十堰市鄖陽(yáng)·祥源灣年度營(yíng)銷策略執(zhí)行方案

1、年度營(yíng)銷策略執(zhí)行方案,智威【創(chuàng)造】廣告2014年1月,經(jīng)過前幾輪的溝通，目前實(shí)現(xiàn)了以下幾塊工作的推進(jìn)：1、確立了以“居旅”為核心的開發(fā)模式；2、明確了以“湖灣旅居勝地”為項(xiàng)目的整體定位；3、明確了以“水”為主線貫穿項(xiàng)目整體營(yíng)銷推廣；4、明確了以“魚竿、桅桿、球桿”三桿生活方式；5、確立了以“一日游”旅游形式的體驗(yàn)式營(yíng)銷模式；6、建立了以“人商”為前期展示與銷售的接待場(chǎng)所；7、確定了以“一字萬(wàn)金，十堰文豪”的項(xiàng)目起勢(shì)活

2、動(dòng)。,我們要思考我們的目標(biāo)？,第 1 步,2014年,,項(xiàng)目一期：,,一期,一期,位于項(xiàng)目西南側(cè)，共計(jì)828套，總建筑面積約15萬(wàn)方，主要以180戶型為主。,一期推售計(jì)劃：,共計(jì)828套數(shù)，建筑面積約15萬(wàn)方,一期銷售計(jì)劃：,2014年首批房源570套，目標(biāo)去化80%，總銷金額5億,備注：2014年9-12月：計(jì)劃推出570套，面積約10萬(wàn)㎡。2015年1-6月：推出剩余約250套，面積約5萬(wàn)㎡。此目標(biāo)的制定是立足整體市場(chǎng)形式預(yù)判+

3、項(xiàng)目整體定位及運(yùn)營(yíng)思路+區(qū)域競(jìng)品情況等綜合因素的基礎(chǔ)上所確定的目標(biāo)；后續(xù)如何加推根據(jù)前期去化量及市場(chǎng)情況而定。開盤成交均價(jià)暫時(shí)：按6250元/㎡，進(jìn)行目標(biāo)測(cè)算；,目標(biāo)如何實(shí)現(xiàn)？,第 2 步,首先，讓我們看看我們的客戶是誰(shuí)？他們?cè)谀抢铮?客戶定位：大十堰,,,,核心客源,重要客源,邊緣客源,核心客戶,二汽集團(tuán)中高層：二汽中高管理層人士，主要集中在東岳路的老小區(qū)及北京路部分高端小區(qū)。十堰政府官員：政府官員對(duì)于別墅存在較大需求，由

4、于政策原因，對(duì)于政府客源，需謹(jǐn)慎處理并低調(diào)銷售。企業(yè)主：鄖縣長(zhǎng)嶺開發(fā)區(qū)、白浪經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的企業(yè)主。商人：包括十堰重要商會(huì)的主要領(lǐng)導(dǎo)及在十堰經(jīng)商的外來(lái)商人（包括地產(chǎn)投資、汽車產(chǎn)業(yè)鏈投資等）,重要客戶,邊緣客戶,經(jīng)營(yíng)戶：十堰人民路、東岳路等城市主干道商戶，白浪經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)汽配城經(jīng)營(yíng)戶等主要商戶。武當(dāng)山當(dāng)?shù)鼐用瘢寒?dāng)?shù)鼐用衤糜问杖肟捎^，相比武當(dāng)山，項(xiàng)目地離十堰市區(qū)更近，會(huì)吸引部分武當(dāng)山市民前來(lái)置業(yè)。市區(qū)改善型人群：北京路及市中心老小區(qū)的

5、改善型置業(yè)人群。,外來(lái)客源導(dǎo)入：十堰下屬市縣中，鄖西縣離項(xiàng)目較近，存在地域上的優(yōu)勢(shì)，鄖西縣外向置業(yè)者會(huì)考慮祥源灣。度假及投資客：隨著鄖縣撤縣設(shè)區(qū)步伐的加快，項(xiàng)目的溢價(jià)前景日益顯現(xiàn)。祥源灣可作為部分外地客源（西安、武漢等）度假及地產(chǎn)投資選擇。,從〖項(xiàng)目與城市的關(guān)系〗看客群,客戶預(yù)判第一步,1,根據(jù)項(xiàng)目與城市的關(guān)系看客群（第一張客戶地圖）,從〖項(xiàng)目與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的關(guān)系〗看客群,客戶預(yù)判第二步,2,主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶地圖疊加（第二張客戶圖）,本案客戶

6、地圖,分析步驟：,,,,,項(xiàng)目與城市的關(guān)系預(yù)判客戶地圖,區(qū)位屬性對(duì)應(yīng)置業(yè)目的,交通體系對(duì)應(yīng)輻射范圍,3.本項(xiàng)目首期入市產(chǎn)品以為180方，可做7房，性價(jià)比不言而喻，可吸納包括度假客在內(nèi)的十堰第一居所客戶。,產(chǎn)品體系對(duì)應(yīng)輻射范圍,1.本項(xiàng)目處于十堰市區(qū)東北部的濱江新區(qū)鄖縣，鄖縣是離十堰最近的縣市，項(xiàng)目可吸納包括十堰市區(qū)在內(nèi)的居住或工作的客戶群體。,2.鄖十一級(jí)路已拉通了項(xiàng)目地與十堰市區(qū)及整個(gè)濱江新區(qū)，本項(xiàng)目的地域?qū)傩詫⑽{一部分以鄖十一級(jí)路

7、為主要?jiǎng)泳€的客戶群體；,根據(jù)項(xiàng)目與城市的關(guān)系預(yù)判的客群輻射范圍圖,與十堰的距離：隨著鄖縣撤縣設(shè)區(qū)腳步的加快，同時(shí)鄖十一級(jí)路的開通，直接拉進(jìn)了祥源灣與十堰市區(qū)的距離。與鄖西縣的距離：通過襄十高速，鄖西縣可直接上高速至鄖縣出口下至祥源灣，非常方便。根據(jù)項(xiàng)目周邊的主要交通動(dòng)線網(wǎng)，我們預(yù)判本項(xiàng)目的主要城市客群區(qū)域?yàn)槭呤袇^(qū)與鄖西縣。,鄖西,,以上四個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)分布在襄十高速兩側(cè)，均有高速出口排布，至項(xiàng)目地非常便捷，同時(shí)擁有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基

8、礎(chǔ)。四個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)為項(xiàng)目主要的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶所在地。,項(xiàng)目與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的關(guān)系預(yù)判的客群輻射范圍圖,由客戶地圖結(jié)論“2大要點(diǎn)”,通過本次客戶地圖描摹，我們將信息匯總篩選，得出,要點(diǎn)【1】客戶生活區(qū)域圖要點(diǎn)【2】客戶主要?jiǎng)泳€圖,要點(diǎn)1：客戶生活區(qū)域極限圖,,,,北京路沿線小區(qū),車城路沿線小區(qū),北東岳路沿線小區(qū),經(jīng)過分析，客戶目前主要集中在北京路沿線高檔小區(qū)（柳林春曉、上海城等高檔小區(qū)），東岳路及車城路為早期二汽車員工宿舍較為集中的地方。,要點(diǎn)【2】客

9、戶主要活動(dòng)動(dòng)線圖,經(jīng)過梳理，本案客群主要的活動(dòng)動(dòng)線包括：【道路】人民路、北京路、車城路、東岳路/柳林路、公園路、東環(huán)路、襄十高速等。,,,,,,,經(jīng)過分析，客戶出行大部分以私家車為主，主要沿著十堰城市主干道及高速出入口通行。,,,客戶分析小結(jié),客戶來(lái)源：客戶主要集中在十堰市區(qū)，以及周邊六里坪、武當(dāng)山、柳陂、青曲等鄉(xiāng)鎮(zhèn)。北京路沿線柳林春曉、上海城等高檔小區(qū)，以及東岳路及車城路為早期二汽車員工宿舍；客戶職業(yè)：以私營(yíng)企業(yè)主為主力，企事業(yè)單

