寫字樓基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

1、寫字樓基礎(chǔ)知識,目 錄,,一、寫字樓定義與特點,1.1 寫字樓定義1.2 寫字樓特點,1.1 寫字樓的定義,寫字樓是指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位用于辦理行政事物或從事業(yè)務(wù)活動的建筑物，其使用者包括營利性的經(jīng)濟(jì)實體和非營利性的管理機(jī)構(gòu)，是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為滿足公司辦公、高效率工作需要而產(chǎn)生的。,1.2 寫字樓的特點,1.寫字樓一般建于城市中心的繁華地段2.建筑規(guī)模大，辦公單位集中，人口密度大3.建筑設(shè)備既現(xiàn)代有先進(jìn)4.功能齊

2、全、自成體系5.使用時間集中，人流量大6.經(jīng)營管理要求高，時效性強(qiáng),,二、寫字樓的分類和國際標(biāo)準(zhǔn),2.1 寫字樓分類2.2 寫字樓標(biāo)準(zhǔn),2.1 寫字樓的分類,2.2 甲級寫字樓的國際標(biāo)準(zhǔn),2.2 甲級寫字樓的國際標(biāo)準(zhǔn),2.2 甲級寫字樓的國際標(biāo)準(zhǔn),2.2 甲級寫字樓的國際標(biāo)準(zhǔn),2.2 寫字樓的標(biāo)準(zhǔn),5A甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn),黃金區(qū)位 要有良好的交通與地理為主。超大規(guī)模 要有一個龐大的建筑面積

3、，以及一個綜合性的功能配套。建筑文化 主要指摩天大樓的建筑文化。硬件設(shè)施 所使用的技術(shù)較酒店更為先進(jìn)，對建筑設(shè)計和建筑功能創(chuàng)新的要求更高。軟件服務(wù) 提供高效物業(yè)服務(wù)，另一方面可以提供不同企業(yè)的不同專業(yè)化商業(yè)服務(wù)。,,三、寫字樓的產(chǎn)品體系,3.1 硬件配置3.2 軟件配置,3.1 硬件配置——外立面,寫字樓首要的硬件配置就是其外立面的設(shè)計，通過外立面就可以看出一個寫字樓的等級，外立面用材主要有石材、石材

4、+玻璃、 Low－e玻璃幕墻為主。目前市場上5A甲級寫字樓常用的外立面已Low－e中空鍍膜隔音玻璃為主。,3.1 硬件配置——車行大堂,車行大堂一般極少被設(shè)置，但是車行大堂的設(shè)置，可以讓項目的品質(zhì)感得到大大的提升。通過交通障礙物或圍欄的設(shè)置實現(xiàn)人車分流,3.1 硬件配置——大堂,根據(jù)項目的形象要求來考慮寫字樓的大堂面積和高度。 避免狹小的大堂面積和較低的高度給人造成壓抑的感覺， 要有強(qiáng)烈的空間感和舒適性。 寫字樓大

5、堂的面積一般不應(yīng)小于300平方米，內(nèi)空高 度最低不低于5米。 寫字樓的檔次越高其大堂的高度就越高，大堂的面積也越大。,3.1 硬件配置——電梯間,電梯廳作為除大堂外客戶最關(guān)注的公共空間，選材同樣也是十分的考究，大多數(shù)甲級寫字樓建議采用高檔大理石＋不銹鋼裝飾材料，融合與大堂相協(xié)調(diào)的地面裝修，形成特有商務(wù)特質(zhì)。,3.1 硬件配置——電梯,寫字樓內(nèi)主要以垂直梯為主，一個寫字樓內(nèi)電梯的好壞除了以電梯品牌作為衡量以外，還以電梯的

6、速度作為衡量。,電梯技術(shù)指標(biāo)：1、速度：高速客用電梯可達(dá)到6m/ｓ，平均電梯速度在2.5—4m/ｓ2、載重：一般客用電梯的載重量為1350— 1600公斤，載重人員在13——20人左右 3、轎廂尺寸：普遍為2.0Ｘ1.5Ｘ2.9（寬Ｘ深Ｘ高）4、建面比：按照建筑面積與電梯的比例來計算，甲級寫字樓一般要求5000平米配備一部電梯，國外高端寫字樓能做到2000－3000平米左右。,3.1 硬件配置——空調(diào),寫字樓內(nèi)空調(diào)的配置，

