基于reits的保障性住房投融資模式創(chuàng)新研究[參考]

1、基于基于REITsREITs的保障性住房投融資模式創(chuàng)新的保障性住房投融資模式創(chuàng)新研究研究摘要：近年來，隨著我國住房商品市場的持續(xù)升溫，保障性住房的供需矛盾日益突出，嚴(yán)重制約了我國住房市場的平穩(wěn)發(fā)展，保障性住房的投融資模式急需創(chuàng)新。文章試圖通過對國外房地產(chǎn)投資信托經(jīng)驗(yàn)的研究，創(chuàng)新地建立房地產(chǎn)投資信托應(yīng)用于我國保障性住房的投融資組織模式――有限合伙制REITs。這為保障性住房投融資模式的創(chuàng)新研究提供了新視角。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托；保障性住

2、房；有限合伙制一、保障性住房投融資的現(xiàn)狀及其局限性自1978年以來，中國逐步推進(jìn)住房制度改革，并借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，初步建立了我國住房社會保障體系。經(jīng)過了近30年的發(fā)展，保障性住房的建設(shè)已經(jīng)初具規(guī)模，但當(dāng)前保障性住房的供需矛盾也表明，保障性住房的投融資體制仍然存在著以下主要兩方面的問題。（一）組織結(jié)構(gòu)方面，中央和地方政府角色定位不明確，地方政府缺乏資金配給的主動性2011年1月26日，國務(wù)院出臺《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有

3、關(guān)問題的通知》（又稱“新國八條”），在政府住房保障方面提出了2011年全國建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套的政策目標(biāo)。根據(jù)住房和城市建設(shè)部估算，1000萬套保障性住房的建設(shè)資金將突破1.3萬億。其中全國土地出讓金收入可以提供約2700億的建設(shè)資金；中央財政劃撥款將達(dá)到1400億左右；28個公積金貸款投資保障房建設(shè)的試點(diǎn)城市將獲得公積金貸款約838億。上述三項(xiàng)合計為4938億，距離1.3萬億還有8062億地方財政的缺口，占到了建

4、設(shè)資金總額的62%，如圖1所示。保障性住房有公益性和福利性的特點(diǎn)，政府的參與責(zé)無旁貸，但是，中央和地方政府角色定位的不明確在很大程度上限制了保障性住房發(fā)展。就保障性住房的財政支持來看，中央政府雖逐年提高了財政轉(zhuǎn)移支付，但仍只是杯水車薪；地方政府集生產(chǎn)者、所有者、管理者三種角色于一身，參與了包括規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)及管理運(yùn)營的全過程，并提供60%以上的建設(shè)資金。然而，由于沒有完備的資金來源體制，地方政府很難保證其在保障性住房市場上資金供應(yīng)的積

5、極性。（二）金融市場方面，保障性住房資金來源的非市場化導(dǎo)致住房政策的效率低下目前，我國保障性住房的資金來源主要是財政劃撥。然而，這樣非市場化的資金來源并不能夠滿足保障性住房的建設(shè)要求。從我國金融業(yè)的現(xiàn)狀來看，三十年的改革開放為我國積累了巨大的社會財富，民間資本日益增大，2010年中國城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達(dá)到了30.3萬億元多，比2006年增長了16.3%，居民的投資需求日益強(qiáng)烈；另外，伴隨中國保險市場的發(fā)展和中國社會保障制度的改革，中國

6、的機(jī)構(gòu)投資者日益成型，保險公司和社保等機(jī)構(gòu)投資者增強(qiáng)了對低風(fēng)險、高收益投資產(chǎn)品的需求。相反，在資金投資渠道方面，我國的資本市場發(fā)展并不完善和成作為有限合伙人（LP）進(jìn)行資金注入，共同成立房地產(chǎn)投資信托基金公司。有限合伙公司以現(xiàn)有的保障性住房（指廉租房和公共租賃房）為資產(chǎn)標(biāo)的池來發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金。（二）REITs運(yùn)作方式的探討根據(jù)以上論證及國際經(jīng)驗(yàn)，保障性住房在REITs融資的路徑選擇包括以下三個方面：第一，運(yùn)作方式上以封閉式為主。

7、REITs作為房地產(chǎn)投資這一類長期投資產(chǎn)品，封閉基金在存續(xù)期間固定不變的資本總額的特點(diǎn)有利于進(jìn)行房地產(chǎn)這種長期投資；相反，開放式基金由于有隨時被贖回的風(fēng)險，必須保持基金的一定的流動性，因此不適合進(jìn)行房地產(chǎn)投資。同時，現(xiàn)有封閉式證券基金的運(yùn)作和監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)也可以作為REITs運(yùn)營的借鑒。第二，組織形式為合伙有限制。第三，募集方式以私募開始，逐步發(fā)展為公私募相結(jié)合的方式。結(jié)合國際經(jīng)驗(yàn)，REITs要有較好的發(fā)展，需要完善的政策制度環(huán)境。但作為一種

8、新型金融產(chǎn)品，相關(guān)政策需要涉及稅務(wù)部門、證監(jiān)會、保監(jiān)會等等各個部門，其設(shè)定和實(shí)行必然是一個漫長的過程。面對龐大的住房保障的市場需求，我們可以從私募方式開始，邊發(fā)展、邊完善，摸著石頭過河，為REITs公募發(fā)行奠定基礎(chǔ)。同時，私募方式很大程度上依賴投資機(jī)構(gòu)者，這也有利于我國投資機(jī)構(gòu)者的成熟發(fā)展。四、結(jié)論與討論作為成熟房地產(chǎn)市場的標(biāo)志之一，房地產(chǎn)投資信托基金將會在我國未來的房地產(chǎn)行業(yè)中扮演重要的角色。本文在對國際上REITs組織模式分析的基礎(chǔ)

9、上，創(chuàng)新地提出了適用于保障性住房的REITs的組織模式――有限合伙制REITs，也針對REITs的運(yùn)作方式進(jìn)行了探討。保障性住房的投融資模式創(chuàng)新是一個系統(tǒng)工程，為了其更好地實(shí)現(xiàn)，下一步的研究可以放在REITs運(yùn)作配套措施的研究上。參考文獻(xiàn)：1、褶超孚.城鎮(zhèn)住房保障模式研究[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社2005.2、劉李勝高翔.REITs運(yùn)作與管理――房地產(chǎn)企業(yè)融資上市圖景[M].中國時代經(jīng)濟(jì)出版社2009.3、葛紅玲.房地產(chǎn)投融資模式創(chuàng)新――基