)元，間接成本為0.2萬(wàn)元。根據(jù)對(duì)同類型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購(gòu)買價(jià)格比2年前上漲20%，運(yùn)雜費(fèi)上漲80%，安裝費(fèi)中直接成本上漲40%，間接成本占直接成本百分率不變。該設(shè)備的重置成本是多

46、少？,（1）計(jì)算直接成本購(gòu)買價(jià)=8×（1+20%）=9.6（萬(wàn)元）運(yùn)雜費(fèi)=1.6×（1+80%）=2.88（萬(wàn)元）安裝費(fèi)中的直接成本 =0.4×（1+40%）=0.56（萬(wàn)元）直接成本＝購(gòu)買價(jià)＋運(yùn)雜費(fèi)＋安裝費(fèi)中的直接成本 ＝9.6+2.88+0.56=13.04（萬(wàn)元）,（2）計(jì)算間接成本間接成本占直接成本的百分率 ＝0.2

47、47;（8＋1.6＋0.4）＝2%間接成本＝13.04×2%＝0.26（萬(wàn)元）（3）計(jì)算重置成本,重置成本=直接成本+間接成本=13.04+0.26=13.30（萬(wàn)元）,,,,第三節(jié) 成本法,物價(jià)變動(dòng)指數(shù),定基指數(shù),環(huán)比指數(shù),評(píng)估基準(zhǔn)日物價(jià)指數(shù)資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)物價(jià)指數(shù),,＝,＝,（1＋a1）×（1＋a2）× （1＋a3）……（1＋an）,（其中an表示第n年環(huán)比價(jià)格指數(shù)）,,,,,,,,,,,,,,

48、,,,,,,,,,,,,,,第三節(jié) 成本法,例,被估資產(chǎn)建于2001-------當(dāng)時(shí)物價(jià)指數(shù)95%， 原值10萬(wàn)評(píng)估時(shí)--------2005------- 評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)160% 評(píng)估值？,評(píng)估時(shí)重置成本=100000 X（160%/95%）100% =168420（元）,又如,2000------------_____----------400000（被估資產(chǎn)原值）2001

49、------------2%2002------------3%2003------------2.5%2004------------3%2005------------2.8%,評(píng)估時(shí)重置成本= 400000(1+ 2%)(1+3%)(1+ 2.5%) (1+ 3%)(1+ 2.8%)=456000(元),價(jià)格指數(shù)法,應(yīng)用價(jià)格指數(shù)法應(yīng)考慮的問(wèn)題P53適用于數(shù)量多、價(jià)值低的

50、大宗資產(chǎn)評(píng)估,DOU DAN X,,,第三節(jié) 成本法,3. 功能價(jià)值類比法,利用某些資產(chǎn)的功能 ( 生產(chǎn)能力〉的變化與其價(jià)格或重置成本的變化呈某種指數(shù)關(guān)系或線性關(guān)系 , 通過(guò)參照物的價(jià) 格或重置成本 , 以及功能價(jià)值關(guān)系估測(cè)評(píng)估對(duì)象價(jià)格或重置成本的技 術(shù)方法 ( 該方法亦有稱之為類比估價(jià)法一一指數(shù)估價(jià)法 ) 。當(dāng)資產(chǎn)的功 能變化與其價(jià)格或重置成本的變化呈線性關(guān)系時(shí) , 人們習(xí)貫把線性關(guān) 系下的功能價(jià)值類比法稱之為生產(chǎn)能力比例法 ,

51、 而把非線性關(guān)系條件 下的功能價(jià)值法稱之為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。,參照物功能價(jià)值,被評(píng)資產(chǎn)重置成本,,,（單位生產(chǎn)能力）,是選擇與被評(píng)估資產(chǎn)具有相同或相似功能的資產(chǎn)作參照物，根據(jù)資產(chǎn)功能與成本之間的內(nèi)在關(guān)系，由參照物成本推算被估資產(chǎn)重置成本的方法。,,,第三節(jié) 成本法,3. 功能價(jià)值類比法,（1）生產(chǎn)能力比例法若功能與成本呈線性關(guān)系,（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系,,,,第三節(jié) 成本法,（1）生產(chǎn)能力比例

