物業(yè)服務合同法律問題探討.pdf

1、經過二十多年房地產市場的發(fā)展,房地產行業(yè)取得了長足的進步。物業(yè)管理作為房地產經營管理的一種專業(yè)化、社會化、企業(yè)化的模式已漸漸走入千家萬戶,為人們所接受。在物業(yè)管理中,調整業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關系的重要依據是物業(yè)服務合同。正確認識物業(yè)服務合同的性質和內容,明確業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務,是正確解決物業(yè)糾紛,保障業(yè)主利益的關鍵。目前我國有關物業(yè)管理的法律法規(guī)仍缺乏和滯后,現(xiàn)有的少數(shù)法規(guī)僅限于行政法規(guī)、部門規(guī)章,并且許多針對傳統(tǒng)的房屋管理模

2、式,一些內容已不適合市場經濟的需求,不少類型的物業(yè)服務糾紛因缺乏相應的法律依據,司法機關很難迅速有效解決,同時也制約了行業(yè)的健康發(fā)展。因此,對物業(yè)服務這種新型重要的合同關系進行專門的研究具有重要的理論意義與現(xiàn)實意義。
　　本文除了內容摘要和參考文獻外,共有四個部分,約為兩萬零五百六十字。
　　本文旨在總結眾家之長,從物業(yè)服務合同理論和實踐角度,分析物業(yè)服務合同的性質、種類、效力,闡述其立法現(xiàn)狀和存在問題,對物業(yè)服務合同的完善

3、加以探討。文章四個部分內容分別為:
　　第一部分從物業(yè)管理合同的基本理論分析入手分析物業(yè)服務概念、特征,特別是物業(yè)服務合同與類似的委托合同的區(qū)別,建議把物業(yè)服務合同單獨列入有名合同,以便于早日解決“身份問題”。
　　第二部分從物業(yè)服務合同的效力角度,討論物業(yè)服務合同的主體、內容、撤銷權的方面對物業(yè)合同效力產生的法律影響。物業(yè)服務合同一方是業(yè)主,而業(yè)主委員會只是代表業(yè)主行使權利,物業(yè)管理企業(yè)作為合同的另一方,應具備法人資格和相

4、應的專業(yè)資質;業(yè)主委員在代行權利時,超越授權的范圍,違背業(yè)主真實意思,物業(yè)合同是否有效應由業(yè)主進行認定;當物業(yè)服務合同的內容違反法律的強制性規(guī)定,應當認定無效;對于物業(yè)合同的撤銷,有法定撤銷和約定撤銷兩種,各自應具備一定的條件,對于法定撤銷應具備法律規(guī)定的幾種事由,對于約定撤銷物業(yè)服務雙方可以自由約定,合同解除后雙方應本著誠實、善意的原則履行好后合同義務。
　　第三部分指出我國當前物業(yè)服務合同的立法理論和運行中的不足和缺陷。立法上

5、層次低,立法滯后,立法不統(tǒng)一;物業(yè)服務合同沒有被列為有名合同,只能在適用時參照相關有名合同的規(guī)定,而由于物業(yè)合同具有自身的法律特征,有別于其它合同,因而給物業(yè)合同的適用帶來混亂;物業(yè)服務合同的內容規(guī)定不夠完善,對一些重要的問題缺乏明確的規(guī)定,導致糾紛時各執(zhí)自見,糾紛不斷;比如對物業(yè)內的安全保障承擔責任的標準不統(tǒng)一,物業(yè)基金的籌集,使用,管理監(jiān)督缺乏明確的規(guī)定,給物業(yè)管理帶來了困惑,也不利于維護各方的權利。關于物業(yè)服務合同具體的解除條件規(guī)

6、定模糊,導致物業(yè)合同當事人要么行使解除權困難,要么任意行使解除權,不利于物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展。
　　第四部分完善物業(yè)服務合同的思考。盡量使法律條文具體化、規(guī)范化、可操作化,明確開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)服務公司之間的權利,義務,使雙方的職責更加明確,從而減少糾紛,維護各方的利益。本文認為,首先要明確物業(yè)服務合同的主體地位,是界定各方權利,業(yè)務的前提。其次要規(guī)范物業(yè)服務合同的內容,制定盡可能詳細的、明確的內容,以盡可能減少日后的糾紛。第三,明

7、確物業(yè)收費標準,確定維修基金的管理主體,監(jiān)督主體,第四,界定小區(qū)內安全法律責任的標準。對于因第三人侵權而引起的責任糾紛,如果物業(yè)服務合同中有明示或默示約定的,則物業(yè)公司在約定的范圍內承擔違約責任;如果物業(yè)合同中沒有約定,則根據公平合理的原則,綜合考慮,界定合理的責任范圍。第五,賦予業(yè)主對物業(yè)合同解除權,這是契約自由和合同自由,尊重當事人權利的體現(xiàn),除了物業(yè)管理條例規(guī)定的兩類情形之外,法律上還可以規(guī)定當超過一半以上的業(yè)主或部分業(yè)主的權利受

8、到物業(yè)服務企業(yè)侵害得不到救濟時,賦予部分業(yè)主的法定解除權?？傊?堅持用市場手段和法律手段相結合,來規(guī)范物業(yè)服務合同,完善物業(yè)服務市場,最終解決物業(yè)糾紛。
　　本文從物業(yè)服務合同基本理論、物業(yè)服務合同的效力、物業(yè)服務合同的立法現(xiàn)狀及存在的問題切入,進行了認真的研究,并對物業(yè)服務合同立法提出了幾點建議,希望對妥善處理物業(yè)務合同糾紛和完善我國物業(yè)服務合同法律制度有所幫助。但是由于篇幅有限,筆者的學識能力和理論功底有限,尚有一些理論問題和