重慶房地產(chǎn)泡沫測度及金融對策研究.pdf

1、自1997年直轄以來，在國內(nèi)宏觀經(jīng)濟“雙高”增長的背景下，重慶經(jīng)濟步入快速發(fā)展時期，GDP增速保持年均10％以上。重慶房地產(chǎn)快速發(fā)展的周期為2000年以后，和這一周期基本保持一致。日本、香港、北海和海南的案例告訴我們，在這種高投資、高信貸拉動的增長方式下，高額房地產(chǎn)投入是把雙刃劍，既帶來了產(chǎn)業(yè)和社會經(jīng)濟的發(fā)展，又帶來了房價不斷上揚、通貨膨脹、資源配置失衡、金融風(fēng)險集聚等一系列問題。對此，房地產(chǎn)開發(fā)商、地方政府、銀行展開利益博弈行為，在制

2、度、市場不完善的條件下，其結(jié)果是形成“窗口誘導(dǎo)”效應(yīng)，引致過量要素投入和虛假需求，進而引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。在研究泡沫經(jīng)濟這一個至今沒有公認(rèn)的經(jīng)濟學(xué)定義的復(fù)雜經(jīng)濟現(xiàn)象時，明確其內(nèi)涵和特質(zhì)、以及研究邊界就顯得極為重要。 本研究首先分析了國內(nèi)外著名經(jīng)濟學(xué)者對于泡沫經(jīng)濟的不同見解，提煉、歸納為：泡沫經(jīng)濟的形成原因很復(fù)雜，宏觀經(jīng)濟環(huán)境、制度結(jié)構(gòu)的較大變化導(dǎo)致預(yù)期的高度不確定性，而經(jīng)濟法規(guī)、規(guī)范和社會信用文化的失衡則加劇了這種不確定性，最終發(fā)展

3、成為羊群效應(yīng)和道德風(fēng)險，加速價格的快速波動，最終膨脹形成泡沫。在此基礎(chǔ)之上，本研究于范疇內(nèi)界定房地產(chǎn)泡沫為：房屋、土地及其形成的證券化標(biāo)的資產(chǎn)，在市場預(yù)期的不確定條件下，短期內(nèi)價格脫離其基礎(chǔ)價值非理性快速上漲，最終超越市場可承受的狀態(tài)和過程。因此，在研究房地產(chǎn)泡沫時，首先需要明確測度的時間區(qū)段。在通過對全國和重慶房地產(chǎn)發(fā)展進行比較研究后，本研究確定時間區(qū)段為2001-2007年，其后分別建立了重慶房地產(chǎn)泡沫的動態(tài)自回歸檢驗、因果檢驗?zāi)Ｐ?/p>

4、和VAR模型，分析房價與地價的泡沫情況，及其二者的關(guān)系。自回歸檢驗結(jié)果支持重慶房地產(chǎn)存在過熱傾向；因果檢驗結(jié)果說明重慶商品房價格和土地價格存在雙向因果關(guān)系，二者互為反饋；VAR模型分析了二者脈沖響應(yīng)過程，表明土地價格不是影響真實房價加速上揚的主要原因。 在資產(chǎn)的加速泡沫化過程中，過度的金融支持起到了推波助瀾的作用；在泡沫破滅的過程中，金融支持又轉(zhuǎn)化為一種傳導(dǎo)機制，加速泡沫在金融領(lǐng)域傳遞，最終向社會經(jīng)濟的其他領(lǐng)域擴散?？梢娊鹑谥С?/p>

5、是泡沫形成和發(fā)展的基礎(chǔ)之一，本研究將之納入指標(biāo)評價體系，隨后結(jié)合國內(nèi)外相關(guān)研究、重慶區(qū)位和發(fā)展實際情況，構(gòu)建了重慶房地產(chǎn)泡沫測度的指標(biāo)體系與闕值，計算得出2007年重慶房地產(chǎn)整體發(fā)展有過熱態(tài)勢，開始出現(xiàn)局部輕度泡沫化傾向。這主要由宏觀層面投資過熱引起，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)問題加重了泡沫程度，而總體上金融支持的不足抑制了泡沫的產(chǎn)生。中觀層面，本研究對比分析重慶區(qū)域房地產(chǎn)投入具體情況，得出重慶市房地產(chǎn)發(fā)展存在嚴(yán)重的不均衡性。其后，構(gòu)建了重慶主城區(qū)房地

6、產(chǎn)要素投入前沿分析模型，分析了技術(shù)效率與規(guī)模效率，得出技術(shù)進步與規(guī)模效益遞減同時存在的結(jié)論，這一過程的微觀效應(yīng)，體現(xiàn)在區(qū)域不均衡造成要素配置的浪費與低效率，進而轉(zhuǎn)化為局部的泡沫；而宏觀效應(yīng)，則造成房地產(chǎn)對其他產(chǎn)業(yè)投入的擠出。 綜上，重慶房地產(chǎn)過熱產(chǎn)生的原因在于宏觀經(jīng)濟環(huán)境、制度性因素以及區(qū)域發(fā)展的不均衡三個方面的共同作用。宏觀經(jīng)濟環(huán)境表現(xiàn)為經(jīng)濟增長主要依靠投資拉動，過高的房地產(chǎn)投資以及不均衡的區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)造成“過熱”與“偏冷”并