商品房預(yù)售中的登記管理問題研究.pdf

1、近年來，商品房市場日益發(fā)展，在商品房銷售中期房交易占了很大的份額，由于購房人專業(yè)知識欠缺以及少數(shù)開發(fā)商蓄意亂為，違背誠實信用原則，造成期房交易中開發(fā)商“一房數(shù)賣”的糾紛增加。一般認為，出現(xiàn)“一房數(shù)賣”現(xiàn)象的原因在于購房人和開發(fā)商的勢力不均衡，處于弱勢的購房人的權(quán)益容易受到侵害。因此，加強政府對不動產(chǎn)交易的合理干預(yù)，建立完善的商品房買賣登記制度，有利于維護交易的安全，保障購房人的利益。
　　 我國于1994年確立的商品房預(yù)售登記制

2、度是通過行政登記的手段讓政府參與到交易活動中，對交易雙方進行監(jiān)督管理，這對維護市場秩序確實起了一定作用，但是由于目的僅在于政府的行政管理，該制度具有濃厚的行政管理色彩，預(yù)售登記是預(yù)售人履行的一種義務(wù)，而不是購房人的一項權(quán)利。此外，預(yù)售登記制度缺乏公示和公信力，市場缺乏信用保障，造成商品房預(yù)售的糾紛層出不窮。
　　 2007年頒布的《物權(quán)法》首次以法律的形式創(chuàng)設(shè)了預(yù)告登記制度，與商品房預(yù)售登記制度相比，前者在申請人制度、法律效力及

3、登記失效等方面均有新的規(guī)定。如果說預(yù)告登記制度是從微觀上維護交易安全，加大對購房人的保護力度，那么商品房預(yù)售登記則是從宏觀上維護市場秩序，便于行政機關(guān)的有效管理。
　　 預(yù)告登記制度的一個重要意義在于為登記機關(guān)的管理提供了新的思路：建立國家公信力，實現(xiàn)政府的合理干預(yù)。登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方法，其具有的國家公信力系以國家參與、國家信用為擔(dān)保，將預(yù)告登記納入這一范圍，政府通過登記公示的手段產(chǎn)生公信力以保障交易安全，既實現(xiàn)了合理

4、干預(yù)亦不影響當事人的契約自由。
　　 商品房市場的健康發(fā)展有賴于建立完善的登記制度，預(yù)告登記制度的創(chuàng)立具有進步意義，在現(xiàn)有商品房登記管理制度下如何完善和發(fā)揮預(yù)告登記作用?對此，本文從以下幾方面提出幾點思考：第一，信息披露方面，本文認為關(guān)鍵是完善查閱制度，保障權(quán)利人的知情權(quán)；第二，預(yù)告登記的提起可以沿用商品房預(yù)售登記的強制申請方式，同時賦予購房人單方提起申請的救濟途徑；第三，建立國家賠償保險基金制度，由登記機關(guān)承擔(dān)錯誤登記的賠償責(zé)