10、位高管為輔；外貿(mào)金融、教師、律師、高級(jí)技術(shù)人才等為別墅游離客群。私營(yíng)企業(yè)業(yè)主中在汽車城市場(chǎng)經(jīng)商的客戶所占比例較大?？蛻籼卣鳎耗挲g在35－45歲之間，家庭年收入主要集中在50-200萬(wàn)；總資產(chǎn)200萬(wàn)-1000萬(wàn)以上；至少1套以上的物業(yè)。且部分客戶有商業(yè)物業(yè)；選擇原因：看重別墅生活、產(chǎn)品品質(zhì)、資源配套與未來(lái)前景。傳播渠道：別墅客群交際圈一般較廣，對(duì)周邊人具有帶動(dòng)話語(yǔ)權(quán)，別墅客群從親朋好友處獲知產(chǎn)品的比例最高，由此可見，開展別墅產(chǎn)品的

11、圈層營(yíng)銷，培育良好的口碑比較之報(bào)紙、電視等大眾媒體的傳播效果更好。,因此，我們不能僅僅靠單純廣告宣傳積累實(shí)現(xiàn)有效蓄客，必須加大拓客范圍、力度，和豐富渠道。,前期，大范圍拓客，實(shí)現(xiàn)客戶積累；,認(rèn)籌前，密集廣告配合，加深客戶記憶,通過口碑傳播繁殖客戶，形成效應(yīng)的疊加,最終，形成效應(yīng)疊加，達(dá)到開盤核爆結(jié)果,,,,再讓我們看看，我們項(xiàng)目擁有什么？,稀缺資源,一流規(guī)化,先進(jìn)生活,品牌實(shí)力,中國(guó)（鄖陽(yáng)）·祥源灣,稀缺資源,關(guān)鍵詞：水、

12、熱土,中原第一，原生麗島,南水北調(diào)工程建成后，形成四面環(huán)水的中原第一大島，島上自然植被豐富，原生坡地的自然高差形成錯(cuò)落的建筑群落，帶來(lái)豐富的生態(tài)天際線；,亞洲第一大人工湖，水庫(kù)總面積846平方千米，被稱為漢江的天然水位調(diào)節(jié)器，有“亞洲天池”之美譽(yù),第一人工湖，亞洲天池,南水北調(diào)水源地，丹江口庫(kù)區(qū)位于長(zhǎng)江中游支流漢江的上游，國(guó)家南水北調(diào)中線工程水源地。,南水北調(diào)，水源地,國(guó)家一級(jí)水源保護(hù)區(qū)，水質(zhì)連續(xù)25年穩(wěn)定在國(guó)家二類以上標(biāo)準(zhǔn)，水質(zhì)保持優(yōu)

13、良,一級(jí)水源保護(hù)區(qū),盛世空前，逐水而居,將以“345”發(fā)展計(jì)劃為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)實(shí)施目標(biāo)，即用3年時(shí)間，打造國(guó)家4A級(jí)島嶼風(fēng)景區(qū)，吸引旅游人次50萬(wàn)，形成以島嶼居住生活、生態(tài)水景觀光和休閑度假三大功能分區(qū)和七大主題度假片區(qū)。,湖北望縣，鄂西北明珠,隕陽(yáng)素有“東控荊襄、西制漢水、南連川東、北承商洛”和“鄂之屏障、豫之門戶、陜之咽喉、蜀之外局”之稱。,咫尺城市，規(guī)模空前,隕陽(yáng)島距十堰僅10公里，20分鐘車程，是距十堰最近的大型湖域和旅游度假、別

14、墅用地項(xiàng)目；,文化名城，生態(tài)寶地,擁有恐龍文化、人類文化、漢江文化、鄖陽(yáng)地方文化等深厚的歷史人文資源優(yōu)勢(shì)，與武當(dāng)山旅游、神農(nóng)架、古長(zhǎng)安、漢水生態(tài)旅游相得益彰；,中原第一，原生麗島,南水北調(diào)工程建成后，形成四面環(huán)水的中原第一大島，島上自然植被豐富，原生坡地的自然高差形成錯(cuò)落的建筑群落，帶來(lái)豐富的生態(tài)天際線；,亞洲第一大人工湖，水庫(kù)總面積846平方千米，被稱為漢江的天然水位調(diào)節(jié)器，有“亞洲天池”之美譽(yù),南水北調(diào)水源地，丹江口庫(kù)區(qū)位于長(zhǎng)江中游

15、支流漢江的上游，國(guó)家南水北調(diào)中線工程水源地。,國(guó)家一級(jí)水源保護(hù)區(qū)，水質(zhì)連續(xù)25年穩(wěn)定在國(guó)家二類以上標(biāo)準(zhǔn)，水質(zhì)保持優(yōu)良,立體交通 鏈接全球,區(qū)域內(nèi)有高速、高鐵、漢（江）丹（江）旅游水路，鄖陽(yáng)大道東西向橫穿規(guī)劃區(qū)中部，東接漢江大橋至鄖縣城關(guān)鎮(zhèn)，西至銀武高速公路，距2014年將建成的武當(dāng)山機(jī)場(chǎng)127公里，距襄陽(yáng)機(jī)場(chǎng)217公里，對(duì)外交通便利；,大成萬(wàn)象，融貫?zāi)媳?鄂西圣地，鄖陽(yáng)島所屬的鄂西地區(qū)地處我國(guó)南北交界區(qū)域，兼具南北氣候優(yōu)點(diǎn)與中西部地質(zhì)地

16、貌的共同特征，是我國(guó)乃至世界上極為難得的休閑度假、科考及商務(wù)會(huì)議的黃金片區(qū),一流規(guī)化,關(guān)鍵詞：生活、度假,無(wú)與倫比的恢弘氣勢(shì),總用地面積683.24公頃，總建設(shè)用地面積249公頃，總建筑面積187.92萬(wàn)方，以旅游度假區(qū)為項(xiàng)目主題特色的超級(jí)大盤的規(guī)模效應(yīng)，自身配套齊全（全類型居住、度假城市，博物館、公園、游樂區(qū)、酒店、會(huì)所、會(huì)議中心、教育、居住公寓、排位別墅區(qū)‘老年度假區(qū)等多元化，成熟城市生活、居住、旅游全配套。）,盛世空前的旅居盛宴,

17、將以“345”發(fā)展計(jì)劃為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)實(shí)施目標(biāo)，即用3年時(shí)間，打造國(guó)家4A級(jí)風(fēng)景區(qū)，吸引旅游人次50萬(wàn)，形成以居住生活、生態(tài)觀光和休閑度假三大功能分區(qū)和七大主題度假片區(qū),鄖陽(yáng)生態(tài)文化公園，歷史體驗(yàn)區(qū)、民俗生活區(qū)、濱水生態(tài)休閑帶、綜合文化服務(wù)區(qū)四個(gè)功能區(qū)，打造以自然生態(tài)為基礎(chǔ)，融合地域多元文化特質(zhì)的生態(tài)低碳型文化旅游景區(qū)。,四大運(yùn)動(dòng)度假區(qū)，分為游艇度假區(qū)、山地運(yùn)動(dòng)度假區(qū)、航空運(yùn)動(dòng)度假區(qū)、水上運(yùn)動(dòng)度假區(qū)四個(gè)度假區(qū)，每個(gè)度假區(qū)有自己的度假和相應(yīng)

