物業(yè)管理服務費用糾紛的預防及處理方式.pdf

1、物業(yè)管理服務收費是指物業(yè)公司接受業(yè)主聘請，對城市住宅小區(qū)內(nèi)的建筑及其設備、公用設施、綠化、交通、治安和環(huán)境保護等項目開展維護、修繕、整頓、服務以及提供其他與居民生活相關(guān)的服務所收取的費用。物業(yè)管理服務費用大致是由人工費，物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用，物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用，物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用，辦公費，物業(yè)公司固定資產(chǎn)折舊費，物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用以及經(jīng)業(yè)主同意的其

2、他費用所構(gòu)成的。
　　 收取物業(yè)管理服務費用的前提是需要堅持一定的定價原則。首先，物業(yè)管理服務價格項目和收費價格要合理;其次，要遵守公開原則，作為委托人和接受服務的業(yè)主，有權(quán)對物業(yè)管理服務收費情況進行了解、詢問，參與對物業(yè)公司的監(jiān)督檢查；最后，定價上要符合費用與服務水平相適應的原則，按照物業(yè)的類型、規(guī)模、功能、配備的設施以及物業(yè)服務標準確定收費標準，實行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，質(zhì)價相符。在具體的實踐中，還有其他一些原則，如“誰受益，誰付費”等

3、。在定價方式上，物業(yè)管理服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價，具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。業(yè)主與物業(yè)公司可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)管理服務費用，包干制是指由業(yè)主向物業(yè)公司支付固定物業(yè)管理服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)公司享有或者承擔的物業(yè)管理服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)管理服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)公司，其余全部

4、用于物業(yè)管理服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)管理服務計費方式，由于包干制和酬金制各有利弊，各物業(yè)公司以及業(yè)主委員會可根據(jù)小區(qū)的具體情況，有理、有利、有效地謹慎選擇，從我國物業(yè)管理服務發(fā)展的階段來看，兩種方式都有其存在的理由和必要性。
　　 物業(yè)管理服務費用糾紛是指發(fā)生在物業(yè)公司與業(yè)主之間，因?qū)Ψ諆r格和服務質(zhì)量存在分歧而引發(fā)的糾紛。該糾紛主要是由于物業(yè)公司與業(yè)主對服務價格和服務質(zhì)量有爭議，以物業(yè)公司與業(yè)

5、主之間存在物業(yè)管理服務關(guān)系為前提，以調(diào)整物業(yè)管理服務活動為結(jié)果，表現(xiàn)為收費難及由此引發(fā)的法律訴訟。該糾紛類型主要包括：未簽訂物業(yè)管理服務合同引發(fā)的爭議，物業(yè)管理服務合同內(nèi)容引發(fā)的爭議、變更解除物業(yè)管理服務合同引發(fā)的爭議以及未按照物業(yè)管理服務合同引發(fā)爭議。
　　 物業(yè)管理服務收費關(guān)系到每一個業(yè)主的切身利益，為了減少物業(yè)管理服務費用的糾紛，需要加以預防和解決。在預防的方面，首先，應重視完善物業(yè)管理合同的相關(guān)法律法規(guī)，在我國選擇專門進

6、行物業(yè)管理的立法模式較為切實，其次，要重視物業(yè)管理服務合同的簽訂，秉持公平公正與合法原則簽訂物業(yè)管理服務合同，物業(yè)管理服務雙方當事人要強化合同意識，審慎訂立合同，在合同中明確自己的權(quán)利義務，再次，盡可能細化合同內(nèi)容，特別要注意詳細注明服務標準、收費項目、收費標準等內(nèi)容，以完善物業(yè)管理服務合同，不管是依據(jù)房產(chǎn)證載明的建筑面積收費，還是分等定級，按不同的服務標準來收取物業(yè)管理服務費用，都要在合同中予以明確，最后，創(chuàng)新物業(yè)服務管理費用的收繳方

7、式，通過立法方式，變業(yè)主“主動繳納”為“強制繳納”。
　　 對于已經(jīng)產(chǎn)生的物業(yè)管理服務費用糾紛，合理的處理方式主要有：非訴訟類糾紛處理方式，包括民事和解、民事調(diào)解和仲裁；民事訴訟，在當事人和其他訴訟參與人的參加下，人民法院依照法定程序?qū)徖碓撐飿I(yè)糾紛案件，以解決物業(yè)管理服務費用的民事爭議，我國目前對物業(yè)管理企業(yè)提起的管理服務費用的訴訟，均采取普通民事訴訟程序，這種程序的時間較長。筆者建議將來對這類糾紛的訴訟可以借鑒香港地區(qū)的經(jīng)驗，