房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)中應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)

1、房地產(chǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)中應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn) 開發(fā)企業(yè)審計(jì)中應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)一、關(guān)于收入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品，特別是住宅，往往采取銀行按揭的方式，即購房戶僅繳納所購房款的２０％及以上不等，其余房款則由按揭貸款銀行提供，購房戶根據(jù)同銀行達(dá)成的協(xié)議，在以后年度向銀行定期歸還貸款本金和利息。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其是在采用按揭銷售的情況下，必須是在購房戶還清全部借款以后，才能擁有房屋所有權(quán)（在此之前，實(shí)際上房屋產(chǎn)權(quán)證抵押在銀行） 。按實(shí)質(zhì)重于形式

2、的原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房完工交付使用以后即作為收入入賬，房屋產(chǎn)權(quán)是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移在實(shí)際會(huì)計(jì)處理中不是構(gòu)成收入確認(rèn)的重要條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房并作為收入要素在損益表中確認(rèn)除滿足收入準(zhǔn)則規(guī)定的四項(xiàng)條件外，還應(yīng)具備：（１）商品房已完工，并已通過有關(guān)部門的綜合驗(yàn)收后取得《商品房入住許可證》 ；（２）商品房已交付業(yè)主，通知業(yè)主入住，并且已辦理了入住相關(guān)手續(xù)；（３）商品房買方已按商品房買賣合同規(guī)定支付首期款，并已同銀行達(dá)到剩余樓款的付款

3、安排，預(yù)計(jì)未來剩余樓款可收回；（４）與收入相配比的商品房的建筑成本能夠可靠地計(jì)量。針對房地產(chǎn)企業(yè)商品房收入確認(rèn)的特殊性，驗(yàn)證房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房收入是否真實(shí)可從以下環(huán)節(jié)調(diào)查取證：（１）從商品房預(yù)售許可證上判斷，審核企業(yè)已售并確認(rèn)收入的商品房是否在商品房預(yù)售許可證上。 （２）根據(jù)企業(yè)提供的銷售清單，對照購房合同中有關(guān)條款，特別是交樓時(shí)間的規(guī)定，判斷是否與企業(yè)已售商品房銷售清單規(guī)定一致，同時(shí)抽查部分業(yè)主辦理入住的通知書。 （３）從銷售代理商

4、處取得已售樓宇結(jié)算統(tǒng)計(jì)表，并對照認(rèn)購書、企業(yè)銷售清單，判斷三者是否一致。 （４）從物業(yè)管理公司處取得已售和未售住宅物業(yè)管理費(fèi)的收取情況統(tǒng)計(jì)表。對已售商品房進(jìn)行抽查，看業(yè)主入住情況，并對未售樓宇進(jìn)行盤點(diǎn)，同時(shí)可結(jié)合對售樓處銷售樓宇的銷售進(jìn)度表進(jìn)行判斷已開發(fā)商品房的銷售情況。（５）不少房地產(chǎn)企業(yè)對于已辦理好銀行按揭貸款手續(xù)，但尚未收到銀行按揭貸款部分的商品房銷售，往往會(huì)掛應(yīng)收賬款科目，特別是對于年終促銷的房地產(chǎn)公司，年度資產(chǎn)負(fù)債表日會(huì)形成很

5、大一筆應(yīng)收賬款，此時(shí)，可關(guān)注應(yīng)收賬款在資產(chǎn)負(fù)債表日后收款情況，結(jié)合應(yīng)收賬款的函證程序，判斷企業(yè)是否存在虛記收入的情況。二、關(guān)于虛假按揭虛假按揭指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房沒有真正銷售的情況下，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與所謂的“購買人”達(dá)成買賣協(xié)議，然后從銀行套取按揭資金的一種做法。與正常商品房銷售按揭比較，從形式上判斷，差異不大，虛假按揭也有完整的購買及銀行按揭貸款合同，房屋已完工，具備交房的基本條件。但是從實(shí)質(zhì)重于形式的角度分析，虛假按揭實(shí)質(zhì)

6、上是一種融資行為，在虛假按揭這種買賣交易中，所謂的“買家”實(shí)際上是房地產(chǎn)開發(fā)商找來的冒名頂替者，其首期款及后期的供樓款本金及利息，在沒有找到真正的購房者之前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其關(guān)聯(lián)公司提供。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這樣做的目的可能基于以下幾點(diǎn)考慮：（１）套取銀行信貸資金，特別是那些庫存商品房銷售不暢、積壓嚴(yán)重的開發(fā)商，為了將積壓商品房變現(xiàn)，往往采用這種做法；（２）獲得銀行信貸利息差，在保證貸款資金供應(yīng)的情況下，少負(fù)擔(dān)銀行貸款利息；（３）制造虛假

7、銷售氣氛，吸引其他購房者，以達(dá)到間接促銷的目的；（４）對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的上市公司，通過虛假按揭，既可以套取銀行信貸資金，又可增加收入。從虛假按揭這種交易方式的實(shí)質(zhì)分析，風(fēng)險(xiǎn)并沒有實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移，銀行按揭貸款資金和利息必須定期由公司承擔(dān)，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)的一種融資行為，按照《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》的規(guī)定，對于這種實(shí)質(zhì)上融資，形式上銷售的行為，是不能確認(rèn)收入的。發(fā)商應(yīng)付施工單位的結(jié)算工程款情況。五、關(guān)于開發(fā)間接費(fèi)用房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)間接費(fèi)用是指房地

8、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，屬于共同費(fèi)用，需要先歸集，然后在多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目之間進(jìn)行分配。一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（除附設(shè)施工部門外）直接從事房地產(chǎn)開發(fā)管理的部門包括預(yù)算、工程、開發(fā)等，這些部門往往不在施工現(xiàn)場工作，也不實(shí)行內(nèi)部獨(dú)立核算，盡管與財(cái)務(wù)、行政部門在業(yè)務(wù)管理上有所區(qū)別，但實(shí)際上也是從事房地產(chǎn)管理的一個(gè)組成部分，其發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用理論上應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益，而不應(yīng)資本化。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤其是部分上市

9、公司，將不屬于開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用資本化，以達(dá)到盈余管理目的。審計(jì)時(shí)應(yīng)首先索取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)圖，了解各部門的定位與分工；其次了解與工程開發(fā)有關(guān)的部門是否實(shí)行內(nèi)部獨(dú)立核算，以確定被審計(jì)單位對于開發(fā)間接費(fèi)用的歸集及分?jǐn)偸欠窈侠?。六、關(guān)于完工產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是連片開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，由于開發(fā)周期長，完工產(chǎn)品的形象進(jìn)度與賬面發(fā)生的成本往往不一致，如果根據(jù)賬面成本結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本，必然存在少結(jié)轉(zhuǎn)成本的情況；此外

10、，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收的一貫做法，稅務(wù)部門一般根據(jù)預(yù)收售房款預(yù)計(jì)所得稅，年終根據(jù)注冊會(huì)計(jì)師的查賬報(bào)告，按已經(jīng)審計(jì)后的凈利潤和確定的稅率，計(jì)算實(shí)際應(yīng)征收的所得稅。因此，完工商品房銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)準(zhǔn)確與否，對企業(yè)所得稅及凈利潤計(jì)算影響重大，而且成本結(jié)轉(zhuǎn)的多與少，經(jīng)常成為上市公司操縱利潤的一種手段。一般來說，管理完善的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通常有較健全的投資計(jì)劃書，有切實(shí)可行的預(yù)（概）算資料，根據(jù)預(yù)算資料，實(shí)行招標(biāo)制度；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的物