7、直接影響到整個寫字樓的辦公環(huán)境的好壞；目前常見的空調(diào)系統(tǒng)有VRV與VAV兩種；VRV：是通過壓縮機(jī)制冷劑循環(huán)參合進(jìn)入室內(nèi)換熱器的制冷劑流量,適時地滿足室內(nèi)冷熱負(fù)荷要求的高效率冷劑空調(diào)系統(tǒng)VAV：變風(fēng)量（Variable Air Volume）空調(diào)系統(tǒng)是一種通過改變送風(fēng)量來調(diào)節(jié)室內(nèi)溫濕度的空調(diào)系統(tǒng)。,3.1 硬件配置——衛(wèi)生間,細(xì)節(jié)決定成敗，洗手間設(shè)計是最容易忽視的細(xì)節(jié)，但卻是客戶實在感知到的地方。高端寫字樓內(nèi)常用衛(wèi)生間潔具品

8、牌有科馬、科勒、美特、TOTO等。衛(wèi)生間的裝修色調(diào)、采光色調(diào)與公共部分要求協(xié)調(diào)統(tǒng)一。設(shè)置玄關(guān)和過渡前室，并利用該空間提供人性化服務(wù)，如整裝室或化妝間。,3.1 硬件配置——公共導(dǎo)視系統(tǒng),公共導(dǎo)視牌也是一個寫字樓不可或缺的配置之一，這些都能為使用者帶來實際的方便,要求：指位明確；采用國際統(tǒng)一圖標(biāo)；材質(zhì)商務(wù)感強(qiáng),3.2 軟件配置——物業(yè)服務(wù),寫字樓物業(yè)服務(wù)的水平，是寫字樓整體品質(zhì)的一個重要因素。,3.2 軟件配置——會

9、議系統(tǒng),集成化的設(shè)計使會議室中的所有設(shè)備有機(jī)的統(tǒng)一在一起，提高了主持人對整個會議的控制度 液晶觸摸屏直觀化、可視化的操作界面使繁多設(shè)備的被控變得簡便、快捷 科技化、智能化的集成充分體現(xiàn)了現(xiàn)代會議的高品位所在 規(guī)范化、系統(tǒng)化的會議配置提高會議了效率不僅可以滿足會議、討論等方面的需要； 還可以具備演講、講座、培訓(xùn)、學(xué)術(shù)交流等方面的多業(yè)務(wù)工作需要，保證會議高效進(jìn)行,3.2 軟件配置——智能系統(tǒng),無線通訊的全區(qū)覆蓋商務(wù)隨時隨地，無

10、片刻耽擱,OA金屬可調(diào)網(wǎng)絡(luò)架空地板與1G/戶的網(wǎng)絡(luò)光纖,,四、寫字樓的未來發(fā)展,4.1 向高層發(fā)展4.2 向智能化發(fā)展4.3 向靈活性發(fā)展4.4 向綜合性發(fā)展,4.1 向高層發(fā)展,物質(zhì)基礎(chǔ)近代高層辦公建筑始于19世紀(jì)，科技和工業(yè)的快速發(fā)展為辦公樓向高層發(fā)展奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)：鋼鐵及鋼筋混凝土在建筑上的應(yīng)用，給建筑結(jié)構(gòu)方式和建筑造型提供了新的可能性；社會原因：由于資本主義的發(fā)展，城市人口的高度集中，使城市用地十分緊張；

11、許多辦公樓建在城市中心的繁華地帶；在有限的昂貴的土地上需要容納大量的辦公場所；功能相同的辦公層的疊加，可以集中地使用各種先進(jìn)設(shè)備；樓房的業(yè)主把建筑物當(dāng)作炫耀實力的手段。,4.1 向高層發(fā)展,隨著人類科技的不斷進(jìn)步，建筑物的高度必將不會增高。目前世界上最高的建筑物為阿聯(lián)酋的迪拜，高度為828米。 目前世界十大建（構(gòu)）筑物高度排名如下： 一、阿聯(lián)酋的迪拜：828米； 二、美國北達(dá)科塔洲電視臺：628.8米；