18、的度假活動(dòng)。,水上運(yùn)動(dòng)度假區(qū),山地運(yùn)動(dòng)度假區(qū),航空運(yùn)動(dòng)度假區(qū),游艇度假區(qū),鄖陽(yáng)民俗文化小鎮(zhèn)，主要包括旅游服務(wù)中心、五星級(jí)度假酒店及國(guó)際會(huì)議中心、生態(tài)濕地公園、老年養(yǎng)生度假區(qū)四個(gè)部分。,五星級(jí)度假酒店及國(guó)際會(huì)議中心,老年養(yǎng)生度假區(qū),西岸度假村新城，西岸度假村新城主要建設(shè)內(nèi)容包括漢江濱水小鎮(zhèn)、安置區(qū)和旅游集散中心三個(gè)部分。,精心雕鑿的醇熟規(guī)劃,首期地塊以度假酒店（已開建）和實(shí)景樣板區(qū)打造為主，規(guī)劃以地中海風(fēng)格的聯(lián)體別墅，整體依山地地形排布，

19、純坡地別墅形態(tài)錯(cuò)落有致。,史無(wú)前例的空間大賞,產(chǎn)品：首期180平米戶型規(guī)劃有7個(gè)房間，其中1樓有個(gè)保姆房，2樓在挑高部分加蓋樓板后有4間，3樓有一個(gè)主臥和一個(gè)書房空間，項(xiàng)目無(wú)地下室，但贈(zèng)送面積較大（客廳挑高、餐廳挑高、主臥部分區(qū)域挑高、贈(zèng)送多個(gè)陽(yáng)臺(tái)和露臺(tái)、花園贈(zèng)送）。后期有250-350平米戶型，以舒適性為主。,先進(jìn)生活,關(guān)鍵詞：灣、國(guó)際、勝地,法國(guó)作家雅克·阿塔利在《游牧人》中預(yù)言：擇水生活將成為一種趨勢(shì)，一種古老而時(shí)尚得

20、運(yùn)動(dòng)，同時(shí)也是一場(chǎng)深刻的社會(huì)變革。,亞里士多德也曾經(jīng)說(shuō)過：惟有水岸方是最幸福的歸宿。,羅素認(rèn)為：是否能在水邊居住休閑是對(duì)城市文明的最終考驗(yàn)。,擇水旅居，就是奢侈版的富貴人生，不受空間束縛的自由向往，是最高級(jí)生活方式和品質(zhì)的象征，現(xiàn)在正在逐漸演化成為一種泛國(guó)際潮流。,湖灣旅居——一種新生活的開始，是生活方式的變革和生活品質(zhì)的飛躍，是現(xiàn)代文明的全新變革。,西班牙·太陽(yáng)海岸——?dú)W洲富豪的聚集地,西班牙南部地區(qū)的大西洋之濱，世界最著

21、名的海濱沙灘之一，是西甲豪門足球明星的度假首選之地，也是俄羅斯富豪們每年穩(wěn)定的度假勝地。,,西班牙·白色海岸——畢加索故里的名流沙灘,位于西班牙東南沿海，是英國(guó)和德國(guó)游客熱門的旅游目的地。每到盛夏，游客們就會(huì)攜家?guī)Э谠诎咨０蹲鈧€(gè)度假屋，然后住上幾個(gè)星期。,法國(guó)·尼斯—— 世界富豪聚集的中心,尼斯是地中海沿岸法國(guó)南部城市，位于普羅旺斯-阿爾卑斯-蔚藍(lán)海岸大區(qū)，是法國(guó)僅次于巴黎的第二大旅游勝地，也是全歐洲最具

22、魅力的黃金海岸。,馬來(lái)西亞·Burau灣——全球富豪后花園,位于馬六甲海峽與安達(dá)曼海之間的馬泰邊境交界，這里不僅有條件超一流的現(xiàn)代化酒店，還有各種特色風(fēng)情的愜意度假村。生活在此處和前來(lái)旅游的人們都陶醉于這里豐富多彩的休閑娛樂：水上運(yùn)動(dòng)、雨林探險(xiǎn)、海灘高爾夫球場(chǎng)、海濱游艇俱樂部，讓人流連忘返。一切都使這塊旅游圣地成為富人們的旅游天堂。,品牌實(shí)力,關(guān)鍵詞：百億、大師,祥源集團(tuán)聯(lián)合中孚等實(shí)力名企聯(lián)袂巨制,祥源控股 旅游目的地建造

23、者創(chuàng)建于1992年，是一家以構(gòu)建旅游目的地為核心的綜合型控股集團(tuán)。20多年來(lái)，不斷培育出房地產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、文化旅游、茶業(yè)等一批領(lǐng)先的業(yè)務(wù)實(shí)體。自2008年以來(lái)，公司相繼投資建設(shè)了湖北祥源灣、安徽齊云山生態(tài)文化旅游區(qū)、新疆天山天池文化旅游區(qū)、祥源?穎淮生態(tài)文化旅游區(qū)等多個(gè)高端文化旅游項(xiàng)目。,祥源在中國(guó),百億投資 共鑄美麗十堰,全球頂級(jí)的大師團(tuán)隊(duì),由來(lái)自于海內(nèi)外各領(lǐng)域的頂尖技術(shù)研發(fā)機(jī)構(gòu)組成。景觀規(guī)劃由美國(guó)SWA、東方園林、美國(guó)

24、EDSA規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)攜手打造；建筑規(guī)劃由美國(guó)JWDA、美國(guó)K+H、中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院和中國(guó)規(guī)劃設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)完成；高爾夫球場(chǎng)由專業(yè)的奧地利G&G.HOUSE GOLF&LANDSPACE公司統(tǒng)籌建。,基于項(xiàng)目整體資源價(jià)值；基于項(xiàng)目一流的規(guī)化藍(lán)圖；基于湖灣旅居生活的全球趨勢(shì)；基于祥源近百億的巨資打造。,中國(guó)（鄖陽(yáng)）·祥源灣湖灣居旅勝地,我們要思考如何營(yíng)銷？,第 3 步,在項(xiàng)目啟動(dòng)之初的2—6月是一個(gè)

25、給客戶造夢(mèng)的過程，而7—9月則將是繼續(xù)造夢(mèng)并逐步展示兌現(xiàn)、客戶培育與營(yíng)造湖灣居旅生活的過程。9—12月則是項(xiàng)目?jī)r(jià)值的持續(xù)深化，及產(chǎn)品的全面熱銷。,項(xiàng)目一期總體營(yíng)銷策略：,一個(gè)核心三個(gè)策略,1,2,3,4,5,,,,,,項(xiàng)目整體形象價(jià)值的全面引爆,項(xiàng)目產(chǎn)品細(xì)節(jié)展示與體驗(yàn)、故事營(yíng)銷,高端服務(wù)、客戶關(guān)懷進(jìn)行客戶培育,酒店、會(huì)所、溫泉等配套完善，形成客戶利益點(diǎn),營(yíng)造漸趨成熟的湖灣居旅生活意向,營(yíng)銷推廣策略：,,,事件營(yíng)銷路線的高調(diào)推廣,,,實(shí)

26、現(xiàn)項(xiàng)目整體高端形象一期180別墅熱銷,品牌落地與升化實(shí)現(xiàn)與區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的區(qū)隔使項(xiàng)目真正鶴立雞群,緊貼銷售的產(chǎn)品利益營(yíng)銷,+,營(yíng)銷推廣目標(biāo)：,展示攻略,推廣渠道/活動(dòng)攻略,,,,,,,,,通過樣板區(qū)、精裝樣板房、酒店、全島展示線路的完工，體系高端品質(zhì)形象。,通過對(duì)項(xiàng)目生活方式和180別墅推廣及活動(dòng)的分化，一方面以高端、親民和小暖場(chǎng)為主的多類型主題活動(dòng)強(qiáng)化形象，擴(kuò)大客戶基礎(chǔ)；另一方面推廣180別墅高性價(jià)比，高附加值的形象，建立良好口碑，促

