房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計中的稅收審查重點(diǎn)

1、全國中文核心期刊陰陰全國優(yōu)秀經(jīng)濟(jì)期刊近年來袁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅款現(xiàn)象嚴(yán)重袁稅收計算不準(zhǔn)確堯納稅范圍認(rèn)識不明確堯人為調(diào)減稅基堯偷繳少繳各項(xiàng)應(yīng)交稅款的現(xiàn)象屢見不鮮遙隨著土地使用權(quán)成本的劇增堯房地產(chǎn)開發(fā)貸款資金的緊縮堯貨幣資金市場融資條件的日益苛刻袁許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還會在稅收繳納上野動腦筋冶遙一、稅收漏洞產(chǎn)生的原因造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷逃稅的原因是多方面的袁但主要原因是納稅人納稅意識不強(qiáng)袁有的納稅人甚至是受利益驅(qū)使故意偷逃稅遙稅收漏洞主要表

2、現(xiàn)在以下幾個方面院一是有些開發(fā)商故意將預(yù)收的售房款計入其他往來賬戶袁將罰息收入堯沒收的違約保證金堯定金等收入作為營業(yè)外收入或計入往來賬戶袁或是將手續(xù)費(fèi)等支出直接從售房收入中抵減袁以此偷逃稅遙二是房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)多堯稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重袁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入資金大袁其因資金緊張等原因一般會如實(shí)計算稅款袁但存在某些企業(yè)進(jìn)行虛假申報或不實(shí)際繳納稅款的情況遙三是在發(fā)票上動手腳遙我們經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)在某些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本地的一些工程成本結(jié)算單據(jù)中袁竟有從數(shù)千

3、公里以外的省份開具出的材料采購發(fā)票袁而事實(shí)上這種建材在本地隨處可見袁并不屬于緊俏商品遙企業(yè)還會在報銷費(fèi)用時巧立名目袁以增加成本遙四是有些開發(fā)商利用連續(xù)滾動的開發(fā)項(xiàng)目有意無意地延長項(xiàng)目決算期袁使其成本暫時無法結(jié)清袁最終使得企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額難以確定遙五是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)周期較長袁與其他行業(yè)相比具有財務(wù)核算復(fù)雜的特點(diǎn)袁企業(yè)的財務(wù)人員不能夠準(zhǔn)確核算收入和成本費(fèi)用袁加之對稅法的了解不夠袁從而容易造成漏稅遙二、稅收審查重點(diǎn)員援企業(yè)所得稅

4、及營業(yè)稅遙企業(yè)所得稅和營業(yè)稅是偷漏稅野重災(zāi)區(qū)冶遙企業(yè)隱匿應(yīng)稅收入的主要手段有院將取得的商品房預(yù)售款長期掛在野預(yù)收賬款冶堯野其他應(yīng)付款冶等科目袁不申報繳納應(yīng)交的稅金曰以工程尚未決算和收入堯成本堯費(fèi)用無法確定為由袁將已實(shí)現(xiàn)的商品房銷售款長期掛在野應(yīng)付賬款冶堯野其他應(yīng)付款冶和野預(yù)收賬款冶等往來科目袁不結(jié)轉(zhuǎn)或延期結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)稅銷售額曰銷售車庫堯儲藏室等附屬配套設(shè)施不開具增值稅發(fā)票袁隱匿和不申報應(yīng)稅收入曰將自建房轉(zhuǎn)做經(jīng)營性資產(chǎn)或用于捐贈堯獎勵堯抵償債務(wù)

5、等不視同銷售曰將完工可售的房地產(chǎn)用做對外投資或分配給股東淵或投資人冤不視同銷售曰以開發(fā)產(chǎn)品淵完工可售的房地產(chǎn)冤換取其他單位或個人的非貨幣性資產(chǎn)袁不視同銷售等遙另外袁在收取購房款的同時袁企業(yè)通常將代收堯代墊的款項(xiàng)通過野其他應(yīng)付款冶堯野應(yīng)付賬款冶等往來科目核算袁不將這部分價外費(fèi)用并入營業(yè)額袁擅自削減稅基而少記營業(yè)稅遙企業(yè)擠占堯多提堯虛列完工產(chǎn)品成本的主要手段有院不遵循配比原則袁不在完工產(chǎn)品與在產(chǎn)品之間正確歸集與分配土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)堯前期

