拖欠物業(yè)費案例分析篇.ppt

1、物業(yè)費清收秘籍 （法律版）,目錄,非訴清收的原則,物業(yè)費拖欠的原因,物業(yè)費拖欠的情形,物業(yè)費清收的方案,01,非訴清收的原則,01清欠總決,01 原因,02 道理,03 法律,04 人情,05 底線,06 策略,07 時機,02 多層次清收理念,,,原則性與靈活性,多樣性,長期目標和短期目標,03 市場調查與分析,04 問題,02,物業(yè)費拖欠的原因,物業(yè)費拖欠的原因,01、業(yè)主對物業(yè)管理的認識不高,02

2、、物業(yè)公司服務不到位,03、業(yè)主違約成本很低,03,物業(yè)費拖欠情形,物業(yè)費拖欠15種情景,04,非訴清收方案,一、房屋質量問題的標準化清收方案,（2015）金民二初字第2870號 鄭州甲物業(yè)公司訴朱某物業(yè)服務合同糾紛，朱某認為甲公司未按協議履行公共部位的維修義務導致房屋出現墻體滲水，故不交物業(yè)費。此事經物業(yè)多次協商無果因墻體滲水原因系與房屋質量有關，甲物業(yè)公司并非房屋質量問題的相對義務人。朱某表示只要物業(yè)將房屋質量問題解決就立

3、刻繳納物業(yè)費。物業(yè)公司指出房屋質量問題系開發(fā)商責任，物業(yè)公司概不負責。,1 案例簡介,一、房屋質量問題的標準化清收方案,01 物業(yè)公司是否承擔責任？根據《物業(yè)管理條例》第31條“建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任”。02 業(yè)主為何會有這樣的抗辯理由呢？（1）、認為開發(fā)商與物業(yè)互相踢“皮球”，互相包庇；（2）、找開發(fā)商難，找物業(yè)易，最終成為物業(yè)的矛盾，以拒交物業(yè)費的方式爆發(fā)。,2 法律分析,一、

4、房屋質量問題的標準化清收方案,3、法院判決,法院對朱某的辯稱不予支持 理由： 法院認為朱某辯稱因房屋質量存在問題拒絕交納物業(yè)服務費，由于房屋質量問題并非《前期物業(yè)管理服務協議》所約定的范圍，與本案不存在關聯性,一、房屋質量問題的標準化清收方案,04點評,（1）、保修期內，發(fā)現質量問題的，物業(yè)公司應當及時通知開發(fā)商上門維修，并注意保存催促其上門維修的書面記錄；（2）、超過保修期限的，屬于業(yè)主專有部分房屋需要維修的，維修費用需由

5、業(yè)主支付；（3）、因第三人引起的質量問題，且物業(yè)公司已盡到管理職責，仍無法避免業(yè)主損失發(fā)生的，物業(yè)公司無需承擔賠償責任。,一、房屋質量問題的標準化清收方案,5 催收話素,01 業(yè)主，您好！根據法律的規(guī)定，房屋質量問題的保修責任在開發(fā)商。您可將問題報到物業(yè)來，我們物業(yè)將積極協助您報告到開發(fā)商處，由開發(fā)商采取維修措施。02但是，我們物業(yè)公司無權強制開發(fā)商進行維修。建議您及早通過我們物業(yè)或直接找到開發(fā)商解決此問題。通過正當途徑維護自身

6、的合法權益。03您看，您過來報修的時候把物業(yè)費一并帶過來，好嗎？,二、空置房問題的標準化催收方案,（2014）管民二初字第1796號 河南某物業(yè)公司與路某物業(yè)服務合同糾紛一案，某某物業(yè)公司請求路某支付物業(yè)費及違約金。路某稱其房屋在2003年3月1日到12月31日沒有住人，長期空置，沒有享受物業(yè)服務，因此應當減半收取這十個月的物業(yè)費。,1 案例簡介,01 空置房是否需要繳納物業(yè)費？ 《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律問題的

7、解釋》第六條規(guī)定經書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。02空置房是否打折？ 各地對此規(guī)定不同：如長沙打9折，重慶打5折，蘇州打7折，四川不打折。,2 法律分析,二、空置房問題的標準化催收方案,3、法院判決,法院認為，物業(yè)服

8、務具有公共性，其管理、服務面向小區(qū)整體，某某物業(yè)公司依照協議約定為路某入住的太極公館提供了物業(yè)管理服務，小區(qū)業(yè)主不得拒絕公共部分管理、服務，也不得以此為由拒絕承擔義務； 路某作為該小區(qū)的業(yè)主亦應履行協議約定的義務，及時繳納物業(yè)管理費。路某拖欠物業(yè)管理費的行為已構成違約，應當承擔繼續(xù)履行的責任。故某某物業(yè)公司要求路某支付物業(yè)管理費的訴訟請求，本院予以支持。,二、空置房問題的標準化催收方案,4 物律聯點評,01 業(yè)主因未入住或者