52、法若功能與成本呈線性關(guān)系，計(jì)算公式：,3. 功能價(jià)值類比法,注意：與重置成本（P54）的區(qū)別,,,例： 某被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量為 8000 件 , 而市場(chǎng)上全新參照物機(jī)器設(shè)備價(jià)格為 50 萬(wàn)元 , 年產(chǎn)量為 10000 件。由此可以確定其重置成本 :被評(píng)估資產(chǎn)重置成本 =8000 ÷ 10000 X 500000 =400000( 元 ),前提條件： 資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關(guān)系,DANX,,,第三節(jié)

53、 成本法,3. 功能價(jià)值類比法,（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系，計(jì)算公式：,注意：X 由是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) , 被稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。 在美 國(guó) , 這個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)一般在 0.2~0.4 之間 , 加工工業(yè)一般為 0.7, 房地 產(chǎn)行業(yè)一般為 0.9 我國(guó)到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) 評(píng)估過(guò) 程中要謹(jǐn)慎使用這樣方法

54、。,,,第三節(jié) 成本法,4. 統(tǒng)計(jì)分析法,當(dāng)被估資產(chǎn)單價(jià)較低，數(shù)量較多時(shí)，為降低評(píng)估成本，可采用此方法?！?計(jì)算步驟：（1）將被估資產(chǎn)按一定標(biāo)準(zhǔn)分類。（2）抽樣選擇代表性資產(chǎn)，并選擇適當(dāng)方法計(jì)算其重置成本。（3）計(jì)算調(diào)整系數(shù)K。（4）據(jù)K值計(jì)算被估資產(chǎn)重置成本。,（點(diǎn)面推算法）,某類資產(chǎn)重置成本＝某類資產(chǎn)原始成本×K,,,第二節(jié) 成本法,例：被評(píng)估資產(chǎn)為某類通用設(shè)備。經(jīng)評(píng)估人員調(diào)查了解，該批通用設(shè)備為同

55、年購(gòu)入，并同時(shí)投入生產(chǎn)，使用狀況基本相同，該類通用設(shè)備的賬面歷史成本之和為1200萬(wàn)元。評(píng)估人員從中抽樣選取了5臺(tái)具有代表性的通用設(shè)備，其賬面歷史成本為50萬(wàn)元，經(jīng)估算其重置成本之和為80萬(wàn)元。該類通用設(shè)備的重置成本為： 該類通用設(shè)備的重置成本=1200×80/50 =1920（萬(wàn)元）

56、,運(yùn)用統(tǒng)計(jì)分析法應(yīng)注意的問(wèn)題 : ①對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)分類適當(dāng) , 使 分類資產(chǎn)內(nèi)部重置成本與歷史成本的差異程度較小 , 或具有一定的趨 向性 ; ②科學(xué)地確定樣本量 , 樣本數(shù)量根據(jù)歷史成本的離散狀況來(lái)確 定 , 如歷史成本差異程 度較大 , 則樣本量要多一些 ; ③要將抽樣誤差 控制在一定范圍之內(nèi)。,,,第三節(jié) 成本法,（二）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值估算方法,,,第三節(jié) 成本法,（二）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值估算方法,對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體各主

57、要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定并結(jié)合分析資產(chǎn)的設(shè)計(jì)、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理、大修、改造情況和物理壽命等因素 , 將評(píng)估對(duì)象與其全新狀態(tài)相比較 , 考察由于使用磨損和自然損耗對(duì)資產(chǎn)的功能、使用效率帶來(lái)的影響 , 判斷被評(píng)估資產(chǎn)的成新率 , 從而估算實(shí)體性貶值。,實(shí)體性貶值 是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值,要素2概念,,第三節(jié) 成本法,（二）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值估算方法,實(shí)體性貶值計(jì)算方法,觀察法使用年限法修復(fù)費(fèi)用法,,

