城市爛尾樓處置及預(yù)防的措施

1、城市爛尾樓處置及預(yù)防的措施李健[摘要]通過(guò)幾年來(lái)對(duì)城市“爛尾樓”處置的經(jīng)歷，探討城市“爛尾樓”處置的體會(huì)，提出城市“爛尾樓”的處置方法和今后預(yù)防“爛尾樓”產(chǎn)生的措施。[關(guān)鍵詞]爛尾樓；啟動(dòng)；預(yù)防[中圖分類號(hào)]TU746.5[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]B[文章編號(hào)]1009－0142（2006）02－0084－011 產(chǎn)生的原因及背景我市的停緩建工程和全國(guó)的停緩建工程一樣，大部分產(chǎn)生于上世紀(jì) 90 年代初期。當(dāng)時(shí)，正是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步及高速發(fā)展時(shí)期。同

2、時(shí)，也是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛形成，發(fā)展不完善不健康的時(shí)期。我市的停緩建工程停工的主要原因大多是由于資金鏈條斷裂，開(kāi)發(fā)企業(yè)自己力投資，又沒(méi)有融資渠道，使工程停工。2 啟動(dòng)的幾點(diǎn)體會(huì)2.1 政府重視是啟動(dòng)的關(guān)鍵2003 年 5 月，市政府為了加大啟動(dòng)停緩建工程力度，在沈陽(yáng)日?qǐng)?bào)上發(fā)表了《沈陽(yáng)市人民政府關(guān)于限期處置停緩建工程的通告》 ，并公布了首批停緩建工程名單。 《通告》要求凡在我市主要街區(qū)，建設(shè)規(guī)模在 5 000 平方米以上，施工進(jìn)度超過(guò)&#

3、177;0.00 且已投資額超過(guò)總投資額的 25%以上，未經(jīng)批準(zhǔn)中止建設(shè)連續(xù)滿二年以上的建設(shè)項(xiàng)目都要根據(jù)通告精神啟動(dòng)，否則，市政府有關(guān)部門要采取有效的措施幫助開(kāi)發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行處置。同時(shí)也給予按期啟動(dòng)的停緩建工程一定的優(yōu)惠政策。 《通告》發(fā)出后，對(duì)全市的停緩建工程開(kāi)發(fā)建設(shè)單位產(chǎn)生了很大的震動(dòng)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位即有了壓力也看到了希望。通過(guò)全市的上下努力，全力配合，僅有半年時(shí)間，先后有十幾項(xiàng)停緩建工程得以啟動(dòng)，給我市帶來(lái)了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益

4、。2.2 利用法律手段解決債務(wù)糾紛幾乎所有的停緩建工程，都不同程度的存在著債務(wù)糾紛，對(duì)于那些債務(wù)連相對(duì)簡(jiǎn)單，當(dāng)事人愿意通過(guò)協(xié)商解決的，最好通過(guò)協(xié)商來(lái)解決。但是，有相當(dāng)部分的項(xiàng)目債務(wù)當(dāng)事人無(wú)法接受通過(guò)協(xié)商來(lái)解決債務(wù)問(wèn)題。最后只能通過(guò)法律手段解決債務(wù)糾紛。根據(jù)我們處理的體會(huì)，大部分項(xiàng)目的債權(quán)人都是銀行或金融投資機(jī)構(gòu)，一般都是這些金融機(jī)構(gòu)起訴開(kāi)發(fā)商，法院在做出最終判決后，依法對(duì)項(xiàng)目的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行合理處置。項(xiàng)目的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行合理處置后，項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)的最終合

