湘潭步步高購物廣場擴建項目發(fā)展報告（150頁）

1、湘潭步步高購物廣場擴建項目發(fā)展報告,編制：深圳天驁20100623號,開篇:湘潭，舍我其誰？---華隆步步高項目地塊分析,湘潭的驕傲！一條眾人皆知的新聞,6月19日9時30分，深圳證券交易所，步步高商業(yè)連鎖股份有限公司（簡稱步步高，代碼002251）董事長王填敲響了掛牌上市的鐘聲。開盤報42元，漲16.22元，漲幅為62.19％ .,步步高在騰飛，匹配你與融城的發(fā)展匹配你與中國的舞臺展示步步高企業(yè)意志的符號湘潭走向世界最具含

2、金量的名片你需要在什么平臺展示\什么符號來體現(xiàn)？,1.地塊區(qū)位功能描述 本地塊位于湘潭市建設南路與河東大道交匯處東南角，兩個地塊分別為邊線較整齊的四邊形A2與均勻分布的傘型A1。（如圖示：）,A1地塊,A2地塊,項目用地紅線面積：34233 ㎡總建筑面積：210742㎡地上建筑面積：166724㎡容積率：4.87A1區(qū)經濟指標：用地面積：19895㎡建筑面積：123818㎡（含原有4層商業(yè)建筑18532㎡）新建

3、建筑面積：119160㎡其中： 新建6層商業(yè)面積：50520㎡ 塔樓商務寫字樓面積：53119㎡(39層) 新建地下室面積：20180㎡A2區(qū)經濟指標：總建筑面積：63085 ㎡ （不含地下室23820 ㎡ ）商業(yè)裙樓：27905 ㎡ (4層)商務酒店：25175 ㎡ (21層)公寓樓：10005 ㎡(19層),2、項目經濟技術指標（A1、A2區(qū)）,,,3.地塊現(xiàn)狀情況分析地塊內部現(xiàn)狀，地塊拆遷正在進

4、行當中，地塊尚未進行平整，七通一平現(xiàn)狀均尚未達到。地塊一面臨主干道，擁有良好的昭示性，有利于市場快速認知項目。,4.地塊內部特點分析地塊現(xiàn)內部有電線桿、變電箱，在對居民生活和以后的規(guī)劃建設中，都會造成一定影響。原居民樓尚未完全拆除一方面影響地塊開發(fā)工程進度，另一方面會影響樓盤的銷售，從而使地塊開發(fā)周期和營銷周期拖長，并額外增加開發(fā)成本。本地塊所處區(qū)域為住宅區(qū)，內部并沒有人文景觀和自然景觀資源。地塊一面臨主干道，噪音影響較為嚴重。,5

5、.地塊的關聯(lián)程度 地塊原基礎上有步步高購物商場，東面緊鄰建設路上商圈，生活購物更加便利，方便居民實際生活。南面沿主干道霞光西路，交通四通八達，出行較為方便。西側靠近步步高休閑廣場，蓮城商業(yè)步行街，休閑設施，基本齊全。北鄰一規(guī)模較大的住宅區(qū)域，有效地充實了未來項目周邊的生活環(huán)境，形成良好的居住辦公環(huán)境。,6、項目發(fā)展機遇分析 建設路口日益成熟的核心商圈：建設路是河東區(qū)域主要干道，交通便利；建設路口作為湘潭河東區(qū)域的中央商業(yè)

6、區(qū)，湘潭未來CBD雛形已經初現(xiàn)。地理位置優(yōu)勢十分明顯；,開發(fā)商的高品牌效應：步步高在湘潭作為商業(yè)巨頭，在當?shù)赜休^好的口碑，客戶忠實度較高。,步步高作為一家上市公司，隨著發(fā)展不斷壯大，已經迫切地需要有一個能夠代表步步高形象、作為身價名片的建筑來證明自己的“步步高的意志”，這也是步步高發(fā)展歷程當中的第三次創(chuàng)業(yè)。,本項目區(qū)域是河東商業(yè)橋頭堡 湘潭的商業(yè)龍頭、商業(yè)門戶 是湘潭新商業(yè)核心 核心商圈效應具備了極大吸附

7、力 這里充滿了商機 這里是與生俱來的商務基地 城市標志、商務意志的塑造一塊珍稀寶地！在湘潭，試問舍我其誰？,7、項目地塊分析結論,第二章 產品論證篇——找準方向事半功倍,項目開發(fā)方向研判,鑒于項目地段珍稀、成本較高，能達到項目開發(fā)目標策略的有以下四個方向可以匹配: A、五星級酒店 B、高級商務寫字樓 C、中心區(qū)高層豪宅 D、酒店式公寓,迪拜-海水中的七星級酒店,曼

8、哈頓-帝國大廈,中心區(qū)高層豪宅,迪拜-海水中的七星級酒店,帝國大廈－寫字樓,中心區(qū)高層豪宅,VS,VS,從地塊特性與價值最大化出發(fā)選擇那個方向最佳？,酒店,寫字樓,住宅,本項目A1區(qū)開發(fā)高層住宅，會面臨較大開發(fā)風險，目前湘潭住宅售價不高，將帶來銷售壓力，建議慎重本方向開發(fā)。,項目產品開發(fā)方向一,A1(空中豪宅+品牌百貨)＋ A2(商務酒店+公寓樓),,優(yōu)點：項目周邊為湘潭ＣＢＤ核心，消費者對區(qū)域認同度高； 傳統(tǒng)產品，市場相

9、對比較成熟，項目地塊周遍交通＼購物環(huán)境優(yōu)良；缺點：湘潭城市化水平不高,作為高端住宅產品在總價上將會受到別墅的直面沖擊，而且(超)高層住宅在湘潭市民的心目中接受程度仍在發(fā)展中。 A1區(qū)的發(fā)展不是最吻合步步高效益與品牌形象的方向。,項目產品開發(fā)方向二,A1(星級酒店+品牌百貨)＋A2(商務酒店+公寓樓),,優(yōu)點：核心商務區(qū)，酒店如整體銷售單價高，品牌形象較好；缺點：酒店經營競爭激烈（如盤龍），缺少打造頂級酒店的天然資源和環(huán)