9、提出自己并未享受物業(yè)公司提供的服務而拒交物業(yè)費的理由，沒有法律依據，物業(yè)公司可以根據自己的情況予以打折或者不打折。 02 物業(yè)公司可以從以下幾方面查找業(yè)主信息： 1、從購房合同中查找信息 2、從房屋中介公司中查找信息,二、空置房問題的標準化催收方案,5 催收話素,01 業(yè)主，您好！根據法律的規(guī)定和物業(yè)合同的約定，業(yè)主您收房后便開始交納物業(yè)服務費，空置房也是要收物業(yè)服務費的。02 并且我們物業(yè)已按照物業(yè)服務合同

10、約定，對業(yè)主您所在的小區(qū)提供了治安秩序管理、環(huán)境綠化及衛(wèi)生維護等服務。業(yè)主您雖未入住小區(qū)，但您的房屋可是保值增值了呢。您若不方便現場繳費，也可以轉賬，賬號我發(fā)您手機上。,二、空置房問題的標準化催收方案,1 案例簡介,三、物業(yè)合同無效問題的標準化催收方案,(2014)鄭民三終字第1763號 鄭州某物業(yè)服務有限公司與朱某物業(yè)服務合同糾紛一案，朱某上訴稱鄭州某物業(yè)管理有限公司以不給鑰匙相要挾，強迫鄭州某物業(yè)管理有限公司與其簽訂協議，朱

11、某上訴要求解除鄭州某物業(yè)管理有限公司與朱某簽訂的前期物業(yè)管理服務協議，并返還交付的物業(yè)服務費的訴訟請求。,物業(yè)服務合同在何種情形下成立？（1）、開發(fā)商與物業(yè)公司的前期物業(yè)合同經招投標程序，或合法協商確定程序，經房管局備案，產生法律效力，對每個業(yè)主和使用人均有約束力；（2）、業(yè)主委員會與物管公司簽訂的合同，業(yè)主大會雙過半同意后，由業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)合同，對每個業(yè)主均有法律效力；（3）、最高人民法院《關于審理物業(yè)服務

12、糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同對業(yè)主具有約束力，業(yè)主以其非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”,2 法律分析,三、物業(yè)合同無效問題的標準化催收方案,3、法院判決,法院認為，雙方簽訂的物業(yè)服務合同系雙方當事人真實意思表示，主要條款合法有效，當事人雙方均應履行自己的義務。原告向被告提供了物業(yè)服務，被告應當向原告支付物業(yè)費。,三、物業(yè)合同無效問題的標準化催收方案,4

13、 點評,01 開發(fā)商與物業(yè)公司的前期物業(yè)合同，經招投標程序，或合法協商確定程序，經房管局備案，產生法律效力，對每個業(yè)主和使用人均有約束力； 02 業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂的合同，業(yè)主大會雙過半同意后，由業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)合同，對每個業(yè)主均有法律效力。,三、物業(yè)合同無效問題的標準化催收方案,5 催收話素,01業(yè)主，您好!我們物業(yè)公司進駐咱們小區(qū)是嚴格根據法律的規(guī)定程序和開發(fā)商簽訂的物業(yè)服務合同，事先經過相關部門批準，并

14、且在房管局有備案的，所以這一點您可以放心 02 我們之間的物業(yè)服務合同是合法有效的，我們收取您的物業(yè)費也一定會嚴格履行合同義務的。,三、物業(yè)合同無效問題的標準化催收方案,1 案例簡介,四、配套設施管理不當問題的標準化催收方案,（2014）管民二初字第2005號 鄭州某某物業(yè)公司與藺某物業(yè)服務合同糾紛一案，藺某認為物業(yè)公司對小區(qū)內相關配套設施設備管理不當，沒有盡到物業(yè)服務合同的義務，以此拒交物業(yè)費。,2 法律分析,四、

15、配套設施管理不當問題的標準化催收方案,配套設施管理不當的后果？ 最高人民法院《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條 “ 物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持?！?3、法院判決,01 法院認為，鄭州某某物業(yè)公司為藺某提供的物業(yè)服務共四項，

16、即共用部位的維護和管理、房屋共用設施設備及其運行的維護和管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、公共秩序管理。 02 物業(yè)公司未對房屋共用設施設備下水主管道進行及時疏通，導致藺某房屋發(fā)生浸泡，因此該部分物業(yè)服務存在瑕疵，物業(yè)公司對此應承擔相應的責任，該部分物業(yè)服務費應予扣除，法院酌情認定物業(yè)公司承擔25%的違約責任。,四、配套設施管理不當問題的標準化催收方案,04點評,（1）、及時與業(yè)主溝通維修的進度； （2）、維修中需要政府或其他

17、機構配合的，積極爭??； （3）、需要啟動維修基金的，盡快啟動程序。,四、配套設施管理不當問題的標準化催收方案,5 催收話素,01業(yè)主，您好！維護小區(qū)的配套設施設備是我們物業(yè)公司的職責所在，我們一定盡心盡責地處理這些問題，也非常感謝你們的監(jiān)督建議。 02 如果您看到哪些設施損壞而我們尚未修繕，您可以在繳納物業(yè)服務費的時候一并報修，接到報修后我們會及時處理。,四、配套設施管理不當問題的標準化催收方案,1 案例簡介,五、公共環(huán)

