養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃項目設(shè)計要求

1、養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃項目專題研究報告,目 錄,前言,一、國外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析,二、國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析,三、養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式分析,四、養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃項目設(shè)計要求,前言,全球進入人口老齡化的國家和地區(qū)已達到72個2010年全球老年人口已達到6.23億全球80歲以上高齡老人占世界老年人口總數(shù)的12%。世界百歲老人約15.2萬,備注：進入老齡社會的標準標準是：0-14歲的少年在總?cè)丝谥猩儆?0%；65歲及以上的老年人口大于7%或60歲以上人口

2、大于10%；中位年齡人口大于30歲。,全球人口老年化問題,未來十年內(nèi)，城鎮(zhèn)仍然是兩頭小中間大的良好人口結(jié)構(gòu),往后，人口結(jié)構(gòu)中的 40 歲以上人口比例逐漸增加,中國人口老齡化趨勢,我國老年人口的絕對數(shù)量大。 我國老齡人口絕對值為世界之冠，占世界老齡人口總數(shù)的１／５。到２０５０年，我國老年人口總量將超過４億。 高齡化趨勢顯著。 隨著我國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展和人民生活水平的提高，我國人均預(yù)期壽命大大延長。我國人口老齡化已經(jīng)

3、表現(xiàn)出明顯的高齡化趨勢。“未富先老”。 發(fā)達國家在進入老齡化社會時，人均國民生產(chǎn)總值基本上在５０００美元至１萬美元，目前平均達到２萬美元左右。而我國在進入老齡化社會時，人均國民生產(chǎn)總值尚不足１０００美元?！翱粘病崩先耍椽毦永先撕蛢H與配偶居住在一起的老年人）迅速增加。 關(guān)于老年人居住情況調(diào)查結(jié)果顯示，“三代同堂”式的傳統(tǒng)家庭越來越少，“四二一”的人口結(jié)構(gòu)（一對夫婦同時贍養(yǎng)４個老人和１個小孩）愈加明顯。隨著城市

4、化的發(fā)展和人民生活方式的變化，空巢老人的比例還將進一步增加。 城鄉(xiāng)老齡人口差異被填平，農(nóng)村養(yǎng)老問題嚴重。 農(nóng)村青年勞動力大量外出，導(dǎo)致家庭養(yǎng)老功能降低。人口流動已經(jīng)填補了城鄉(xiāng)在老齡化程度上的差異：鄉(xiāng)村年齡在65歲及以上人口的比例達到8.1%，已經(jīng)高于鎮(zhèn)6.0%和城市6.7%的水平。,中國老齡化社會的五大特點,二、國外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析,建立在“先富后老”基礎(chǔ)上的養(yǎng)老模式發(fā)達的生產(chǎn)力水平良好的社會保障體系從關(guān)注老年人的

5、心理感受出發(fā),西方發(fā)達國家老年住宅研究背景,西方發(fā)達國家老年住宅研究背景,國外養(yǎng)老地產(chǎn)——德國,與家人同住的老人僅占老年家庭總數(shù)的1/4截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占德國總?cè)丝诘?4%入住養(yǎng)老院的老年人以平均年齡為82歲的老年女性為主20世紀90年代德國倡導(dǎo)“照料護理式住宅”,并迅速發(fā)展為德國老年住房的主要模式。,國外養(yǎng)老地產(chǎn)——德國,“照料護理式住宅” 不來梅老年住宅,護理理念,環(huán)境理念,建筑理念,國外養(yǎng)老地產(chǎn)

6、——德國,與家人同住的老人僅占老年家庭總數(shù)的1/4截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占德國總?cè)丝诘?4%入住養(yǎng)老院的老年人以平均年齡為82歲的老年女性為主20世紀90年代德國倡導(dǎo)“照料護理式住宅”,并迅速發(fā)展為德國老年住房的主要模式。,國外養(yǎng)老地產(chǎn)——美國,60年代末美國進入老齡社會，截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占美國總?cè)丝诘?6%。經(jīng)濟實力強，70年代中開始社會養(yǎng)老設(shè)施的興建和老年社區(qū)的開發(fā)。據(jù)

7、統(tǒng)計，家人同居的老人很少，75％的老人擁有自己的住宅，因此只是到年齡高到生活無法自理時才進入社會養(yǎng)老設(shè)施。,獨立式住宅老年公寓（集合住宅）養(yǎng)老院護理院老年養(yǎng)生社區(qū)（綜合老年人住宅小區(qū)）,美國老年住房五種模式,國外養(yǎng)老地產(chǎn)——美國,老年人的“夢之城”獨立式公寓各種配套設(shè)施完備功能完善的醫(yī)療設(shè)施,美國太陽城,國外養(yǎng)老地產(chǎn)——日本,截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占日本總?cè)丝诘?4%，日本是世界上人口老齡化速度最快