10、境；或在硬件上要加大投入。周邊環(huán)境、出入交通動線存在影響。,本項目A1區(qū)開發(fā)頂級酒店（或產權式酒店），形象上和檔次上將處于高不成低不就的尷尬地位，面臨較大開發(fā)風險，帶來銷售壓力，建議慎重以本方向開發(fā)。,項目產品開發(fā)方向三,A1(專業(yè)寫字樓+品牌百貨)＋A2(商務酒店+公寓樓),,優(yōu)點：銷售單價較高，品牌切合度高，有助于樹立企業(yè)品牌；　　　地塊條件本身打造所需的元素幾乎都能滿足．風險：湘潭市的商務辦公對寫字樓發(fā)展＼投資＼租用需求消費觀

11、念需要引導和開拓。,城市綜合體,,建議：本項目以樹立大河東ＣＢＤ核心區(qū)龍頭地位的功能形象打造，A1、A2區(qū)作為建設路核心商圈城市綜合體整體功能形象的完善和形象提升。,項目開發(fā)組合競爭力研判,呼喚領袖---湘潭寫字樓市場調研,市場論證,一、湘潭寫字樓發(fā)展歷史湘潭寫字樓的發(fā)展是隨著湘潭經濟的發(fā)展逐漸起步的，隨著一批大中型企業(yè)的建立，湘潭逐漸發(fā)展成為湖南乃至江南的工業(yè)重鎮(zhèn)，主要產業(yè)包括鋼鐵、機電、紡織等。20世紀90年代，湘潭的一批企業(yè)

12、未能順利實現(xiàn)市場化出現(xiàn)虧損倒閉，導致湘潭的經濟發(fā)展及城市發(fā)展在此一時期稍顯停滯。但作為經濟發(fā)展的依托產物—寫字樓從那時起也緩慢地發(fā)展起來了。1、湘潭寫字樓的發(fā)展階段和分布特點 綜觀湘潭寫字樓的發(fā)展史，從上世紀90年代至今，湘潭的寫字樓發(fā)展是十分緩慢的，先后經歷了四個階段,正在期待第五階段的面世：,第一階段：90年代初期至中期--寫字樓發(fā)展萌芽期。 90年代初期由于市場經濟不活躍只有為數(shù)不多的公司及外地駐潭辦事處在

13、外租樓辦公，各類企事業(yè)單位對寫字樓的需求較少。這一時期的寫字樓發(fā)展很不成熟，設備簡陋，配套極少。代表寫字樓：潭城大廈；,潭城大廈門口,大廈內部門牌,第二階段：90年代末至21世紀初——寫字樓發(fā)展期 九十年代末隨著經濟的發(fā)展，越來越多的公司需要租用場地對外辦公，一些臨街的樓宇通過改造對外出租；由于以前的樓宇設施陳舊，物業(yè)無人管理，二十世紀初出現(xiàn)了一些新建的樓宇（如海關大樓，國稅大廈，高新開發(fā)區(qū)大樓由于除了自己辦公之外還有很多樓層剩余

14、）一些大公司的對外辦公點設在此處，以及近2002年以來的直銷和培訓事業(yè)在湘潭做得紅紅火火，也在市區(qū)內租房辦公；代表寫字樓：潭水大廈、高新開發(fā)區(qū)管委會大樓、海關大樓等。,潭水大廈,潭水大廈寫字樓分布圖,海關大樓,高新開發(fā)區(qū)管委會大樓,第三階段：2005年至2007年——寫字樓又一新的發(fā)展時期 2005年隨著房地產行業(yè)的發(fā)展，一些房地產商看到了湘潭寫字樓的空缺及業(yè)主的需求，建成了比以往魚龍混雜的商住樓設施完善的湘潭新一代

15、寫字樓，但與真正意義上的寫字樓還有很大的差距。代表寫字樓：中榮時代廣場、金湘潭等。,中榮時代廣場,金湘潭,第四階段：2007年以后—“準”成熟階段 2007年是湘潭寫字樓新時代的到來，九州怡景財富廣場第一個在湘潭打出“5A”級寫字樓，率先占領湘潭寫字樓的空缺高地。雖然九州怡景財富廣場不管是在硬件設施還是軟件服務上都達不到真正意義上“5A”級寫字樓的標準，但畢竟是湘潭寫字樓的又一先河，開啟了湘潭寫字樓新的元年，引領湘潭寫

16、字樓市場向前健康的發(fā)展。新的真正意義上的“5A”級寫字樓將呼之欲出。,九州怡景財富廣場,湘潭寫字樓的檔次情況 第一階段：這一階段是湘潭寫字樓的萌芽時期，寫字樓各種硬件設施和配套都很不完善，主要表現(xiàn)為電梯較少甚至沒有、沒有專業(yè)物業(yè)公司、周邊環(huán)境差等，檔次很低； 第二階段：處于發(fā)展時期的湘潭寫字樓開始從各方面逐步完善，表現(xiàn)為電梯增多、硬件設施完善、開始配有物管公司等，寫字樓檔次逐漸提升； 第三階段：隨著湘潭寫字樓進一步發(fā)展，這一時

17、期的湘潭寫字樓的檔次也進一步提升：電梯開始注重名牌、物管公司更專業(yè)、部分使用了中央空調、車位充裕并開始使用地下車庫； 第四階段：率先標桿自己為“5A”級寫字樓實際為公寓式寫字樓，各種硬件設施和軟件服務日益完善，辦公環(huán)境日益優(yōu)越，這一時期的寫字樓已經較為專業(yè)檔次較高。但與真正意義上的“5A”級寫字樓還是是存在很大距離。,3、湘潭寫字樓的租金變化情況,4、湘潭寫字樓的業(yè)主,第一階段：最初在湘潭的寫字樓業(yè)主主要為外地企業(yè)在湘潭的辦事處、市

