基于土地市場發(fā)育的土地集約利用機制研究——以開發(fā)區(qū)為例.pdf

1、改革開放以來，我國經(jīng)濟一直持續(xù)高速發(fā)展，工業(yè)化、城市化水平的顯著提高，經(jīng)濟的快速增長引致了對建設(shè)用地的大量需求。市場經(jīng)濟條件下，土地在不同產(chǎn)業(yè)部門的配置服從于效率標(biāo)準(zhǔn)。而現(xiàn)實中農(nóng)地利用的價值低于非農(nóng)利用，因此大量土地從農(nóng)業(yè)部門轉(zhuǎn)移到非農(nóng)建設(shè)部門。經(jīng)濟的快速增長帶來了城市用地的外延式擴張。而與此同時，我國城市存量建設(shè)用地卻普遍存在粗放、低效利用的現(xiàn)象。建設(shè)用地的過度外延擴張與土地粗放利用的并存，加速了我國經(jīng)濟快速增長時期土地資源要素對經(jīng)濟

2、增長的瓶頸制約。伴隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟建設(shè)對土地的需求將日益膨脹，如果沿襲目前的以要素大量投入換取經(jīng)濟發(fā)展的粗放型經(jīng)濟增長模式，可以預(yù)見，未來我國農(nóng)地非農(nóng)化的現(xiàn)象將更加嚴(yán)重，人地矛盾也將更加尖銳。 從根本上說，土地粗放利用實質(zhì)上是土地資源的低效率配置。市場是配置資源的基礎(chǔ)手段和有效方式，而我國正處于計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型期，市場發(fā)育不完善導(dǎo)致市場機制在資源配置中的作用效率低下；而同時，由于對轉(zhuǎn)型期政府職能的認識不清

3、、定位不準(zhǔn)，導(dǎo)致政府在土地利用中的干預(yù)行為也存在越位和缺位，人為的扭曲了價格、供求、競爭等市場機制，政府失靈加重了市場失靈，資源配置的效率更加低下，導(dǎo)致土地的更粗放利用。因此，基于轉(zhuǎn)型期我國土地市場發(fā)育的特點，有必要將研究資源優(yōu)化配置和集約利用的視角轉(zhuǎn)移到“市場”方面，基于資源配置的基礎(chǔ)理論，探討現(xiàn)階段我國實現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置、集約利用的有效途徑。 而開發(fā)區(qū)是我國城市土地粗放利用的典型區(qū)域；同時，開發(fā)區(qū)也是我國經(jīng)濟建設(shè)改革開放的

4、試驗田和體制創(chuàng)新的重要基地。因此，本文選擇開發(fā)區(qū)作為研究對象，探討不同市場發(fā)育狀態(tài)下開發(fā)區(qū)土地利用集約化的機制。這對于促進轉(zhuǎn)型期我國城市土地集約利用水平的提高具有重要的理論價值和現(xiàn)實意義。 文章首先簡要地介紹了研究問題的背景、研究內(nèi)容和基本概念、論文結(jié)構(gòu)、研究方法和數(shù)據(jù)來源，回顧了關(guān)于土地集約利用和土地市場發(fā)育與土地資源配置效率的國內(nèi)外研究動態(tài)，并對這些已有成果進行了簡要的評述。 土地集約利用水平的高低受到眾多因素的影響

5、。文章基于土地集約利用的人口、經(jīng)濟、技術(shù)和制度因素等構(gòu)建了土地集約利用的影響因素一般理論分析框架。研究表明，伴隨人口質(zhì)量提高的人口數(shù)量增加對土地集約利用有正向驅(qū)動作用，而低素質(zhì)人口的增加不利于促進土地集約利用；經(jīng)濟的增長，工業(yè)化、城市化的發(fā)展對土地產(chǎn)生巨大壓力，而有利于促進土地集約化利用；技術(shù)進步將從直接和間接兩方面影響土地利用的集約度，是提高土地利用集約度的技術(shù)保障；政府的管制制度和土地市場的建設(shè)是土地利用的制度環(huán)境，也影響著土地利用

6、集約度。應(yīng)用該理論分析框架對轉(zhuǎn)型期我國土地集約利用影響因素的理論和實證分析則表明，人口增加、經(jīng)濟增長、工業(yè)化城市化發(fā)展、政府管制等對促進我國土地集約利用具有一定的積極意義；而市場化發(fā)育水平是其中的關(guān)鍵性和根本性因素。源于市場化發(fā)育程度是影響我國土地利用集約度的關(guān)鍵性和根本性因素這一特殊國情，文章基于資源配置理論，構(gòu)建了土地市場發(fā)育與土地集約利用的理論分析框架，分別探討完善的和不完善的土地市場條件下，土地集約利用的機制選擇和作用效率。對完

7、善的土地市場條件下土地集約利用機制的探討主要是試圖提供一個理論上的參照系。更重要的是，文章試圖對不完善的土地市場條件下我國開發(fā)區(qū)土地集約利用的機制進行較系統(tǒng)分析，以較深刻把握轉(zhuǎn)型期我國開發(fā)區(qū)土地集約利用的一般規(guī)律，促進土地資源的優(yōu)化配置和集約利用。 與成熟的土地市場相比，我國開發(fā)區(qū)土地市場的發(fā)育不成熟，市場體系不健全，市場主體行為不規(guī)范，市場秩序不完善，價格、供求、競爭和利益分配等市場機制受到較大程度的扭曲。扭曲的市場機制不利于