8、的國家之一。目前，90％以上的老年住戶現(xiàn)有居住的住宅標準高于政府規(guī)定的日本最低居住水平，95.5％的老人在家中養(yǎng)老，4.2％的老人住在療養(yǎng)院和老人中心等老人福利設(shè)施中。日本雖有與子女同住的習(xí)慣，但近些年在逐步降低。,日本老年住房三種模式,在宅養(yǎng)老,機構(gòu)養(yǎng)老,“兩代居”,國外養(yǎng)老地產(chǎn)——日本,日本老年住房“兩代居”模式,國外養(yǎng)老地產(chǎn)——日本,同居寄宿型,同居分住型,鄰居和住型,完全鄰居型,日本老年住房“兩代居”模式,國外養(yǎng)老地產(chǎn)——日

9、本,通過道具使參觀者模擬到老年的生理狀態(tài)，體驗積水在住宅的各個功能空間中針對老年人設(shè)計的設(shè)計細節(jié)。,結(jié)論,把老年居住建筑的規(guī)劃納入居住區(qū)的規(guī)劃當中，是老年住宅的發(fā)展趨勢。 日本、新加坡的老年建筑模式對中國的老年住宅規(guī)劃設(shè)計更具有借鑒意義。 老年住宅設(shè)計不僅關(guān)注老年人的居住環(huán)境，同樣關(guān)注老年人的心理感受。 老年住宅設(shè)計應(yīng)注重周圍配套設(shè)施以及護理體系的完善。,在財富積累充分、社會保障體系健全的情況下，以政府通過政策引導(dǎo)為主的方式解決老

10、年人的居住問題。企業(yè)需從建造以人為本的人居環(huán)境的層面上重視社區(qū)中的老年問題，并從專業(yè)上解決老年住宅實施中的技術(shù)問題。,二、國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析,第一類 單體的養(yǎng)老機構(gòu),?概念：專門的養(yǎng)老院或者老年公寓，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目，由專業(yè)的養(yǎng),老機構(gòu)負責(zé)運營。,?經(jīng)營模式：大部分為公辦民營，采取出租或會員制形式?案例：北京匯晨老年公寓、上海親和源,匯晨老年公寓案例介紹1、項目概況項目是北京市屬公辦民營綜合性養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，位于昌

11、平區(qū)北七家鎮(zhèn)八仙莊。規(guī)劃用地54.21公頃，總建筑面積約50萬平方米，共規(guī)劃為2期。一期工程147畝，設(shè)計床位712張，于2007年10月31日投入使用。二期工程計劃于2011年下半年動工，床位超過一萬張。2、項目配套設(shè)施?綜合服務(wù)中心：為老人提供日常休閑的場館，包括臺球廳、舞蹈廳、健身房、卡拉OK廳、書畫室、閱覽室、網(wǎng)絡(luò)教室、多功能廳、餐廳、醫(yī)務(wù)部、超市?溫泉會館、游泳館,項目鳥瞰圖,3、經(jīng)營模式,項目由北京市民政局投資

12、興建，由匯晨進行運營管理。匯晨是專業(yè)的養(yǎng)老機構(gòu)運,營公司。,4、養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容,（1）基本服務(wù)：房屋整理和日常房間整理、定期換洗床上用品和窗簾。,（2）營養(yǎng)餐服務(wù)：根據(jù)老人身體狀況和偏好進行配餐和送餐服務(wù)。另外，健康講堂特聘營養(yǎng)專家現(xiàn)場講座和交流，向老人和家屬提供健康飲食建議。（3）健康管理服務(wù)：由專業(yè)醫(yī)護人員為老人提供健康管理服務(wù)。,（4）文化生活服務(wù)：包括文化娛樂活動、休閑健身活動、DIY體驗種植和認養(yǎng)。（5）特殊服務(wù)：應(yīng)

13、老人之需，提供理財、陪護、陪游、保健按摩等服務(wù)。,醫(yī)務(wù)部多功能廳,舞蹈廳、KTV餐廳,上海親和源案例介紹,1、項目概況,親和源坐落上海浦東康橋小鎮(zhèn)，一期工程占地8.33公頃，10萬平方米建筑。親和源老年公寓有12幢多層電梯住宅樓組成，樓與樓之間有連廊相接。老年公寓設(shè)838套居室，可供1600位左右的老人享受其中。居室建筑面積約五十八到一百

14、一十九平方米不等，室內(nèi)櫥柜床椅、家用電器一應(yīng)俱全，有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、電話全部開通，冷暖水二十四小時供應(yīng)。,2、項目配套設(shè)施,?健康會所、老年護理院、公共服務(wù)大樓、養(yǎng)生餐廳、醫(yī)院/藥房、頤養(yǎng)院。,3、經(jīng)營模式會員制，分A/B/C三種會員卡。,A卡永久使用權(quán)?？芍付ǚ蠗l件老人入住入會時一次性支付入會費根據(jù)選擇的房型大小每年支付不同年份可繼承、可轉(zhuǎn)讓,B卡終身使用權(quán)。未住滿 15年，按年限退還住滿 15年后，