27、進(jìn)銷售。,形象攻略,,,高調(diào)入市，建立湖灣居旅勝地高端形象；挖掘大盤社區(qū)賣點(diǎn)，以聲勢(shì)浩大的事件活動(dòng)吸引客戶，制造高端產(chǎn)品形象的同時(shí)充分蓄客。,銷售攻略,,嚴(yán)謹(jǐn)?shù)漠a(chǎn)品推售策略，多頻次高密度的推出“高品質(zhì)，低總價(jià)”，強(qiáng)大的銷售力，實(shí)現(xiàn)熱銷。,,客戶拓展攻略,走出去引進(jìn)來(lái)，通過在“人商”設(shè)立外展點(diǎn)拓展客戶，通過小眾圈層營(yíng)銷深挖客戶；通過二汽、汽車城、商會(huì)、工商聯(lián)等渠道加強(qiáng)客戶拓展。,營(yíng)銷策略總綱：,策略總綱,項(xiàng)目指導(dǎo)性節(jié)點(diǎn),1—3月,1月25

28、日一字萬(wàn)金，十堰文豪 3月15日頒獎(jiǎng)暨最美十堰活動(dòng)啟動(dòng),4—5月,最美十堰活動(dòng)；5月8日最美十堰開播；電商啟動(dòng),6—7月,6月28日樣板房盛大開啟儀式暨微電影首發(fā)儀式；祥源會(huì)貴賓卡同步首發(fā)；,8—9月,9月19日產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)；9月28日首期開盤,10—12月,11月22日二期開盤,,,,,,四大階段,,1月25日,一字萬(wàn)金活動(dòng),3月15日,一字萬(wàn)金活動(dòng)頒獎(jiǎng)暨最美十堰活動(dòng)啟動(dòng),,5月8日,,最美十堰開播電商啟動(dòng),6月28日,樣板房盛

29、大開啟,9月19日,產(chǎn)品說(shuō)明會(huì),9月28日,11月22日,首期開盤,二期開盤,,,,節(jié)點(diǎn),月份,展示中心、景觀區(qū)開放,階段,目的,策略,項(xiàng)目一期營(yíng)銷階段劃分,主題,活動(dòng),首期開盤,180樣板房開啟,加推,加推,加推,加推,主題,全年?duì)I銷活動(dòng)主線,推廣動(dòng)作,營(yíng)銷動(dòng)作,節(jié)點(diǎn),月份,展示中心、景觀區(qū)開放,首期開盤,180樣板房開啟,加推,加推,加推,加推,階段1：活動(dòng)導(dǎo)入 實(shí)景體驗(yàn),推廣時(shí)間：2014年1月-2014年7月,,階段目的,全

30、新項(xiàng)目品牌形象出街，確立區(qū)域市場(chǎng)標(biāo)桿站位；項(xiàng)目核心價(jià)值傳達(dá)，領(lǐng)先區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤，提高市場(chǎng)認(rèn)同；起勢(shì)活動(dòng)實(shí)現(xiàn)大眾市場(chǎng)聚焦。實(shí)景體驗(yàn)深入人心，居旅生活得以實(shí)現(xiàn)。,項(xiàng)目形象全面出街：廣告語(yǔ)征集后，“湖灣居旅勝地”形象傳播，完成戶外等平面的更新，形成新的視覺沖擊；基礎(chǔ)物料籌備：完成項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘和梳理，以及售樓部包裝和接待流程優(yōu)化；第一輪渠道打擊：大眾傳播基礎(chǔ)上，梳理目標(biāo)客群區(qū)域市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)第一輪精準(zhǔn)打擊，傳達(dá)項(xiàng)目?jī)r(jià)值。,階段策略,階段推廣

31、主題（3-6月形象）,久等了，最美的湖灣,,湖灣居旅圣地 耀世登臨在即,中國(guó)【鄖陽(yáng)】 . 祥源灣,階段推廣主題（示范區(qū)開放）,唯親臨，始見傳奇,,6月28日，2萬(wàn)平米十堰最美樣板區(qū) 恢弘上映,中國(guó)【鄖陽(yáng)】 . 祥源灣,階段推廣主題（樣板房開放）,最美的十堰樣板房,,7月18日 豪裝樣板房 原香綻放,中國(guó)【鄖陽(yáng)】 . 祥源灣,20萬(wàn)大獎(jiǎng)，項(xiàng)目廣告語(yǔ)征集,項(xiàng)目亮相，活動(dòng)起勢(shì),最美十堰大型電視節(jié)目全程冠名,形象提升，品牌造勢(shì),“最美祥源灣”

32、售樓部樣板區(qū)啟用,現(xiàn)場(chǎng)開放，項(xiàng)目引爆,“最美祥源灣”系列實(shí)景體驗(yàn)活動(dòng),實(shí)景體驗(yàn)，價(jià)值傳遞,第一階段活動(dòng)主題：最美祥源灣,,推廣活動(dòng)邏輯,（ 2014年1月-7月),20萬(wàn)大獎(jiǎng)，項(xiàng)目廣告語(yǔ)征集,項(xiàng)目亮相，活動(dòng)起勢(shì),活動(dòng)時(shí)間：1月25日-3月16日,以祥源灣項(xiàng)目廣告語(yǔ)征集的形式展開全城征集，配合媒體平臺(tái)的全方位傳播，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目信息和產(chǎn)品價(jià)值的傳達(dá)，打開祥源灣項(xiàng)目知名度。,活動(dòng)主題：人商臨時(shí)售樓中心開放暨廣告語(yǔ)征集大賽正式啟動(dòng)售樓中心開

33、放當(dāng)日邀請(qǐng)媒體、意向客戶、政府機(jī)關(guān)等參加開放儀式，現(xiàn)場(chǎng)宣布廣告語(yǔ)征集大賽正式啟動(dòng)，全城征集，同時(shí)配合物料及現(xiàn)場(chǎng)包裝展示產(chǎn)品品質(zhì)，傳遞產(chǎn)品價(jià)值，以節(jié)點(diǎn)事件在市場(chǎng)發(fā)聲，吸引市場(chǎng)關(guān)注，提升項(xiàng)目知名度與影響力。活動(dòng)時(shí)間：2014年1月25日,人商臨時(shí)售樓中心開放暨廣告語(yǔ)征集大賽正式啟動(dòng),“一字萬(wàn)金”廣告語(yǔ)活動(dòng)定點(diǎn)征集（進(jìn)社區(qū)及重點(diǎn)位置覆蓋）,活動(dòng)時(shí)間：1月25日-2月10日,在十堰市各大社區(qū)及車站、超市、廣場(chǎng)進(jìn)行設(shè)點(diǎn)征集，為廣告語(yǔ)征集活動(dòng)造勢(shì)

34、并借此展開項(xiàng)目信息的滲透式傳播。,廣告語(yǔ)征集活動(dòng)入圍作品全城投票總動(dòng)員,活動(dòng)時(shí)間：3月1日-3月2日 活動(dòng)地點(diǎn)：十堰市區(qū)、人商廣場(chǎng)、社區(qū)超市等,在十堰市各大社區(qū)及車站、超市、廣場(chǎng)進(jìn)行設(shè)點(diǎn)征集，為廣告語(yǔ)征集活動(dòng)造勢(shì)并借此展開項(xiàng)目信息的滲透式傳播。,廣告語(yǔ)征集活動(dòng)決賽PK暨頒獎(jiǎng)典禮,活動(dòng)時(shí)間：3月15日 活動(dòng)地點(diǎn)：人商廣場(chǎng),在戶外舉辦本次活動(dòng)的決賽PK，電視直播配合現(xiàn)場(chǎng)造勢(shì)，將本次活動(dòng)完美收尾同時(shí)宣布最美十堰活動(dòng)啟動(dòng)。,最美十堰大

35、型電視節(jié)目全程冠名,形象提升，品牌造勢(shì),活動(dòng)時(shí)間：3月15日啟動(dòng)，5月8日開播，每?jī)芍芤黄?，一?2期,【最美十堰活動(dòng)詳見專題方案】,我們需要揭開這一層迷人的高貴面紗引人自由探索，暢想那一種從未有過的美麗驚艷，無(wú)與倫比的視覺享受，在綻放的那一剎那，讓整個(gè)十堰都為之動(dòng)容！,“最美祥源灣”售樓部樣板區(qū)啟用盛典,現(xiàn)場(chǎng)開放，項(xiàng)目引爆,活動(dòng)目的：采用大型演藝盛典的形式，作為祥源灣現(xiàn)場(chǎng)樣板區(qū)打開及現(xiàn)場(chǎng)售樓正式亮相活動(dòng)，啟動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景體驗(yàn)營(yíng)銷，并