18、內 主要國企和事業(yè)機關單位、各行業(yè)龍頭企業(yè)或領先企業(yè)，民營企業(yè)較少； 第二階段：在第一階段基礎上企業(yè)數(shù)量和行業(yè)都有所增加，如金融保險類公 司、投資公司、房地產和建筑類公司、各類廣告公司等，這一時期私營企業(yè)和各類中型公司逐漸增多； 第三階段:各行各業(yè)公司繼續(xù)增多，最為突出的各類培訓機構、銷售類公司、 貿易類公司等增加數(shù)量較大； 第四階段:這一時期的變化有兩個特征：一是大型經濟實力較強的公司開始不滿足現(xiàn)有的寫字樓

19、辦公條件，開始尋找更好更專業(yè)的寫字樓；二是越來越的中小型公司以及剛起步的創(chuàng)業(yè)型公司已經開始熱衷寫字樓，寫字樓需求逐漸增大；,5、湘潭寫字樓的配套設施情況,,二、湘潭寫字樓分布和價格走勢,1、湘潭當前寫字樓分布圖,湘潭目前的寫字樓分布可分為河西和河東兩大版塊。河西主要分布在商業(yè)經濟最繁華的地段民主路（白石公館）車站路（潭城大廈）基建營（中榮時代廣場）韶山中路（金湘潭），河東主要分布在河東大道（潭水大廈. 湘潭商業(yè)銀行總部大樓）新市府板塊的

20、芙蓉路（高新開發(fā)區(qū)大樓.海關大樓.九州怡景苑.帝景國際.建鑫城市廣場）。,2、湘潭寫字樓租金變化走勢,湘潭各階段價格變化比較明顯，從最初萌芽時期的5元/平米/月，長到現(xiàn)在的25元/平米/月，漲幅了４倍為20元/平米/月。其中漲幅最大的是第三階段到第四階段，漲幅突破10元/平米/月。可以看到，湘潭市寫字樓漲副相對較大，說明寫字樓發(fā)展需求旺盛。,九州怡景 財富廣場,三、湘潭代表性寫字樓賞析,中榮時代廣場,金湘潭,,白石公館,1、寫字樓租售價

21、格情況,四、湘潭寫字樓市場現(xiàn)狀分析,2、寫字樓硬件設施配套情況,根據調查湘潭市初期的寫字樓內部沒有什么硬件設施，只有簡單的升降電梯。但隨著湘潭經濟的發(fā)展，企業(yè)的數(shù)量增加，要求房產公司開發(fā)的寫字樓項目在品質得到真正的提高，如今某些樓盤致力打造出湘潭頂級5A級寫字樓，硬件配套設施也由最初的升降電梯到今天的中央空調、手扶電梯、升降電梯、閉路電視監(jiān)控、專業(yè)的物業(yè)管理公司、地下停車庫。從初期到現(xiàn)階段的寫字樓，這個過程是漫長的，根據本次調查分析，硬

22、件設施提高，對寫字樓的銷售、租賃價格，起著至關重要的作用。,3、寫字樓租售情況,目前湘潭有一定形象的寫字樓租售情況非?；鸨┎粦?，如高新開發(fā)區(qū)大樓、海關大樓基本沒有空置（我司在前階段計劃租賃都需要預約登記），而公寓式寫字樓企業(yè)參差不齊，樓盤的規(guī)劃形態(tài)也不符合寫字樓的標準，但是租賃市場也不錯，如九州怡景苑、白石公館這樣最近上市的公寓式寫字樓還是占有一定的市場的。調查分析得出湘潭市場整體寫字樓綜合租賃率約為80% 。,4、湘潭寫字樓市場

23、供應特征分析,形象差，無專業(yè)寫字樓：湘潭目前寫字樓形象較差，暫沒有出現(xiàn)純寫字樓，寫字樓不上檔次,寫字樓有極大的品質提升空間,形成差異； 分布零散、無序：根據調研，湘潭寫字樓市場放量約為1500套（單位建房、沿街鋪面上蓋辦公樓等多屬自建房，統(tǒng)計較為困難，不計算在內 ）； 沿城市主干道改建的寫字樓有一定供應：大量單位自建房、沿街鋪面上蓋改為寫字樓等現(xiàn)象非常明顯； 部分單位自用寫字樓流入市場：單位自用房剩余部分進入市場占較大比例，

24、主要以租為主； 公寓式寫字樓為主：新增的寫字樓項目如建鑫·城市廣場、中瀚廣場等多以公寓型寫字樓為主，這是湘潭寫字樓普遍現(xiàn)象； 純寫字樓分布在河東：從寫字樓分布區(qū)域來看，湘潭寫字樓主要分布在新開發(fā)區(qū)河東區(qū)域，河西的純寫字樓目前沒有;,零散、無序、品質低、小規(guī)模是湘潭寫字樓基本特征，在供應上，公寓式寫字樓、單位自建寫字樓、圍繞城市干道兩側改建的寫字形成了目前湘潭寫字樓的供應狀況。在區(qū)域上，河東作為新城區(qū)，政府機關多聚

25、居于此，產生了單位建設的純寫字樓，如高新區(qū)大廈、海關大樓等，區(qū)域寫字樓供應參差不齊。目前公寓寫字樓租金水平為22-36元/㎡之間(含空調費)，租賃回報率要高于住宅。,湘潭寫字樓市場供應特征總結：,領袖型第五代專業(yè)寫字樓呼之欲出！,第三章:步步高商圈的魅力---湘潭寫字樓消費者調研,為全面了解湘潭寫字樓市場，掌握客戶對寫字樓的需求情況，本公司對湘潭市30家各類企業(yè)進行了一場問卷調研，調研結果統(tǒng)計如下：,1、有無寫字樓,調研結果中

26、，有71%的公司沒有自己的寫字樓，29%的公司才有自己購買或是租用的寫字樓。大部分公司都選擇在價格較低的住宅區(qū)辦公，說明由于各種原因湘潭寫字樓的市場接受度較低。其中在高新科技大樓辦公的相對較多。,2、湘潭最好的寫字樓 在問及目前湘潭最好的寫字樓，九州怡景財富廣場提級的次數(shù)最多，為12次，金湘潭和高新其次有6次。說明在影響寫字樓接受度的因素中地理位置還是占首要位置。,3、公司情況,在調研公司里面，有近90%的公司員工不到50人