15、只需繼續(xù)繳納年費根據(jù)選擇的房型大小付不同入會費入會時一次性支付入會費不可繼承，不可轉(zhuǎn)讓,C卡50年產(chǎn)權(quán)根據(jù)選擇的房型大小付不同入會費入會時一次性支付入會費不可繼承，不可轉(zhuǎn)讓,房型豪華房（月 /間）包房（月/間）三人房（月 /人）四人房（月 /人）,床位費4500350013001200,護理服務(wù)費5000450018001500,合計9500

16、800031002700,餐費自訂；入住頤養(yǎng)院收醫(yī)療保證金 10000 元，出院退還。,收費標準：,4、養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容,?提供生活管家、健康管家和快樂管家三大板塊服務(wù)。,?養(yǎng)生餐廳、健康會所分別由專業(yè)的索迪斯和美格菲兩個專業(yè)運營機構(gòu)進行運營。?頤養(yǎng)院提供：,?基本服務(wù)：生活照料服務(wù)、醫(yī)療康復(fù)服務(wù)、康樂服務(wù)?特色服務(wù)：提供養(yǎng)老介護服務(wù),?貼心服務(wù)：陪同就醫(yī)就要、老人貴重物品及錢財?shù)谋９艿姆?wù)、代買代辦服務(wù),頤養(yǎng)院,休閑空間,

17、風(fēng)雨連廊休息室,餐廳,房間實景,第二類 養(yǎng)老服務(wù)嵌入式的住宅小區(qū),?概念：屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目，無專業(yè)養(yǎng)老運營機構(gòu)提供服務(wù)。項目中養(yǎng)老,服務(wù)主要是為老年人提供一個活動的場所，從精神層面關(guān)懷老年人。項目中設(shè)置的老年人活動場所一般規(guī)模不大。,?經(jīng)營模式：養(yǎng)老部分不以盈利為目的，通過住宅銷售來平衡養(yǎng)老服務(wù)支出?案例：北京怡海花園,北京怡?；▓@案例介紹,1、項目概況,怡海花園是一個大型住宅小區(qū)項目，位

18、于西南四環(huán)路的交接處。小區(qū)占地733畝分六期建設(shè)，總建筑面積110萬平方米，規(guī)劃住戶8000戶，規(guī)劃人口30000人。,2、項目配套設(shè)施,?教育：北京第二實驗小學(xué)怡海分校、北京市第八中學(xué)怡海分校、5000平方米幼兒園、現(xiàn)代化教學(xué),樓、形體館、天文館、水生物館、蝴蝶館、計算機中心,?商業(yè)金融：華潤超市、餐館、娛樂休閑、老年活動中心、金融服務(wù)?運動：國際標準游泳館、室內(nèi)籃球館、人工草坪運動場、網(wǎng)球場、足球場,3、經(jīng)營模式,項目由北京怡

19、海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行開發(fā)并銷售，由北京達豐物業(yè)管理有限,公司提供物業(yè)服務(wù)。,4 、養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容,本項目是居家養(yǎng)老，主要通過建設(shè)老年大學(xué)為小區(qū)內(nèi)居住的老人提供休閑娛樂的場所及組織社區(qū)內(nèi)老人參加豐富多彩的活動，對老人年進行心理上的養(yǎng)老服務(wù)。,老年大學(xué)活動小區(qū)實景圖,老年大學(xué)活動小區(qū)實景圖,第三類 綜合型的養(yǎng)老社區(qū),?概念：屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目，項目中的養(yǎng)

20、老地產(chǎn)由開發(fā)商自行運營或由專,業(yè)的運營機構(gòu)負責(zé)運營。,?經(jīng)營模式：養(yǎng)老地產(chǎn)部分持有、部分銷售,?案例：北京太陽城,北京太陽城案例介紹,1、項目概況,北京太陽城占地總面積42萬平方米。建筑面積30萬平方米，其中：住宅式公寓和租住式、安養(yǎng)式銀齡公寓共23萬平方米，商業(yè)配套設(shè)施7萬平方米。北京太陽城集醫(yī)療救護、生活照料、精神贍養(yǎng)三大功能于一身，為老年人制定了全程化的養(yǎng)老服務(wù)模式。不僅接養(yǎng)身體健康的老人，還接養(yǎng)生活半自理、無自理能力

21、和需要臨終關(guān)懷的老人，涵蓋了老年人必經(jīng)的四個階段。,2、項目配套設(shè)施,?購物中心、太陽城醫(yī)院、文化宮、國醫(yī)堂、幼兒園?奧林匹斯俱樂部：溫泉會館、假日酒店,3、經(jīng)營模式,由北京太陽城集團投資興建并自行運營管理。項目采取住宅公寓及別墅出售，養(yǎng),老公寓（銀齡公寓）出租兩者相結(jié)合的經(jīng)營模式。,4、養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容,?住宅公寓及別墅：為購買了住所的老人提供醫(yī)療、購物、送餐、家政等上門服務(wù)。?銀齡公寓A棟、帝陽公寓：是安養(yǎng)護理公寓，主要針對生活半