18、境管理不當問題的標準化催收方案,（2014）管民二初字第51號 鄭州某物業(yè)公司訴王某物業(yè)服務合同糾紛，王某認為物業(yè)公司公共環(huán)境管理不到位，存在瑕疵。1、二次供水地窖原告從未清洗；2、電動車和汽車原告管理混亂；3、綠化帶疏于管理，安全管理不力，照明設施無人更換；4、樓頂亂搭違章建筑，亂建通訊基站；5、車棚漏水，小區(qū)內常年污水橫流。故拒交物業(yè)費。,2 法律分析,公共環(huán)境管理不當的后果？最高人民法院《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若

19、干問題的解釋》第三條規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。,五、公共環(huán)境管理不當問題的標準化催收方案,3、法院判決,法院認為，鄭州某物業(yè)公司與王某簽訂《前期物業(yè)管理服務協議》系雙方真實意思表示，合法有效，雙方當事人均應嚴格按照約定全面履行自己的義務。照片顯示物業(yè)公

20、司對小區(qū)綠化疏于管理且存在部分地方衛(wèi)生較差的問題，但物業(yè)公司提供的其他服務符合約定，因此物業(yè)公司仍應收取物業(yè)費。 因此物業(yè)公司仍應收取物業(yè)費，但其提供服務存在瑕疵的部分物業(yè)費應當予以扣除，本院酌定鄭州某物業(yè)公司應當按照約定標準的70%向被告收取物業(yè)費。因鄭州某物業(yè)公司提供服務存在部分瑕疵，亦屬違約，故原告要求被告支付違約金的訴訟請求，法院不予支持。王某提出的綠化帶疏于管理，理由正當，法院院予以采信。,五、公共環(huán)境管理不當問題的

21、標準化催收方案,04物律聯點評,（1）、物業(yè)公司也要加強管理，提升自己的服務水平，多與業(yè)主溝通，積極聽取業(yè)主意見；（2）、針對業(yè)主意見積極改善，留存證據，立即反饋，定期向全體業(yè)主匯總報告，變減分為加分，提升物業(yè)公司的良好服務印象。,五、公共環(huán)境管理不當問題的標準化催收方案,5 催收話素,（1）、業(yè)主，您好！管理維護、清潔打掃小區(qū)的公共環(huán)境衛(wèi)生是我們物業(yè)公司的職責所在，我們一定盡心盡責地處理這些問題，非常感謝你們對我們工作的監(jiān)督，需要完

22、善的地方，我們一定盡力。 （2）、如果您看到小區(qū)的哪些公共衛(wèi)生環(huán)境需要提升的，您可以在繳納物業(yè)費的時候一并提出，接到業(yè)主意見后我們會及時處理。 （3）、希望業(yè)主您能按時繳納物業(yè)費，以保障物業(yè)服務管理得到正常運營。,五、公共環(huán)境管理不當問題的標準化催收方案,1 案例簡介,六、治安消防管理不到位問題的標準化催收方案,（2014）管民二初字第1392號 鄭州某某物業(yè)公司與王某某發(fā)生物業(yè)服務合同糾紛一案，王某某辯稱，物

23、業(yè)公司沒有盡到安全保障和安全服務義務，致使自己所居住房屋遭受重大經濟損失，以此拒交物業(yè)費。,2 法律分析,治安消防管理不到位的后果？《物業(yè)管理條例》第36條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。 物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。,六、治安消防管理不到位問題的標準化催收方案,3、法院判決,法院認為，物業(yè)公司依約對小區(qū)進行物業(yè)管理，對該小區(qū)

24、房屋及其配套設施和相關場地進行了維護、管理，向業(yè)主提供了公共設施維護、衛(wèi)生保潔、垃圾清掃等服務，履行了一般物業(yè)管理服務合同中的主要義務，業(yè)主應按時交納物業(yè)管理費。 唐某某以所購房屋存在重大質量問題物業(yè)公司沒有進行整改和維修、某某公司沒有盡到安全保障和服務義務為由，拒絕交納物業(yè)管理費的抗辯理由，法院不予支持。,六、治安消防管理不到位問題的標準化催收方案,04點評,（1）、物業(yè)公司一定要明確物業(yè)服務合同字面上所約定的安保責任義

25、務，在自己的職責范圍內加強管理； （2）、對于日常管理工作中的小區(qū)定期巡查、保安值勤、出入口身份證登記等一定要嚴格做好記錄，要留有自己已足夠盡到管理職責的證據； （3）、監(jiān)控設施及時設置，及時維修。,六、治安消防管理不到位問題的標準化催收方案,5 催收話素,01 業(yè)主，您好！物業(yè)公司物業(yè)管理服務合同中的主要義務限于對小區(qū)房屋及其配套設施和公共場地進行了維護、管理、一般安保義務、向業(yè)主提供公共設施維護、衛(wèi)生保潔、垃圾清掃等服務。

26、 02 物業(yè)公司的一般安保義務只是配合協助公安部門進行安全監(jiān)視和巡視，維護本物業(yè)區(qū)內的公共秩序（不含人身、財產的保險、保管責任）。 03 物業(yè)公司按約定提供了服務，業(yè)主您也需要根據約定繳納物業(yè)費。當您的人身、財產受到侵害時，建議您及時向公安機關報案，物業(yè)公司知曉后也一定會積極協助業(yè)主和公安機關的。,六、治安消防管理不到位問題的標準化催收方案,1 案例簡介,七、相鄰關系問題的標準化催收方案,（2014）開民初

