資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和方法

1、資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)和方法,第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的基本假設(shè),一、繼續(xù)使用假設(shè)資產(chǎn)繼續(xù)使用，可以帶來未來經(jīng)濟(jì)利益。不能繼續(xù)使用，只有變現(xiàn)收入。資產(chǎn)是否繼續(xù)使用，其評(píng)估價(jià)值是不同的。 1、繼續(xù)使用的兩層含義對(duì)單項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，表明資產(chǎn)將按現(xiàn)在用途或其他用途繼續(xù)使用。對(duì)整體資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，表明企業(yè)將按現(xiàn)有目的或其他目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)。（類似于持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)）,,2、繼續(xù)使用的三種方式在用續(xù)用轉(zhuǎn)用續(xù)用移地續(xù)用3、適用方法：收益法重置成本

2、法現(xiàn)行市價(jià)法二、公開市場(chǎng)假設(shè)公開市場(chǎng)是指自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。被評(píng)估資產(chǎn)需要符合有關(guān)條件適用方法：現(xiàn)行市價(jià)法,,三、破產(chǎn)清算假設(shè)時(shí)間短，交易事項(xiàng)被要求限制在較短時(shí)間內(nèi)完成；交易雙方地位不平等，賣方是非自愿被迫出售，買方人數(shù)可能很少。在不同的假設(shè)條件下，評(píng)估結(jié)果各不相同：繼續(xù)使用條件下，要求評(píng)估資產(chǎn)的繼續(xù)使用價(jià)值；公開市場(chǎng)前提下，要求評(píng)估資產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)值；破產(chǎn)清算前提下，要求評(píng)估資產(chǎn)的清算價(jià)格。,收益現(xiàn)值法（收益法）,

3、一、收益現(xiàn)值法及其適用前提條件： （一）含義： —— 指通過估算被估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。 收益法把資產(chǎn)所有者期望的收益轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值，這一現(xiàn)值反映購買者未來能得到的利益的價(jià)值體現(xiàn)。資產(chǎn)評(píng)估值與資產(chǎn)的效用或有用程度密切相關(guān)：資產(chǎn)效用越大，獲利能力越強(qiáng)，其價(jià)值也就越大。,,（二）應(yīng)用的前提條件 1、資產(chǎn)必須繼續(xù)使用，而且資產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)收益之間存在穩(wěn)定比例關(guān)系，并可以計(jì)算。

4、 2、未來的收益可以正確預(yù)測(cè)計(jì)量。 3、資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。 4、與預(yù)期收益相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬也能估算計(jì)量。（三）收益法的適用范圍主要適用于有收益或潛在收益的資產(chǎn)評(píng)估。1、企業(yè)整體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)2、以房地產(chǎn)為目的的資產(chǎn)評(píng)估3、資源型資產(chǎn)的評(píng)估4、無形資產(chǎn)以轉(zhuǎn)讓為目的的資產(chǎn)評(píng)估,四、收益現(xiàn)值法評(píng)估資產(chǎn)的優(yōu)缺點(diǎn)： 1、優(yōu)點(diǎn)： ①能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)本金化的價(jià)值。 ②與投資決策相結(jié)合

5、，應(yīng)用此法評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值以為易為買賣雙方所接受。 2、缺點(diǎn)： ①預(yù)期收益額的預(yù)測(cè)難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來不可預(yù)見的影響。 ②在評(píng)估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和預(yù)測(cè)未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)（如無形資產(chǎn)、資源性資產(chǎn)和房地產(chǎn)等）的評(píng)估。 （3）資產(chǎn)受非營(yíng)運(yùn)性因素影響較大，計(jì)算現(xiàn)值難以反映資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。,第三節(jié) 重置成本法 一、成本法的含義及其適用的前提條件 （一）成本

6、法的含義 ------也稱重置成本法，是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減各項(xiàng)損耗價(jià)值來確定被估資產(chǎn)價(jià)值的方法。 成本法的理論依據(jù)： 1、資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本。 2、資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量。影響資產(chǎn)價(jià)值量變化的因素除了市場(chǎng)價(jià)格外，還有 ： （1）實(shí)體性貶值（即有形損耗或?qū)嶓w性損耗）：自然力造成；,（2）功能性貶值（功能性損耗）：由于技術(shù)落后、性能降低所造成。 （3

7、）經(jīng)濟(jì)性貶值（經(jīng)濟(jì)性損耗）：由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素變化所造成。 （二）成本法應(yīng)用的前提條件： 二、成本法運(yùn)用的思路 被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值=重置成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值 （該公式缺乏操作性）或者：被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值＝ 重置成本×綜合成新率 成新率＝1－各種貶值率之和,三、 重置成本及其估算： 1．重置成本的分類： （1）復(fù)原重置成本：