27、，50-100人占10%，100以上占4%,4、對湘潭現(xiàn)有寫字樓看法 認為當前湘潭寫字樓不好的原因：1)        配套設施配套少；2)        物業(yè)管理跟不上，服務不到位；3)        安全設施沒保障；

28、4)        人氣不足。,希望得到的服務：1）     寫字樓星級服務；2）、會所、休閑、餐飲；,5、認為寫字樓應具備的條件,可以看到，客戶認為寫字樓應該具備的條件中交通便利占了最大的比例，為55%；其次為物業(yè)管理情況占了21%；中央空調為17%。,6、寫字樓類型,可以看到，客戶最看好的寫字樓類型是純寫字樓和

29、智能化公寓寫字樓占了最大的比例，分別為43%和40%；其次為酒店式寫字樓，為14%。說明純寫字樓和智能化寫字樓的市場接受度比較高。,7、愿意購買還是租用寫字樓,調研中，有71%的客戶愿意租用寫字樓，只有29%的人愿意購買寫字樓。對于剛起步或是暫時沒有能力購買的公司來說，租用仍然是首選，可以看到價格仍然是制約因素。客戶還沒有轉移到投資用途概念上來。,8、希望寫字樓擁有的功能在調研中客戶提到希望寫字樓的功能有：運動、健身、休閑和餐飲。

30、 9、能承受的租金價位 在能接受的價位的調研中，幾乎全部的公司都選擇在20—30元/平米/月，只有少數(shù)大型實力企業(yè)能接受稍高點價位，也只選擇30—40元/平米/月?？梢?，租金仍然是制約湘潭寫字樓發(fā)展的門檻。,10、會選擇寫字樓的區(qū)域,可以看出，有54%的公司愿意選擇在市政府附近；43%的公司愿意選擇在步行街附近，只有3%公司愿意選擇在基建營附近。本項目所在的步行街附近的市場接受是比較高的。,11、是否愿意購買或是租用華隆步步

31、高上面的寫字樓,調研中有72%的人愿意購買或是租用華隆步步高上面的寫字樓。選擇的因素主要是這里交通方便、人流量大，但更多的是因為步步高的位置所在。,寫字樓消費者調研結論1、湘潭寫字樓市場的投資\使用需求可挖掘空間巨大;2、老一代寫字樓已經無法滿足現(xiàn)代企業(yè)對寫字樓新 的需求；3、需求趨向服務人性化、趨向配套完善化較強烈；4、租金接受度多為20-30元/㎡，也有部分接受30-40元/㎡ ;5、對步步高所帶來的商務形

32、象、商圈效應具有極大 的興趣。,第四章:融城引領中部崛起---湘潭社會經濟發(fā)展與湘潭寫字樓發(fā)展趨勢研判,長株潭融城中湘潭的地位,兩型試驗區(qū)下的湘潭與房地產的機遇以長株潭融城中心城為基本戰(zhàn)略定位的規(guī)劃以仰天湖和昭山風景區(qū)CBD/CTD/CLD為核心的城區(qū)定位新特區(qū)的確立，使長株潭一體化發(fā)生了質的飛躍，從地區(qū)性經濟增長極到國家改革試驗區(qū)的提升；實現(xiàn)了從省域發(fā)展戰(zhàn)略到國家發(fā)展戰(zhàn)略的飛躍。,長株潭城市群空間規(guī)劃,根據“兩

33、型社會”實驗區(qū)和長株潭城市群發(fā)展需要，長株潭城市群核心區(qū)發(fā)展規(guī)模將達到1000萬—1200萬人口的特大城市群，核心區(qū)用地規(guī)模約4500平方公里。城市群規(guī)劃為組團式布局：長沙: 三城七組團, 株洲為兩城五組團，湘潭為兩城三組團（河東新城、河西老城，昭山、九華、易俗河）。,湘潭市的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃設想,1 .總體思路：“東建西改，南跨北進，完善功能，提升品位?！?．規(guī)劃結構：建設“一軸兩區(qū)三帶” （“一軸”即韶山大道；“兩區(qū)”即全

34、面完善河東城市中心區(qū)的規(guī)劃，加快河西舊城改造步伐和城區(qū)延伸；“三帶”即湘江生態(tài)經濟帶、長潭西線經濟帶和天易經濟帶）。3．戰(zhàn)略定位：湘潭市城市空間定位為長株潭“兩型社會”實驗區(qū)和“3+5”城市群主體功能區(qū)的核心片區(qū)之一，是湖南省西南部主要的經濟輻射源，是湖南省重要的工業(yè)、科教、旅游、宜居城市。,戰(zhàn)略發(fā)展方向,城市的空間發(fā)展方向，湘潭市應在堅持原有的“東建西改”的基礎之上，突破原有思維局限，重視向南和向北的空間拓展：“南跨北進”。這一方

35、面是體現(xiàn)長株潭“兩型社會”實驗區(qū)的要求；另外一方面，也是湘潭突破現(xiàn)有以及潛在發(fā)展瓶頸的重要戰(zhàn)略措施，可以為未來湘潭市大發(fā)展留下足夠戰(zhàn)略空間。,戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)模,隨著城市化進程的加快和經濟增長潛力的激活，湘潭市的城市人口戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)模將達250萬—300萬人。湘潭九華新城建議空間規(guī)模為80～100km2，人口控制在80萬～100萬之間；易俗河城區(qū)空間規(guī)模為30～50km2，人口為30萬～50萬之間；河東城區(qū)為80萬人左右；昭山易家灣地區(qū)為10萬