27、字第6220號 鄭州某某物業(yè)公司訴馬某等人物業(yè)合同糾紛一案中，馬某等人提出物業(yè)與業(yè)主委員會簽訂合同，物業(yè)無權起訴，六樓業(yè)主裝修造成的相鄰關系問題，以及小區(qū)綠化、道路未修復，拒絕繳納物業(yè)費，如果問題解決，愿意繳納物業(yè)費。,2 法律分析,處理相鄰關系的原則？根據《物權法》第84條的規(guī)定 不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。,七、相鄰關系問題的標準化催收方案,3、法院判

28、決,法院認為，馬某等人辯稱其居住的六樓違法裝修致使房屋受損，經反映物業(yè)公司至今未處理，小區(qū)樹木大量死亡，居住社區(qū)后邊綠化帶上開辟道路至今未修復，小區(qū)管理混論有盜賊出入，給業(yè)主造成安全隱患等， 但馬某等人未提交有效證據佐證，且馬某等人未在法定期間內提出反訴，不屬于本案審理范圍，本院依法不予審理，馬某等人應當支付相應的物業(yè)服務報酬，馬某等人未按約支付相應物業(yè)費，且在物業(yè)公司書面催交后其仍不交納，其應當按照合同約定承擔違約責任。,七、

29、相鄰關系問題的標準化催收方案,04點評,（1）、不動產的相鄰各方因相鄰權產生糾紛，業(yè)主首先想到的是投訴到物業(yè)，要求物業(yè)進行處理。但是，物業(yè)公司并不是行政機關，沒有法律的授權，無權采取強制措施； （2）、物業(yè)服務企業(yè)的職責主要是對于小區(qū)房屋及配套的設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理并維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。 （3） 小區(qū)業(yè)主間產生相鄰權糾紛，物業(yè)服務企業(yè)在管理職責內通知侵權業(yè)主停止侵害，排除妨礙的同時，應當及時向有關行

30、政管理部門報告，協助做好工作。,七、相鄰關系問題的標準化催收方案,5 催收話素,01 業(yè)主，您好！相鄰權受到侵害，您可以直接跟相鄰業(yè)主溝通，協商解決。物業(yè)公司本著服務小區(qū)業(yè)主的態(tài)度，也可以作為第三方來協調，及時告知侵權業(yè)主停止侵害，排除妨礙。 02 但物業(yè)沒有執(zhí)法權，若侵權業(yè)主不愿意配合物業(yè)的工作，物業(yè)無權采取強制措施解決該問題。此問題解決的根本途徑是相鄰各方自行協商，協商不成可直接向法院提起訴訟。 03 相鄰權受到侵害，業(yè)主不

31、能將責任推到物業(yè)公司身上，并以此作為拒繳物業(yè)費的理由。您如果需要物業(yè)公司的協助，我們全力配合，但也請您及時繳納物業(yè)費。,七、相鄰關系問題的標準化催收方案,1 案例簡介,八、物業(yè)公司管理行為違規(guī)問題標準化催收方案,（2014）開民初字第6220號 河南某物業(yè)管理有限公司洛陽分公司訴趙某、馬某物業(yè)服務合同糾紛一案。趙某、馬某認為物業(yè)公司物業(yè)管理存在違規(guī)行為。物業(yè)公司擅自損壞綠地制做廣告牌、占用電梯等位置進行廣告宣傳活動。小區(qū)發(fā)生了多

32、次被盜案件，多戶業(yè)主財產受到損失，有的對人身安全也造成了威脅。案件發(fā)生后，因小區(qū)有的重要區(qū)域沒有監(jiān)控，有的重要區(qū)域監(jiān)控不能有效工作，所以物業(yè)公司不能為破案提供有效監(jiān)控資料。,2 法律分析,物業(yè)公司管理行為違規(guī)的后果？ 最高人民法院《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定： “物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持

33、”,七、相鄰關系問題的標準化催收方案,3、法院判決,法院認為在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。 物業(yè)公司與趙某在平等自愿的基礎上，簽訂了《前期物業(yè)管理服務協議》，合同的內容是雙方的真實意思表示，亦不違反有關法律法規(guī)規(guī)定，該合同合法有效。依據合同約定，物業(yè)管理服務費用標準按政府批文調整。 物業(yè)公司要求趙某支付拖欠的物業(yè)費的訴訟請求，事實清楚，證據充分，本

34、院依法予以支持。物業(yè)公司要求趙某支付拖欠物業(yè)費的違約金的訴訟請求，因雙方在合同中約定不明，本院不予支持。,七、相鄰關系問題的標準化催收方案,04點評,（1）、物業(yè)公司作為小區(qū)的管理方，負有對于小區(qū)房屋及配套的設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理并維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的義務； （2）、物業(yè)公司管理行為必須符合相應的法律法規(guī)的規(guī)定以及物業(yè)服務合同的約定。物業(yè)公司應不斷加強員工培訓，提升工作人員素質，提高服務質量，避免在工