12、 三、中國廣州電視塔：618.6米； 四、加拿大電視塔：555.3米； 五、臺北101大樓：508米； 六、美國110大樓：473.7米； 七、吉隆坡佩特納斯大廈(雙子星)：452米； 八、芝加哥西爾斯大廈：443米； 九、上海金茂大廈：421米； 十、香港國際金融中心第二期：415米。,4.2 向智能化發(fā)展,智能化寫字樓是一種新的建筑體系，近年來由于電子計算機(jī)

13、的發(fā)展和普及，實現(xiàn)了人工智能型管理，為情報通訊事業(yè)的迅速發(fā)展提供了新的可能。80年代在美國、日本等發(fā)達(dá)國家興起的智能型辦公大樓就是適應(yīng)高度競爭的需要而誕生的高技術(shù)、高效率的新型辦公大樓。物質(zhì)基礎(chǔ)技術(shù)背景：20世紀(jì)最后的20年，是信息技術(shù)飛速發(fā)展的年代。信息技術(shù)是在微電子、計算機(jī)和現(xiàn)代通信技術(shù)基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一門高技術(shù)。技術(shù)如此迅速地發(fā)展，必然要尋找新的增長點，智能化寫字樓實際上是信息技術(shù)向傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的一個結(jié)合點，也是信息產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張

14、市場的一個橋頭堡；經(jīng)濟(jì)背景：由于信息技術(shù)的發(fā)展，信息成為一種資源，使第三產(chǎn)業(yè)迅速崛起。在發(fā)達(dá)國家特別是在一些經(jīng)濟(jì)中心城市中，第三產(chǎn)業(yè)無論是在國民經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值中還是在就業(yè)人口中都占有舉足輕重的地位；由于第三產(chǎn)業(yè)在國民生產(chǎn)總值中所占比重日趨提高，必然需要提供能提高其勞動生產(chǎn)率的工作環(huán)境和工作條件。社會原因： 70年代石油危機(jī)以來，發(fā)達(dá)國家開始把原來由政府壟斷經(jīng)營的交通、郵電、通訊等行業(yè)轉(zhuǎn)為民營或股份制經(jīng)營，以扭轉(zhuǎn)長期的經(jīng)營虧

15、損； 許多發(fā)展中國家為解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施落后和資金匱乏的問題，也將原先由政府投資的交通、通訊等項目，向民間和國外開放，出現(xiàn)BOT方式（建設(shè)-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓）； 特別是，90年代以后，冷戰(zhàn)結(jié)束，大批高技術(shù)軍工企業(yè)的投入，使得信息技術(shù)市場競爭激烈，出現(xiàn)專門為智能化寫字樓建設(shè)的系統(tǒng)集成商，為智能化大廈的建設(shè)提供了堅實而廣泛的基礎(chǔ)。,4.2 向智能化發(fā)展,智能化大樓主要體現(xiàn)1.辦公自動化（OA）：局域網(wǎng)（LAN）連接

16、的電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，使用戶每人只用一臺工作站或終端個人電腦，便可完成所有的業(yè)務(wù)工作：共享打印機(jī)、繪圖儀、調(diào)制解調(diào)器、傳真、收發(fā)電子郵件、進(jìn)入國際互聯(lián)網(wǎng)等；2.建筑自動化（BA）：BA包括環(huán)境能源管理系統(tǒng)、安保管理系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)；3.先進(jìn)的通訊系統(tǒng)：以大樓數(shù)字專用交換機(jī)（DPBX）為中心，在樓內(nèi)聯(lián)接程控電話系統(tǒng)，電視會議系統(tǒng)和多媒體聲象服務(wù)系統(tǒng)，對外與廣域網(wǎng)（WANS）或城域網(wǎng)（MANs）以及衛(wèi)星通訊系統(tǒng)相聯(lián)，實現(xiàn)大樓內(nèi)外便捷的聲象數(shù)

