【5a版】最新房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí),中原訓(xùn)練學(xué)院武漢分院 資源中心 出品,2013年7月出品,我是誰(shuí)——我在做什么——我可以做成什么樣——,我想賺錢——我要做TOP SALE——我要做行業(yè)專家——,態(tài)度決定命運(yùn)！細(xì)節(jié)決定成敗！,1、對(duì)于新同事：了解和認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)；2、對(duì)于老同事：讓大家一起溫故而知新；3、對(duì)于中原人：不斷要求自己學(xué)習(xí)進(jìn)取。,課程目的,什么是房地產(chǎn)？…………………………,>房地產(chǎn)的概念,房地產(chǎn)具體是指土地、建筑

2、物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括： 1)土地 2) 建筑物及地上附著物 3) 房地產(chǎn)物權(quán),注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。,房地產(chǎn)的自然特征1) 位置的固定性； 　2) 使用的耐久性；3) 資源的有限性；　　 4) 物業(yè)的差異性。房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征1) 生產(chǎn)周期　　2)

3、資金密集性 3) 相互影響性　　4) 易受政策限制性　　5) 房地產(chǎn)的增值性注：房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價(jià)值在較長(zhǎng)時(shí)間序列上呈不斷上升趨勢(shì)的規(guī)律。其主要?dú)w功于房地產(chǎn)的重要組成部分-----土地。,6,>房地產(chǎn)的特征,>房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類,一級(jí)市場(chǎng)即土地市場(chǎng)，是由國(guó)土部門掌握，通過(guò)協(xié)議，招標(biāo)或拍賣的方式，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給具有開發(fā)資格的房地產(chǎn)開發(fā)商。二級(jí)市場(chǎng)即是房地產(chǎn)開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)后，在土地上興建物業(yè)，然后通

4、過(guò)銷售，將該物業(yè)銷售給廣大的小業(yè)主。三級(jí)市場(chǎng)即是小業(yè)主在開發(fā)商處購(gòu)買物業(yè)后，擁有該物業(yè)的所有權(quán)（以房地產(chǎn)證為依據(jù)），然后將該物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方。,土地的使用權(quán)：即土地使用者對(duì)土地使用權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)含轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)與及繼承等他項(xiàng)權(quán)利。使用權(quán)可有償有期出讓給承讓方。承讓方取得土地使用權(quán)的方式主要有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種方式。,>土地的使用,政府出讓土地,土地使用者,承讓方,開發(fā)權(quán)收益權(quán)處置權(quán),,開發(fā)權(quán)

5、收益權(quán)處置權(quán),拍賣 是指在指定的時(shí)間、公開場(chǎng)合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。 招標(biāo) 是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。協(xié)議 是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)協(xié)商確定土地價(jià)格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。,>土地用途包

6、括哪些種類？,土地分為農(nóng)用地 直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等建設(shè)用地 指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等未利用地。農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。,>土地使用年限 1）居住用地七十年； 2）工業(yè)用地五十年； 3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； 4)綜合或者其他用地五十年； 5)商業(yè)、旅

7、游、娛樂(lè)用地四十年； 6)加油站、加氣站用地為二十年。,根據(jù)2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》中的明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！?土地使用年限年滿后？ 1、土地使用年限到期后，自動(dòng)續(xù)期。目前具體規(guī)定未出臺(tái)。 2、地上的建筑屬于個(gè)人所有，不受土地使用年限的限制。 3、如遇拆遷，會(huì)按照具體的拆遷補(bǔ)償方案進(jìn)行補(bǔ)償，不同的時(shí)期、不同的地區(qū)，該方案差別很大。現(xiàn)在逐步趨向于以當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)。,建筑基地面積：是指

8、建筑物首層的建筑面積。,,,,,紅線圖：又叫“宗地圖”，指按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖，因該宗地的各拐點(diǎn)用紅線連成一個(gè)封閉的圖形，所以稱為紅線圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，土地使用權(quán)受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房。,建設(shè)用地面積：指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地位置和界線圍合的用地之水平投影面積，不包括代征的面積。,建筑面積：指各建筑物每層外墻線（或墻外柱子外緣線）的水平投影面