36、人左右；河西城區(qū)40—50萬人左右。,湘潭的河東新城區(qū)，昭山地區(qū)和九華新城將成為長株潭城市群發(fā)展的熱點，從區(qū)位角度分析，河東新城區(qū)更適合建立為湘潭的CBD。,特區(qū)的建立為湘潭房地產業(yè)創(chuàng)造了空前機遇！,湘潭工業(yè)園區(qū)的發(fā)展,河東組團：規(guī)劃“一區(qū)（城市新中心區(qū)）、一帶（湘江生態(tài)經濟帶）、兩城（鋼城、電城）三園（雙馬機電工業(yè)園、高新生物醫(yī)藥園和新材料工業(yè)園）”。河西組團：規(guī)劃以老城區(qū)為主體的傳統(tǒng)商業(yè)中心，羊牯—赤馬片區(qū)大學城。昭山—易家灣

37、組團：規(guī)劃建設昭山風景旅游區(qū)。鶴嶺組團：城市重工業(yè)區(qū)。,大學城,昭山-易家灣組團,昭山風景旅游區(qū),鶴嶺組團,,城市重工業(yè)區(qū),湘潭工業(yè)園區(qū)的發(fā)展,湘潭的工業(yè)園區(qū)建設，方興未艾； 湘潭的工業(yè)園區(qū)經濟，如火如荼。,湘潭市共設立各類園區(qū)、工業(yè)小區(qū)9個，其中：省級園區(qū)4個，其他工業(yè)小區(qū)5個。主要有：高新技術開發(fā)區(qū)內的德國工業(yè)園和新材料工業(yè)園、雨湖區(qū)先鋒工業(yè)園、岳塘區(qū)雙馬工業(yè)園、湘鄉(xiāng)皮革工業(yè)園、湘潭縣易俗河經濟開發(fā)區(qū)內的天易工業(yè)

38、園和吳家巷工業(yè)園。,湘潭（德國）工業(yè)園——產業(yè)定位于環(huán)保產業(yè)、建材產業(yè)、汽車配件制造業(yè)，形成中德中小企業(yè)產業(yè)基地、中德環(huán)保產業(yè)基地。湘潭九華工業(yè)園——產業(yè)定位于汽車工業(yè)、機電一體化、工程機械、鋼制品精深加工、機械制造業(yè)，創(chuàng)建湖南先進制造業(yè)中心。 湘潭易俗河經濟開發(fā)區(qū)——由天易生態(tài)工業(yè)園、金霞旅游文化區(qū)、商貿區(qū)三部分組成，初步形成了生物醫(yī)藥、機電制造、食品加工和新型材料四大主導產業(yè)。湘鄉(xiāng)市皮革工業(yè)園——小規(guī)模分散型的制革企業(yè)集聚，建

39、立制革、成品深加工、銷售服務三位于一體的規(guī)?；s化專業(yè)工業(yè)區(qū)。湘潭市先鋒工業(yè)經濟園——重點支持①現(xiàn)代高科技的研究與開發(fā)，高新技術項目的孵化；②新材料、生物、醫(yī)藥、環(huán)保項目；③農、林產品的深加工；④文化、商貿、基礎建設等。湘潭市雙馬工業(yè)園——引進技術含量高、管理理念先進、市場前景較好的企業(yè)入園投資興業(yè)。,各園區(qū)產業(yè)定位,入園企業(yè)不斷增加中……,易俗河經濟開發(fā)區(qū)已引進企業(yè)126家先鋒工業(yè)園引進９家企業(yè)高新區(qū)德國工業(yè)園和新材料工業(yè)園

40、區(qū) ，有德國專家村及４家入園企業(yè) 吳家巷工業(yè)園已落戶４６家企業(yè) 湘鄉(xiāng)皮革工業(yè)園 ，入園制革企業(yè)７家 岳塘區(qū)雙馬工業(yè)園，目前入園企業(yè)21家，“十一五”期間計劃引進100家企業(yè)對外辦事、上下游企業(yè),湘潭經濟與房地產主要情況,湘潭市經濟和房地產主要情況,湘潭市近5年GDP持續(xù)保持較高增長的態(tài)勢，特別是03年—04年之間，增長幅度特別大。但07年市區(qū)增長率11.85%較06年的4.45%有下降趨勢。湘潭市經濟發(fā)展逐漸回歸理性。,,,從以

41、上圖表可以看出，湘潭市房地產行業(yè)正以穩(wěn)健的姿態(tài)向前發(fā)展，07年商品房新開工面積、竣工面積、投資額和預售面積都較06年有較大程度的提升。,開發(fā)投資,湘潭市經濟和房地產主要情況,湘潭市固定資產投資,湘潭固定資產投資穩(wěn)步上升,2004年增幅最大,增長率達到49.4%. 2005年、2006年增幅放緩并呈下降趨勢,主要是國家宏觀調控,使湘潭固定資產投資放慢了腳步,同時也表明了湘潭的固定資產投資將由快速時代轉為平穩(wěn)上升時代.,湘潭市經濟和房地產主

42、要情況,湘潭市全社會消費總額,全社會消費總額是社會經濟活躍的表現(xiàn).湘潭從2002年以來全社會消費總額逐年增長,2005年增幅出現(xiàn)下降,而2006年開開始增幅迅速上升,2007年躍居近幾年首位.體現(xiàn)了湘潭社會經濟活躍性,也體現(xiàn)了湘潭消費能力增強.,湘潭市經濟和房地產主要情況,湘潭市金融存款和貸款,隨著經濟發(fā)展,湘潭人們的余款越來越多,形成了一大筆閑余資金,但是貸款也在不斷的增加,體現(xiàn)了湘潭經濟的發(fā)展和靈活的運用融資渠道.也凸顯了湘潭缺乏一

43、種適合大眾投資的產品以及缺乏投資觀念.,湘潭市經濟和房地產主要情況,湘潭房地產供求分析,湘潭房地產自2002年呈現(xiàn)快速增長跡象，近幾年來發(fā)展速度異常迅猛，無論是市場供應量還是需求量，都呈幾何倍增長，其中03年—06年的年增長率分別達到了217%和231%。從03年—07年的市場供求比來看，呈現(xiàn)出一個完美的W型，但總體來說是供求平衡，市場需求與市場放量同步增長，表明湘潭人的購房需求十分旺盛，還有很大潛力。,湘潭市經濟和房地產主要情況,湘