22、自理和不能自理的老人采用醫(yī)護人員24小時巡診制度和護理人員24小時特別看護制度。而需要臨終關(guān)懷的老人是由北京太陽城醫(yī)院負責(zé)接收，老人臨終時，將有醫(yī)生和護理人員全程陪護。,?銀齡公寓B 棟：租住式老年公寓，主要接養(yǎng)身體健康的老人。公寓對居住在這里的老,人實行特色服務(wù)：一是在生活照料上制定了一整套服務(wù)流程，每日為老人清掃房間、由值班醫(yī)生對老人進行巡診及服務(wù)員叫早等。二是餐飲服務(wù)由營養(yǎng)師提供營養(yǎng)配餐；為身體不適老人送餐到房間等

23、。三是組織老人開展豐富多彩的文化活動。,奧林匹斯俱樂部超市和郵局,太陽城醫(yī)院文化會展中心,別墅區(qū)住宅公寓,帝陽公寓銀齡公寓,北京太陽城案例介紹,1、項目概況,以“開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標準”為目標的東方太陽城，坐落于有東方萊茵河之美譽的順義潮白河畔，700

24、0畝浩瀚林木自成天然綠色屏風(fēng)，占地234萬平米，建筑面積為80萬平米，配套公建5萬平方米。七個風(fēng)格各異的小區(qū)，約16萬平方米人工湖和75萬平方米的景觀綠地。全社區(qū)無障礙設(shè)計，紅外無線安防、水源/地源熱泵等高科技智能產(chǎn)品應(yīng)用于社區(qū)各項安全保障與服務(wù)設(shè)施。,2、項目配套設(shè)施,?高爾夫球場?俱樂部?商業(yè)街,3、經(jīng)營模式,借鑒國外老年住宅的先進經(jīng)驗提出“第三養(yǎng)老模式”，即家庭養(yǎng)老與社會養(yǎng)老相結(jié)合，其運作思路：老年家庭買房的方式按揭或付清

25、房款，一經(jīng)交付即可入??；開發(fā)商從次年起，逐年向業(yè)主回購部分產(chǎn)權(quán)，以解決老年家庭的養(yǎng)老金、醫(yī)療保健費。如果業(yè)主較早過世，而開發(fā)商還沒完全回購產(chǎn)權(quán)，子女可繼承住宅的部分產(chǎn)權(quán)；如果業(yè)主身體健康長壽，而開發(fā)商已經(jīng)全部購回了產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商承諾無限期免費居住下去。,3、養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容,豐富社區(qū)生活，東方太陽城乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部已于2003年7月份正式成立，今后還將根據(jù)廣大業(yè)主的不同需求和興趣愛好，成立各種各樣的俱樂部，為

26、業(yè)主們創(chuàng)造相互交流的平臺，使整個社區(qū)沐浴在和諧歡愉的氛圍中。 用“我運動，我健康”的快樂感染居所中的每個人；先進完善的醫(yī)療服務(wù)機構(gòu)和“持續(xù)性照顧計劃”，為每位業(yè)主建立的健康跟蹤檔案和科學(xué)的照護體系。位于中心會所內(nèi)的老年大學(xué)，環(huán)境優(yōu)美，教學(xué)設(shè)施先進，旨在豐富老年人的精神、文化生活，為老人開辟一個學(xué)習(xí)、交流和增長知識的場所。課程設(shè)置形式多樣且不拘一格，含蓋陶藝、繪畫、攝影、雕刻、京劇、酒類品鑒、文學(xué)、地理學(xué)等課程，讓每個有興趣和

27、特長的業(yè)主都可以參加進來教學(xué)相長，營造了一種積極向上的生活氛圍和健康愉悅的生活態(tài)度。,商業(yè)街,高爾夫球場,俱樂部,歐式風(fēng)格，塑造田園式社區(qū)。,三、養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式分析,如圖所示，美國太陽城中心的收益主要來源于一次性銷售收益以及長期性收益包括公寓出租收益及配套設(shè)施的使用收益。值得指出的是，太陽城中心的長期性收益是太陽城中心的重要組成部分，僅以每年配套設(shè)施的收益為例：會所費用：16000 人× 140 美元/ 人=224 萬美元

28、高爾夫球會費（按1/3 居民入會計）：6000 人× 1500 美元/人=900 萬美元合計：224+900=1124 萬美元。即每年這兩項配套設(shè)施的收入就達1000 多萬美元，相當于賣掉50 多套別墅（按均價17.5 萬美元計），并且這兩種設(shè)施是對社會公開經(jīng)營，這部分收入還未計入，因此這種長期性收益是太陽城中心的重要收益來源。,目前國內(nèi)開發(fā)商在老年住宅的開發(fā)上在收益模式方面有三種形式：“出售”、“出租”和“出售與出租相