36、與媒體及嘉賓互動(dòng)釋放祥源灣相關(guān)產(chǎn)品信息，活動(dòng)著重展示項(xiàng)目180產(chǎn)品?；顒?dòng)時(shí)間：2014年6月28日活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng),泳池名流派對(duì)暨最美祥源灣樣板區(qū)開放盛典,,一場(chǎng)最美祥源灣的全感官饕餮盛宴 我們的美麗綻放，只為匹配您的精彩，水、路、空三維體驗(yàn)感悟祥源灣立體之美,領(lǐng)導(dǎo)致辭項(xiàng)目回顧,微電影首發(fā)最美綻放,精彩節(jié)目自由體驗(yàn),,,祥源灣負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目、工程進(jìn)度、價(jià)值潛力等做簡(jiǎn)單介紹；宣布祥源灣樣板區(qū)正式啟用，祝酒詞，香檳儀式共慶晚

37、宴，邀請(qǐng)來(lái)賓用餐。,項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)致辭+祝酒,《最美祥源灣》微電影發(fā)布,結(jié)合項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)，以微電影的形式進(jìn)行價(jià)值傳播，加深客戶對(duì)祥源灣湖灣居旅勝地定位的全面理解,祥源會(huì)貴賓卡同步首發(fā)，限量發(fā)行888張,祥源會(huì)貴賓卡內(nèi)存有1888元酒店消費(fèi)券，可供在祥源灣五星級(jí)酒店內(nèi)消費(fèi)體驗(yàn)時(shí)使用；如果買房，可憑卡抵扣18888元房?jī)r(jià)。（祥源卡可轉(zhuǎn)讓使用）,美學(xué)精致自助餐在美輪美奐的泳池邊，品嘗精心準(zhǔn)備的自助餐醇香的紅酒搭配美味的牛排，讓來(lái)賓感受到高雅的

38、生活情調(diào)來(lái)賓到場(chǎng)后，在泳池邊享受精致自助晚宴,20位祥源女郎泳池比基尼秀，給祥源灣一個(gè)驚艷的展現(xiàn),一場(chǎng)無(wú)比魅力的視覺盛宴，一個(gè)個(gè)絕美名模繞場(chǎng)展示，流光溢彩。模特們身披盛大夸張的霓裳，華麗出演宮廷盛宴下的閃耀尊榮。,系列唯美節(jié)目表演，感受最美祥源生活,豎琴演繹,晶體芭蕾,奇幻魔術(shù),電光舞,“最美祥源灣”系列實(shí)景體驗(yàn)活動(dòng),實(shí)景體驗(yàn)，價(jià)值傳遞,“最美祥源灣”環(huán)島半日游看房體驗(yàn)活動(dòng),活動(dòng)主題：“最美祥源灣”環(huán)島半日游看房體驗(yàn)活動(dòng)以環(huán)島游的形

39、式進(jìn)行旅游看房體驗(yàn)，通過樣板區(qū)、樣板房、高爾夫、垂釣、游艇等體驗(yàn)活動(dòng)詮釋鄖陽(yáng)島的全島規(guī)劃及營(yíng)造理念，提升項(xiàng)目形象，傳遞核心價(jià)值?；顒?dòng)時(shí)間：2014年7月5日啟動(dòng),有預(yù)約,,禮賓車接至案場(chǎng),,案場(chǎng)禮儀迎客,,銷售員接待,首次來(lái)訪,,模型、物料,,影視體驗(yàn),,樣板房體驗(yàn),,休息、等候島居體驗(yàn),全島觀光體驗(yàn),,返回售樓部,繼續(xù)洽談,結(jié)束，禮賓送回,,,,,再次來(lái)訪,專屬銷售員接待,意向洽談或體驗(yàn),,,無(wú)預(yù)約,禮賓引導(dǎo)至前臺(tái)預(yù)約,,,,迎賓,

40、售樓部體驗(yàn),樣板房體驗(yàn),全島體驗(yàn),返回售樓部,,,,,,結(jié)束,,祥源灣旅游看房客戶接待流程建議,,活動(dòng)主題：“最美祥源灣”十堰市青少年游泳大賽利用樣板區(qū)以及售樓部已經(jīng)開放的契機(jī)，以青少年游泳為切入點(diǎn)組織游泳比賽，增加現(xiàn)場(chǎng)人氣，體現(xiàn)項(xiàng)目強(qiáng)大的實(shí)景感?；顒?dòng)時(shí)間：2014年7月13日,“最美祥源灣”十堰市青少年游泳大賽,比賽分成少兒組和青年組分別進(jìn)行,活動(dòng)時(shí)間：2014年7月20日活動(dòng)目的：邀請(qǐng)意向客戶和攝影愛好者來(lái)樣板區(qū)拍攝，通過評(píng)選

41、選出優(yōu)勝獎(jiǎng)，并且拍攝的照片做成明信片，能夠作為禮品贈(zèng)送客戶。,“最美祥源灣”樣板區(qū)攝影大賽,優(yōu)秀作品可放置在現(xiàn)場(chǎng)售樓部進(jìn)行集中展示,活動(dòng)主題：中國(guó)（鄖陽(yáng)）?祥源灣‘紅娘牽線’體驗(yàn)活動(dòng)活動(dòng)目的：利用項(xiàng)目一線唯美湖景，舉辦百對(duì)新人集體寫真活動(dòng)，參與的新婚夫婦免費(fèi)獲贈(zèng)寫真照片及小禮品，同時(shí)預(yù)約祥源灣產(chǎn)品的將獲得折扣優(yōu)惠?；顒?dòng)時(shí)間：2014年7月27日,祥源灣“十堰最美婚紗攝影基地”活動(dòng),活動(dòng)期間成功預(yù)定房源的新人可免費(fèi)獲得現(xiàn)場(chǎng)婚紗照拍攝套

42、餐一份,“不在巴西，就在祥源”2014世界杯主題活動(dòng),活動(dòng)主題：“不在巴西，就在祥源”2014世界杯主題活動(dòng)活動(dòng)概況：重要比賽當(dāng)天，售樓處通宵開放，比賽前歌舞表演開場(chǎng)，營(yíng)造一個(gè)賽場(chǎng)氛圍。現(xiàn)場(chǎng)提供場(chǎng)地利用LED大屏播放世界杯，配備小吃、酒。美食小吃如炸雞翅、薯?xiàng)l、魚圈。酒有葡萄酒、氣泡酒和啤酒，供客戶盡情享用。后期配合售樓部現(xiàn)場(chǎng)氛圍布置，足球?qū)氊愌b飾等營(yíng)造熱鬧的世界杯氛圍，持續(xù)提升現(xiàn)場(chǎng)人氣。（可以世界杯比賽猜想的以微信形式展開持續(xù)活動(dòng)）

43、活動(dòng)時(shí)間：2014年6-7月,世界杯期間現(xiàn)場(chǎng)包裝,為烘托世界杯比賽氛圍，現(xiàn)場(chǎng)采用與足球相關(guān)元素進(jìn)行包裝。如大幅體育場(chǎng)照片和老球衣作為“墻紙”，整齊排列的各國(guó)國(guó)旗和各隊(duì)隊(duì)徽點(diǎn)綴于園區(qū)及售樓處現(xiàn)場(chǎng)。洽談區(qū)桌上擺放足球明星照片。,足球?qū)氊愔?微信上舉行球類競(jìng)猜和世界杯知識(shí)答題游戲,第一階段媒體計(jì)劃,其他：微電影110萬(wàn)+全島模型100萬(wàn)+區(qū)位模型40萬(wàn)+單體模型20萬(wàn)+精神堡壘30萬(wàn)+現(xiàn)場(chǎng)識(shí)別系統(tǒng)60萬(wàn)=360萬(wàn),階段2：體驗(yàn)加強(qiáng) 開