58、,,決定實(shí)體性貶值的因素：①使用時(shí)間②使用率，也叫利用率③資產(chǎn)本身的質(zhì)量④維修保養(yǎng)程度,DOU DAN XJISUAN,要素2計(jì)算,（1）觀察法,計(jì)算公式為：資產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置成本×（1—成新率）,通過(guò)觀察確定新舊程度,主要觀察被評(píng)估資產(chǎn)的外表：光潔度腐蝕程度形體物理變化程度,成新率 =1 一貶值率,有形損耗率,,（2）使用年限法（公式法）,截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間

59、,,×100％,資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=,（重置成本—預(yù)計(jì)殘值）,總使用年限,,×實(shí)際已使用年限,預(yù)計(jì)殘值：指被評(píng)估資產(chǎn)在清理報(bào)廢時(shí)凈收回的金額。在資產(chǎn)評(píng)估中 , 通常只考慮數(shù)額較太的殘值 ? 如殘值數(shù)額較小可以忽略不計(jì),總使用年限 = 實(shí)際己使用年限十尚可使用年限實(shí)際已使用年限 = 名義己使用年限×資產(chǎn)利用率,由于資產(chǎn)在使用中負(fù)荷程度的影響 , 必須將資產(chǎn)的名義已使用年 限調(diào)整為實(shí)際已使用年限。,資產(chǎn)利用率=

60、,例：被評(píng)估資產(chǎn)為一臺(tái)設(shè)備，評(píng)估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備2002年1月購(gòu)進(jìn)，2007年1月評(píng)估；該設(shè)備的重置成本為50萬(wàn)元，其殘值為2000元，尚可使用5年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時(shí)，該設(shè)備實(shí)際每天工作5小時(shí)。該設(shè)備的實(shí)體性貶值為：資產(chǎn)利用率=（5×360×5）/5×360×8=62.5%實(shí)際已使用年限=5×62.5%=3.125（年）總使用年限=

61、3.125+5=8.125（年）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=（500000—2000）×3.125/8.125=191538.46,,,例：P57,,第三節(jié) 成本法,（3）修復(fù)費(fèi)用法,利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費(fèi)用金額直接估算資產(chǎn)的實(shí)體性貶值主要包括： 零部件的更換或修復(fù)、改造、停工損失等,原理：如果資產(chǎn)可以通過(guò)修復(fù)而恢復(fù)到全新狀態(tài)，可以認(rèn)為資產(chǎn)的實(shí)體性損耗等于其修復(fù)費(fèi)用,,,第三節(jié) 成本法,（三）資產(chǎn)功能性貶值的估算方法,要

62、素3概念,（三）資產(chǎn)功能性貶值概念,由于技術(shù)進(jìn)步引起資產(chǎn)功能相對(duì)落后造成的貶值,是無(wú)形損耗的一種，體現(xiàn)在兩方面： (1) 運(yùn)營(yíng)成本（物耗、能耗、工耗等） (2) 產(chǎn)出能力,,第三節(jié) 成本法,（三）資產(chǎn)功能性貶值的估算方法,貶值的估算方法,（1）通過(guò)超額運(yùn)營(yíng)成本估算,（2）通過(guò)超額投資成本估算,,超額運(yùn)營(yíng)成本的計(jì)算步聚： (1)計(jì)算年超額運(yùn)營(yíng)成本 (2)計(jì)算年凈超額運(yùn)營(yíng)成本 年凈超額運(yùn)營(yíng)成本＝

63、年超額運(yùn)營(yíng)成本×（1－所得稅率） (3)據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率（折現(xiàn)率）將年凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)， 計(jì)算其功能性貶值額: 功能性貶值額＝年超額運(yùn)營(yíng)成本×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）,,功能性貶值額＝復(fù)原重置成本—更新重置成本,,要素3計(jì)算,,第三節(jié) 成本法,（三）資產(chǎn)功能性貶值的估算方法,由于技術(shù)進(jìn)步引起資產(chǎn)功能相對(duì)落后造成的貶值,貶值的估算方法,（1）通過(guò)