35、作過程中出現管理行為違規(guī)的現象。,七、相鄰關系問題的標準化催收方案,5 催收話素,01 業(yè)主，您好！相鄰權受到侵害，您可以直接跟相鄰業(yè)主溝通，協商解決。物業(yè)公司本著服務小區(qū)業(yè)主的態(tài)度，也可以作為第三方來協調，及時告知侵權業(yè)主停止侵害，排除妨礙。 02 但物業(yè)沒有執(zhí)法權，若侵權業(yè)主不愿意配合物業(yè)的工作，物業(yè)無權采取強制措施解決該問題。此問題解決的根本途徑是相鄰各方自行協商，協商不成可直接向法院提起訴訟。 03 相鄰權受到侵害，業(yè)主

36、不能將責任推到物業(yè)公司身上，并以此作為拒繳物業(yè)費的理由。您如果需要物業(yè)公司的協助，我們全力配合，但也請您及時繳納物業(yè)費。,七、相鄰關系問題的標準化催收方案,1 案例簡介,八、物業(yè)公司管理行為違規(guī)問題標準化催收方案,（2014）開民初字第6220號 河南某物業(yè)管理有限公司洛陽分公司訴趙某、馬某物業(yè)服務合同糾紛一案。趙某、馬某認為物業(yè)公司物業(yè)管理存在違規(guī)行為。物業(yè)公司擅自損壞綠地制做廣告牌、占用電梯等位置進行廣告宣傳活動。小區(qū)發(fā)生了

37、多次被盜案件，多戶業(yè)主財產受到損失，有的對人身安全也造成了威脅。案件發(fā)生后，因小區(qū)有的重要區(qū)域沒有監(jiān)控，有的重要區(qū)域監(jiān)控不能有效工作，所以物業(yè)公司不能為破案提供有效監(jiān)控資料。,2 法律分析,物業(yè)公司管理行為違規(guī)的后果？最高人民法院《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：第五條規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

38、,八、物業(yè)公司管理行為違規(guī)問題標準化催收方案,3、法院判決,法院認為在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。 物業(yè)公司與趙某在平等自愿的基礎上，簽訂了《前期物業(yè)管理服務協議》，合同的內容是雙方的真實意思表示，亦不違反有關法律法規(guī)規(guī)定，該合同合法有效。依據合同約定，物業(yè)管理服務費用標準按政府批文調整。物業(yè)公司要求趙某支付拖欠的物業(yè)費的訴訟請求，事實清楚，證據充分，本院依法予以支

39、持。物業(yè)公司要求趙某支付拖欠物業(yè)費的違約金的訴訟請求，因雙方在合同中約定不明，本院不予支持。,八、物業(yè)公司管理行為違規(guī)問題標準化催收方案,04點評,（1）、物業(yè)公司作為小區(qū)的管理方，負有對于小區(qū)房屋及配套的設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理并維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的義務； （2）、物業(yè)公司管理行為必須符合相應的法律法規(guī)的規(guī)定以及物業(yè)服務合同的約定。物業(yè)公司應不斷加強員工培訓，提升工作人員素質，提高服務質量，避免在工作過程中

40、出現管理行為違規(guī)的現象。,八、物業(yè)公司管理行為違規(guī)問題標準化催收方案,5 催收話素,業(yè)主，您好！物業(yè)公司依據法律法規(guī)的規(guī)定以及物業(yè)服務合同的約定，向全體業(yè)主提供物業(yè)服務。業(yè)主您對于物業(yè)公司的服務有任何意見或建議，都可來物業(yè)反饋。物業(yè)對業(yè)主提出的問題也會引起重視，并采取相應措施予以改善。若業(yè)主認為物業(yè)公司的管理行為違規(guī)，我們會及時的培訓，努力提升員工素質，避免再次出現此類情況。,八、物業(yè)公司管理行為違規(guī)問題標準化催收方案,1 案例簡介,

41、九、自己非物業(yè)使用問題的標準化催收方案,（2013）開民初字第4709號 上海某物業(yè)公司鄭州分公司訴張某、河南某公司物業(yè)服務合同糾紛，張某訴稱其不是物業(yè)實際使用人，故應由實際使用人河南某公司支付物業(yè)費。河南某公司未答辯。,2 法律分析,業(yè)主與實際使用人誰承擔物業(yè)費？（1）、《物業(yè)管理條例》第42條 第一款規(guī)定，業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約

42、定，業(yè)主負連帶交納責任。（2）、《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》 第七條規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。”,九、自己非物業(yè)使用問題的標準化催收方案,3、法院判決,法院認為業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的

43、物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。,九、自己非物業(yè)使用問題的標準化催收方案,04 點評,（1）、合同成立并生效，既對合同雙方產生約束力，雙方當事人享有合同中約定的權利和承擔合同中約定的義務，物業(yè)公司以合同履行了物業(yè)服務后，業(yè)主應當依合同履行支付物業(yè)服務費的義務； （2）、債務的轉移，需要經

44、過債權人即物業(yè)公司同意，該約定未經物業(yè)公司同意，對物業(yè)公司不產生效力，業(yè)主仍要履行繳納物業(yè)服務費的義務。,九、自己非物業(yè)使用問題的標準化催收方案,5 催收話素,業(yè)主，您好！物業(yè)公司依據物業(yè)服務合同的約定，向業(yè)主或物業(yè)使用人提供了物業(yè)服務后，如果業(yè)主您不是物業(yè)實際使用人，將房子出租并與承租人約定由承租人承擔物業(yè)費的，由于您與承租人間的約定未征得物業(yè)公司的同意，物業(yè)公司仍然有權利向您收取物業(yè)費。業(yè)主，當然您在繳納物業(yè)費后，也有權利依您與