8、土地資源的優(yōu)化配置和集約利用：①地價的非市場化形成。我國干部任免制度和理性政府的存在是開發(fā)區(qū)低地價形成的前提，而地方政府的非合作博弈則是低地價形成的主要路徑。由開發(fā)區(qū)政府人為造成的低地價容易導(dǎo)致低地價與土地粗放利用、經(jīng)濟延緩發(fā)展的惡性循環(huán)。②土地供求關(guān)系混亂。研究認為，開發(fā)區(qū)土地市場供求關(guān)系的特殊性主要表現(xiàn)為：以工業(yè)用地需求為主的需求結(jié)構(gòu)，決定了其引入市場機制的困難性；而開發(fā)區(qū)政府對土地供給的行政干預(yù)則人為造成土地供給量無限放大，導(dǎo)致土

9、地供給遠大于有效需求。開發(fā)區(qū)土地市場供求均衡呈“發(fā)散式”蛛網(wǎng)結(jié)構(gòu)，一方面導(dǎo)致農(nóng)地的過度非農(nóng)化，另一方面，也造成存量土地的粗放利用與閑置。③土地市場競爭機制扭曲。研究表明，作為開發(fā)區(qū)土地一級市場供給的壟斷方，地方政府間為片面追求招商引資量而導(dǎo)致土地供應(yīng)中出現(xiàn)惡性競爭和過度競爭，使開發(fā)區(qū)的土地市場呈現(xiàn)“買方市場”，實際供給量遠大于有效需求量。與之對應(yīng)，用地者之間缺乏有效競爭，土地的取得成本低廉，用地者缺乏集約用地的激勵，開發(fā)區(qū)土地資源利用粗

10、放。④土地收益分配機制不合理。研究認為，地方政府濫建開發(fā)區(qū)、低地價招商引資是分稅制改革后，地方政府財權(quán)上收、事權(quán)下放，以及財政分權(quán)后地方政府可支配資源權(quán)利擴大的必然選擇，現(xiàn)行的土地收益分配機制和財政制度是“開發(fā)區(qū)熱”乃至開發(fā)區(qū)土地粗放利用的重要制度根源。 轉(zhuǎn)型期，土地市場的失靈導(dǎo)致土地資源的配置效率低下。而同時，轉(zhuǎn)型期政府的干預(yù)行為又總是存在“越位”或“缺位”，即同時存在“政府失靈”。在這種雙重失靈狀態(tài)下，開發(fā)區(qū)土地資源配置效率

11、愈加低下，土地利用的行為也更為粗放。理論分析之后，文章以我國經(jīng)濟較為發(fā)達的東部省區(qū)江蘇省開發(fā)區(qū)為例，構(gòu)建計量經(jīng)濟模型實證研究土地市場發(fā)育對土地集約利用的作用機制和作用效率。運用結(jié)構(gòu)方程建模，探討土地市場發(fā)育與土地集約利用的相關(guān)性關(guān)系；采用因子分析法、計量經(jīng)濟統(tǒng)計模型和多因素分析模型，探討不同土地市場發(fā)育階段，土地集約利用的主導(dǎo)驅(qū)動因素和土地利用集約度的動態(tài)演化規(guī)律，并重點對土地市場化程度對土地集約利用的影響力進行了定量分析。實證研究表明

12、：①開發(fā)區(qū)土地市場的發(fā)育程度與土地利用的集約度有較強的正向相關(guān)性影響。②經(jīng)濟增長和人口增加始終是促進土地集約利用的重要因素。③不同的土地市場發(fā)育階段，土地集約利用的主導(dǎo)驅(qū)動因素和土地利用集約度都存在一定的差異。在土地市場的轉(zhuǎn)型中期，政府的干預(yù)作用對土地集約利用的貢獻作用較強(用地門檻提高1％，土地利用的集約度提高0.371％)；在轉(zhuǎn)型后期至相對成熟期，市場機制對土地集約利用的貢獻率較高(土地市場化率提高1％，土地利用的集約度提高0.44

13、7％)；而同時，隨著土地市場發(fā)育的日趨成熟，土地利用的集約度也隨之得到提高。④不同市場發(fā)育階段，土地市場化程度對土地集約利用的影響力不同，并導(dǎo)致在GDP總產(chǎn)出不變的前提下，不同的土地投入使用量。轉(zhuǎn)型中期，土地市場化率提高1％，土地利用的集約度能提高0.255％，并節(jié)約2.24％的土地投入使用量；轉(zhuǎn)型后期至相對成熟期，土地市場化率提高1％，能使土地利用的集約度提高0.447％，并節(jié)約3.87％的土地投入使用量。 基于上述的研究結(jié)果

14、，文章認為，市場是配置資源的基礎(chǔ)而有效的手段，而我國正處于轉(zhuǎn)型期，市場發(fā)育尚不成熟，市場機制不能充分實現(xiàn)其優(yōu)化配置資源的基礎(chǔ)性作用?！笆袌鋈毕荨笔菍?dǎo)致目前我國土地資源配置和利用效率低下的重要原因。因此，丈章提出提高我國土地集約利用水平的主要創(chuàng)新思路是：轉(zhuǎn)變土地管理機制，推進土地市場創(chuàng)新，使市場成為土地資源配置的主要機制，并作為轉(zhuǎn)變土地管理機制的基本點。具體來說，就是要深化土地市場化改革，促進土地市場發(fā)育，建立健全土地利用市場機制；規(guī)范地