中海、萬(wàn)科、龍湖地產(chǎn)成本管控模式

1、地產(chǎn)公司成本管控模式地產(chǎn)公司成本管控模式第一部分：中海地產(chǎn)成本管理機(jī)制第一部分：中海地產(chǎn)成本管理機(jī)制中海地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展成本管理制度試行這里的項(xiàng)目發(fā)展成本，指公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)所有成本和稅金的綜合，包括：土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、其他直接費(fèi)、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、利息、稅金等，以內(nèi)部管理口徑為準(zhǔn)，不涉及對(duì)外提供信息，與會(huì)計(jì)核算口徑不完全相同適用于公司全額投資或控股項(xiàng)目的內(nèi)部成本管理，不屬此范圍的項(xiàng)目，總部結(jié)合實(shí)際情況確定其具體管理辦

2、法。中海地產(chǎn)成本總體思路以統(tǒng)一成本科目為前提，以全過程成本管理為主線，以建安成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控為重點(diǎn)，以建立成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù)為支撐，以統(tǒng)一合約安排模式及ERP項(xiàng)目管理為手段，構(gòu)建有效的成本管理體系，不斷完善，持續(xù)改進(jìn)。中海地產(chǎn)成本具體做法及要求1、調(diào)整組織架構(gòu)（1）在總部成立項(xiàng)目成本管理工作小組，小組成員由公司發(fā)展管理委員會(huì)確定，由總部主管領(lǐng)導(dǎo)、各相關(guān)部門負(fù)責(zé)人和各地區(qū)公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人組成，負(fù)責(zé)統(tǒng)領(lǐng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)線的項(xiàng)目成本管理工作，并向公司發(fā)展管理委

3、員會(huì)負(fù)責(zé)。（2）總部發(fā)展管理部為項(xiàng)目成本管理的日常工作機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)工作小組成員之間及工作小組與地區(qū)公司之間的聯(lián)絡(luò)等工作。（3）總部各部門的職責(zé)分工：a投資管理部負(fù)責(zé)土地相關(guān)費(fèi)用的管理，包括地價(jià)、拆遷費(fèi)、契稅、交易手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用的目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控，負(fù)責(zé)審核監(jiān)控項(xiàng)目投資回報(bào)水平不低于可行性研究階段確立的標(biāo)準(zhǔn)。b規(guī)劃設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)勘察設(shè)計(jì)相關(guān)費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。同時(shí)，對(duì)影響建安成本的主要設(shè)計(jì)指標(biāo)（如鋼筋含量、混

4、凝土含量等）的合理性和經(jīng)濟(jì)性提出專業(yè)意見。c營(yíng)銷策劃中心負(fù)責(zé)營(yíng)銷相關(guān)費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。d財(cái)務(wù)資金部負(fù)責(zé)利息費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。e發(fā)展管理部負(fù)責(zé)總成本、建安費(fèi)用與主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、大配套工程等的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)督。（4）各地區(qū)公司由財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人統(tǒng)領(lǐng)本公司的成本管理工作，并向總部項(xiàng)目成本管理工作小組負(fù)責(zé)。（5）各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)本公司架構(gòu)和部門分工，建立有效的部門成本歸口管理責(zé)

5、任制，把目標(biāo)成本分解落實(shí)到相應(yīng)部門。2、執(zhí)行統(tǒng)一成本科目（1）總部發(fā)展管理部負(fù)責(zé)制定、頒布和管理《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本科目》，對(duì)科目名稱、核算內(nèi)容、使用要求等作出統(tǒng)一規(guī)定，并根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行不定期的調(diào)整與完善。（2）各地區(qū)公司在成本管理的全過程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一成本科目，除非另有規(guī)定，不得自行增加或刪改。3、實(shí)施全過程目標(biāo)成本管理：及時(shí)反饋和對(duì)超支情況的有效控制。具體為：總部各相關(guān)部門應(yīng)對(duì)本部門所管理的成本項(xiàng)目的總額進(jìn)行預(yù)警、控制設(shè)置，對(duì)明

6、細(xì)成本項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)警、控制設(shè)置，細(xì)化的程度由各部門根據(jù)需要自行確定。各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)部門成本歸口管理責(zé)任進(jìn)行預(yù)警、控制設(shè)置，并盡可能細(xì)化對(duì)成本科目的控制管理，通過控制好細(xì)項(xiàng)指標(biāo)確?？傊笜?biāo)不突破。（2）總部發(fā)展管理部不定期向總部主管領(lǐng)導(dǎo)提供各項(xiàng)目成本執(zhí)行情況的報(bào)表，對(duì)已經(jīng)超支和預(yù)計(jì)將超支的成本項(xiàng)目進(jìn)行說明分析，涉及各分管部門的超支成本項(xiàng)目，各分管部門應(yīng)提供相應(yīng)的說明分析，交發(fā)展管理部進(jìn)行匯總。在成本監(jiān)控過程中，如果在項(xiàng)目施工階段出現(xiàn)總成本預(yù)

7、計(jì)超支2％或建安成本超支5%的情況時(shí)，地區(qū)公司還應(yīng)及時(shí)上報(bào)《項(xiàng)目成本超支審批表》或《建安成本超支審批表》，并附上成本超支分析報(bào)告，說明超支的具體內(nèi)容、原因、超支成本的消化途徑、應(yīng)汲取的教訓(xùn)和改進(jìn)的措施等，經(jīng)總部發(fā)展管理委員會(huì)（建安成本超支由主管領(lǐng)導(dǎo)）批準(zhǔn)后相應(yīng)調(diào)整成本控制目標(biāo)。對(duì)于總成本未超過2％及建安成本未超過5％的，但其中建安費(fèi)用的巖土工程、基礎(chǔ)工程、配套設(shè)施、配套工程、室外工程的分項(xiàng)超支比例達(dá)到10％，或分類單體工程的分項(xiàng)超支比例