29、結(jié)合”；對于大型綜合性老年住宅社區(qū)則存在住宅建設(shè)與經(jīng)營管理相結(jié)合的經(jīng)營模式以及住宅建設(shè)與經(jīng)營管理相分離的經(jīng)營模式。,老年住宅銷售的定價策略除產(chǎn)品本身外、細致入微的物業(yè)管理與服務(wù)才是老年住宅項目最大的賣點，產(chǎn)品的價格定位，應(yīng)該高于同地段同類型的普通公寓產(chǎn)品。物業(yè)服務(wù)贏利策略物業(yè)服務(wù)費由于老年社區(qū)的種種服務(wù)形式有別于其它普通社區(qū)，因此，老年社區(qū)的物業(yè)服務(wù)費的收取標準可采取相對高價位的形式。各種單項的服務(wù)費包括日常的定菜送菜服務(wù)

30、、廚師服務(wù)、清潔衛(wèi)生服務(wù)、病人看護服務(wù)、家庭保姆服務(wù)、收費釣魚服務(wù)、收費娛樂服務(wù)、收費健身服務(wù)、收費社區(qū)活動服務(wù)等等。物業(yè)服務(wù)中的租賃服務(wù)這種產(chǎn)品的居民平均居住年限較短，后期房產(chǎn)繼承者存在過戶或者再次租賃的問題。,國內(nèi)目前對于老年住宅的物業(yè)管理還停留在養(yǎng)老院、敬老院的管理模式上，對于市場化的管理老年住宅的模式，還處在起步探索階段。老年住宅物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)、盈利預(yù)測收入結(jié)構(gòu),盈利預(yù)測由于老年人的生理及心理特征，他們對配套設(shè)施的

31、使用率將大大高于普通住宅。如果經(jīng)營得當，其盈利能力將高于普通住宅（如下例）。,老年住宅社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)及收費方式社區(qū)服務(wù)內(nèi)容參照國內(nèi)外現(xiàn)有老年住宅的社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，針對老年人生、心理特征的老年住宅服務(wù)應(yīng)包括下列內(nèi)容：醫(yī)療護理方面——醫(yī)院、診所、社區(qū)護理中心體育活動方面——適合老年人的各類運動如門球、保齡球、高爾夫等；休閑活動方面——如棋牌、書畫、釣魚等教育配套方面——老年大學(xué)、圖書館中介資源提供——家政服務(wù)中心、旅游服務(wù)公司、

32、房屋中介、婚介所等社區(qū)活動的組織——如各類表演活動、交友活動、聚會等。收費方式費用收取應(yīng)包含以下方面：日常物業(yè)管理費用，按物業(yè)建筑面積收取；專業(yè)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，專項收取；配套設(shè)施使用費，按會員制收費或使用次數(shù)收取。,收益模式：產(chǎn)品出售與出租相結(jié)合的經(jīng)營模式，保證部分投資的迅速回收，又可取得長 期穩(wěn)定收益。經(jīng)營管理：可以聘請專業(yè)的老年公寓經(jīng)營公司負責(zé)經(jīng)營管理，或則跟專業(yè)公司聯(lián)營，以

33、 實現(xiàn)長遠的經(jīng)營收益。后期管理：由于老年產(chǎn)品使用周期相對較短，后期空置產(chǎn)品的處理上也要考慮，可以采 用回購產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)，再進行統(tǒng)一銷售或出租，使其良性發(fā)展。配套設(shè)施：資源共享，向整個項目的住戶開放，獲取經(jīng)營收入。在充分滿足住戶的前提 下，可以考慮向周邊樓盤或社會開放。,老年公寓是住宅與服務(wù)型商業(yè)的復(fù)合地產(chǎn)，除產(chǎn)品的銷售（租賃）外，其配套設(shè)

34、施、服務(wù)等等是都是收益的重要來源。因此，更要從長遠的眼光經(jīng)營老年公寓。,三、養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃項目設(shè)計要求,1）老年住宅應(yīng)當配備的基礎(chǔ)設(shè)施明細表,一、規(guī)劃要求,2）住宅選址與場地設(shè)計選擇環(huán)境質(zhì)量良好、交通便捷的場地，作為規(guī)劃的先決條件。,靠近基本的社區(qū)公共設(shè)施，同時遠離喧鬧的文娛場所。場地內(nèi)的合理規(guī)劃與設(shè)計,盡可能在樓內(nèi)外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境。場地應(yīng)有足夠面積，以滿足開展戶外活動的要求。居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設(shè)

35、置合理，人車分流，來自主干道的噪音少；處理好合設(shè)或鄰設(shè)的其他設(shè)施與住宅之間的關(guān)系，既提供公共交往空間，利于老人開展體育活動，又方便生活。,容積率在1.0～0.1之間均可進行老年住宅開發(fā)；合適容積率的用地可做“兩代居” 模式的老年住宅開發(fā)；低容積率的用地適合低密度的老年綜合社區(qū)的開發(fā)。,入住對象的多樣性建筑形式的多樣性老年公用建筑等設(shè)施服務(wù)醫(yī)療人員的配備,3）容積率,健康老年人日?；顒影霃降脑O(shè)置為450米，以此設(shè)置服務(wù)設(shè)施。