44、潭房地產雖起步較晚，但發(fā)展迅速，樓市迅速飆升，自2003年以來，商品房住宅年增長率達到18%，其中2007年商品房住宅均價達到1581元/平米，其中河東地區(qū)均價高達1934元/平米，部分高品質樓盤均價甚至突破了2800元/平米的大關。以此增長幅度預測，08年湘潭市整體均價預計將增長300元/平米，即整體均價在2100元/平米—2200元/平米之間！,2003—2007年湘潭樓市均價走勢分析,湘潭市經濟和房地產主要情況,湘潭07年6

45、月—08年5月價格走勢圖,湘潭市經濟和房地產主要情況,湘潭07年6月—08年5月銷售成交套數(shù)走勢圖,湘潭市經濟和房地產主要情況,分析：由上圖可以看出，除了長沙的房價收入比略超過國際標準，株洲、湘潭兩地的房價收入比還是處于非常合理的范圍內。因此，我們有充分的理由相信，長株潭房地產市場發(fā)展前景還很廣闊，還有比較大的發(fā)展空間。,,長株潭2007年房價收入比,啟示,湘潭市社會經濟、房地產正進入上行通道，房地產供求基本平衡，固定資產投資平穩(wěn)、

46、房地產價格穩(wěn)步上升，老百姓手里余錢增加，目前的宏觀經濟政策對市場產生一些輕微影響，但整體發(fā)展面趨勢看好。經濟的穩(wěn)定發(fā)展，為湘潭商貿業(yè)、工業(yè)園區(qū)、現(xiàn)代服務業(yè)都起到積極的推動作用。從另一方面也催生寫字樓的發(fā)展。,二、湘潭中小企業(yè)成長與發(fā)展趨勢1、當前湘潭中小型企業(yè)發(fā)展數(shù)量 截止到2008年上半年，在湘潭市的注冊各類企業(yè)一共有4260家。其中，全市共有獨立核算的工業(yè)企業(yè)1340家，大中型企業(yè)26家，中央、省屬企業(yè)1

47、4家。分類型來看，農業(yè)類企業(yè)38家，建筑企業(yè)123家，保險公司17家。產值過億的有27家，省級重點扶持企業(yè)50家。2、未來幾年湘潭中小企業(yè)發(fā)展數(shù)量 預計在未來三年，湘潭各類企業(yè)數(shù)將有望突破5000家。按每家平均需求辦公面積150平方米計算，理論上存在75萬平方米寫字樓的需求。除一部分單位自建辦公房外，需要在市場上進行解決。,1、高標準的5A級寫字樓將成為湘潭中大型企業(yè)發(fā)展的必然需求，在未來幾年需求將增大；2、湘潭以各工

48、業(yè)園為依托，以中大型企業(yè)改制向國際化接軌為契機，越來越多的企業(yè)需要一個專業(yè)高檔次的寫字樓作為名片，需求加大；3、湘潭各工業(yè)園區(qū)的發(fā)展，寫字樓需求主要體現(xiàn)于滿足企業(yè)商務、行政需求加大上；4、現(xiàn)代化服務業(yè)在湘潭發(fā)展對寫字樓的增長需求明顯；5、長株潭融城，湘潭房地產的“價格洼地”效應將吸引更多的投資者進入，目前寫字樓的租金回報（約9%）遠遠高于住宅，大大刺激投資者的需求。,湘潭寫字樓未來趨勢研判,湘潭寫字樓“井噴”

49、 時代即將到來！,第五代寫字樓蓄勢待發(fā)！,第五章:項目開發(fā)定位---商務意志力 湘潭總部經濟基地,曼哈頓帝國大廈---商務全球化的意志,上海·金茂大廈,北京·財富中心,香港·中銀大廈,臺北·101大廈,深圳:地王大廈大中華國際交易廣場,廣州中信大廈,南寧·帝王國際商會中心,國內寫字樓發(fā)展現(xiàn)狀,從國內寫字樓發(fā)展的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，我國寫字樓可分為以下幾個階段：初級階段→中

50、級階段→高速發(fā)展階段→成熟階段 國內較發(fā)達城市GDP呈高速增長態(tài)勢，第三產業(yè)從業(yè)人員人數(shù)的上升為寫字樓的需求提供了良好的基礎； 與早期寫字樓形態(tài)、功能單一，品質檔次僅滿足于一般性辦公需要，入住客戶零散、檔次較低，供應、需求較少的初、中級階段相比，隨著中國房地產行業(yè)近幾年的高速發(fā)展，眾多實力開發(fā)商的進入，先進的開發(fā)理念使得寫字樓市場在供應量、產品外觀、使用功能、軟硬件配套、人性化管理方面都得到了極大的改善，檔次也隨之提升；

51、 在供需兩旺的強勁動力帶動下，國內寫字樓市場目前也處在一個高速發(fā)展的階段。 但由于城市整體規(guī)劃的不完善，很難形成成熟的商務辦公區(qū)，集中的寫字樓群，國內寫字樓市場整體上與國外成熟的寫字樓市場尚有一段距離。,由于國內不同城市發(fā)展寫字樓環(huán)境復雜多樣，我們在此以國內僅有的真正意義上的CBD區(qū)域為例子加以寫字樓環(huán)境的比較和分析。,這是個注意力經濟時代這是個是中心化商務時代城市CBD地標性大廈代表著新銳、主流和商務中心化國際化

52、、現(xiàn)代化的主流高標準專業(yè)寫字樓——作為企業(yè)走向社會的名片同時也承載著這個城市走向世界的一張響亮名片,項目開發(fā)策略,領導者,追隨者,挑戰(zhàn)者,補缺者,行業(yè)老大,敏銳的機會者,次／非主流市場,,非行業(yè)老大,,,項目開發(fā)策略——高品質、高標準、高起點、領導型產品,市場競爭策略： 與步行街產品開發(fā)形成差異化，并作為商業(yè)龍頭帶動整個街區(qū)發(fā)展。 走高品質開發(fā)路線，實施理念與品質創(chuàng)新的戰(zhàn)略。,,當我們站在湘潭城市發(fā)展進程的高

