安置區(qū)稅務(wù)問(wèn)題

1、房企拆遷安置房企拆遷安置稅務(wù)處理要合規(guī)稅務(wù)處理要合規(guī)發(fā)布時(shí)間：2013年03月05日來(lái)源：中國(guó)稅務(wù)報(bào)字號(hào)：【大中小】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在拿地過(guò)程中經(jīng)常面臨拆遷安置的問(wèn)題，比較常見(jiàn)的安置方式是貨幣安置和房屋安置兩種。本文通過(guò)案例，介紹企業(yè)采取房屋安置方式，其稅收及會(huì)計(jì)事項(xiàng)的處理方法。案例某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)A公司，2011年開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，要對(duì)該地塊原來(lái)的房主進(jìn)行拆遷安置。根據(jù)約定，A公司對(duì)被拆遷戶采取房屋安置方式，實(shí)行“拆

2、一還一”的等額面積安置辦法，超面積部分按市場(chǎng)價(jià)由回遷戶以貨幣繳足，不足面積部分由房地產(chǎn)企業(yè)向回遷戶進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。安置房可售面積為11600平方米，A公司對(duì)回遷戶屬于“拆一還一”的安置面積為1萬(wàn)平方米，超面積部分1600平方米共收到回遷戶補(bǔ)繳的800萬(wàn)元，對(duì)安置面積不足部分共進(jìn)行貨幣補(bǔ)償500萬(wàn)元。假設(shè)A公司在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的與安置房同類(lèi)的房地產(chǎn)平均價(jià)格為5000元平方米，安置房成本價(jià)為4000元平方米。應(yīng)按成本價(jià)計(jì)算營(yíng)業(yè)額根據(jù)營(yíng)

3、業(yè)稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中給予拆遷戶補(bǔ)償或安置的房屋，應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”繳納營(yíng)業(yè)稅?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔1995〕5491.查賬征收方式。對(duì)于查賬征收土地增值稅的企業(yè)，安置房視同銷(xiāo)售，對(duì)計(jì)算增值額沒(méi)有影響，但是會(huì)降低增值率，從而可能使得企業(yè)適用更低檔的稅率。因?yàn)椤霸鲋德剩皆鲋殿~扣除項(xiàng)目金額”，視同銷(xiāo)售的金額同時(shí)計(jì)入銷(xiāo)售收入和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，雖

4、然不會(huì)影響增值額，但是會(huì)增大“扣除項(xiàng)目金額”，導(dǎo)致“增值率”降低。2.核定征收方式。對(duì)于核定征收土地增值稅的企業(yè)，視同銷(xiāo)售的計(jì)稅收入一般比按成本計(jì)價(jià)要高，自然會(huì)直接增加土地增值稅的稅額。企業(yè)所得稅應(yīng)按視同銷(xiāo)售計(jì)算所得《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）規(guī)定，企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利

5、益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋海?）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定；（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；（3）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。本案例中，該企業(yè)以安置房換取土地使用權(quán)，顯然屬于非貨幣性資產(chǎn)交換，應(yīng)按規(guī)定視同銷(xiāo)售，確認(rèn)視同銷(xiāo)售收入50001＝5000（萬(wàn)元），確認(rèn)視同銷(xiāo)售成本4000