十院項(xiàng)目代建經(jīng)驗(yàn)交流

1、一、以十院為案例經(jīng)驗(yàn)交流,二、以省市代建暫行辦法與合同、招標(biāo)文件為依據(jù)，對代建工作內(nèi)容進(jìn)行分析,杭州市第十人民醫(yī)院代建工作經(jīng)驗(yàn)交流,浙江五洲工程項(xiàng)目管理有限公司 2010年5月,目 錄,一、識別各干系人的需求與期望（找核心對象）二、有效溝通，理順關(guān)系三、組織好啟動會，成功一半四、招標(biāo)管理是主線五、風(fēng)險管理是底線,十院案例1： 杭州市第十人民醫(yī)院新建工程由市財政全額投資建造，建設(shè)單位是杭州市第六人民醫(yī)院，項(xiàng)目主

2、管部門為市衛(wèi)生局，市衛(wèi)生局下設(shè)市衛(wèi)生事業(yè)發(fā)展中心。其他緊密的相關(guān)干系人由市發(fā)改委、市財政局等。 2008年5月，我公司代建中標(biāo)后，任命我為項(xiàng)目代建經(jīng)理，項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顟B(tài)為設(shè)計方案已經(jīng)報審但未批復(fù)，初步設(shè)計未啟動。,十院案例1：接到任命后，我做了幾項(xiàng)工作：1、馬上開始閱讀招標(biāo)文件、代建管理暫行辦法等依據(jù)資料，2、根據(jù)掌握的信息編制了《項(xiàng)目開工前總控計劃》等內(nèi)容，上報了業(yè)主總務(wù)科金宏，并要求簽收，金宏是招標(biāo)文件合同中使用方指

3、定的聯(lián)系人。3、要求業(yè)主盡快確認(rèn)計劃，并根據(jù)計劃開展工作。,結(jié)果：1、中間多次催促金宏，但兩周后仍未反饋；2、使用人市第六醫(yī)院分管院長施院長打電話到公司：聽說我們上報了一份計劃?？梢娊鸷瓴⑽瓷蠄笥媱潯?大家討論:為什么看上去正確的第一步工作卻沒有起到好的效果，業(yè)主也并不滿意。,分析：沒有找準(zhǔn)核心溝通對象1、 項(xiàng)目經(jīng)理接到任命后第一步應(yīng)該是：識別出項(xiàng)目干系人。分析需求和期望，找出核心溝通對象。2、很多從技術(shù)角度分析正確的工作，

4、從項(xiàng)目管理角度不一定對。項(xiàng)目出問題更多時候是來自于項(xiàng)目管理的問題。3、代建項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該帶著項(xiàng)目管理思路去管理項(xiàng)目，總監(jiān)首先也應(yīng)該是項(xiàng)目管理崗位，所有的項(xiàng)目管理思路同樣適用與總監(jiān)。,在相關(guān)干系人目錄里找出核心溝通對象，根據(jù)有關(guān)相關(guān)資料反映，項(xiàng)目經(jīng)理70%的時間花在溝通上，而我認(rèn)為70%里的80%溝通時間應(yīng)該花在核心對象上。 每個項(xiàng)目經(jīng)理都識別對自己項(xiàng)目的核心對象了嗎？（十院、朱家角、黃巖安置房、富陽醫(yī)院、科技館、質(zhì)量技術(shù)

5、監(jiān)督局、臨平中學(xué)、良渚肇和小學(xué)））,一、識別各相關(guān)方的需求與期望（找核心對象）二、有效溝通，理順關(guān)系三、組織好啟動會，成功一半四、招標(biāo)管理是主線五、風(fēng)險管理是底線,十院案例： 根據(jù)十院溝通策劃表反映，衛(wèi)生局和六院領(lǐng)導(dǎo)都采用了短信溝通的方式，在以下情況我會發(fā)短信：1、招標(biāo)公告發(fā)布、招標(biāo)報名結(jié)果、中標(biāo)結(jié)果；2、節(jié)假日問候；3、工程重大節(jié)點(diǎn)； 短信是項(xiàng)目管理溝通非常好的手段，能克服很

6、多人面對面溝通緊張的問題，而且往往能收到非常好的效果。,十院案例： 市發(fā)改委主任高乙梁到工地現(xiàn)場參觀指導(dǎo)，對我們公司的項(xiàng)目管理水平給予較高的評價，他對我們公司以及項(xiàng)目的信息來源完全來自于每月一份的工程月報， 可見，建立一張溝通策劃表并按計劃去執(zhí)行溝通，非常有必要。,溝通也是計劃出來的,核心溝通對象建立良好溝通關(guān)系，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵,一、識別各相關(guān)方的需求與期望（找核心對象）二、有效溝通，理順

