房地產(chǎn)稅稅制要素的國(guó)際比較

1、一、房地產(chǎn)稅稅制要素的國(guó)際比較一、房地產(chǎn)稅稅制要素的國(guó)際比較（一）課稅對(duì)象通常房地產(chǎn)稅的課稅對(duì)象包括所有的房地產(chǎn)。有時(shí)，不同的房地產(chǎn)會(huì)受到不同的對(duì)待。有的國(guó)家將房地產(chǎn)按其用途分為住宅用、商業(yè)用（非住宅用），如英國(guó)、芬蘭、荷蘭，有的還進(jìn)一步分為工業(yè)用（生產(chǎn)用）及農(nóng)用等，如加拿大、新西蘭、澳大利亞。有的國(guó)家將房地產(chǎn)按其地理位置分為農(nóng)村、郊區(qū)和城市房地產(chǎn)，如阿根廷、西班牙。有的國(guó)家只對(duì)土地征稅，有些國(guó)家只對(duì)建筑物征稅，但大多數(shù)國(guó)家既對(duì)土地也對(duì)

2、建筑物征稅，而且通常合在一起征收，如美國(guó)、加拿大、菲律賓、英國(guó)、德國(guó)等。也有少數(shù)地區(qū)和國(guó)家對(duì)土地和建筑物分開征收，分設(shè)稅種，如香港的差餉稅不包括土地，對(duì)土地單獨(dú)征收地租稅，臺(tái)灣地區(qū)設(shè)立地價(jià)稅和房屋稅。由于各國(guó)的房地產(chǎn)稅內(nèi)涵有所不同，因此名稱有所不同。（二）稅率不同國(guó)家之間地方政府決定房地產(chǎn)稅率的自由程度差異很大。有的國(guó)家和地區(qū)由中央政府統(tǒng)一決定，如韓國(guó)、新加坡、香港地區(qū)。有的國(guó)家則完全由地方自行制定，如美國(guó)、加拿大、新西蘭、芬蘭等。有的

3、國(guó)家由地方制定但接受國(guó)家最高稅率限制，如馬來(lái)西亞、菲律賓，西班牙等。馬來(lái)西亞限制為不超過年度房地產(chǎn)價(jià)值的35％或改良價(jià)值的5％，菲律賓限制為省、市或地方分別不超過評(píng)估價(jià)值的1％、2％，西班牙則根據(jù)相關(guān)條件分別對(duì)城市和農(nóng)村限定最高稅率。有的國(guó)家則將稅率限定在一定的范圍內(nèi)，如阿根廷、丹麥。阿根廷規(guī)定稅率為地籍價(jià)值的0.06％～2％之間，丹麥為土地價(jià)值的1.6％～3.4％之間，澳大利亞的大多數(shù)地區(qū)傾向于未改良土地價(jià)值的1％～1.97％之間。還

4、有的國(guó)家由中央制訂基準(zhǔn)稅率，地方?jīng)Q定變動(dòng)乘數(shù)，如德國(guó)、奧地利。德國(guó)為地方?jīng)Q定300％～600％的乘數(shù)，奧地利為地方?jīng)Q定不超過500%的乘數(shù)。從稅率形式看，大部分國(guó)家采用比例稅率，如新加坡和我國(guó)香港地區(qū)實(shí)行統(tǒng)一的單一比例稅率，新加坡為10％，香港地區(qū)為應(yīng)納稅價(jià)值的5％。也有國(guó)家采用超額累進(jìn)稅率，如塞浦路斯。還有的采用定額稅率，如新西蘭。有的國(guó)家針對(duì)不同類型房產(chǎn)分別采用不同形式的稅率，如韓國(guó)對(duì)住宅性房屋按超額累進(jìn)稅率征收，對(duì)高爾夫球場(chǎng)、高級(jí)

5、娛樂場(chǎng)所等按比例稅率征收；英國(guó)對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)采用比例稅率，對(duì)住宅性房地產(chǎn)采用分等級(jí)征收定額稅的辦法。許多國(guó)家和地區(qū)根據(jù)房屋用途、房屋地理位置、住房?jī)r(jià)值、房屋種類的不同采用差別比例稅率。（三）評(píng)估依據(jù)及辦法各國(guó)對(duì)如何計(jì)量房地產(chǎn)的課稅對(duì)象，基本上可以分為從價(jià)計(jì)征和從量計(jì)征。從價(jià)計(jì)征又可以區(qū)分為按資本價(jià)值和按年值價(jià)值兩種。資本價(jià)值中單純只按土地計(jì)量（包括對(duì)特定土地進(jìn)行開發(fā)的計(jì)量，如道路鋪設(shè)等），而不包括地面附著房產(chǎn)價(jià)值的，又稱為土地價(jià)值，是資

6、本價(jià)值的一種特例。資本價(jià)值以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)進(jìn)行評(píng)估，市場(chǎng)價(jià)值的取得通常有比較銷售法、折舊成本法、收入法。年值價(jià)值以房地產(chǎn)的租金收益作為房地產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)。租金指房地產(chǎn)的名義租金或預(yù)期租金，而非指實(shí)際租金收益。目前，世界上大多數(shù)國(guó)家計(jì)量房地產(chǎn)都采用從價(jià)計(jì)征方式，尤其是按資本價(jià)值體系征收，如美國(guó)、加拿大、馬來(lái)西亞、菲律賓等國(guó)。從歷史角度看，年值體系受英國(guó)稅制影響，迄今為止，許多前英國(guó)殖民地仍在依照年值體系征收房地產(chǎn)稅，如英國(guó)、香港地區(qū)、

7、澳大利亞、新西蘭等國(guó)家和地區(qū)。不過，由于租金難以精確評(píng)估，包括英國(guó)在內(nèi)的一些國(guó)家也逐步采取了資本價(jià)值與年值價(jià)值相結(jié)合的方式。第二，在稅率的制定上，給予地方一定的自主權(quán)。我國(guó)是一個(gè)幅員遼闊的國(guó)家。各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況又極其不均衡。因此，稅率的制定。有兩種可供參考：一是地方各自制定稅率，由中央作最高最低限制；另一個(gè)是中央制定標(biāo)準(zhǔn)稅率，地方可以決定一定比例的乘數(shù)，并由中央限定范圍。在稅率形式上，各地制定國(guó)家允許范圍內(nèi)的差別比例稅率較為合適。第三，

8、以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有兩種：一是采用房屋原值，另一是采用租金價(jià)值。而城鎮(zhèn)土地使用稅采用的是納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。有研究表明。各國(guó)房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的選擇很大程度上出于社會(huì)和政治的考慮。因此，在決定我國(guó)房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)時(shí)，既要考慮時(shí)代性，又應(yīng)重視我國(guó)的地域性。從我國(guó)開征房地產(chǎn)稅的初衷和實(shí)際可操作性看，以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)比較合適。在這種計(jì)稅依據(jù)下，對(duì)土地和房屋建筑統(tǒng)一征稅但分別評(píng)估