8、指用與被評(píng)估資產(chǎn)相同的材料、相同的建筑和制造標(biāo)準(zhǔn)、相同的設(shè)計(jì)和技術(shù)條件等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格建筑和制造相同的全新資產(chǎn)所需要的成本。 （2）更新重置成本： 指利用新材料和新技術(shù)建筑或制造與被評(píng)估資產(chǎn)相同或同等功能的資產(chǎn)的成本。兩種成本的比較：,復(fù)原重置成本>更新重置成本，主要原因在于復(fù)原重置成本的功能性損耗大，則：更新重置成本＝復(fù)原重置成本－功能性貶值因?yàn)楦轮刂贸杀臼侵苯右袁F(xiàn)行通用的同類功能的資產(chǎn)作為參照確定，那么，被評(píng)估資產(chǎn)功

9、能相對(duì)落后的因素已經(jīng)調(diào)減了。因而在兩種成本都能獲得的情況下，應(yīng)選更新重置成本。2．重置成本的估算方法： （1）重置核算法：——將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來估算重置成本的 一種方法。 即：重置成本＝直接成本＋間接成本,直接成本： ----指直接可以構(gòu)成資產(chǎn)支出的部分。包括直接耗用于建造安裝的材料，人工和機(jī)器設(shè)備等。直接成本＝消耗定額×現(xiàn)行單價(jià)間接成本：----指為購建資產(chǎn)而發(fā)生的管理費(fèi)，總體

10、設(shè)計(jì)制圖等支出。它通常按直接費(fèi)用的一定比例或耗用工時(shí)的一定比值來計(jì)算確定。 有些固定資產(chǎn)的重置成本還可以直接從有關(guān)資料中取得，如機(jī)電設(shè)備，運(yùn)輸工具等。,（2）物價(jià)指數(shù)法（價(jià)格指數(shù)調(diào)整法） ——以資產(chǎn)的帳面成本為基礎(chǔ)，根據(jù)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)推算資產(chǎn)重置成本的一種方法。它通常是按資產(chǎn)類別用定比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行估算。 定基物價(jià)指數(shù)下：資產(chǎn)重置成本＝資產(chǎn)帳面價(jià)值×某期物價(jià)調(diào)整指數(shù)其中：某期物價(jià)調(diào)整指數(shù)＝資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)

11、7;資產(chǎn)購建時(shí)的物價(jià)指數(shù) 。環(huán)比物價(jià)指數(shù)下：資產(chǎn)重置成本＝資產(chǎn)帳面價(jià)值×（1＋物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）,（3）功能系數(shù)法——通過資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間的函數(shù)關(guān)系來估算被估資產(chǎn)的評(píng)估值。①當(dāng)函數(shù)關(guān)系為線性關(guān)系時(shí)，叫生產(chǎn)能力比例法，尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或類似的資產(chǎn)為參照物，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)格或參照物與被估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以計(jì)算被估資產(chǎn)的重置成本。計(jì)算公式：被估資產(chǎn)重置成本= 參照物重置成本×（被估資產(chǎn)

12、年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量） ②當(dāng)函數(shù)關(guān)系為非線性關(guān)系時(shí)，叫規(guī)模效益指數(shù)法。,（4）規(guī)模效益指數(shù)法公式如下： 這里：X稱為規(guī)模效益指數(shù)，在0.4～1之間。 當(dāng)X=1時(shí)，規(guī)模效益指數(shù)法退化為功能價(jià)值法，可見，功能價(jià)值法是規(guī)模效益指數(shù)法的一種變型。 用功能系數(shù)法在計(jì)算評(píng)估值的時(shí)候，不再需要扣減功能性貶值了。,三種評(píng)估法評(píng)估重置成本的適用條件： ①重置核算法----參照物與被估資產(chǎn)完全相同，且價(jià)格在市場(chǎng)上能直接得

13、到時(shí)。 ②功能系數(shù)法-----只能獲得與被評(píng)估資產(chǎn)相類似的參照物，并且該類資產(chǎn)價(jià)格與生產(chǎn)能力存在一定函數(shù)關(guān)系時(shí)。 ③物價(jià)指數(shù)法-----上述兩點(diǎn)都無法做到 時(shí)用此方法。,其中：總使用年限=實(shí)際使用年限＋尚可使用年限實(shí)體性貶值率=（實(shí)際已使用年限/總使用年限）資產(chǎn)成新率= （尚可使用年限/總使用年限） （1）總使用年限：可根據(jù)類似資產(chǎn)的總使用年限或有關(guān)規(guī)定確定?？偸褂媚晗薏皇菚?huì)計(jì)意義上的折舊年限，兩者不同。 （2