5、法所有者才能重新啟動(dòng)項(xiàng)目，以便完成項(xiàng)目的建設(shè)。2.3 建設(shè)單位的配合非常重要根據(jù)停緩建工程產(chǎn)生的背景，由于當(dāng)時(shí)全國(guó)許多行業(yè)和部門參加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，其中除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)外，還有政府、軍隊(duì)、鐵路等單位和部門。在停緩建工程的處理過(guò)程中，得到他們的配合是非常重要的。由于涉及這些單位和部門的停緩建工程一般都是國(guó)有資產(chǎn)，在處理國(guó)有資產(chǎn)問(wèn)題上，要嚴(yán)格地遵守國(guó)家、省、市的法律法規(guī)。這些單位和部門的主要導(dǎo)也不愿意涉及這類問(wèn)題。為了更好地解決這些單位

6、的停緩建工程的啟動(dòng)工作，市政府派主要領(lǐng)導(dǎo)親自主持協(xié)調(diào)會(huì)，分門別類，科學(xué)合理地研究解決問(wèn)題，并以政府名義下發(fā)會(huì)議紀(jì)要，以便為妥善處理此種類型的停緩建項(xiàng)目，提供必要的處理依據(jù)，為這些單位和部門的主要領(lǐng)導(dǎo)積極配合項(xiàng)目的啟動(dòng)打消思想顧慮。2.4 利用必要的市場(chǎng)手段加快啟動(dòng)有些停緩建工程產(chǎn)權(quán)債務(wù)關(guān)系非常明晰，就是由于沒(méi)有資金來(lái)源不能重新啟動(dòng)。對(duì)這類停緩建工程，我們盡量采用市場(chǎng)方式運(yùn)做，達(dá)到啟動(dòng)的目的。一是通過(guò)招商引資的方式。各級(jí)政府在各類招商引資

7、活動(dòng)中，都把停緩建工程的啟動(dòng)做為主要的招商項(xiàng)目進(jìn)行招商。在招商引資過(guò)程中，使項(xiàng)目可以通過(guò)合資、合作、出讓等方式獲得資金，使項(xiàng)目從新啟（2）哈爾濱爛尾樓———華風(fēng)國(guó)際商城。據(jù)了解，華風(fēng)國(guó)際商城位于南崗區(qū)湘江路—贛水路，毗鄰會(huì)展中心、高爾夫球場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)商貿(mào)廣場(chǎng)，項(xiàng)目 2003 年開(kāi)始建設(shè)，停工已經(jīng)四年。由于項(xiàng)目擱淺，引發(fā)了開(kāi)發(fā)商和承建商之間的一系列訴訟和仲裁糾紛。項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 28 余萬(wàn)平方米。本次拍賣其中的 E 棟 1-25 層，參考價(jià)格為

8、 1.948億元。（3）中誠(chéng)廣場(chǎng)：廣州第一爛尾樓。中誠(chéng)廣場(chǎng)是廣州當(dāng)年的最大爛尾樓,高 51 層，分 A、B兩塔，總建筑面積達(dá) 23 萬(wàn)平方米，規(guī)劃有 600 多個(gè)停車位。1992 年動(dòng)工，1993 年開(kāi)始賣樓花，當(dāng)時(shí)每平方米售價(jià)達(dá)到 3 萬(wàn)港元左右的天價(jià)。中誠(chéng)廣場(chǎng)受亞洲金融風(fēng)暴影響，在1998 年停工爛尾。其時(shí)，外墻大概只完成了 8 成，部分外立面掛上了玻璃幕墻。據(jù)說(shuō)中誠(chéng)廣場(chǎng)的債務(wù)糾紛錯(cuò)綜復(fù)雜,涉及 300 多宗債務(wù)官司。2002 年

9、10 月，廣州中院為保護(hù)債權(quán)人的合法權(quán)益開(kāi)始介入項(xiàng)目的盤活工作。北京金貿(mào)國(guó)際投資公司和廣州駿鵬置業(yè)公司以 9.24億元成功收購(gòu)了中誠(chéng)廣場(chǎng)約 16.5 萬(wàn)平方米的面積。自此，這座爛尾多年、曾一度險(xiǎn)遭拍賣命運(yùn)的廣州第一爛尾樓終于以“體面”的形式重獲新生。10 多年前耗資 300 萬(wàn)美元的設(shè)計(jì)在今天依然沒(méi)有落伍。內(nèi)部建筑寬敞大氣，大堂高近 20 米，凈層高為 3.45 米，此外大堂的采光井、環(huán)行車道、頂樓停機(jī)坪等設(shè)計(jì)都可以讓中誠(chéng)廣場(chǎng)現(xiàn)在仍然能

