定價方法及策略

1、定價策略和方法定價策略和方法房地產(chǎn)項目定價方法房地產(chǎn)項目定價方法：（一）、成本定價法銷售價格=房地產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)成本營銷推廣成本利潤稅金（二）、樓盤對比法一般根據(jù)已供應(yīng)上市的樓盤的價格作為參照，對新樓盤進(jìn)行定價，以此方法定價，篩選的可比樓盤量應(yīng)有保證，一般不應(yīng)少于5個樓盤。（三）、目標(biāo)群體消費(fèi)力預(yù)測法通過對消費(fèi)者的調(diào)查，我們可以獲得其對項目單價預(yù)期和總價承受力。一般消費(fèi)者給的價格預(yù)期往往要低，實(shí)際定價時，可以做為低價來適當(dāng)上浮，消費(fèi)者的總價

2、承受能力是其家庭年收入3~6倍。（四）、市場價值定價法價值不等于價格。對于那些具有極強(qiáng)唯一性和高品質(zhì)的產(chǎn)品而言，成本定價和競爭樓盤對比并不能真實(shí)反映其在市場中應(yīng)有的價值。此時需要結(jié)合消費(fèi)者對產(chǎn)品的價值預(yù)期來定價。（五）、租金還原法地產(chǎn)投資的合理回收周期在10~15年，在此投資回報周期內(nèi)，應(yīng)結(jié)合市場的實(shí)際狀況，考慮租金收益逐年增幅的問題。這樣定出來的參考價格才比較貼近物業(yè)的實(shí)際價值。房地產(chǎn)項目定價策略房地產(chǎn)項目定價策略：（一）：大打折扣增

3、加消費(fèi)者滿足感前幾年，某樓盤剛開始一期項目開盤，選擇“所有房源半價銷售”的策略。當(dāng)時，該樓盤周邊的競爭性產(chǎn)品很多，消息一出，馬上引起市場轟動，加上該盤當(dāng)時的定價確實(shí)比周邊的樓盤要低一些，因此銷售情況不錯。分析：一般來說，市場上很少見到低于9折的大幅度折扣，“內(nèi)部認(rèn)購期間，最高可獲7折優(yōu)惠”、“一口價房源最高8折”等煽動性的語言，加上觸目驚心的大紅“X”，往往很吸引眼球。另一方面，這樣的價格策略，也很容易給消費(fèi)者帶來心理上的滿足感，認(rèn)為撿

4、到了大便宜，對銷售往往有所促進(jìn)。不過，這樣的策略不是所有的項目都適用。（二）：高價開盤增加市場認(rèn)可度（風(fēng)險最大的定價方式）有的項目在開盤之初，不跟隨周邊市場的價格，而以較高售價推出市場。分析：使用這樣的定價策略可以避開價格戰(zhàn)，利用買家“一分錢一分貨”的心理，向客戶傳遞項目高素質(zhì)、高品質(zhì)及強(qiáng)大的升值能力，特別是中高檔商業(yè)項目，絕大多數(shù)購買者為二次置業(yè)，這種定價方式可以強(qiáng)調(diào)商鋪的保值升值作用。此外，高價還可以吸引消費(fèi)者的注意，提高項目知名度

5、。使用這種策略針對的主要是高收入人士，價格對買家的購買欲影響不大。但只適合實(shí)力雄厚的發(fā)展商在銷售高檔項目商鋪時使用，且在競爭激烈時，容易被其他素質(zhì)高、樓價相對較低的競爭對手搶走客戶，高價也增加了項目銷售的難度，回籠資金速度較慢。（三）：大差距定價增加控制力“均價”的高低一向是人們判斷項目價格的標(biāo)準(zhǔn)，不少項目都采用了拉開高低價格距離的“差價”營銷方式。分析：這種定價方式可以拓寬項目的客戶層面，還可以增加發(fā)展商對銷售進(jìn)度的控制能力。房管部門

6、嚴(yán)格監(jiān)控發(fā)展商的“捂盤”行為，所有房源一旦拿到預(yù)售證就必須銷售，但發(fā)展商完全可以通過刻意提高某些暫時不準(zhǔn)備賣出去的房源的定價來達(dá)到控制銷售進(jìn)度的目的。另外，由于部分房源用的是高定價，也很容易形成價格參照體系，讓購買低價房源的人獲得很大的心理滿足。當(dāng)然，什么才是合理的價差，對發(fā)展商的水平有較高的要求。（四）：低開高走敦促買家入市（最常見的）低開高走是現(xiàn)在不少項目都采用的定價策略。發(fā)展商為了吸引顧客，以較低價格開盤，以聚集人氣，形成熱銷局面