14、）尚可使用年限：根據(jù)資產(chǎn)的有形損耗和可預(yù)見的各項(xiàng)無形損耗因素，預(yù)計(jì)繼續(xù)使用的年限。在估算實(shí)體性貶值時(shí)，只考慮有形損耗因素。 （3）實(shí)際已使用年限：指某一資產(chǎn)在資產(chǎn)評(píng)估時(shí)確認(rèn)的已使用年限。 名義使用年限：指會(huì)計(jì)記錄記載的資產(chǎn)已計(jì)提折舊的年限實(shí)際使用年限：指在使用中實(shí)際磨損的年限 。,實(shí)際使用年限=名義使用年限×資產(chǎn)利用率 截至評(píng)估日時(shí)資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間資產(chǎn)利用率= ———

15、—————————————×100% 截至評(píng)估日時(shí)資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間 資產(chǎn)利用率1，表示資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限比名義已使用年限長(zhǎng)。,例：某資產(chǎn)1992年2月購進(jìn)，2002年2月評(píng)估時(shí)，名義已使用年限10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，正常情況下，每天應(yīng)工作8小時(shí)，該資產(chǎn)實(shí)際每天工作7.5小時(shí)。其資產(chǎn)利用率為：資產(chǎn)利用率=10× 由此可確定其實(shí)際使用年

16、限約為9.4年（10×93.75%）。五、無形損耗的確定（一）功能性貶值及其估算：是由于技術(shù)相對(duì)落后、功能落后造成的貶值。1、用超額運(yùn)營(yíng)成本來估算,,被評(píng)估資產(chǎn)的功能性貶值,＝,被評(píng)估資產(chǎn)年利潤(rùn)減少額,×（1－所得稅率）×折現(xiàn)系數(shù),七、運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)分析：（一）程序： 1、確定被評(píng)估資產(chǎn)，并估算重置成本； 2、確定被估資產(chǎn)的使用年限； 3

17、、估算被估資產(chǎn)的損耗或貶值； 4、計(jì)算確定被估資產(chǎn)的價(jià)值。 （二）優(yōu)缺點(diǎn)： 1、優(yōu)點(diǎn)： （1） 比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評(píng)估結(jié)果更趨于公平合理； （2）有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評(píng)估；,2、缺點(diǎn)： （1）工作量大； （2）以歷史資料為依據(jù)確定目前的價(jià)值，對(duì)此假設(shè)還要加以分析； （3）經(jīng)濟(jì)性貶值不易全面準(zhǔn)確計(jì)算； （4）對(duì)資產(chǎn)未來的收益沒有考慮

18、。四、適用重置成本法的主要資產(chǎn)業(yè)務(wù)： 對(duì)于一切以資產(chǎn)重置、補(bǔ)償（資產(chǎn)保全、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)）為目的資產(chǎn)業(yè)務(wù)都適用。,市場(chǎng)法（現(xiàn)行市價(jià)法） 一、市場(chǎng)法及其適用的前提條件 （一）市場(chǎng)法的含義： ———市場(chǎng)法也叫現(xiàn)行市價(jià)法、市場(chǎng)價(jià)格比較法，是指通過比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。 （二）市場(chǎng)法應(yīng)用的條件：

19、 1、需要有一個(gè)充分活躍的、公平的資產(chǎn)市場(chǎng)。 2、被評(píng)估資產(chǎn)的市場(chǎng)參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以收集的。 3、參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔時(shí)間不能過長(zhǎng)。,二、運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的公式： 1、基本公式： 被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值= 參照物價(jià)格×調(diào)整系數(shù) 2、對(duì)于完全相同的參照物，可以直接把其價(jià)格作為被估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。 ------直接法 3、對(duì)于相類似的參照物，需要進(jìn)行差

20、異調(diào)整----- 類比法 差異調(diào)整因素主要包括： ①時(shí)間因素： 參照物交易時(shí)間與被估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日相差時(shí)間所影響的被估資產(chǎn)價(jià)格的差異。調(diào)整系數(shù)= 評(píng)估基準(zhǔn)日物價(jià)指數(shù) ∕ 參照物成交時(shí)物價(jià)指數(shù),②地域因素：資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)格影響的差異。該因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響尤為突出。 調(diào)整系數(shù)的確定規(guī)律： 若參照物所在地區(qū)的條件比被評(píng)估資產(chǎn)好，則成交價(jià)格往下調(diào)，即系數(shù) 1。 ③功能因素：資產(chǎn)實(shí)

21、體功能過剩和不足對(duì)價(jià)格的影響。功能越高，售價(jià)也越高。 ④市場(chǎng)狀況： ⑤交易批量： ⑥價(jià)格及其附加條件。,三、市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn) 1、優(yōu)點(diǎn)： ①能客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得。 ②評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格，評(píng)估結(jié)果易于被各方理解和接受。 2、缺點(diǎn)： ①需要有公開活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)。 ②不適合用于評(píng)估專用機(jī)器設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)以及受到地區(qū)、環(huán)