房地產(chǎn)權(quán)益合作中的5大關(guān)鍵點(diǎn)

1、房地產(chǎn)招拍掛市場拿地愈加激烈，收并購存量業(yè)務(wù)也逐 步減少，房企多元化方式拿地成為增加土儲的擴(kuò)張手 段，產(chǎn)業(yè)配套住宅拿地就是一種土儲拓展方式。在這種模式中，產(chǎn)業(yè)或商業(yè)綜合體項(xiàng)目配比一定比例的 住宅用地，產(chǎn)業(yè)或商業(yè)用地通常需要自持運(yùn)營，住宅用 地為可售，通常產(chǎn)業(yè)或商業(yè)用地的工程進(jìn)度與住宅的預(yù) 售節(jié)點(diǎn)掛鉤。此類項(xiàng)目通常由產(chǎn)業(yè)或商業(yè)方 此類項(xiàng)目通常由產(chǎn)業(yè)或商業(yè)方（以下統(tǒng)稱“產(chǎn)業(yè)方”） 以勾 以勾地方式低價獲取，產(chǎn)業(yè)方基于優(yōu)勢互補(bǔ)或賺取住宅

2、地方式低價獲取，產(chǎn)業(yè)方基于優(yōu)勢互補(bǔ)或賺取住宅 部分溢價 部分溢價款的目的，引入住宅操盤方開發(fā)住宅地塊。 款的目的，引入住宅操盤方開發(fā)住宅地塊。項(xiàng)目地塊通常在同一個項(xiàng)目公司名下，分為商業(yè)、住宅 不同業(yè)態(tài)，兩種業(yè)態(tài)在物理位置上可以直接區(qū)分。商業(yè)用地由產(chǎn)業(yè)方自行開發(fā)運(yùn)營，住宅用地由住宅操盤 方單獨(dú)開發(fā)，商業(yè)用地和住宅用地的經(jīng)營管理權(quán)、收益 和風(fēng)險承擔(dān)均進(jìn)行隔離劃分，由各自單獨(dú)享有和承擔(dān)。 本文擬分析此類合作的關(guān)注要點(diǎn)。合作原則和模式 合作原則

3、和模式1、合作原則 、合作原則 產(chǎn)業(yè)方單獨(dú)負(fù)責(zé)商業(yè)地塊的開發(fā)、招商、運(yùn)營等全部事 宜，收益全部由產(chǎn)住宅對商業(yè)的補(bǔ)貼 住宅對商業(yè)的補(bǔ)貼由于產(chǎn)業(yè)方取得項(xiàng)目地塊的成本較 由于產(chǎn)業(yè)方取得項(xiàng)目地塊的成本較低，通常以低價或低 低，通常以低價或低 溢價取得，住宅地塊的樓面價 溢價取得，住宅地塊的樓面價較低，開發(fā)利潤較高。 較低，開發(fā)利潤較高。產(chǎn)業(yè)方和住宅操盤方之間的合作，需要住宅操盤方給予 產(chǎn)業(yè)方各種形式的補(bǔ)貼或溢價。舉例而言，可能包括以下方式：⑴住

4、宅地塊承擔(dān)商業(yè)地塊的地價款(即提高住宅地塊 的合作樓面價，詳見本文第三部分之地價分?jǐn)?；⑵住宅地塊無償給予商業(yè)地塊建安成本的資金補(bǔ)貼， 資金專項(xiàng)用于商業(yè)地塊開發(fā)建設(shè)；⑶住宅操盤方提供無息借款予產(chǎn)業(yè)方開發(fā)商業(yè)地塊， 或住宅地塊為商業(yè)地塊融資承擔(dān)資金成本，實(shí)質(zhì)上是利 息補(bǔ)貼；(4)產(chǎn)業(yè)方間接持有住宅地塊的部分股份或權(quán)益，分取 住宅地塊的部分利潤。需要注意的是，補(bǔ)貼現(xiàn)金時應(yīng)注意和商業(yè)地塊的開發(fā)進(jìn) 度掛鉤，督促產(chǎn)業(yè)方及時完成商業(yè)地塊的建設(shè)要求