房地產抵押權實現(xiàn)中的權利沖突與衡平.pdf

1、隨著我國市場經(jīng)濟的日益發(fā)展，房地產抵押逐漸成為一種重要的融資手段。市場主體為了最大限度地發(fā)揮物之經(jīng)濟效用，往往會在同一房地產上設定抵押權、租賃權、典權等多項權利，由此導致了權利沖突的產生。如何衡平各個權利人之間的權利沖突，對于維護市場交易安全和經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定具有重要意義。我國目前關于此方面的立法比較分散、系統(tǒng)性差，這也給實踐中房地產抵押權與其他權利沖突的衡平帶來了困難。有鑒于此，本文選擇以房地產抵押權實現(xiàn)中的權利沖突與衡平為研究對象，對

2、該問題進行梳理和探討。
　　 第一部分，在房地產抵押權相互之間的沖突問題上，筆者認為應依先登記原則、同時同序原則確立二者的效力順序。同時筆者指出因現(xiàn)行立法中對重復抵押及抵押權實現(xiàn)順序的相關問題沒有明確規(guī)定，認為應完善相關立法，明確肯定重復抵押的效力并確定次序固定主義原則。
　　 第二部分，筆者主要以土地使用權和典權為用益物權代表，就它們與房地產抵押權的競合問題進行分析。對于房地產抵押權與土地使用權競合時的順位，筆者認為前

3、者的效力優(yōu)先，立法中也應在確認房產和地產一并抵押的同時，有條件地承認房產和地產分別抵押。對于房地產抵押權與典權的競合，應區(qū)分具體情形，并以權利設立時間的先后來確立二者的受償次序。
　　 第三部分討論了房地產抵押權與稅收優(yōu)先權、建筑工程價款優(yōu)先受償權并存時的順位問題。筆者認為應以權利設立的時間先后決定房地產抵押權與稅收優(yōu)先權并存時的受償次序，并確立以稅收法定繳納期間作為稅收優(yōu)先權產生之日；在房地產抵押權與建筑工程價款優(yōu)先受償權并存

4、時，筆者分析了后者更應優(yōu)先的法理，并對該制度的完善提出了相關建議。
　　 第四部分，筆者分析了租賃權具有債權物權化的性質，對于房地產抵押權與租賃權的沖突，當先租后押時，依“買賣不破租賃”原則，確立租賃權的對抗效力。當先押后租時，則抵押權的效力優(yōu)先，并認為承租人的優(yōu)先購買權和抵押權的實現(xiàn)并無沖突。
　　 最后一部分是在建商品房抵押權與商品房預購人之期待權的沖突與衡平，當先抵押后預售時，依據(jù)《物權法》的規(guī)定，抵押權與預購人期