36、小區(qū)內(nèi)專為老年服務(wù)的公用建筑的設(shè)置。例如以下：,護理室：護理與日常監(jiān)護活動基地。機能回復(fù)訓(xùn)練室。醫(yī)務(wù)室：包含日常健康管理、咨詢、診察、配藥的設(shè)施。,4）配套設(shè)施,空間布局體現(xiàn)老年人自立性、健康性、安全性。設(shè)備與設(shè)施按老年人的人體尺度和心理、生理特點進行設(shè)計。體現(xiàn)適用性，兼顧老人與照顧者的使用要求，空間具可改造性。,二、建筑設(shè)計,2.1 住宅公共空間的設(shè)計要點,2.1.1住宅的坡道無障礙設(shè)計要點在有臺階的地方應(yīng)設(shè)置坡度平緩的臺階

37、和斜面，標準見下表。在坡道的起點及終點，應(yīng)留有深度不小于1.50m的輪椅緩沖地帶。坡道側(cè)面凌空時，在欄桿下端宜設(shè)高度不小于50mm的安全檔臺。,設(shè)置斜坡引道有臺階時應(yīng)設(shè)置斜坡，斜坡的寬度應(yīng)為輪椅可通行的寬度，斜面坡度應(yīng)平緩。,設(shè)置扶手樓梯和斜坡應(yīng)設(shè)置連續(xù)式扶手，扶手應(yīng)安裝牢固，同時還應(yīng)注意扶手的手感和耐久性。,坡度平緩的臺階 踏步踢面高不宜大于120mm，踏面寬不應(yīng)小于380mm。,設(shè)置房檐出入口及斜坡上方宜設(shè)置房檐。,鋪設(shè)

38、防滑地面材料地面鋪設(shè)應(yīng)平坦，不應(yīng)出現(xiàn)積水現(xiàn)象，使用浸水也防滑的地面材料。設(shè)置排水溝時，應(yīng)配水溝蓋，水溝蓋不應(yīng)妨礙輪椅乘坐人的通行。,,,,,2.1.2 樓廳和電梯的設(shè)計要點,留足輪椅可轉(zhuǎn)身的空間,地面鋪設(shè)防滑材料地面鋪設(shè)浸水后也防滑的材料，地磚之間的縫隙不應(yīng)過寬。,方便的出入口寬度要確保輪椅可以通過，門寬大于等于800mm，出入口不設(shè)置臺階，宜選用推拉門、自動門。,設(shè)置信箱和留言板設(shè)置位置不應(yīng)妨礙通行，使用高度要方便所有用戶。,

39、設(shè)置電梯超過3層要配備電梯。電梯尺寸要適應(yīng)擔架的長度。電梯與樓面無高差。電梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D),設(shè)置休息椅可設(shè)置椅子，方便等候電梯時，可以坐下休息或放置行李。,,電梯內(nèi)部設(shè)置轎廂壁上離地0.9m和0.75m處有扶手設(shè)置；正對電梯轎廂門的壁上懸掛傾斜的鏡面。電梯按鈕操作盤設(shè)在適合乘輪椅者使用的高度，且兩側(cè)都可進行操作。電梯開門時間較長，且門口裝有光電管裝置，防止夾傷。,,,2.1.3 公用走廊設(shè)

40、計要點,設(shè)置連續(xù)扶手在0.9m和0.75m高處宜設(shè)圓桿橫向扶手，扶手離墻面40～50mm。,防滑地面使用浸水后也能防滑的地面材料。,窗門不應(yīng)妨礙通行門、窗的開啟扇不應(yīng)妨礙走廊的通行。,無突出的墻壁滅火器、留言板等應(yīng)設(shè)置在不妨礙走廊通行的位置上。,,無臺階地面取消電梯到電梯廳的出入口以及門廳部分的臺階，地面存在高差的時候，應(yīng)設(shè)置斜坡。,走廊寬度設(shè)置考慮輪椅和行人并行通過，因此寬度不應(yīng)小于1.2m。,,2.1.4 公用樓梯設(shè)計要

41、點,易識別的臺階面為避免臺階面產(chǎn)生陰影，應(yīng)考慮采光與照明的情況，改變臺階的顏色和材質(zhì)，可便于識別。,設(shè)置扶手樓梯的扶手應(yīng)安裝牢固。采用近似圓形的扶手，沿樓梯兩側(cè)連續(xù)安裝。端部向下方或墻壁彎曲。如果有可能最好與走廊連接在一起。,坡度平緩的樓梯為盡可能縮短萬一跌落下來的距離，可采用帶平臺的折跑樓梯。踏面高度不應(yīng)大于150mm，踏面寬度不應(yīng)小于300mm。,樓梯的寬度充足考慮樓梯可并行通過使用拐杖的老人和攙扶人，寬度約1200mm。,

