萬科成本控制體系[1]

1、第一章房地產(chǎn)成本管理制度第一章房地產(chǎn)成本管理制度一、總一、總則l、為了增強成本控制力度，降低成本費用，提高市場競爭力，根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合成本管理的要求和經(jīng)驗、教訓(xùn)，制定本制度。2.成本管理的基本原則是：以市場需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟效益為目的。3.成本監(jiān)控的任務(wù)是：遵守國家有關(guān)法規(guī)政策，落實成本崗位責任制，完善成本管理基礎(chǔ)，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟效益。二、房地產(chǎn)

2、成本管理職責二、房地產(chǎn)成本管理職責（一）成本管理部的成本管理職責（一）成本管理部的成本管理職責1.制定、修正成本管理制度，督促、指導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢查執(zhí)行情況，對成本實行制度監(jiān)控。2.進行房地產(chǎn)市場調(diào)研，對房地產(chǎn)市場走勢作出分析、判斷，及時提供、反饋給企業(yè)管理層作決策參考；保持對國家有關(guān)法規(guī)政策和成本管理環(huán)境的了解，協(xié)助房地產(chǎn)公司爭取優(yōu)惠政策、處理有關(guān)政策性問題。3.組織各方面專業(yè)人士對擬建項目進行實地考

3、察、立項聽證，按立項審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助房地產(chǎn)公司做好項目前期策劃中的成本控制。立項審查的重點是：◆立項資料是否齊全、規(guī)范；◆市場定位是否明確、恰當；◆投資成本估算是否經(jīng)濟、合理；◆投資回報是否符合利潤目標要求；◆投資風險能否有效控制。4.跟蹤、落實各項目成本計劃及其執(zhí)行情況，適時了解各項目成本的實際構(gòu)成，匯編成本報表；分析、總結(jié)項目成本控制情況。協(xié)助、督促各開發(fā)企業(yè)做好項目操作過程中的成本控制工作。5

4、.建立成本信息監(jiān)控中心，及時收集各項目成本動態(tài)資料，為管理層提供充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意見反饋給各開發(fā)企業(yè)。6.組織成本管理的信息交流，通過培訓(xùn)、雙向交流、研修會等方式，增進全員的成本管理意識，推廣內(nèi)外成本管理經(jīng)驗.尋求降低成本的有效途徑，促進成本管理水平的提高。7.根據(jù)管理的需要，派出審計小組對項目成本進行階段審計和決算審計，對項目成本發(fā)生的合理性、成本管理的規(guī)范性提出審計意見。并結(jié)合項目收益情況，考核項目的成本降低率、

5、投入產(chǎn)出率、投資回報率等指標。8.逐步排行成本管理及其信息交流電腦化，搞好成本管理的綜合服務(wù)。（二）各執(zhí)行部門的成本管理職責（二）各執(zhí)行部門的成本管理職責1.認真執(zhí)行成本管理制度，結(jié)合實際制定本單位成本管理制度，并自覺接受監(jiān)督。2.根據(jù)本單位業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場情況，確定項目開發(fā)計劃，組織立項調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發(fā)設(shè)想，并按要求提交立項可行性報告，履行立項審批程序。3.規(guī)劃設(shè)計階段，應(yīng)按市場定位和成本估算準確把

6、握設(shè)計方案，組織審查設(shè)計概算的經(jīng)濟合理?開發(fā)產(chǎn)品成本計劃（按完全成本口徑）；?期間費用計劃；?降低成本技術(shù)組織措施什劃。2.成本計劃以設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進行編制，做到目標明確、先進、可行，盡量數(shù)據(jù)地、圖表化。3.各開發(fā)企業(yè)應(yīng)完善成本考核辦法，確立成本降低率、費用節(jié)約額、項目投資回報率等成本考核指標。分析檢查1、各開發(fā)企業(yè)在成本控制過程中，應(yīng)定期、按開發(fā)階段對房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措

7、施及其效果進行分析，以及時總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作、分析的重點是：?計劃及其執(zhí)行盾況；?實際成本與預(yù)算成本、計劃成本對比差異及其原因；?分析棚內(nèi)控制措施、效果、存在問題及改進意見、對策；?評價、結(jié)論與揭示。2、公司根據(jù)管理需要，應(yīng)按項目就成本控制情況進行分析檢查。信息交流1、應(yīng)上報的常規(guī)性成本資料主要包括：?項目基本情況；?按會計制從規(guī)定應(yīng)編報的成本核算報表；?成本動態(tài)情況及其分析資料；?當?shù)卣咝允召M項目、內(nèi)容、標準、依據(jù)

8、及政策的適用期限、收費部門。2.按例外管理原則.對下列成本異常偏差及其處置辦法.應(yīng)隨時上報；?當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整：?成本超降率占單項工程成本總額10％以上、占其本身預(yù)算成本或計劃成本30％以上的的項目、事件（包括停工、嚴重南工、重大設(shè)計變更、計劃外增減項目、現(xiàn)場簽證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的成本增、減項目、事件）：?合作條件更改.?補交地價。3.各開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立成本信息庫，互相交流成本控制的經(jīng)驗教訓(xùn)。四、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的成本