商品住房預(yù)售合同訂立階段買受人的自力保護(hù).pdf

1、住房是人們的生活必需品,只有“安居”才能“樂業(yè)”。由于絕大多數(shù)住房買受人只有一次購房經(jīng)歷,缺乏經(jīng)驗,缺乏房地產(chǎn)專業(yè)實踐和相關(guān)法律知識,使住房買受人在與出賣人(開發(fā)商)簽訂商品住房預(yù)售合同時處于明顯的弱勢地位;而且商品住房預(yù)售合同的履行周期長、關(guān)系復(fù)雜、不確定性因素多,住房買受人的合法權(quán)益經(jīng)常受到侵犯。然而大部分權(quán)益受到損害的住房買受人并沒有得到應(yīng)有的司法及行政救濟,致使住房買受人的合法權(quán)益沒有得到充分的保護(hù)。
　　目前有關(guān)商品住房

2、預(yù)售合同的論文大多從立法完善的角度對商品房預(yù)售制度進(jìn)行理論研究,對于如何提高住房買受人的自我保護(hù)能力的研究不足。法律法規(guī)對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行預(yù)售的條件要求比較低,商品房銷售、金融信貸等相關(guān)法律法規(guī)不完善、預(yù)售監(jiān)督機制不健全,整個社會還缺乏行之有效的誠信約束機制。現(xiàn)階段我國住房買受人的法律意識淡漠,風(fēng)險防范能力差。因此,在我國現(xiàn)行法律體系下,研究指導(dǎo)住房買受人簽訂盡可能完備的合同是十分必要的,對提高住房買受人風(fēng)險防范能力、保護(hù)住房買受人的合法

3、權(quán)益具有重要意義。
　　全文分四個部分,約2萬字。
　　第一部分,概述有關(guān)商品住房預(yù)售合同的基本概念和理論。介紹商品房的概念和特征、合同的基本概念和理論。
　　第二部分,結(jié)合實務(wù)中經(jīng)常發(fā)生的商品住房預(yù)售合同糾紛,歸納出住房買受人訂立商品住房預(yù)售合同過程中可能遇到的四類風(fēng)險,即出賣人主體不合格的風(fēng)險、住房買受人意思表示有瑕疵的風(fēng)險、標(biāo)的物有權(quán)利瑕疵的風(fēng)險、合同形式不符合法律要求的風(fēng)險。
　　第三部分,針對第二部分所

4、講的四類風(fēng)險,提出防范對策。首先,運用知情權(quán),要求出賣人出示相關(guān)證件并核實,到房地產(chǎn)管理部門查詢商品住房及其所占土地使用權(quán)有無權(quán)利上的瑕疵;第二,仔細(xì)研究出賣人提供的合同文本,對合同中存在的模糊或歧義條款、出賣人單方選定或填寫條款、出賣人刪除或添加的條款提出自己的修改意見,爭取訂立公平的合同。第三,精心設(shè)計違約責(zé)任條款、權(quán)利瑕疵擔(dān)保條款、暫測面積的構(gòu)成條款等重點條款,訂立盡可能完備的合同。筆者為六個重點條款提出了具體的建議。為了簽訂盡可

5、能公平、完備的合同,住房買受人除了自己堅持權(quán)利、據(jù)理力爭外,還可以通過聘請專業(yè)人士提供幫助、組團集體與出賣人談判的方式實現(xiàn)公平交易的權(quán)利。
　　本文從實踐的角度構(gòu)思文章,以為買受人簽訂商品住房預(yù)售合同服務(wù)為宗旨,結(jié)合案例,采用理論分析和實證分析、一般分析與個案分析相結(jié)合的方法,具體指導(dǎo)住房買受人訂立合法有效、內(nèi)容盡可能完備的商品住房預(yù)售合同,最大限度的以合同條款約束出賣人的欺詐、違約行為。本文提到的方法實用,具有可操作性,對于提高