45、承租人之間的約定向承租人追償。,九、自己非物業(yè)使用問題的標準化催收方案,1 案例簡介,十、物業(yè)公司人員服務態(tài)度不好問題的標準化催收方案,（2015）朝民初字第26079號 北京某物業(yè)公司訴于某物業(yè)服務合同糾紛，于某認為物業(yè)服務態(tài)度不好，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生多年來一直沒有搞好，且涉案房屋自交房之日起房屋頂層及東側墻面防水有問題，出現了滲水的情況，目前屋內墻面尚未修復。故不應交物業(yè)費。,2 法律分析,怎樣界定物業(yè)公司人員服務態(tài)度不好

46、問題法律沒有規(guī)定，物業(yè)服務具有特殊性，某些管理的效果受到很多因素的干擾，往往法官運用自由裁量權認定物業(yè)公司在物業(yè)管理中存在消極不作為的行為。,十、物業(yè)公司人員服務態(tài)度不好問題的標準化催收方案,3、法院判決,（1）某物業(yè)公司為于某提供物業(yè)管理服務，于某應支付相應費用，雙方均應全面履行自己的義務。雙方合同具有雙務性，某物業(yè)公司對房屋共用部位和公共設施有維護與管理的義務，于某有依約支付物業(yè)費的義務，于某雖指出某物業(yè)公司在物業(yè)管理中存在瑕疵;

47、 （2）但考慮到物業(yè)服務有其特殊性，某些管理的效果受到很多因素的干擾，根據現有證據法院難以認定于某物業(yè)公司在物業(yè)管理中存在消極不作為的行為，故支持某物業(yè)公司的訴訟請求。但對滯納金不予支持。,十、物業(yè)公司人員服務態(tài)度不好問題的標準化催收方案,04 點評,（1）、物業(yè)公司作為物業(yè)服務提供方，服務的最終效果是通過服務對象的感受來體現的，相同的服務不同的服務對象感受不一，個別業(yè)主以物業(yè)服務不到位主張不交和少交物業(yè)費，不利于大多

48、數已交費業(yè)主的權益和小區(qū)整體利益。 （2）、業(yè)主對物業(yè)服務不滿意的地方應加強與物業(yè)公司的溝通，及時反饋，物業(yè)應不斷加強員工培訓，提升員工素質，提高服務質量。,十、物業(yè)公司人員服務態(tài)度不好問題的標準化催收方案,5 催收話素,業(yè)主，您好！物業(yè)是服務性企業(yè)，服務對象為小區(qū)全體業(yè)主，物業(yè)服務不可能做到讓全體業(yè)主都100%滿意。業(yè)主您對于物業(yè)公司的服務有任何意見或建議，都可來物業(yè)反饋。 物業(yè)對業(yè)主提出的問題也會引起重視，并采取相

49、應措施予以改善。若業(yè)主認為物業(yè)工作人員服務態(tài)度不好，我們也會加強對員工的培訓，努力提升員工素質。,十、物業(yè)公司人員服務態(tài)度不好問題的標準化催收方案,1 案例簡介,十一、不同意物業(yè)服務收費標準問題的標準化催收方案,（2014）金民二初字第1256號 鄭州某物業(yè)公司起訴王某，要求支付物業(yè)費和滯納金。王某認為：一、物業(yè)公司不符合相關管理條例的招投標規(guī)定；二、物業(yè)公司不具備取得該服務小區(qū)的資質；三、物業(yè)費收費標準既未得到相關部門

50、批準，且價格明顯過高。四、物業(yè)公司提供的服務不達標。,2 法律分析,物業(yè)服務收費標準如何確定？《物業(yè)管理條例》第41條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。,十一、不同意物業(yè)服務收費標準問題的標準化催收方案,3、法院判決,法院認為物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)管理服務協

51、議》,系雙方當事人真實意思表示，主要條款合法有效，當事人雙方均應履行自己的義務。 物業(yè)履行了對王某房屋所屬小區(qū)進行物業(yè)管理服務的義務，王某也應按合同的約定履行按時交納物業(yè)服務費的義務。,十一、不同意物業(yè)服務收費標準問題的標準化催收方案,04 點評,（1）、合同成立并生效，即對合同雙方產生約束力，雙方當事人享有合同中約定的權利，承擔合同中應當履行的義務； （2）、業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，有權代表業(yè)主與業(yè)主大會

52、選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，業(yè)主委員會的決定對于業(yè)主具有約束力，業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同，將物業(yè)費價格進行調整的，業(yè)主也應按調整后的價格交費。,十一、不同意物業(yè)服務收費標準問題的標準化催收方案,5 催收話素,業(yè)主，您好！物業(yè)服務合同已經業(yè)主簽字確認，合同自簽字蓋章之日起也已經開始生效。物業(yè)已按合同約定履行物業(yè)服務義務，業(yè)主也應當按約履行繳納物業(yè)費的義務。 物業(yè)費價格與物業(yè)服務水平相一致，物業(yè)按照與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務