9、積（包括按國(guó)家有關(guān)規(guī)定應(yīng)計(jì)算的陽(yáng)臺(tái)、雨蓬、無(wú)柱挑廊的面積）之和。層高在2.2米以下的技術(shù)層不計(jì)算建筑面積（例如凸窗）。,>一個(gè)項(xiàng)目從拿到地塊開始……,建筑密度：在用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積總和與地塊面積之比。住宅區(qū)建筑密度（毛）=住宅區(qū)總建筑基底面積/住宅區(qū)總用地面積（%）；住宅區(qū)建筑密度（凈）=住宅區(qū)某項(xiàng)建筑基底面積/住宅區(qū)該項(xiàng)建筑總用地面積（%）。建筑覆蓋率：指建筑基底面積占建設(shè)用地面積的百分比。,>建筑指標(biāo)（

10、1）,,,,,,,,,,,>建筑指標(biāo)（1）,,,,,,,,,,,在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。,總建筑面積 容積率=——————— 建設(shè)用地面積① 容積率3 高層,>建筑指標(biāo)（2）,建筑高度：指建筑物室外地平面至外墻面頂部的高度。,,應(yīng)符合下列規(guī)定：1）煙囪、避雷針、旗桿、風(fēng)向

11、器、天線等在屋頂上的突出的構(gòu)筑物不計(jì)入建設(shè)高度；2）樓梯間、電梯間、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計(jì)小于屋頂面積的20%，且高度不超過(guò)4米的，不計(jì)入建筑高度；3）建筑為坡度大于30度的坡屋頂建筑時(shí)，按坡屋頂高度一般處至室外平面計(jì)算建筑高度。,>建筑指標(biāo)（3）,,,建筑間距：指建筑平面外輪廓線之間的距離。,建筑平面外輪廓線,建筑間距,建筑平面外廓線：指建筑外墻面水平投影的外輪廓線。,>

12、建筑指標(biāo)（4）,綠地率：是指所有住宅區(qū)綠地面積與住宅區(qū)總用地面積的比例。 綠地率=總綠地面積/總用地面積（%）,綠地面積：指能夠用于綠化的土地面積， 不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆土小于2米的土地。,綠化率： 建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植的水平投影響面積之和與建設(shè)用地面積的比率。如：架空花園，天臺(tái)花園。,>建筑指標(biāo)（5）,“七通一平”,道路通、水上通、排污通、排水通、電力通、通訊 通、煤氣通、土地平整。,“三通一平”,路通、

13、水通、電通、場(chǎng)地平整。,>按建筑結(jié)構(gòu)的材料分類,磚木結(jié)構(gòu)：這類房屋的主要承重構(gòu)件用磚、木構(gòu)成。其中豎向承重構(gòu)件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。這種結(jié)構(gòu)形式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房屋。磚混結(jié)構(gòu)：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚—鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、

14、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個(gè)承重的框架，因此也稱框架結(jié)構(gòu)。墻只起圍護(hù)作用，用磚砌筑。此結(jié)構(gòu)用于高層或大跨度房屋建筑中。鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。此結(jié)構(gòu)多用于大型工業(yè)建筑。,>按建筑結(jié)構(gòu)承重方式分類,承重墻結(jié)構(gòu)：它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架（或梁柱）承擔(dān)，屋架支撐在承重墻上，樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上。因此，屋蓋、樓層的荷載均由承

15、重墻承擔(dān)；墻下有基礎(chǔ)，基礎(chǔ)下為地基，全部荷載由墻、基礎(chǔ)傳到地基上?？蚣芙Y(jié)構(gòu)：主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與柱為剛接（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中通常通過(guò)端部鋼筋焊接后澆灌混凝土，使其形成整體）連接，從而構(gòu)成了一個(gè)整體剛架（或稱框架）。一般多層工業(yè)廠房或大型高層民用建筑多屬于框架結(jié)構(gòu)。排架結(jié)構(gòu)：主要承重體系由屋架和柱組成。屋架與柱的頂端為鉸接（通常為焊接或螺栓連接），而柱的下端嵌固于基礎(chǔ)內(nèi)。一般單層工業(yè)廠房大多采用此法。其他：