44、盤強(qiáng)銷,推廣時(shí)間：2014年8月-2014年10月,,經(jīng)過前期的活動(dòng)推廣鋪墊，項(xiàng)目的形象調(diào)性、價(jià)值釋放以及蓄客已獲得一定成果。在此基礎(chǔ)上，本階段的推廣重點(diǎn)在于如何將意向客戶轉(zhuǎn)化為成交客戶，同時(shí)做好老帶新的突破工作。,階段目標(biāo),階段營(yíng)銷策略,加強(qiáng)體驗(yàn)式營(yíng)銷：在樣板區(qū)打開的基礎(chǔ)上，結(jié)合湖灣居旅勝地，開展度假活動(dòng)體驗(yàn)。樣板房主題營(yíng)銷：圍繞樣板房開放的節(jié)點(diǎn)，系列性策劃活動(dòng)推進(jìn)，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注；戶型情感訴求推廣：結(jié)合180戶型的優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)1

45、80㎡戶型的生活情感性訴求及性價(jià)比。引發(fā)客群共鳴；精準(zhǔn)渠道組合運(yùn)作：大眾傳播渠道繼續(xù)強(qiáng)化，同時(shí)定向集中式打擊區(qū)域目標(biāo)市場(chǎng)。,階段推廣主題,9月28日，鑒所未見,,88方/7房/180方 湖灣夢(mèng)幻墅 盛大開盤,中國(guó)【鄖陽(yáng)】 . 祥源灣,十堰好聲音，中國(guó)好別墅,,88方/7房/180方 湖灣夢(mèng)幻墅,中國(guó)【鄖陽(yáng)】 . 祥源灣,A:垂釣比賽、SPA體驗(yàn)、BBQ燒烤 B:教師、中秋節(jié)日活動(dòng),開盤前客戶聚集活動(dòng),180㎡湖灣夢(mèng)幻墅價(jià)

46、值發(fā)布會(huì),客戶心理價(jià)格提升活動(dòng),9月28日首發(fā)開盤活動(dòng),開盤轟動(dòng)效應(yīng)制造,國(guó)慶7天嘉年華，活動(dòng)持續(xù)升溫,開盤后項(xiàng)目持續(xù)熱銷,第二階段活動(dòng)主題：國(guó)慶嘉年華,首次開盤活動(dòng)攻略,A:垂釣比賽、SPA體驗(yàn)、BBQ燒烤 B:教師、中秋節(jié)日主題活動(dòng),開盤前客戶聚集活動(dòng),“爸爸去哪兒”祥源灣親子垂釣節(jié),活動(dòng)主題：“爸爸去哪兒”祥源灣親子垂釣節(jié)活動(dòng)目的：現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)湖邊垂釣，項(xiàng)目三竿生活價(jià)值傳遞，以活動(dòng)形式體現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)有的居旅生活理念活動(dòng)時(shí)間

47、：2014年8月3日,魚餌、漁具準(zhǔn)備,現(xiàn)場(chǎng)垂釣指導(dǎo),垂釣成果分享,“風(fēng)情一夏，饕餮美食”祥源灣BBQ燒烤派對(duì),活動(dòng)主題：“風(fēng)情一夏，饕餮美食”祥源灣BBQ燒烤派對(duì)活動(dòng)目的：借助項(xiàng)目樣板區(qū)開放的契機(jī)，結(jié)合燒烤美食派對(duì)的形式，邀請(qǐng)客戶至現(xiàn)場(chǎng)看房和體驗(yàn)美食，活動(dòng)參與性強(qiáng)，執(zhí)行簡(jiǎn)單，聚人氣效果顯著?；顒?dòng)時(shí)間：2014年8月10日,結(jié)合“誰(shuí)是大胃王”、吃貨大賽等活動(dòng)使得派對(duì)更具趣味性,“魅力女人，SPA正當(dāng)時(shí)”女子美容SPA體驗(yàn)活動(dòng),活動(dòng)主題

48、：“魅力女人，SPA正當(dāng)時(shí)”女子美容SPA體驗(yàn)活動(dòng)活動(dòng)目的：邀請(qǐng)女性客戶至祥源灣五星級(jí)酒店體驗(yàn)美容、SPA活動(dòng)，提升項(xiàng)目高端品位的同時(shí)給客戶傳遞一種全方位的體驗(yàn)價(jià)值，獲得一種對(duì)未來(lái)精致生活的暢想?；顒?dòng)時(shí)間：2014年8月24日,活動(dòng)當(dāng)天所有項(xiàng)目免費(fèi)體驗(yàn)，首批購(gòu)房客戶可獲得一年免費(fèi)體驗(yàn)資格,“月圓中秋，情滿祥源”中秋月餅DIY活動(dòng),活動(dòng)主題：“情聚中秋，月滿祥源”中秋月餅DIY活動(dòng)活動(dòng)目的：邀請(qǐng)專業(yè)面餅師傅現(xiàn)場(chǎng)教學(xué)，指導(dǎo)客戶手工制作

49、中秋月餅，通過活動(dòng)進(jìn)一步強(qiáng)化祥源灣理想之家的情感歸宿。借助節(jié)日活動(dòng)對(duì)客戶的關(guān)懷，提升客戶滿意度與認(rèn)可度，增加客戶的關(guān)注與興趣。活動(dòng)時(shí)間：2014年9月8日,活動(dòng)結(jié)束后，用禮盒包裝好客戶制作的月餅，帶走品嘗,“尊師重教，傳遞恩情”十堰市百位優(yōu)秀教師表彰答謝會(huì),活動(dòng)主題：“尊師重教，傳遞恩情”十堰市百位優(yōu)秀教師表彰答謝會(huì)活動(dòng)目的：聯(lián)合十堰市教育局舉辦優(yōu)秀教師表彰答謝活動(dòng)，吸引全十堰教師目光關(guān)注，并引起充分的社會(huì)關(guān)注，提升項(xiàng)目品牌形象。

50、活動(dòng)時(shí)間：2014年9月10日,受表彰的教師，可獲得祥源灣酒店免費(fèi)試住及2000元酒店消費(fèi)體驗(yàn)券,180㎡湖灣夢(mèng)幻墅價(jià)值發(fā)布會(huì),客戶心理價(jià)格提升活動(dòng),祥源灣湖灣居旅勝地暨180㎡湖灣夢(mèng)幻墅產(chǎn)品價(jià)值發(fā)布會(huì),時(shí)間：2014年9月19日 對(duì)象：祥源灣意向客戶場(chǎng)地：一期精品酒店活動(dòng)目的：通過產(chǎn)品發(fā)布會(huì)釋放產(chǎn)品細(xì)節(jié)價(jià)值，提升客戶的心理預(yù)期，同時(shí)將180㎡湖居別墅形象引爆市場(chǎng)。,1、祥源灣大事記紀(jì)錄片（記錄祥源灣自拿地以來(lái)到樣板區(qū)開放、客戶

51、活動(dòng)的點(diǎn)點(diǎn)滴滴）2、祥源灣集團(tuán)董事長(zhǎng)俞董致辭講訴祥源集團(tuán)品牌理念及祥源灣湖灣居旅勝地的產(chǎn)品定位和開發(fā)理念3、祥源灣項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)干總講述打造項(xiàng)目高端品質(zhì)的艱辛歷程（以故事的形式，從每一塊建筑材料的精挑細(xì)選，到方案的一次次修改討論，為的就是對(duì)得起這片土地）4、祥源灣180㎡湖灣夢(mèng)幻墅產(chǎn)品的價(jià)值分析探討：（項(xiàng)目總設(shè)計(jì)師、領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)內(nèi)專家、十堰市領(lǐng)導(dǎo)四人沙龍形式）5、現(xiàn)場(chǎng)記者和客戶提問環(huán)節(jié)（預(yù)先設(shè)置問題與回答）6、節(jié)目表