7、關(guān)系三、組織好啟動會，成功一半四、招標(biāo)管理是主線五、風(fēng)險管理是底線,項(xiàng)目代建啟動會照片,召開啟動會的時間選擇：1、不完全等同與PMBOK的項(xiàng)目啟動；2、緊前條件：《項(xiàng)目總控進(jìn)度計劃》、《里程碑計劃》、《招標(biāo)規(guī)劃》、《招標(biāo)計劃》、近期工作詳細(xì)計劃；3、宜在代建介入后兩周左右；4、會后有簡報，寄發(fā)所有干系人；,啟動會的幾個作用：1、項(xiàng)目經(jīng)理在業(yè)主領(lǐng)導(dǎo)面前建立良好第一印象。2、會后專題簡報，告知所有干系人相關(guān)方，代建工作已經(jīng)

8、正式啟動。3、項(xiàng)目經(jīng)理在組織各項(xiàng)計劃編制與準(zhǔn)備時，加深了對項(xiàng)目信息的了解。4、和公司橫向職能部門有效磨合，為后期配合打下基礎(chǔ)。,一、識別各相關(guān)方的需求與期望（找核心對象）二、有效溝通，理順關(guān)系三、組織好啟動會，成功一半四、招標(biāo)管理是主線五、風(fēng)險管理是底線,招標(biāo)管理是貫穿項(xiàng)目全過程的主線， 招標(biāo)管理不是僅完成單項(xiàng)招標(biāo)程序的招標(biāo)代理工作。,認(rèn)識：擇優(yōu)選擇承包商、供應(yīng)商是項(xiàng)目管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的重要保證。,思路：前置招

9、標(biāo)，避免“進(jìn)度”等待“服務(wù)商”現(xiàn)象方法：運(yùn)用“合同網(wǎng)絡(luò)圖”，進(jìn)行合約管理,,,,招標(biāo)規(guī)劃,招標(biāo)計劃,單項(xiàng)實(shí)施,招標(biāo)管理三步驟：,十院項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)劃表（案例）,十院項(xiàng)目招標(biāo)計劃表（案例）,重大招標(biāo)編制專題招標(biāo)方案,十院案例,十院項(xiàng)目在招標(biāo)管理中按照規(guī)劃、計劃、單項(xiàng)實(shí)施的三部曲進(jìn)行，但是還是預(yù)計會出現(xiàn)專業(yè)分包無法及時進(jìn)場，造成停工的局面：6月初中間結(jié)構(gòu)驗(yàn)收，按計劃中間結(jié)構(gòu)驗(yàn)收完成后，狀態(tài)是：完成了外幕墻施工，室內(nèi)裝飾完成樣板房裝飾，開始啟

10、動大面積的裝飾工程，以及各專項(xiàng)安裝施工。但是目前（5月份），幕墻剛信息發(fā)布，裝飾招標(biāo)文件還在財政審查，因招標(biāo)滯后將影響工期至少2個月。其實(shí)在初步設(shè)計完成后，我們就以及按計劃啟動了外幕墻和室內(nèi)裝飾的設(shè)計。,十院案例,原因分析：1、以前啟動的早，肯定來得及，設(shè)計的進(jìn)度控制不重視；2、幕墻出現(xiàn)重大設(shè)計變更；3、業(yè)主單位匯報流程太長；,十院案例,十院電梯招標(biāo)： 十院項(xiàng)目因處于山體旁，無法設(shè)計大面積的地下室，設(shè)計院設(shè)計的電

11、梯底坑是1.8米，我們在主體施工階段啟動了電梯招標(biāo)，業(yè)主非常認(rèn)可日立電梯，但是后經(jīng)技術(shù)征詢，日立的底坑深度要達(dá)到2.3米，導(dǎo)致日立無法參加投標(biāo)。因此，能前置的招標(biāo)，應(yīng)盡量前置,十院案例,建議合理的招標(biāo)搭接時間：,設(shè)計：,主體初步設(shè)計完成后，應(yīng)啟動外幕墻、室內(nèi)裝飾、智能弱電、室外景觀等專業(yè)設(shè)計的方案招標(biāo)， 室內(nèi)裝飾與弱電的方案設(shè)計必須在主體強(qiáng)電施工圖完成前完成并提供給設(shè)計院 屋面景觀與地下室覆土景觀應(yīng)盡量在施工

12、圖前。（十院案例教訓(xùn)：強(qiáng)電設(shè)計的點(diǎn)位變更問題）,十院案例,建議合理的招標(biāo)搭接時間：,施工與安裝：,主體結(jié)頂前應(yīng)完一個月應(yīng)完成外幕墻施工單位進(jìn)場中間結(jié)構(gòu)驗(yàn)收前二個月完成室內(nèi)裝飾施工招標(biāo)，智能弱電施工單位應(yīng)在地下室結(jié)構(gòu)施工前招標(biāo)完成；電梯應(yīng)在地下室底板澆筑前完成采購,十院案例,建議合理的招標(biāo)搭接時間：,專業(yè)工藝設(shè)計：,廚房工藝流線設(shè)計應(yīng)在裝飾施工圖前完成；,檢驗(yàn)科、輸液、化驗(yàn)室、實(shí)驗(yàn)室等工藝流線應(yīng)在主題施工圖前完成設(shè)計,十院案例,建