6、設(shè)施建設(shè)費(fèi)堯建筑安裝工程費(fèi)堯公共設(shè)施配套費(fèi)以及開發(fā)期間發(fā)生的間接費(fèi)用堯借款費(fèi)用等袁將這些費(fèi)用全部作為完工產(chǎn)品成本曰以工程完工未結(jié)算為由袁高估建筑安裝工程費(fèi)和配套設(shè)施費(fèi)袁將其長期掛在野其他應(yīng)付款冶和野應(yīng)付賬款冶科目袁虛增成本曰通過預(yù)提野工程維修金冶等形式加大產(chǎn)品開發(fā)成本曰多結(jié)轉(zhuǎn)已售產(chǎn)品的銷售成本及稅金袁甚至將預(yù)收房款應(yīng)納的相關(guān)稅費(fèi)作為已完工銷售產(chǎn)品的應(yīng)納稅費(fèi)一并扣除袁減少已售產(chǎn)品銷售當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額等遙因此袁在企業(yè)所得稅方面袁應(yīng)重點(diǎn)審查

7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營收入堯其他業(yè)務(wù)收入堯投資收益堯營業(yè)外收入堯其他各項(xiàng)應(yīng)稅收入的核算是否真實(shí)堯準(zhǔn)確曰各項(xiàng)收入是否全部按規(guī)定入賬袁有無已實(shí)現(xiàn)收入不確認(rèn)或作賬外收入的情況曰房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)予稅前扣除項(xiàng)目的金額支出是否真實(shí)堯合法袁重點(diǎn)審查業(yè)務(wù)招待費(fèi)堯廣告費(fèi)堯租賃費(fèi)堯工資及相關(guān)費(fèi)用堯財產(chǎn)損失堯捐贈支出堯改擴(kuò)建及裝修工程支出堯管理費(fèi)等項(xiàng)目曰房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本是否符合規(guī)定袁應(yīng)重點(diǎn)審查土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)堯基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)堯建筑安裝工程費(fèi)堯公共配套設(shè)

8、施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等遙在營業(yè)稅方面袁應(yīng)重點(diǎn)檢查企業(yè)有無按規(guī)定進(jìn)行納稅申報堯納稅申報是否真實(shí)準(zhǔn)確袁預(yù)收款是否按規(guī)定納稅袁以房換房堯以地?fù)Q房堯以房地產(chǎn)抵債堯無償贈與房地產(chǎn)堯集資建房堯委托建房堯合作建房等行為是否按規(guī)定納稅等遙圓援土地增值稅遙土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率袁稅率為猿園豫耀遠(yuǎn)園豫袁稅負(fù)較重遙要檢查土地增值額的計算是否正確袁【摘要】本文論述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收漏洞產(chǎn)生的原因袁并指出了在審計過程中對企業(yè)所得稅堯營業(yè)稅堯土地增值稅堯房

9、產(chǎn)稅等審查項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的方面遙【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入稅收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計中的稅收審查重點(diǎn)山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院牟韶紅援財會月刊淵理論冤窯源緣窯陰陰全國優(yōu)秀經(jīng)濟(jì)期刊全國中文核心期刊陰首先袁在收入審查方面應(yīng)關(guān)注企業(yè)有無將房地產(chǎn)收入長期掛賬堯不及時申報納稅的情況袁有無企業(yè)取得的實(shí)物收入被遺漏的情況袁有無房地產(chǎn)的成交價格明顯偏低又無正當(dāng)理由的情況遙其次袁在土地增值稅扣除項(xiàng)目金額審查過程中袁應(yīng)關(guān)注企業(yè)是否將取得土地使用權(quán)所支付的土地出讓金在已開發(fā)

10、轉(zhuǎn)讓和未開發(fā)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目中進(jìn)行正確分配曰檢查企業(yè)成本核算是否真實(shí)堯準(zhǔn)確袁有無將不屬于開發(fā)房地產(chǎn)的成本堯費(fèi)用計入開發(fā)成本曰應(yīng)與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同堯會計憑證相核對袁看成本結(jié)轉(zhuǎn)辦法是否正確袁有無虛列堯多轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的銷售成本曰審查借款利息支出是否按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行袁超過上浮幅度部分是否作為扣除項(xiàng)目金額袁對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息是否作為扣除項(xiàng)目金額曰在扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金時袁對已計入管理費(fèi)用的印花稅是否重復(fù)扣除等遙總之袁對土地增值稅

11、進(jìn)行審計時袁關(guān)鍵是核實(shí)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入和法定的扣除項(xiàng)目金額袁以此確定增值額和適用稅率袁最終核實(shí)應(yīng)納稅額遙猿援房產(chǎn)稅遙房產(chǎn)稅分為以房產(chǎn)余值和以租金收入計稅兩種計稅方法袁稅率分別為員援圓豫和員圓豫遙現(xiàn)行稅法對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅的繳納作了以下規(guī)定院房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前袁對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品袁因此在這部分商品房出售前不對其征收房產(chǎn)稅遙但是對于出售前房地產(chǎn)企業(yè)已使用或者出租堯出借的產(chǎn)品應(yīng)該按規(guī)定征收房產(chǎn)稅遙對房產(chǎn)稅