42、踏步的防滑措施臺階面使用防滑材料，臺階面邊沿設(shè)置防滑條，要和臺階面保持在同一平面。,2.1.5 院落設(shè)計要點,防滑地面材料的鋪設(shè)引道和臺階斜面的地面鋪設(shè)應(yīng)平坦，不應(yīng)產(chǎn)生積水情況。注意鋪地材料選用浸水后仍防滑的材料。路中央設(shè)置井蓋時，不應(yīng)突出地面，注意井蓋不要突出。,設(shè)置車庫車庫應(yīng)設(shè)計在戶門附近，從車棚到大門處不被雨淋到。,房檐的設(shè)置在戶門處可設(shè)置寬大的房檐。,充足的照明門廊要保持充足的照明，為了防止樓梯上產(chǎn)生濃重的陰影，

43、注意照明的位置和角度，可設(shè)置低位燈。,設(shè)置對講話筒,設(shè)置扶手臺階邊應(yīng)設(shè)置連續(xù)式扶手。,坡度平緩的臺階存在地面高差時，應(yīng)在臺階附近設(shè)置斜坡。,2.1.6 細部空間設(shè)計要點,1）墻壁墻壁轉(zhuǎn)角部分作圓角處理除扶手外，墻壁上無凸出物。消火栓埋入墻里。扶手連續(xù)性處理，距地高700～800mm,采用手感好的材料如木材，截面直徑40mm，轉(zhuǎn)角也要作圓角處理。,2）地面選用吸音浸水后也防滑的材料；耐磨損。,,,2.2 住宅室內(nèi)空間的設(shè)計要

44、點,2.2.1門窗的設(shè)計要點門的寬度滿足輪椅進出，不設(shè)門檻，外門凈寬不得小于1.1m，內(nèi)門通行寬度不得小于0.8mm；門輕易于開啟，宜用推拉門代替平開門，不許使用玻璃門；門的把手應(yīng)選用旋臂較長的拉柄，拉柄高度在0.9m～1m之間；,居室窗臺的高度在750～800mm左右；窗臺的寬度要適當增加，一般不少于250～300mm；矮窗臺里側(cè)應(yīng)當設(shè)置高0.9～1m的安全欄桿,,易開閉的戶門當平開門時，應(yīng)考慮調(diào)節(jié)自動關(guān)閉裝置，拉柄易于老

45、年人的操作，避免采用圓形拉柄。,適當照明和易操作的開關(guān)考慮換鞋和上下臺階，門廳具有足夠的亮度，不應(yīng)產(chǎn)生濃重的陰影部分。采用醒目的開關(guān)。,扶手的設(shè)置為了方便換鞋和上下臺時，應(yīng)設(shè)置扶手。扶手的斷面采用易抓握的半圓形。,臺階的處理臺階上下采用不同的材質(zhì)和顏色，以便識別。,防滑地面采用浸水后仍防滑的地面材料。地磚接縫不要太寬。,戶門門檻高度處理戶門門檻高度應(yīng)控制在2cm左右。,2.2.2門廳的設(shè)計要點,2.2.3 室內(nèi)走廊的設(shè)計

46、要點,連續(xù)扶手使用近圓形的扶手。扶手端部向下方或墻壁方向彎曲。,光線充足的照明設(shè)計不應(yīng)和其他房間產(chǎn)生亮度差。洗手間入口和有臺階的地方應(yīng)設(shè)置位置低的壁燈。,使用方便的開光裝置應(yīng)設(shè)置帶指示功能的大面板開關(guān)。走廊長的房間，應(yīng)在多處設(shè)置控制開關(guān)。,便于使用的扶手高度和材料設(shè)置扶手高度約700～800mm，注意材料的手感和耐久性。,防滑地面地面使用防滑材料?？紤]跌到的可能性，避免采用堅硬的材料。,寬敞的走廊方便老年人依靠拐杖

47、或與攙扶人共同通過，寬度不應(yīng)小于1m。進房間的入口的寬度不得小于800mm。,無階差地面地面應(yīng)無階差，各房間地面的高差應(yīng)控制在3mm以內(nèi)。,2.2.4 樓梯的設(shè)計要點,樓梯的寬度不應(yīng)小于1200mm，滿足兩人攙扶通過；平臺凈寬不應(yīng)小于樓梯凈寬，踏步沿口不應(yīng)突出，作成圓角，樓梯帶有500～600mm的暗示區(qū)；扶手半徑以30～40mm為宜，扶手與墻之間應(yīng)有40～50mm的空隙；扶手可設(shè)置為雙重高度（900和750mm兩種）,寬敞樓

48、梯樓梯可并行通過使用拐杖的老人與攙扶人。,扶手的設(shè)置安裝牢固，近圓形的扶手沿樓梯兩側(cè)安裝。扶手端部向下或墻壁彎曲。,臺階面和臺階高度臺階面使用防滑材料。設(shè)置防滑條時和臺階在一個平面上。臺階垂直部分應(yīng)設(shè)置擋板，臺階邊沿不應(yīng)突出。,方便的開關(guān)除感應(yīng)燈外，安裝帶暗示功能的大面板開關(guān)，使用上下樓兩側(cè)都可操作的雙路開關(guān)。,充足照明為了不產(chǎn)生濃重的陰影，可設(shè)置多個照明燈具。,,樓梯形狀樓梯坡度平緩，宜帶休息平臺。避免上層樓梯縮進