52、演，最后宣布限時(shí)購(gòu)房?jī)?yōu)惠，抽取購(gòu)房券等禮品,價(jià)值發(fā)布會(huì)流程：,,,,,,條桌 + 背景板 + 專業(yè)禮儀,簽到處布置,其他節(jié)目表演,開場(chǎng)沙畫+人屏互動(dòng)表演，演繹湖灣居旅夢(mèng)幻墅生活,祥源灣豪車助陣豪門之夜暨一期首開,開盤轟動(dòng)效應(yīng)制造,活動(dòng)主題：中國(guó)（鄖陽(yáng)）?祥源灣一期首開與豪車4S店合作，十堰前所未有的豪車陣容，驚艷亮相，為項(xiàng)目開盤助陣，提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)及在大十堰知地區(qū)的名度。活動(dòng)時(shí)間：2014年9月28日 活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng),祥源

53、灣豪車助陣豪門之夜暨一期首開,開盤前一天，電話通知VIP客戶開盤當(dāng)天設(shè)18輪抽獎(jiǎng)環(huán)節(jié)，無(wú)論成交與否，都有中獎(jiǎng)機(jī)會(huì)；,人人有獎(jiǎng)＝,開盤必殺技1,誘餌,進(jìn)入銷控區(qū)之前——,選房等候區(qū)：4名美女模特分別手捧4款卡地亞的包和萬(wàn)寶龍的筆，供已進(jìn)入選房等候區(qū)的客戶挑選，客戶先選喜歡的禮品款式，然后由手捧禮品的禮儀小姐跟隨進(jìn)入銷控區(qū)；給足客戶面子，滿足其虛榮心，同時(shí)也給客戶以壓力，使其不好意思不選房再將禮品和禮儀小姐退回；,先選禮品，后選房＝手短,開

54、盤必殺技2,現(xiàn)場(chǎng)持續(xù)抽獎(jiǎng)＝欲罷不能,使等號(hào)中的客戶也不肯離場(chǎng)，始終保持現(xiàn)場(chǎng)的鼎盛人氣。,開盤必殺技3,國(guó)慶7天嘉年華，活動(dòng)持續(xù)升溫,開盤后項(xiàng)目持續(xù)熱銷,“十堰好聲音，中國(guó)好別墅”祥源灣國(guó)慶嘉年華，七天不重樣,時(shí)間：2014.10.1地點(diǎn)：樣板區(qū)內(nèi)容：邀請(qǐng)好聲音歌手至祥源灣現(xiàn)場(chǎng)演唱，以現(xiàn)場(chǎng)演唱的形式邀約客戶至現(xiàn)場(chǎng)品鑒180方別墅樣板房實(shí)景，借此迅速集聚人氣，引爆鄖陽(yáng)島。,憑票入場(chǎng)，向一期開盤已購(gòu)客戶及部分未購(gòu)客戶和意向客戶發(fā)放兩套

55、家庭套票，發(fā)動(dòng)老帶新,祥源灣首屆市民湖灣音樂節(jié),時(shí)間：2014年10月2日 對(duì)象：祥源灣的意向客戶和前期老業(yè)主場(chǎng)地：實(shí)景樣板區(qū)活動(dòng)目的：老帶新政策啟動(dòng)，將熱銷加推作為營(yíng)銷事件，配合媒體軟文宣傳，使項(xiàng)目持續(xù)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入公眾視野，強(qiáng)化銷售；,配合活動(dòng)：音樂會(huì)、冷餐會(huì)、抽獎(jiǎng)活動(dòng),“國(guó)慶7天樂，夢(mèng)幻嘉年華”系列親子活動(dòng),活動(dòng)時(shí)間：2014年10月3日-10月7日 活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)目的：以感恩嘉年華的形式，配合國(guó)慶長(zhǎng)假節(jié)點(diǎn)，邀請(qǐng)老業(yè)

56、主和意向客戶至現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)，以趣味性的互動(dòng)活動(dòng)和豐富的獎(jiǎng)品激勵(lì)提升客戶參與性，拉進(jìn)客戶之間的距離，提升項(xiàng)目口碑。,10月3日：趣味家庭運(yùn)動(dòng)會(huì),10月4日：水果狂歡節(jié)水果雕刻展示，果汁DIY活動(dòng)，吃水果大賽等,10月5日：哈利波特的魔幻世界魔法香皂DIY、神奇撲撲米、陶藝百變大咖,10月6日：白雪公主的童話世界童話主題T恤DIY、童話藝術(shù)模仿秀、格林童話閱讀節(jié),10月7日：我們?nèi)业拿牢缎袆?dòng)壽司DIY、意大利面烹制、巧克力DIY,第二

57、階段媒體計(jì)劃,階段3：持續(xù)熱銷，二期開盤,推廣時(shí)間：2014年11月-2015年2月,,階段推廣主題,88萬(wàn) 180方 7房,,10月28日 180方湖灣別墅 璀璨加推,中國(guó)【鄖陽(yáng)】 . 祥源灣,住湖灣別墅，泡芬芳溫泉,,10月28日 180方湖灣別墅 璀璨加推,中國(guó)【鄖陽(yáng)】 . 祥源灣,創(chuàng)新渠道策略,車主題營(yíng)銷模式,網(wǎng)絡(luò)電商渠道,集中性打擊十堰城區(qū)的有車主,全時(shí)的線上接待和特定人群定向網(wǎng)銷,創(chuàng)新渠道模式1——車主題渠道營(yíng)銷,從按照

58、本案別墅客戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力分析，其家庭基本至少擁有有一輛車，客戶的活動(dòng)范圍基本以車為載體。所以從車的軌跡切入，圈定目標(biāo)客群渠道。車營(yíng)銷范圍建議：北京路小區(qū)，城城路及東岳路兩側(cè)老的二汽小區(qū)，以十堰城區(qū)為主。,車行軌跡,組織DM派單人員，對(duì)范圍內(nèi)主要社會(huì)停車場(chǎng)、沿路邊停車區(qū)進(jìn)行資料派發(fā)，可以設(shè)計(jì)成“溫馨提示”形式，制造市場(chǎng)話題，引發(fā)關(guān)注。物料主題設(shè)計(jì)“憑單子至售樓部看房可獲贈(zèng)50元油卡一張”。,停車場(chǎng)、沿街停車打擊,“溫馨提示”式DM廣告投遞

59、,組織DM派單人員，對(duì)區(qū)域內(nèi)主要中大型加油站進(jìn)行布點(diǎn)，對(duì)加油車輛送上一份DM+礦泉水。（每個(gè)加油站每周安排1-2天，循環(huán)半個(gè)月）,中大型加油站打擊,礦泉水+DM專員派發(fā),與主要道路邊的中大型洗車店洽談合作，放置項(xiàng)目宣傳展架在洗車店休息區(qū)，結(jié)賬時(shí)派發(fā)DM宣傳資料。,主干道旁的洗車店打擊,宣傳展架+DM派發(fā),與收費(fèi)站合作，對(duì)每輛進(jìn)出拿卡的車輛派發(fā)城市地圖，背面設(shè)計(jì)項(xiàng)目宣傳海報(bào)。,主要高速收費(fèi)站打擊,城市地圖+項(xiàng)目宣傳海報(bào),與十堰主要的中高級(jí)