12、進(jìn)行審查時袁應(yīng)該非常關(guān)注企業(yè)長年未賣出的房產(chǎn)的現(xiàn)時狀況袁如是否存在已經(jīng)將房產(chǎn)出租堯出借而仍然長年掛賬的情況等遙抽查部分存貨或突擊檢查以判斷存貨的實(shí)際使用狀況遙另外袁由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有大量的房屋開發(fā)產(chǎn)品袁因此大多數(shù)開發(fā)商均會為本企業(yè)無房員工提供優(yōu)惠房租的住房遙按照稅法規(guī)定袁從圓園園員年員月員日起袁企業(yè)按照政府規(guī)定的價格向職工出租的公有住房堯企業(yè)自有住房免繳房產(chǎn)稅遙當(dāng)這部分出租住房滿足條件時袁企業(yè)應(yīng)從自用房產(chǎn)的房產(chǎn)原值中扣除遙源援個人所

13、得稅遙由于收入一般由野月基本工資垣月獎金垣年度獎金冶構(gòu)成袁對于個人所得稅野工資薪金冶部分的審查袁一般要關(guān)注以下幾點(diǎn)院對于直接通過野管理費(fèi)用冶堯野銷售費(fèi)用冶科目以現(xiàn)金形式發(fā)放的獎金是否按規(guī)定扣繳個人所得稅曰對從野盈余公積冶堯野利潤分配冶賬戶中提取支付的獎金是否計入工資堯薪金所得及是否扣繳個人所得稅曰對于員工推銷產(chǎn)品的提成收入是否按規(guī)定扣繳個人所得稅遙另外要特別注意的是袁如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在完全或者部分為員工負(fù)擔(dān)個人所得稅的情況袁在計算應(yīng)

14、納稅額時袁是否將支付額換算成含稅收入后計算扣繳個人所得稅遙除了這些常見的偷逃稅手段外袁應(yīng)更加關(guān)注的是袁為能適用較低一檔的稅率袁許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算個人所得稅時袁有意將所有員工該月份工資加總袁再按照人頭平均分配計算出人均月份應(yīng)納稅所得額袁這樣通過高低收入者的收入對沖袁從而降低企業(yè)員工整體個人所得稅稅率袁使得企業(yè)代扣代繳的個人所得稅款減少遙緣援印花稅遙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到的相關(guān)合同有購銷合同堯建筑安裝工程承包合同堯財產(chǎn)租賃合同堯借款合同

15、堯營業(yè)賬簿和權(quán)利許可證照袁這些均需繳納印花稅袁應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注這些合同是否進(jìn)行了貼花并劃銷及其適用稅率是否正確等遙例如袁簽訂借款合同時袁是否根據(jù)野借款合同冶稅目袁按照野合同所載借款金額伊園援園緣譯冶的方法來計算應(yīng)繳納的印花稅曰在設(shè)計階段袁簽訂設(shè)計合同時袁是否根據(jù)野建設(shè)工程勘察設(shè)計合同冶稅目的規(guī)定袁按照野收取費(fèi)用伊園援緣譯冶的方法來計算應(yīng)繳納的印花稅曰在建筑安裝階段袁簽訂建筑安裝工程承包合同時袁是否根據(jù)野建筑安裝工程承包合同冶稅目袁按照野承包金

16、額伊園援猿譯冶的方法來計算應(yīng)繳納的印花稅曰在房產(chǎn)銷售階段袁銷售商品房前已經(jīng)辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的袁是否按照野產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)冶稅目袁按照野合同所載金額伊園援緣譯冶的方法來計算應(yīng)繳納的印花稅曰銷售商品房前尚未辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的袁是否按照野買賣合同冶稅目袁按照野合同所載金額伊園援猿譯冶的方法來計算應(yīng)繳納的印花稅曰當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將未銷售商品房出租的袁是否按照野財產(chǎn)租賃合同冶稅目袁按照野合同所載租賃金額伊員譯冶的方法來計算應(yīng)繳納的印花稅遙另外袁按照現(xiàn)行稅法

17、規(guī)定袁企業(yè)與相關(guān)單位簽訂的有關(guān)會計堯法律等具有專業(yè)技能的咨詢合同無需繳納印花稅遙但在實(shí)務(wù)中袁大多數(shù)企業(yè)對于這部分咨詢性質(zhì)的合同繳納印花稅曰許多開發(fā)商對于在項(xiàng)目前期的勘察設(shè)計方面向相關(guān)專家咨詢而簽訂的合同也繳納了印花稅遙根據(jù)對稅法立法本意的理解袁開發(fā)企業(yè)與勘察單位訂立的勘察設(shè)計合同應(yīng)該根據(jù)設(shè)計合同納稅袁但是勘察咨詢合同可視為中介性質(zhì)咨詢合同袁可以暫不納入印花稅納稅范圍遙實(shí)務(wù)中尤其應(yīng)該注意的是袁這部分以前年度已經(jīng)貼花的多繳納的印花稅款袁根據(jù)