53、合同提供服務，也請業(yè)主按合同約定的期限和標準繳納物業(yè)費。若業(yè)主認為物業(yè)服務未達到合同約定標準的，可以向物業(yè)公司提出，物業(yè)公司也會盡力改善。,十一、不同意物業(yè)服務收費標準問題的標準化催收方案,1 案例簡介,十二、未能阻止違章搭建問題的標準化催收方案,(2009)華法民初字第2900號 濮陽某物業(yè)公司起訴業(yè)主違章搭建，在發(fā)現沒有任何合法程序的情況下，在小區(qū)進行私搭亂建，對其下達《違規(guī)通知書》，并要求姚某三日內整

54、改，恢復原狀。姚某也簽收了該通知書，但姚某仍堅持施工，不愿恢復原狀?，F物業(yè)公司辦公場所每天都有業(yè)主前來反映，影響很壞?，F某物業(yè)公司認為姚某的行為已構成違約，要求法院依法判令姚某立即折除違章建筑，恢復原狀。,2 法律分析,違章搭建的責任主體到底是誰？《物業(yè)管理條例》第46條 對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業(yè)服務

55、企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。,十二、未能阻止違章搭建問題的標準化催收方案,3、法院判決,法院認為，姚某購買濮陽某某小區(qū)的房屋，接受該小區(qū)的物業(yè)服務，并與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務協議、房屋裝修管理服務協議，對協議的約定，雙方均應遵守 姚某違反協議中約定的關于裝修不得私自改變房屋結構的約定，私自將一樓露臺改造成房間，并改變院墻樣式，侵占公共部分，其行為構成違約。故物業(yè)公司要求姚某按協議約定拆除違章建筑，恢復原狀的訴訟

56、請求，于法有據。,十二、未能阻止違章搭建問題的標準化催收方案,04 點評,（1）、遇到違章搭建，相鄰業(yè)主首先想到的是投訴到物業(yè)，要求物業(yè)進行處理，但是物業(yè)公司并不是行政機關，沒有法律的授權，無權采取強制措施； （2）、物業(yè)服務企業(yè)應當協助作好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作，小區(qū)業(yè)主違章搭建，存在安全隱患，或對其他相鄰業(yè)主造成影響時，物業(yè)企業(yè)在管理職責內，通知業(yè)主整改的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好工作，并且物業(yè)公

57、司對已經履行的職責應注意保存書面記錄性材料，存檔備用。,十二、未能阻止違章搭建問題的標準化催收方案,5 催收話素,業(yè)主，您好！相鄰業(yè)主有違章搭建行為，若業(yè)主認為侵害到自己的權益，可以直接跟相鄰業(yè)主溝通，溝通不成可以訴訟。相鄰關系出現了問題，物業(yè)公司本著服務小區(qū)業(yè)主的態(tài)度，可以作為第三方來協調，也會及時通知整改、勸阻業(yè)主自行拆除。但物業(yè)沒有執(zhí)法權，若業(yè)主不愿意配合物業(yè)的工作，物業(yè)不能直接對違章搭建進行拆除，此問題解決的根本途徑是自行協商

58、或尋找其他法律救濟途徑，當事雙方是業(yè)主與業(yè)主之間，不能將責任推到物業(yè)公司身上，并以此作為拒繳物業(yè)費的理由。,十二、未能阻止違章搭建問題的標準化催收方案,1 案例簡介,十三、人身財產在小區(qū)受到損傷問題的標準化催收方案,（2015）鄭民三終字第1235號 某物業(yè)公司與任某物業(yè)合同糾紛一案，任某辯稱，任某父親遭到小區(qū)保安毆打，服務不到位，并以此為由拒絕繳納物業(yè)費。,2 法律分析,業(yè)主在小區(qū)內受到人身財產損害責任主體到底是誰？

59、《侵權責任法》第3條規(guī)定；被侵權人有權請求侵權人承擔侵權責任。但是物業(yè)公司不是侵權責任主體，無需承擔侵權責任。,十三、人身財產在小區(qū)受到損傷問題的標準化催收方案,3、法院判決,法院認為，任某稱其父親被某物業(yè)公司所聘保安毆打，與本案并非同一法律關系，本案不予處理，對任某拒交物業(yè)管理費的理由不予采信，法院支持物業(yè)公司的部分訴訟請求。,十三、人身財產在小區(qū)受到損傷問題的標準化催收方案,04 點評,根據相關法律規(guī)定，自然人因人格權遭受損害向人民

60、法院請求精神損害的，人民法院應予受理。業(yè)主在小區(qū)內因人身權利受損，可以向侵權人主張權利，而不應該以不繳納物業(yè)費進行抗辯，是得不到法院的支持的。,十三、人身財產在小區(qū)受到損傷問題的標準化催收方案,5 催收話素,業(yè)主，您好!物業(yè)公司與業(yè)主之間形成的是服務與被服務關系，是物業(yè)服務合同關系，物業(yè)公司依照法律和協議約定開展對小區(qū)的物業(yè)服務與管理。 業(yè)主在小區(qū)內因第三人原因遭受侵權，可以根據相關法律可以進行正當維權。有需要物業(yè)公司協助的，