17、字通訊，DPBX還應(yīng)具有最低成本路由管理功能和自動計費功能。4.智能建筑管理系統(tǒng)：利用國際上最先進(jìn)的分布式控制理論而設(shè)計的集散系統(tǒng)。IBMS可以將三A系統(tǒng)與大樓的商務(wù)管理系統(tǒng)集成在一起，從而實現(xiàn)物業(yè)管理、財務(wù)管理、人事管理、酒店管理等全面自動化。5.綜合布線系統(tǒng)：通過綜合布線系統(tǒng)PDS來實現(xiàn)，可以傳輸數(shù)據(jù)、文本、圖象、傳感器、模擬或數(shù)字等信號。6.環(huán)境能源管理系統(tǒng)：電力照明系統(tǒng)、空調(diào)衛(wèi)生系統(tǒng)（空調(diào)、排水）、輸送系統(tǒng)（電梯、扶梯）

18、7.安保管理系統(tǒng)：防災(zāi)系統(tǒng)（火災(zāi)、煤氣）、防范系統(tǒng)、數(shù)據(jù)系統(tǒng)（IC卡管理、指紋管理、聲紋管理）等8.物業(yè)管理系統(tǒng)：計量系統(tǒng)、維護(hù)保養(yǎng)系統(tǒng)…………….,4.2 向智能化發(fā)展,4.3 向靈活性發(fā)展,產(chǎn)生原因伴隨著信息環(huán)境的網(wǎng)絡(luò)化和高度信息化的社會時代的到來，寫字樓的環(huán)境也隨之而發(fā)生了變化，因此為了和辦公樓的變化相適應(yīng)，就必須在設(shè)計的時候具有高度的靈活性；可以靈活適應(yīng)各類客戶的需要，無論是大客戶、小客戶；自用型、投資型；客戶在使

19、用時的空間、設(shè)備的各種變化：辦公空間的變化、人員的增減、設(shè)備的調(diào)整,4.3 向靈活性發(fā)展,解決方案：大空間（隔斷/半隔斷）：國外興建的高層辦公樓應(yīng)變能力較強(qiáng)，有相當(dāng)一部分采用了大空間靈活平面布局。由于辦公的內(nèi)容與方式不同，最合適的空間形式莫過于一個大空間，以適應(yīng)現(xiàn)代辦公組織體系的不斷調(diào)整，不斷更新。但毫無遮擋的大空間有勢必帶來噪聲和視線的干擾。因此常采用可拆裝的半隔斷式的工作位置屏障，使工作人員在大空間辦公室內(nèi)形成“場”的感受。

20、網(wǎng)格：靈活性還表現(xiàn)在寫字樓采用將室內(nèi)地墻與吊頂平面按一定模數(shù)與尺度劃分成為網(wǎng)格。在這些網(wǎng)格中安排相同的燈光、空調(diào)、電器插頭等裝置，供租用者依自己的需要安排隔斷，以劃分不同的空間面積，滿足不同使用要求。為了靈活地安置辦公自動化設(shè)備用的接電口，有的按一定間距設(shè)置地插銷；有的在地板中留有多孔道地面電線管和窗下線路柜；有的則做成類似電子計算機(jī)房那樣的架空地板，為未來增添各種設(shè)備用電留有更大的可變余地。,什么是向綜合性發(fā)展？是指隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，

21、寫字樓產(chǎn)品不僅只單純承擔(dān)辦公的功能，而且還承擔(dān)了如購物、居住、休閑、餐飲等多方面的功能,4.3 向綜合性發(fā)展,產(chǎn)生的原因：需求的因素：單純的辦公大樓上下班時人流非常集中，無法很好地解決上班人員的交通、餐飲、購物、休息、居住等要求。為了克服這個問題，就出現(xiàn)了多功能的綜合性大樓。建筑物所有者經(jīng)濟(jì)效益最大化的考慮,綜合性發(fā)展,4.3 向綜合性發(fā)展,綜合性定義：是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅館、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市空間

22、的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互存在，相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率而統(tǒng)一的綜合體；,優(yōu)勢： 各種功能互為補充，整幢建筑可以在一定范圍內(nèi)實現(xiàn)自給自足，形成“城中城”的經(jīng)營方式； 各種功能互為裨益，提供對方發(fā)展的潛力，反過來促進(jìn)自身的增長，從而使建筑獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益,基本特征：空間尺度大，空間形式處理豐富交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)的街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間應(yīng)用現(xiàn)代