49、走廊或下層樓梯露出走廊的情況。,,浴室設(shè)計要點,開關(guān)方便且安全的門最好采用拉門或折疊門。門上應(yīng)安裝安全玻璃等不易破碎的玻璃。,看護用空間浴室應(yīng)保證看護時必要的空間。,防滑地面材料應(yīng)選用防水防滑地面鋪設(shè)材料。,設(shè)置扶手浴室出入口附近、浴缸邊以及水龍頭一側(cè)的墻壁上應(yīng)設(shè)置水平和垂直扶手。,操作性好的水龍頭噴頭安裝在觸手可及的位置，選擇使用方便且可調(diào)節(jié)水溫的水龍頭。,設(shè)置緊急告警裝置為了便于安裝緊急告警裝置，應(yīng)事先設(shè)置備用配置管線

50、。,盡量少設(shè)置臺階不得以設(shè)置臺階時，應(yīng)設(shè)置扶手,高度適當?shù)脑「自∈业孛娴皆「走叺母叨缺苊膺^高，應(yīng)為30cm～50cm。,2.2.6廚房設(shè)計要點,使用方便的操作臺設(shè)計合理的操作流線設(shè)計。操作臺高度適合老人坐著操作。,安全操作裝置煤氣灶上方應(yīng)安裝安全裝置，以應(yīng)付煤氣中途熄滅或者忘記關(guān)煤氣的情況發(fā)生。盡量使用沒有明火的電磁等廚房器具。,,,,安裝告警裝置安裝防火告警裝置或預(yù)留安裝告警裝置的配管配線。,光線充足的照明在考慮廚房整

51、體照明的同時，還應(yīng)考慮操作臺局部的照明。,使用方便的雜物柜雜物柜使用頻率高，應(yīng)設(shè)置在使用方便的位置。,方便使用的開關(guān)安裝便于操作的大面板開關(guān),操作性好的水龍頭應(yīng)操作簡單并且容易調(diào)節(jié)。,防滑防污地面使用浸水后仍能夠防滑的地面材料。,,廚房面積要求使用面積不宜小于6m2。最小短邊凈尺寸不應(yīng)小于2.1m。,2.2.7 居室設(shè)計要點,冷暖空調(diào)的設(shè)置為了方便安裝，事先設(shè)置配管孔和專用電源。避免使用燃油、燃氣式取暖器。,安全并且使用方

52、便的窗飾框窗戶直接對外采光；在玻璃門上加裝橫條，以便視力下降時方便識別；選用易于操作的門鎖。,與各房間的連接處的臺階設(shè)置盡量少設(shè)置臺階，如需設(shè)置，注意高差控制在3mm以內(nèi)。,防滑地面材料地面應(yīng)鋪設(shè)防滑材料。,使用方便的開關(guān)、電源插座大面板開關(guān)的設(shè)置以及電源插座應(yīng)安裝在便于使用的位置。,光線充足的亮度充分獲取自然光，注意適當?shù)牧炼仍O(shè)計。,開關(guān)方便的門最好采用平開門形式，采用平開門時，選用便于使用的握柄式把手。,,,,,2.3物

53、理環(huán)境,室內(nèi)采暖、熱水及空調(diào)降溫設(shè)備地設(shè)置。,家具選配，考慮老人逗留式活動以及家具圓滑、牢固的造型。,房間色彩，以柔和淡雅的顏色過渡配置為主。,室內(nèi)照明，選用柔和的自然光，房間照度需比一般住宅同類房間提高２倍以上，避免采用眩光。住宅通風(fēng)，標準應(yīng)保持10～12回/小時。,3.1老年人室外居住環(huán)境的分類供老年人社會交往使用的室外場所供老年人享受自然風(fēng)光的的室外場所供老年人健身鍛煉使用的室外場所供老年人從室內(nèi)觀賞的室外環(huán)境,3 環(huán)境

54、景觀,3.2 老年人室外休憩場所的設(shè)計要點,庭院的朝向應(yīng)避開強風(fēng)和日曬等不良氣候因素的影響，注意庭院與室內(nèi)、外的關(guān)系。庭院中步行通道的位置應(yīng)與設(shè)置座椅的休憩區(qū)分區(qū)，避免干擾。,3.3 老年人室外活動場所的細部設(shè)計要點,室外座椅和桌子的設(shè)置應(yīng)按照老年人體的特點制作，還要考慮老人們交談的需要。,花壇和種植地應(yīng)高出地面至少75cm，預(yù)防老年行人被絆倒。室外標志地設(shè)計應(yīng)考慮老年人視覺退化的特點，為行人設(shè)置的標志應(yīng)與從時速25km汽車上觀看的