16、由于城市發(fā)展需要建設(shè)一些高層、超高層建筑，上述結(jié)構(gòu)形式不足以抵抗水平荷載（風(fēng)荷載、地震荷載）的作用，因而又發(fā)展了剪力墻結(jié)構(gòu)體系、桶式結(jié)構(gòu)體系。,純辦公樓：是指專為各類公司的日常營(yíng)運(yùn)提供辦公活動(dòng)空間的樓房。,>建筑物業(yè)類型,公寓：一種居住多戶的住宅樓建筑。樓梯或電梯公共使用，每個(gè)樓層有若干套單獨(dú)使用房間。每套一般設(shè)有臥室、起居室、浴室、廁所和廚房等實(shí)施。一般多用于單身住宅樓。在國(guó)外采用的比較普遍。,別墅：是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)里提供

17、休養(yǎng)、住宿用的花園住宅。其中3戶或以上連體的別墅為連棟別墅，2戶連體的別墅為雙拼別墅，單體獨(dú)棟的則為獨(dú)棟別墅。,商住樓：以住宅為主體附設(shè)商業(yè)鋪位的樓宇建筑。在實(shí)際中也要把即可辦公又可居住的廳房較大的公寓叫做商住樓。,商場(chǎng)：是指規(guī)劃為對(duì)外公開經(jīng)營(yíng)的建筑物。,>建筑物的結(jié)構(gòu),夾層：在一個(gè)樓層內(nèi)，局部增設(shè)的樓層,設(shè)備層：指專用于布置機(jī)電設(shè)備等的樓層。如頂層電梯設(shè)備層,標(biāo)準(zhǔn)層：指建筑的內(nèi)主要使用功能與布置相同的各樓層。,裙樓：指與高層建筑

18、相連的附屬建筑，高度不超過(guò)24米,如商場(chǎng)。,,,,,>按層數(shù)和高度的分類,>高層建筑的國(guó)際分類,>道路噪音對(duì)住宅的影響和住宅的樓層之間的聯(lián)系及影響,噪音影響：根據(jù)聲波的傳遞原理來(lái)進(jìn)行的。 聲波是疏密波，在空氣中傳播時(shí)，它使空氣時(shí)而變密——壓強(qiáng)增高；時(shí)而變稀——壓強(qiáng)降低。 這種在大氣壓上起伏的部分就是聲壓。 聲音越強(qiáng)，聲壓就越大；反之，聲壓就越小。由于空氣分子是雜亂無(wú)序的，當(dāng)它受壓后，它 就會(huì)成輻

19、射狀進(jìn)行傳遞，根據(jù)聲源的大小，空氣分子傳遞的動(dòng)能也有大有小，傳遞的范圍和 距離也有大有下。 結(jié)論：不是樓層越高就越吵，有綠化帶情況一般低層噪音小,樓棟之間的合適間距 間距（消防要求）：高層間距不小于13米，多層間距不小于6米。 樓棟間距離（日照要求）：樓棟間南北向距離與樓高的比值為1：1； 要求依據(jù)：消防防火、通風(fēng)、日照、衛(wèi)生等方面的要求來(lái)確定的。 一般來(lái)說(shuō)，樓棟間的間距是越遠(yuǎn)越好，

20、主要是有利于采光、通風(fēng)、衛(wèi)生以及環(huán)境綠化, 但 由于土地資源的貧乏，樓棟間距滿足消防要求即可。,>樓棟之間的合適間距,現(xiàn)房：是指通過(guò)竣工驗(yàn)收，可以交付使用，并取得房地產(chǎn)權(quán)證的房屋。 開發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程、使房屋具備正常使用功能，還要通過(guò)規(guī)劃竣工驗(yàn)收，環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、電梯驗(yàn)收、建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收、取得新建住宅交付使用許可證，可以到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，取得房地產(chǎn)權(quán)證。,>商