53、度，特別是河東建設路口區(qū)域發(fā)展的高度,發(fā)現(xiàn)本項目所具備的重要價值。,對本項目所處的區(qū)域價值進行審視,未來湘潭城市中心區(qū),湘潭未來中央商業(yè)區(qū),區(qū)域價值的重新審視,區(qū)域價值的重新審視,湘潭中央商務生活區(qū) 商務領袖,本項目主題形象：,打造建筑綜合體，有效整合物業(yè)組合形式，實現(xiàn)項目最大價值。,核心開發(fā)策略,,項目定位,未來，這里會誕生什么？,地塊A,每一個人，都有一個夢想！城市也一樣，需要一種城市精神，需要一種榮光。 建設路口步步高項

54、目如何營造最佳社會效益與經濟效益，實現(xiàn)城市、企業(yè)的品牌傳播、價值超越，值得期待！,[本方案純屬建議性質，敬請保密],香港有中銀大廈,深圳有地王大廈,上海有金貿大廈、東方明珠,吉隆坡有雙子星!,湘潭有什么?湘潭的城市精神是什么？,,湘潭CBD總部經濟基地,總部經濟,總部經濟是指一個城市創(chuàng)造良好條件吸引跨國公司、外埠大型企業(yè)、本區(qū)域內大型企業(yè)總部入駐，進而集聚各種生產要素和創(chuàng)新要素，提升自己的核心競爭力，從而達到企業(yè)與城市的雙贏，是中國

55、區(qū)域經濟發(fā)展成熟化、規(guī)范化階段的必然產物?？偛拷洕欣谄髽I(yè)利用區(qū)域比較優(yōu)勢，實現(xiàn)經營成本最小化；同時使企業(yè)總部入駐城市增加政府財政收入，促進就業(yè)和消費，推動城市轉型升級。“總部經濟”具有強勁的納稅效應、就業(yè)拉動效應、產業(yè)積聚效應和經濟輻射效應。能在較短的時期內給當?shù)貛砻黠@的經濟帶動作用，提升當?shù)氐腉DP總量，可以說是刺激當?shù)亟洕l(fā)展的一劑“強心針”。,建設路口核心商圈作為湘潭CBD的步步高項目生逢其時！,世界十大最高建筑,湘潭標志

56、性建筑即將誕生！,一個新的標志正在形成中……一個城市的榮光！一個時代的騰飛！一個企業(yè)的使命！,這里有：一件受人尊敬的，有著影響力的，寄托我們理想，承載我們這代人責任，記錄我們城市觀的作品。,這里將誕生——湘潭的城市精神,向上挺拔一種“敢為人先”的氣勢,1、項目總體物業(yè)定位,,,,,A1地塊功能,商務、 商業(yè)、 公寓、 居住、休閑、娛樂、投資等功能復合；科技研發(fā)、教育培育、湖湘文化,都市功能復合、人文復合,品牌百貨、總部經

57、濟寫字樓商務會所/配套、休閑廣場停車場,A2地塊功能,星級酒店酒店式公寓休閑、娛樂、卡拉OK酒吧街,復合型商務物業(yè)提升項目整體形象，榮升片區(qū)物業(yè)新貴。,湘潭CBD—總部經濟城市綜合體（A1、A2地塊）,,,,,城市精神 ? 商務領袖,2、項目總體形象定位,客戶類型描述： 湘潭大中型國有企業(yè)、中央、省屬企業(yè)、各辦事處、建筑企業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、工業(yè)園區(qū)企業(yè)……客戶業(yè)態(tài)描述： 金融、證券、保險、科技、軟件、咨詢、顧問

58、公司、物流貿易、代理公司、中小型廣告公司、設計工作室、裝飾公司、文化公司、動漫工作室……,3、總體客戶定位,各類型客戶類型及需求分析,,項目規(guī)劃布局建議,標志性建筑個性化外立面建議,立面采用個性化造型，獨特而具昭示性,地塊不規(guī)則，占地面積不大，做多棟塔樓難度較大。同時在功能規(guī)劃中建議將部分商務公寓融入到寫字樓功能中;一方面：滿足商務辦公市場需求另一方面：降低開發(fā)、運營成本，快速回籠資金。確保物業(yè)的純粹性和高端品質。,建筑薄體板式布局，昭

59、示面最大化景觀面最大化開辟前廣場，易于聚集人流及地面停車,方案一：時尚薄板商務樓,規(guī)劃布局建議,,N,,,,寫字樓大堂與步步高百貨,高層區(qū)為純寫字樓，為中大型公司提升公司形象而量身定做,面向用家市場,景觀開闊，價值較高。,低層區(qū)為中小型公司全新商務空間，開放式辦公空間、loft等，自由分隔、隨意組合，舒適、氣派，面向投資、自用型客戶群體購買。,規(guī)劃布局,,,,,商務配套、酒樓、餐飲、商務會議廳,,,,,,頂層為高級商務會所,,,功能

60、分布,,,,,,1層為寫字樓大堂，1-6層為步步高品牌百貨,16-27層為中大型企業(yè)寫字樓每層約1360㎡,2-4層商務配套，餐飲、商務會議廳等。,28-36層為步步高企業(yè)總部,37-39層為高級商務會所,,,,5-15層為中小型企業(yè)寫字樓/公寓式寫字樓，每家公司辦公面積約150--250㎡,,,,,方案一垂直功能分布,高層部分為純高檔寫字樓物業(yè)，最大化利用了高層景觀、視野感等產品優(yōu)勢，并轉化為價值兌現(xiàn)；低層部分宜商宜住的公寓式寫字樓

