物業(yè)小區(qū)管理和服務(wù)工作調(diào)研報(bào)告

1、物業(yè)小區(qū)管理和服務(wù)工作調(diào)研報(bào)告 物業(yè)小區(qū)管理和服務(wù)工作調(diào)研報(bào)告近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，街道轄區(qū)物業(yè)小區(qū)數(shù)量急劇增加，由此引發(fā)的物業(yè)糾紛、業(yè)主委員會(huì)選舉換屆難等問題十分突出。如何管好物業(yè)公司，加強(qiáng)業(yè)委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督，成為我們必須共同面對(duì)并加以解決的一個(gè)重要課題。三個(gè)月在深圳的掛職學(xué)習(xí)期間，比較了兩地物業(yè)小區(qū)管理中存在的突出問題，從實(shí)際出發(fā)，分析原因，尋找對(duì)策，借鑒南山街道的管理模式，力爭(zhēng)更好的為小區(qū)居民服務(wù)，維護(hù)轄區(qū)和諧穩(wěn)定。一、

2、 一、XX XX 街道和 街道和 XX XX 街道轄區(qū)物業(yè)小區(qū)基本情況及主要特點(diǎn) 街道轄區(qū)物業(yè)小區(qū)基本情況及主要特點(diǎn)截至 2013 年 6 月底，XX 街道轄區(qū)共有物業(yè)小區(qū) XX 個(gè)，總建筑面積約 XX 萬平方米，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè) XX 家。小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的有 XX 個(gè)，占總數(shù)的 45.7%;正在進(jìn)行換屆選舉中的有 X個(gè)，其中，由于各種原因長(zhǎng)期成立不了的有 X 個(gè);因物管問題和業(yè)委會(huì)組建換屆問題發(fā)生糾紛的有X 個(gè)。XX 街道轄區(qū)共有

3、住宅小區(qū) XX 個(gè)，總建筑面積約 XX 萬平方米，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè) XX 家。單位自管 XX 家，社區(qū)代管小區(qū) XX 家，三無小區(qū) X 家，小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的有 XX 個(gè)，正在進(jìn)行選舉中的有 X 個(gè).總體看，街道轄區(qū)物業(yè)小區(qū)主要有以下三個(gè)共同特點(diǎn)：1.新建物業(yè)小區(qū)數(shù)量劇增，迎來小區(qū)業(yè)委會(huì)組建高峰期。轄區(qū)三年內(nèi)新建物業(yè)小區(qū)和交付使用的小區(qū)不斷增加，先后有幾十個(gè)小區(qū)進(jìn)行業(yè)委會(huì)籌備和組建工作。2.因物業(yè)建筑質(zhì)量、建設(shè)遺留問題、房屋公共維修基

4、金的歸集使用以及物管公司的服務(wù)質(zhì)量等問題引發(fā)的物業(yè)糾紛時(shí)有發(fā)生。3.業(yè)主委員會(huì)組建難、運(yùn)作難、監(jiān)管難，引發(fā)問題糾紛多的現(xiàn)象較為突出。二、物業(yè)小區(qū)存在的主要問題及原因 二、物業(yè)小區(qū)存在的主要問題及原因(一)物業(yè)建設(shè)開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)遺留問題多種多樣，成為引發(fā)其他問題的根源現(xiàn)象一、新樓盤工程質(zhì)量出現(xiàn)問題。主要表現(xiàn)有：①一些小區(qū)物業(yè)在開發(fā)商向業(yè)主交付使用后，發(fā)現(xiàn)存在房屋外墻滲漏等質(zhì)量問題。②開發(fā)商向業(yè)主交房時(shí)仍存在管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點(diǎn)等

5、設(shè)施未完工、不完備的情況，影響業(yè)主居住。競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，行業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)管自律、獎(jiǎng)懲制度形同虛設(shè)，政府有關(guān)部門的管理監(jiān)督?jīng)]有真正落實(shí)到位。例如南山街道轄區(qū)月亮灣山莊物業(yè)糾紛中，南油物業(yè)在合同到期、法院判決其限期退出的情況下，以賬目尚未核清為由一直拒絕退出，街道、社區(qū)和職能部門多次采取口頭、書面形式要求其執(zhí)行法院判決退出管理，但該物業(yè)公司仍然不理不睬，導(dǎo)致后期發(fā)生較為嚴(yán)重物業(yè)糾紛事件。業(yè)主參與度不高，并處于相對(duì)弱勢(shì)，業(yè)主、業(yè)委會(huì)很難與開發(fā)商、物業(yè)公司

6、形成制衡機(jī)制，有效監(jiān)督不夠。(三)業(yè)委會(huì)存在“三難”問題，成為引發(fā)問題糾紛的焦點(diǎn)現(xiàn)象一、成立難在業(yè)委會(huì)的組建上，兩街道轄區(qū)已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)成立率都不到 50%。有些小區(qū)從部分業(yè)主提出成立業(yè)委會(huì)申請(qǐng)后，籌備和組建工作持續(xù) 1、2 年時(shí)間，最終沒有結(jié)果，過程中還出現(xiàn)小區(qū)業(yè)主分派、對(duì)立，甚至引發(fā)糾紛、上訪等情況。主要原因：①業(yè)委會(huì)缺乏群眾基礎(chǔ)，業(yè)主參與意識(shí)薄弱。一些業(yè)主認(rèn)為小區(qū)硬件和物業(yè)管理過得去，有無業(yè)委會(huì)沒有關(guān)系，有的業(yè)主甚至不知

7、道小區(qū)哪家物業(yè)公司在管理，不知道小區(qū)有沒有業(yè)委會(huì)。所以，很多小區(qū)在業(yè)委會(huì)組建過程中，由于報(bào)名人數(shù)不夠，選舉在籌備階段就流產(chǎn)了。②一些開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)組建業(yè)委會(huì)不積極，擔(dān)心業(yè)委會(huì)成立后業(yè)主的勢(shì)力大了，物業(yè)不好管理，甚至有可能炒掉物業(yè)，所以采取不提供業(yè)主資料、拖延時(shí)間等各種手段致使籌建、組建業(yè)委會(huì)工作就難以進(jìn)行。例如轄區(qū)現(xiàn)代城華庭、美麗灣公寓等小區(qū)都發(fā)生以上情況。現(xiàn)象二、運(yùn)作難一些小區(qū)雖然成立了業(yè)委會(huì)，但在日常管理方面，存在委員到會(huì)率