21、品房狀態(tài),期房：習(xí)慣上把在建的、未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋稱為期房。 房屋的全面建成包括建筑工程、設(shè)備安裝工程及內(nèi)外裝修工程結(jié)束，通過(guò)竣工驗(yàn)收，達(dá)到“七通一平”，即道路通、上下水通、排污通、排水通、電力通、通訊通、煤氣通、場(chǎng)地平整。 房地產(chǎn)管理部門則把沒(méi)有取得房地產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房。發(fā)展商出售期房稱為預(yù)售。,躍層：是一套住宅占兩個(gè)樓層，在內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，有的還設(shè)有室外平臺(tái)。充分利用樓宇的外部造

22、型。一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間、二層臥室、書房、衛(wèi)生間。居室之間的獨(dú)立性和私密性強(qiáng)。,>關(guān)于戶型（1）,復(fù)式住宅：不具備完整的完整的兩層空間，只是層高比普通住宅高，然后在局部做出夾層，安排臥室、書房等，用樓梯聯(lián)系上、下。復(fù)式住宅上下在同一空間內(nèi)，從下層室內(nèi)可以看見上層墻面、欄桿、走廊等。它的缺點(diǎn)是明顯的，主要是層高過(guò)低，底層一般不超過(guò)2.6米，上層多在2.3米以內(nèi)，有的只有1.5米甚至更低。但款式新穎、實(shí)用，增大使用

23、面積。,平層：戶型的一種，一般是指一套房屋的廳、臥、衛(wèi)、廚等所有房間均處于同一層面上,錯(cuò)層式住宅主要指的是房?jī)?nèi)的客堂、寢室、廚房等處于幾個(gè)高度差別的平面上，各個(gè)空間是用幾級(jí)臺(tái)階關(guān)聯(lián)在一起的。,>關(guān)于戶型（2）,疊拼別墅(容積率0.8～1)　　疊拼別墅實(shí)在聯(lián)排別墅的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨(dú)立面造型可豐富一些，同時(shí)一定程度上克服

24、了聯(lián)排別墅窄進(jìn)深的缺點(diǎn)。,獨(dú)棟別墅(容積率不高于0.4)　　獨(dú)棟別墅即獨(dú)門獨(dú)院，上有獨(dú)立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。,雙拼別墅(容積率0.5～0.7)　　雙拼別墅是聯(lián)排隊(duì)別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。與聯(lián)排相對(duì)比而言，雙拼別墅除了有天、有地、有獨(dú)立的

25、院落外，最關(guān)鍵是降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。,聯(lián)排別墅(容積率0.5～0.7)　　又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨(dú)門獨(dú)院，設(shè)有1至2個(gè)車位，還有地下室。它是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個(gè)單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設(shè)計(jì)和獨(dú)立的門戶。建筑面積一般是每戶250平方米左右。,>關(guān)于戶型（2）,進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到

26、后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地。,玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無(wú)余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、放包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。,,,,進(jìn)深,玄關(guān),開間：住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面

27、墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。,開間,進(jìn)深,>關(guān)于戶型（3）,地下室：房間室內(nèi)地面低于室外地面的高度等于或超過(guò)該房間凈高1/2者。,半地下室：房間室內(nèi)地面低于室外地面的高度等于或超過(guò)該房間凈高1/3且不超過(guò)1/2者。,地下室,半地下室,,房間凈高 h,室內(nèi)地面與室外地面高度差 m,室外地面,? h ≤ m ＜ ½ h,m ≥ ½ h,>關(guān)于面積（1）,商品房銷

