土地市場交易與監(jiān)管(一)土地估價師考試復習

1、一、考試目的 考試目的和考試大綱變化情況 考試大綱變化情況測試應考人員對土地市場交易與監(jiān)管知識的理解與掌握程度?？荚嚧缶V變化情況：（1）將“我國土地市場的現(xiàn)狀” ，改為“我國的土地市場體系及其發(fā)展現(xiàn)狀” 。（2）將“土地市場管理的內(nèi)容：(1)土地市場供需調(diào)控的意義；(2)土地市場供需調(diào)控的原則；(3)土地市場供需調(diào)控的主要內(nèi)容；(4)土地市場供需調(diào)控的措施；(5)土地市場的微觀管理。 ”統(tǒng)一規(guī)范為：“我國土地市場管理的內(nèi)容：(1)土地市

2、場供需調(diào)控；(2)土地市場價格調(diào)控；(3)土地市場稅收與金融調(diào)控；(4)土地市場動態(tài)監(jiān)測。 ”二、考試基本要求 二、考試基本要求掌握：土地市場的概念、特點、分類，我國土地市場管理的內(nèi)容，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念和內(nèi)容，土地使用權(quán)抵押的概念和條件；熟悉：土地市場的功能、運行機制，土地使用權(quán)租賃的概念；了解：我國土地市場的現(xiàn)狀與發(fā)展過程。三、章節(jié)框架 三、章節(jié)框架1．土地市場概念2．土地市場的特點3．土地市場的分類4．土地市場的功能5．土地市場

3、的運行機制6．我國的土地市場體系及其發(fā)展現(xiàn)狀7．我國土地市場管理的內(nèi)容8．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓9．土地使用權(quán)抵押的概念和條件10．土地使用權(quán)租賃的概念11．我國土地市場的發(fā)展過程內(nèi)容 內(nèi)容輔導 輔導一、土地市場概念 一、土地市場概念（掌握） （掌握）1．狹義的土地市場 ．狹義的土地市場土地市場是指土地作為特殊商品在流通過程中發(fā)生的經(jīng)濟關系的總和。土地市場的概念有狹義和廣 土地市場是指土地作為特殊商品在流通過程中發(fā)生的經(jīng)濟關系的總和。土地市場的

4、概念有狹義和廣義之分。 義之分。狹義的土地市場是指進行土地交易的專門場所，如土地交易所，不動產(chǎn)交易所等。我國現(xiàn)階段的土地市場主要指城鎮(zhèn)土地市場。1．交易實體的非移動性（固定性） ．交易實體的非移動性（固定性） 。土地在交易過程中，交易對象是不能移動的，只發(fā)生貨幣交易和使用者的變更，其實質(zhì)是土地產(chǎn)權(quán)契約的交易。因此，土地交易權(quán)利的取得必須按規(guī)定，進行土地變更登記后，方為有效。2．土地市場的地域性。 ．土地市場的地域性。由于位置固定的特性，

5、使土地市場基本上是一個地方市場，并具有較強的地域性特點，必須在原地交易，難以形成全國性統(tǒng)一的土地市場。3．土地市場的壟斷性（不充分性） ．土地市場的壟斷性（不充分性） 。土地市場參與者不多，市場信息獲得較難，使土地市場的競爭不充分。土地資源的稀缺性和位置固定性，以及土地市場的地域性分割，導致地方性市場的不完全競爭和土地價格不完全由供求關系來決定，加之土地交易數(shù)額較大，所以土地市場容易形成壟斷。土地市場實際上是由政府控制的市場，因而價格機

6、制、競爭機制等對土地供求關系的調(diào)節(jié)作用就不如一般商品那樣明顯。4．流通方式的多樣性。 ．流通方式的多樣性。土地作為耐用、高價值商品，根據(jù)使用期限長短、利用方式、開發(fā)程度、收益高低的不同組合，表現(xiàn)為多種不同形式的土地權(quán)屬、利益關系。其流通方式主要包括買賣、交換、拍賣、招標、掛牌、抵押、租賃等多種方式。5．土地供給彈性小。 ．土地供給彈性小。土地作為一種比較稀缺的資源，其自然供給完全無彈性，經(jīng)濟供給彈性也很小。在同一地域性市場內(nèi)，土地價格主

7、要由土地的需求來決定。 在同一地域性市場內(nèi)，土地價格主要由土地的需求來決定。對土地的需求增加，地租上升，地價就隨之上漲；反之，對土地的需求減少，地租則下降，地價也下跌。6．供給滯后性。 ．供給滯后性。由于土地價值較大，用途難以改變且開發(fā)周期較長，因此土地供給只能根據(jù)前期需求確定；當市場需求發(fā)生變化時，土地供給則難以及時調(diào)整。7．低效率性。 ．低效率性。土地市場作為地域性市場，土地資源一般不可再生，加之，土地自然供給沒有彈性，土地的經(jīng)濟供

8、給彈性也相對較小。因而土地市場相對一般商品市場來講，交易效率較低。 。因而土地市場相對一般商品市場來講，交易效率較低。8．政府管制較嚴。 ．政府管制較嚴。土地作為國家重要的資源，其分配是否公平有效，對經(jīng)濟的發(fā)展和社會的穩(wěn)定具有十分重大的作用，因此政府往往對土地的權(quán)利、利用、交易等，都有明確政策規(guī)定和較多限制。例題 例題 1：土地市場的主要特點可以概括為( )。 （2009 年《土地管理基 年《土地管理基礎與法 與法規(guī)》試題 試題）

9、A．交易實體的非移動性 B．土地市場的區(qū)域性C．土地市場的壟斷性 D．流通方式的單一性E．土地價格不斷上漲答案： 答案：ABC解析： 解析：土地市場作為市場體系的組成部分，其主要特點包括：交易實體的非移動性（固定性、土地市場的地域性、土地市場的壟斷性（不充分性） 、流通方式的多樣性、土地供給彈性小、供給滯后性、低效率性、政府管制較嚴。例題 例題 2：下列關于土地市場的特質(zhì)描述正確的是( )。 （2008 年《土地