64、超額運(yùn)營(yíng)成本估算,（2）通過(guò)超額投資成本估算,,是無(wú)形損耗的一種，體現(xiàn)在兩方面： (1) 運(yùn)營(yíng)成本（物耗、能耗、工耗等） (2)產(chǎn)出能力,超額運(yùn)營(yíng)成本的計(jì)算步聚： (1)計(jì)算年超額運(yùn)營(yíng)成本 (2)計(jì)算年凈超額運(yùn)營(yíng)成本 年凈超額運(yùn)營(yíng)成本＝年超額運(yùn)營(yíng)成本×（1－所得稅率） (3)據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率（折現(xiàn)率）將年凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)， 計(jì)算其功能性貶值額:

65、 功能性貶值額＝年超額運(yùn)營(yíng)成本×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）,,功能性貶值額＝復(fù)原重置成本—更新重置成本,,DANX,,第三節(jié) 成本法,（四）資產(chǎn)功經(jīng)濟(jì)性貶值的估算,要素4概念,經(jīng)濟(jì)性貶值的現(xiàn)象,（1）資產(chǎn)利用率下降,（2）資產(chǎn)收益額減少,,經(jīng)濟(jì)性貶值概念：由于政策、市場(chǎng)條件等導(dǎo)致資產(chǎn)利用率下降、或收益減少造成資產(chǎn)的貶值,,第三節(jié) 成本法,（四）資產(chǎn)功經(jīng)濟(jì)性貶值的估算,經(jīng)濟(jì)性貶值額＝（重置全價(jià)－

66、有形損耗－功能性損耗）×經(jīng)濟(jì)性貶值率,,（1）資產(chǎn)利用率下降導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性貶值的估算,例：P60,要素4計(jì)算,,第三節(jié) 成本法,（2）資產(chǎn)收益額下降導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性貶值的估算,經(jīng)濟(jì)性貶值額＝年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）,例：P60,成本法的綜合應(yīng)用實(shí)例P60,口訣：照樣描 不能用 不好用 不許用,,案例,例1：被評(píng)估資產(chǎn)為企

67、業(yè)中的一臺(tái)設(shè)備，評(píng)估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備1997年1月購(gòu)進(jìn)，2002年1月評(píng)估；該設(shè)備的重置成本為500000元，其殘值為2000元，尚可使用5年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時(shí)，該設(shè)備實(shí)際每天工作5小時(shí)。該設(shè)備的實(shí)體性貶值為：資產(chǎn)利用率=（5×360×5） / （5×360×8）=62.5%實(shí)際已使用年限=5×62.5%=3.125（年）總使用年限

68、=3.125+5=8.125（年）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=（500000—2000）×3.125/8.125=191538.46,例2：被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于1992年，原始價(jià)值30000元，1997年和2000年進(jìn)行兩次更新改造，主要是添置一些自動(dòng)化控制裝置，投資分別為3000元和2000元。2002年對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)從1992年至2002年每年的價(jià)格上升率為10%，該設(shè)備的尚可使用年限經(jīng)檢測(cè)和鑒定為6年，估算該設(shè)備的實(shí)體性貶值

69、率如下。估算過(guò)程：,3、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算,,,經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值的損失。產(chǎn)生的原因有：（1）竟?fàn)幖觿?，社?huì)總需求減少，導(dǎo)致開工不足；（2）材料供應(yīng)不暢，導(dǎo)致開工不足；（3）材料成本增加，導(dǎo)致企業(yè)費(fèi)用直線上升；,,,（4）通貨膨脹的情況下，國(guó)家實(shí)行高利率政策，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本加大； （5）產(chǎn)業(yè)政策的變動(dòng)，縮短使用壽命； 一般情況下，當(dāng)資產(chǎn)使用基本正常時(shí)，不計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值。,

70、,,估算方法：A 經(jīng)濟(jì)性貶值＝資產(chǎn)在尚可使用年限內(nèi)可預(yù)見 的經(jīng)濟(jì)收益損失額×現(xiàn)值系數(shù) B 經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1—（實(shí)際使用生產(chǎn)能力 /額定生產(chǎn)能力）X]×100% 經(jīng)濟(jì)性貶值=（重置成本-實(shí)體性貶值—功能性 貶值）×經(jīng)濟(jì)性貶值率,