60、轎車4S店進(jìn)行合作，實(shí)現(xiàn)相互的客戶資源共享，定期舉行試駕活動(dòng)等。,十堰4S店活動(dòng)合作,宣傳展架+定期試駕活動(dòng),創(chuàng)新渠道模式2——依托強(qiáng)大電商客源的分銷蓄客模式,借助網(wǎng)絡(luò)電商、專業(yè)網(wǎng)站現(xiàn)有的強(qiáng)大意向購(gòu)房客群資源，通過合作精準(zhǔn)打擊全十堰的意向客群！定期策劃具有影響力的網(wǎng)絡(luò)銷售活動(dòng)，引發(fā)市場(chǎng)的集中關(guān)注，提高影響力。,祥源灣暖冬分享季,秋冬養(yǎng)生調(diào)理,圣誕名流夜暨客戶感恩答謝晚宴,歲末客戶感恩答謝,全城送福、圈層年夜飯、幸福祥源,新春系列推廣活

61、動(dòng),第三階段活動(dòng)主題：圣誕狂歡季,,客戶情感維護(hù)，品牌形象提升,祥源灣暖冬分享季,秋冬養(yǎng)生調(diào)理,祥源灣暖冬分享季之《祥源茶》專場(chǎng)品鑒會(huì),活動(dòng)時(shí)間：2014年11月8日 活動(dòng)地點(diǎn)：銷售中心活動(dòng)目的：新老顧客，一邊品祥源茶，一邊聆聽名師講析茶道，一邊與好友新朋敘舊談心，品鑒者在悠揚(yáng)的琴聲中，感受祥源集團(tuán)深深的品牌關(guān)懷，體會(huì)悠遠(yuǎn)古樸的茶文化精髓。,活動(dòng)結(jié)束時(shí)，每位來(lái)賓贈(zèng)送兩盒《祥源茶》禮盒,祥源灣暖冬分享季之養(yǎng)生保健湯DIY,活動(dòng)時(shí)間：2

62、014年11月22日 活動(dòng)地點(diǎn)：銷售中心活動(dòng)目的：在寒冷的冬日為客戶奉獻(xiàn)上一點(diǎn)點(diǎn)溫暖，暨是對(duì)客戶身體的一種關(guān)懷，也是祥源灣項(xiàng)目品牌形象的一種體現(xiàn)，通過活動(dòng)建立良好的項(xiàng)目口碑。,邀請(qǐng)國(guó)家元首保健大師宋勝國(guó)現(xiàn)場(chǎng)講授冬季養(yǎng)生之道,祥源灣暖冬分享季之家門口泡溫泉體驗(yàn)活動(dòng),活動(dòng)時(shí)間：2014年12月13日 -20日 活動(dòng)地點(diǎn)：祥源灣酒店活動(dòng)目的：以高端、品味、享受式的活動(dòng)調(diào)性，營(yíng)造一種家門口泡溫泉的愜意氛圍和精神境界，傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值的同時(shí)，

63、提升客戶好感度和美譽(yù)度。,20位“祥女郎”與你一同度過美妙的溫泉時(shí)光,圣誕名流夜暨客戶感恩答謝晚宴,歲末客戶感恩答謝,圣誕名流夜暨祥源灣2014年客戶感恩答謝晚宴,時(shí)間：2014年12月24日 對(duì)象：祥源灣的意向客戶和前期老業(yè)主場(chǎng)地：一期精品酒店活動(dòng)目的：進(jìn)一步維系客戶情感，增加客戶粘性，既是對(duì)老業(yè)主的一種回饋，也是項(xiàng)目口碑造勢(shì)的一種最直接和最有效的手段。配合活動(dòng)：節(jié)目表演、晚宴、抽獎(jiǎng)活動(dòng),圓桌入座,服務(wù)人員隨伺,晚宴形式,

64、多位業(yè)主采訪視頻播放,通過業(yè)主的口，說(shuō)出對(duì)祥源灣的認(rèn)可，不同的客戶選擇祥源灣的種種理由祥源灣品質(zhì)口口相傳，十堰別墅生活的最佳選擇,業(yè)主代表上臺(tái)發(fā)言,業(yè)主上臺(tái)發(fā)言，表達(dá)對(duì)祥源灣項(xiàng)目的極度認(rèn)可，以及對(duì)未來(lái)湖灣居旅生活的期待,營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)全體上臺(tái)感謝祝酒,祥源灣營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)在干總帶領(lǐng)下，上臺(tái)祝酒，感謝新老客戶一年的支持,節(jié)目表演,近景魔術(shù),熒光舞,外籍歌手演唱,全城送福、圈層年夜飯、幸福鬧元宵,新春系列推廣活動(dòng),全城送“?！蓖乜托袆?dòng),以全城派發(fā)“

65、福字”門貼和春聯(lián)的形式在年底前進(jìn)行一輪全城拓客。銷售員攜帶新春禮包上門拓客（禮包包括福字、春聯(lián)、紅包袋、窗花等）拓客地點(diǎn)：1、專業(yè)市場(chǎng)2、超市、商場(chǎng)3、十堰市區(qū)交通要道4、周邊重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn),書法大師現(xiàn)場(chǎng)寫福,活動(dòng)主題：返鄉(xiāng)客，各大商會(huì)年夜飯定制活動(dòng)目的：針對(duì)返鄉(xiāng)客戶，舉辦專屬定制年夜飯，建立并增進(jìn)返鄉(xiāng)商會(huì)關(guān)系，通過飯局營(yíng)銷深入挖掘返鄉(xiāng)客?；顒?dòng)時(shí)間：2015年2月上旬,高端圈層系列年夜飯定制,可由祥源灣酒店承辦各類年夜飯及企業(yè)

66、年會(huì)活動(dòng)，業(yè)主給予部分優(yōu)惠,“幸福鬧元宵”歡樂祥源元宵主題燈會(huì),活動(dòng)主題：“幸福鬧元宵”歡樂祥源元宵主題燈會(huì)活動(dòng)目的：借元宵節(jié)日之際，以元宵主題燈會(huì)的形式包裝項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)樣板區(qū)，邀請(qǐng)客戶鬧元宵，進(jìn)一步維護(hù)客戶情感，也為15年再次推盤銷售蓄客?；顒?dòng)時(shí)間：2015年3月5日,幸福湯圓DIY、猜燈謎拿紅包、舞龍隊(duì)表演等系列活動(dòng),第三階段媒體計(jì)劃,階段4：品質(zhì)升級(jí)，價(jià)值提升,推廣時(shí)間：2015年3月-2015年6月,,階段目標(biāo)2015年，通

67、過項(xiàng)目品牌包裝升級(jí)、產(chǎn)品價(jià)值升級(jí)、體驗(yàn)升級(jí)等一系列升級(jí)活動(dòng)，再度拔高項(xiàng)目形象及調(diào)性。制造持續(xù)熱銷局面。在此基礎(chǔ)上，本階段的推廣重點(diǎn)在于如何將意向客戶轉(zhuǎn)化為成交客戶，同時(shí)做好老帶新的突破工作，快速去化產(chǎn)品。,階段推廣主題,五星級(jí)湖灣 五星級(jí)家園,,十堰· 130萬(wàn)方世界級(jí)湖居生活樣板,中國(guó)【鄖陽(yáng)】 . 祥源灣,階段推廣策略,基于之前2014年已成交的客戶，使得祥源灣項(xiàng)目擁有龐大的客戶基數(shù)。因此，項(xiàng)目2015年這一波推廣，通過

68、線上拔高項(xiàng)目形象和調(diào)性、線下做圈層的方式進(jìn)行，持續(xù)運(yùn)用圈層活動(dòng)，鞏固老客戶情感，并促進(jìn)其推薦親朋好友。,2015年是精工傳承，更是品質(zhì)升級(jí)！,“卓越升級(jí) ”,,2015祥源灣升級(jí),,卓越升級(jí),,策略1,高品質(zhì)更加具象,形象升級(jí)：2015年全新形象，重新更換圍墻廣告，全面升級(jí)圍擋形象。,,工地形象升級(jí)：基于2014年小環(huán)線游，考慮樣板區(qū)看房路線，整理出更大更寬闊的旅游通道，長(zhǎng)通道可考慮布置盆栽,旅游導(dǎo)示升級(jí)：對(duì)于項(xiàng)目?jī)?nèi)標(biāo)識(shí)及小品進(jìn)行主題