61、我們可以根據業(yè)主需要提供相應幫助。希望您依照約定按時繳納物業(yè)費，以保持小區(qū)物業(yè)的正常運轉。,十三、人身財產在小區(qū)受到損傷問題的標準化催收方案,1 案例簡介,十四、開發(fā)商承諾減免物業(yè)服務費的標準化催收方案,（2015）安民初字第200號 安鄉(xiāng)某物業(yè)公司與王某物業(yè)服務合同糾紛一案，王某稱，其在2004年7月5日與房產開發(fā)公司簽訂了《購房合同書》，購買某花園小區(qū)X棟X單元東一、X單元西一、XX單元東一、XX單元西一室共四套商品房用于開

62、辦幼兒園，購房價格高于市場價格，并在合同附件中約定了四套房屋終身按一套收取物業(yè)費，其已經按照該約定交納了一套住房的物業(yè)費，不同意交納另外三套房屋的物業(yè)費。,2 法律分析,開發(fā)商有沒有權利承諾減免物業(yè)費？ 合同的相對性原則，這里涉及1、開發(fā)商與業(yè)主之間的法律關系；2、物業(yè)服務企業(yè)與全體業(yè)主之間的法律關系。,十四、開發(fā)商承諾減免物業(yè)服務費的標準化催收方案,3、法院判決,法院認為，王某與房產開發(fā)公司簽訂了《購房合同書》，與房產開發(fā)公司之

63、間形成的是房屋買賣合同關系，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會簽訂了《物業(yè)管理服務合同》，業(yè)主與物業(yè)公司之間形成的是物業(yè)服務合同關系。房屋買賣合同關系與物業(yè)服務合同關系是兩個完全不同的民事法律關系。在未獲得物業(yè)公司授權委托的情形下，房產開發(fā)公司無權擅自處分物業(yè)公司權利，承諾是一種無權代理行為，根據合同法的規(guī)定，無權代理行為在未經被代理人追認的情形下，對被代理人不發(fā)生法律效力。,十四、開發(fā)商承諾減免物業(yè)服務費的標準化催收方案,04 點評,根據民事合

64、同的相對性原則，開發(fā)商減免物業(yè)服務費的承諾，其法律效力僅僅發(fā)生在開發(fā)商與業(yè)主之間，該承諾具有法律約束力，且法律約束力是相對封閉的，不能對合同之外的第三人發(fā)生法律效力。,十四、開發(fā)商承諾減免物業(yè)服務費的標準化催收方案,5 催收話素,業(yè)主，您好！我們物業(yè)公司與開發(fā)商是兩個獨立的法人，收取物業(yè)費是我們物業(yè)服務公司的權利也是職責，物業(yè)費的使用與支配也必須嚴格按照法律的規(guī)定用于我們小區(qū)的管理并且要受到你們廣大業(yè)主的監(jiān)督，而開發(fā)商對于物業(yè)費是沒有支

65、配的權利，因此開發(fā)商是沒有權利代替我們物業(yè)公司做出此類承諾的。如果之前開發(fā)商有承諾對于你們減免物業(yè)服務費的話，根據我國民事合同法的相對性原則，該承諾對于開發(fā)商是具有法律約束力的，但是這種約束力也僅存在您與開發(fā)商之間。所以，您可以在繳納了物業(yè)費之后再要求開發(fā)商履行其承諾。,十四、開發(fā)商承諾減免物業(yè)服務費的標準化催收方案,1 案例簡介,十五、主觀感受不好問題的標準化催收方案,（2015）惠民二初字第156號 鄭州某物業(yè)公司

66、與許某某、張某某物業(yè)服務合同糾紛一案，許某某、張某某提出某物業(yè)公司的物業(yè)服務存在瑕疵，因未能提供有效證據，法院不予采信，判決許某某、張某某依約支付物業(yè)服務費和違約金。,2 法律分析,業(yè)主主觀感受不好能否減免物業(yè)費？ 《物業(yè)服務收費管理辦法》第15條 應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業(yè)服務資金的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物

67、業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。,十五、主觀感受不好問題的標準化催收方案,3、法院判決,,十五、主觀感受不好問題的標準化催收方案,法院認為許某某、張某某提出的抗辯理由，但未能提供有效證據證明，許某某、張某某以此為由拒交物業(yè)費于法無據。依法判決許某某、張某某依約支付服務費和違約金。,04 點評,物業(yè)公司提供服務，存在瑕疵在所難免，在此提醒物業(yè)公司，嚴格依照物業(yè)服務協議的字面含義，提供物業(yè)管理服務。 對于已提供的服務或者針對業(yè)主的意見進行的改善，

68、應留存書面證據，如保潔日清、日掃記錄，保安巡查記錄，消防栓檢查記錄，業(yè)主協調會記錄，避免因物業(yè)服務存在瑕疵，產生不利影響。,十五、主觀感受不好問題的標準化催收方案,5 催收話素,業(yè)主，您好！物業(yè)費是很低的，物業(yè)費價格跟物業(yè)服務成正比。部分業(yè)主長期欠費，造成物業(yè)公司虧損，物業(yè)只能減少物業(yè)人員，服務水平自然就降低了，這是一個惡性循環(huán)。如果您對我們的工作有什么意見和建議，您可以到物業(yè)來找我，跟我說。做得不好的，我們一定努力改善。您看，您過