10、在廣州高檔寫字樓中占據(jù)一席之地。（4）溫州中銀大廈：最“腐敗”的爛尾樓。1995 年中旬，中國(guó)銀行溫州分行投資 3500 萬(wàn)元，開(kāi)工建造中銀大廈。1997 年大樓封頂，但直到 2004 年仍然破敗不堪地“站”在那里。期間，經(jīng)國(guó)家有關(guān)質(zhì)量檢查部門的多次檢測(cè)，認(rèn)定大樓主體工程及地下基礎(chǔ)工程均不合格。這是溫州最出名的一棟爛尾樓，共 22 層，高 93 米，占地面積達(dá) 5000 多平方米。大樓主體工程現(xiàn)場(chǎng)一片蕭條，在大樓的墻壁和立柱上，醒目的縫

11、隙比比皆是，墻體外面，鋼筋裸露；大樓的承重墻，出現(xiàn)了沉陷現(xiàn)象。據(jù)說(shuō)該大廈的不合格程度達(dá)到 75%。當(dāng)然，人們對(duì)該樓記憶最深刻的還是它的“腐敗樓”稱號(hào)，由這棟樓帶出了溫州金融系統(tǒng)有史以來(lái)最大的一樁腐敗案，涉案金額 3000 多萬(wàn)元，涉案人員 43 名。溫州市政府根據(jù)專家組的建議，對(duì)該樓實(shí)施定向爆破拆除。2004 年 5 月 18 日清晨，在 5 聲震耳的悶響之后，溫州中銀大廈在幾秒鐘里灰飛煙滅。風(fēng)傳沒(méi)有誰(shuí)為這個(gè)存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題的大樓承擔(dān)責(zé)

12、任，承建人、中介人、決者不是保外就醫(yī)就是取保候?qū)彙Ｗ鳛闆Q策者的中行溫州分行行長(zhǎng)被判 13 年有期徒刑，但那是因?yàn)樯嫦邮苜V，似乎跟中銀大廈沒(méi)什么直接聯(lián)系。三、爛尾樓的成因及防范1、爛尾樓形成主要有兩種原因一是這樁樓沒(méi)有經(jīng)過(guò)合法的審批流程，所以可能在選址規(guī)劃、建設(shè)方面是違規(guī)的。有些人有靠山有錢財(cái)，無(wú)視政府法律法規(guī)，硬要造樓，結(jié)果被判定為違章建筑，即使建筑物造好了也沒(méi)有水電氣的配套，這樣的樓就成為爛尾樓了。二是工程款不到位。任何工程都不是資金

13、全部到位才開(kāi)始動(dòng)工的，而是資金到位一部分就開(kāi)工了，結(jié)果，工程造到一定的程度，錢不夠了，房子就不能完工。特別是現(xiàn)在建筑材料漲價(jià)厲害，工程建設(shè)超預(yù)算很多，業(yè)主方籌集不到資金，只好不再建造，無(wú)奈中半拉子工程赤裸在烈日下，任憑風(fēng)吹雨打，成為爛尾樓，最終拍賣。2、解決爛尾樓問(wèn)題近幾年來(lái)，各個(gè)城市處置“爛尾樓”的風(fēng)潮越來(lái)越高漲，根據(jù)各地不同的情況，各個(gè)地方政府出臺(tái)了一系列的措施，使當(dāng)?shù)氐摹盃€尾樓”枯木逢春，煥發(fā)出新的生機(jī)。政府采取措施對(duì)新的房地產(chǎn)項(xiàng)