61、規(guī)避了純商務寫字樓高成本、高價的銷售壓力；形成良好的內部循環(huán)鏈，商務辦公、居住、商業(yè)三種功能業(yè)態(tài)形成有機聯(lián)動，最大化利用了自身資源配置；項目整體形象完整。,規(guī)劃評價,寬體設計，大氣、獨特立面時尚動感，造型具有較強的標志感和現(xiàn)代感物業(yè)功能合理分配，品質絕佳,,,方案二：分體商務樓,商業(yè),商務會議廳,塔樓為純寫字樓,,,,,,,,,步步高百貨上增加部分商務公寓設計,規(guī)劃布局,,頂層為高級商務會所,,,,,功能分布,,,,,,,,,1

62、層為寫字樓大堂，1-6層為步步高品牌百貨,2-4層商務配套，餐飲、商務會議廳等。,5-15層為中小型企業(yè)寫字樓/公寓式寫字樓，每家公司辦公面積約150--250㎡,,16-27層為中大型企業(yè)寫字樓每層約1360㎡,28-36層為步步高企業(yè)總部,37-39層為高級商務會所,,,增加10層左右的小戶型公寓，每套面積約50--70㎡,方案二根據現(xiàn)有地塊情況，規(guī)劃設計能否實現(xiàn)存在問題，方案二純商務寫字樓規(guī)模有些大，寫字樓市場消化會有一些問題。

63、,方案二可行性還需由設計院論證！,方案二問題,我司建議優(yōu)選方案一,輔推方案二需由設計院和營銷公司進一步論證后確定,單體設計建議,以70-120平方米作為基本單位設計，并可自由組合，靈活分割；相對常規(guī)以50-60平方米為基本單位設計，可減少柱網，提高使用率及檔次形象。,辦公型商務公寓產品設計（5-15層低層區(qū)）：,產品設計,注明：1、以打造小面積開間商務空間為主要設計目標，保證首次入市資金回籠及市場影響。2、基本設計單元以70-12

64、0㎡、150-160㎡兩種設計單位，本著自由、變幻組合的原則進行調整，單元面積、套數(shù)配比可根據推售時的最新市場行情做適當?shù)恼{整。3、在設計上，設置四位一體創(chuàng)新組合產品，提升產品附加值及企業(yè)形象。,辦公型商務公寓產品設計,設置LOFT空間LOFT原指工廠或倉庫的樓層，現(xiàn)指沒有內墻隔斷的開敞式平面布置住宅。逐漸演化成為一種時尚的商務、居住生活方式。它的定義要素，主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復式結構，類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁

65、；流動性，戶型內無障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術性，通常是業(yè)主自行決定所有風格和格局。,產品建議,樣板圖例,復式LOFT效果示意圖,,,,4.8m,,彈性單位效果示意圖（大框架、少墻、少柱；平面相鄰單位可以自由打通，讓業(yè)主DIY）,產品建議,辦公空間剖面示意,開放式辦公空間,,標準層辦公空間,,,,,,3.3m,3.3m,兩層高，計算一層面積,,核心筒,特色復式公寓創(chuàng)新設計 個性與舒適相結合，首創(chuàng)小

66、戶型空中TOWNHOUSE； 改變單純的40-60平方米的戶型設計，建議戶型多樣化，分為單房、一房、兩房，以擴大客戶來源；,,下層,上層,商務公寓產品設計（方案二主樓上蓋部分）,特色公寓創(chuàng)新設計贈送面積，將大戶型全贈送6米高露臺花園設計引入本項目公寓設計嵌入式陽臺設計方式解決實用功能要求與立面形象矛盾,私家空中花園,,,,,,,,,,,,,功能型小戶型設計,,,,第七章：項目經濟分析

67、 （僅針對A1地塊寫字樓部分）,,,一、A1地塊項目經濟指標（寫字樓部分）,商務辦公樓功能垂直分布,二、項目收入核算,1、寫字樓收入 1.1、寫字樓出售部分銷售收入 湘潭市公寓寫字樓的售價現(xiàn)為3000-3400元/㎡，湘潭市純寫字樓很少，因此調查的價格偏低，預估未來一年半該項目的寫字樓售價為4200元/㎡；項目寫字樓的總建筑面積53119㎡，總層數(shù)為39層，平均每層建筑面積1362㎡；根據寫字樓的垂直功能得到，出售部分的樓層

68、為5-32層，總層數(shù)28層，建筑面積38136㎡；假設銷售率為100%，寫字樓的售價收入為： 38136㎡×4200元/㎡ ＝16017萬元,,1.2、寫字樓出租部分租金收入1）根據市場調查，湘潭市寫字樓的租金為25-35元/㎡/月，由于該項目將打造成該區(qū)域的標志性建筑，寫字樓的定位標準比較高，因此判斷租金為42元/㎡/月；出租部分的層數(shù)為5層，建筑面積6810㎡，有效出租年限為40年；

69、假設空置率為20%，寫字樓的年租金收入為：42×12×6810＝343萬元。,,2）由于資金存在時間價值，根據銀行利率可折算出基期（2009年下半年）的收入；另外，根據湘潭市宏觀和微觀發(fā)展狀況及趨勢，結合地區(qū)經濟發(fā)展水平及趨勢，綜合確定寫字樓的租金收入第3年-6年增長率5%（前2年為建設年，第3年為基年），第7年第至12年增長率分別為4%、4%、3%、3%、2%、2%，第13年至第20年為1%，第21年至第42年年均

70、增長率為0%。因此：前4年年均租金收入為：343+343×（1+5%）+343×（1+5%）2+343×（1+5%）3＝1478萬元第7-8年年均租金收入為：429×（1+4%）+429×（1+4%）2＝910萬元第9-10年年均租金收入為：464×（1+3%）+464×（1+3%）2＝970萬元第11-12年年均租金收入為：492×（1+2%）+4

71、92×（1+2%）2＝1014萬元第13-20年年均租金收入為：512×（1+1%）×[1-（1+1%）8 ]/[1-(1-1%)]＝4285萬元第21-42年年均租金收入為:554×22＝12188萬元綜合得出40年后寫字樓租金收入為：1478+910+970+1014+4285+12188＝