28、售面積：商品房整棟出售，其銷售面積為整棟的建筑面積；商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。,整棟房屋建筑面積：是指房屋外墻（柱）或勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊，地下室、室外樓梯等，且具有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層2.2米以上（2.2米）的永久性建筑。對(duì)每一單元來(lái)說(shuō)，每套單元的建筑面積等于套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e之和。,注意：建筑面積有預(yù)售面積和竣工建

29、筑面積之分，預(yù)售建筑面積的計(jì)算依據(jù)是建筑施工圖，竣工建筑面積的計(jì)算依據(jù)是竣工后的實(shí)際建筑物尺寸。,>關(guān)于面積（2）,套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)建筑面積系指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。,套內(nèi)使用面積：又稱“地毯面積”，指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻的水平投影計(jì)算，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積和陽(yáng)臺(tái)面積。,,套總建筑面積 （即目前的建筑面積 ） = 套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偣步ㄖ娣e,套內(nèi)建筑面積 =

30、套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積,>關(guān)于面積（3）,共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)= 整棟建筑物的共有建筑面積 ÷ 整棟建筑物各套內(nèi)面積之和 應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e= 套內(nèi)建筑面積 × 共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù),共用建筑面積：是指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或使用的建筑面積，由兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公用門廳和過(guò)道、地下室、值班室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公

31、共用房和管理用房的建筑面積。套（單元）與公共建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。經(jīng)作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。,>陽(yáng)臺(tái)面積,陽(yáng)臺(tái)建筑面積：指陽(yáng)臺(tái)地面底板外沿水平面的投影，套內(nèi)有多個(gè)陽(yáng)臺(tái)的，全部計(jì)算。原始設(shè)計(jì)為封閉陽(yáng)臺(tái)的，全部計(jì)算建筑面積；原始設(shè)計(jì)為開放式陽(yáng)臺(tái)的，計(jì)算一半。,封閉式陽(yáng)臺(tái),開放式陽(yáng)臺(tái),>關(guān)于層高的理解

32、,層高： 指上下層樓面或樓面與地面之間的垂直距離也就是一層房屋的高度（本層樓地面至上層樓地面 ）凈高：指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離，凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示：凈高=層高 - 樓板厚度。（本層樓地面至本層樓天花板 ）,>什么叫做按揭購(gòu)房者與銀行達(dá)成房地產(chǎn)抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為。購(gòu)房者先付一部分樓款，并向銀行（抵押權(quán)人）申請(qǐng)取得貸款，購(gòu)房者的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)押在銀行，由購(gòu)房者分期償還銀行的貸款及利息。

33、 住房公積金一種義務(wù)性住房?jī)?chǔ)金，它是按照國(guó)家政策規(guī)定，通過(guò)“個(gè)人存儲(chǔ)、單位資助”的辦法建立的一筆屬于個(gè)人的住房消費(fèi)資金，專項(xiàng)用于個(gè)人支付住房方面的費(fèi)用。,39,,印花稅： 客稅對(duì)象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證，包括房屋因買賣、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為萬(wàn)分之五。契稅：指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。稅率為1.5%--3%。營(yíng)業(yè)稅：

34、指對(duì)銷售房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其營(yíng)業(yè)額按率計(jì)證的一種稅。個(gè)人所得稅：指?jìng)€(gè)人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動(dòng)并取得收入，就其所得計(jì)算征收的一種稅賦。公共維修基金維修基金是維修物業(yè)公共部位、共用設(shè)備的專項(xiàng)資金，屬全體業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)。,武漢市印花稅，契稅，維修基金的繳納標(biāo)準(zhǔn):,維修基金：磚混結(jié)構(gòu)住宅49元/平米，無(wú)電梯框架結(jié)構(gòu)住宅55元/平米，有電梯14層以下框架結(jié)構(gòu)住宅61元/平米，有電梯15層（含15）73元/平米

35、契稅：非普通住宅 3% 普通住宅 1.5% 首次購(gòu)買90平以下的普通住宅 1%普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)：中心城區(qū)（七個(gè)中心城區(qū)，東湖高新，武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）住宅小區(qū)建筑容積率在1.5以上;單套建筑面積在140平方米(含140平方米)以下;總價(jià)不超過(guò)140萬(wàn)元(含140萬(wàn)元)遠(yuǎn)城區(qū)：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;單套建筑面積在140平方米(含140平方米)以下;總價(jià)不超過(guò)90萬(wàn)元(含

36、90萬(wàn)元)。,別忘了！,還有項(xiàng)目可銷售的必備條件 ——五證、二書,房地產(chǎn)項(xiàng)目的“身份證”——五證,建筑規(guī)劃許可證：指城市規(guī)劃部門根據(jù)城市總體規(guī)劃和小區(qū)規(guī)劃要求，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查認(rèn)可后，頒發(fā)的有效證明，以便確保建筑項(xiàng)目符合城市規(guī)劃要求。建筑施工許可證：是指施工管理部門根據(jù)建筑許可證的要求，審查施工圖，設(shè)計(jì)相符后，經(jīng)組織招標(biāo)或議標(biāo)形式確定施工隊(duì)伍，允許組織

37、施工的有效證明。,1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證,2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證,3、國(guó)有土地使用證,4、建筑施工許可證,5、商品房預(yù)售許可證,二書：是指建設(shè)部為了加強(qiáng)商品房的質(zhì)量管理與監(jiān)督，要求發(fā)展商必須提供的新建住宅質(zhì)量保證書、新建住宅使用說(shuō)明書。,房地產(chǎn)項(xiàng)目的“二書”,,取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書，國(guó)土紅線圖，建設(shè)用地批復(fù),,工程項(xiàng)目選址申請(qǐng),,,取得工程項(xiàng)目選址意見書和項(xiàng)目設(shè)計(jì)條件、規(guī)劃紅線圖,建筑規(guī)劃方案審批（大型項(xiàng)目需做修詳規(guī)審查）,消防方案審查意

38、見書等相關(guān)部門審查意見書綠化方案、人防設(shè)計(jì)方案、環(huán)境批準(zhǔn)書審查意見,,,取得規(guī)劃方案審查意見書,,,取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證,,取得初步設(shè)計(jì)審查意見書,消防施工圖審查意見,環(huán)保審查意見,防雷施工圖審查意見,園林審查意見,人防審查意見,初設(shè)批復(fù),放驗(yàn)線回單,繳納規(guī)費(fèi)綜合費(fèi),,取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證,當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目工程整體竣工且達(dá)到竣工驗(yàn)收要求時(shí)，申請(qǐng)項(xiàng)目后期工程竣工驗(yàn)收。,質(zhì)量竣工驗(yàn)收,消防竣工驗(yàn)收,防雷竣工驗(yàn)收,園林綠化竣工驗(yàn)收,環(huán)保竣工

39、驗(yàn)收,規(guī)劃竣工驗(yàn)收,工程檔案驗(yàn)收,室內(nèi)環(huán)境空氣檢測(cè),,辦理工程竣工驗(yàn)收備案，并取得工程竣工驗(yàn)收備案證,,按照與業(yè)主簽訂的商品房買賣合同中約定的時(shí)間，進(jìn)行交房,,收集、整理辦理項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)證所需的資料，在商品房買賣合同約定的時(shí)間內(nèi)，為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證,房地產(chǎn)的質(zhì)保內(nèi)容,本商品住宅自驗(yàn)收合格之日起，本公司對(duì)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面防滲漏的保修期為5年。 交付使用時(shí)工程竣工驗(yàn)收已超過(guò)兩年的，自本保證書簽發(fā)之日起，以

40、上各項(xiàng)防水、防滲漏工程的保修期為3年。　　自本保證書簽發(fā)之日起，在購(gòu)房人正常使用情況下，凡本商品住宅有以下工程質(zhì)量缺陷，本公司按如下期限免費(fèi)保修： 1、供熱或供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期或供冷期； 2、電氣管線、給排水管道，為2年； 3、墻面、頂棚抹灰層脫落，為1年； 4、地面空鼓開裂、大面積起沙，為1年；